百貨商場(chǎng)與購(gòu)物中心商鋪的投資

　　百貨商場(chǎng)商鋪的特點(diǎn)
　�。�1）百貨商場(chǎng)規(guī)模特點(diǎn)
　　百貨商場(chǎng)規(guī)模通常在2萬(wàn)平方米左右，比如北京賽特購(gòu)物中心的面積為1.8萬(wàn)平方米。
　  （2）百貨商場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)
　　百貨商場(chǎng)通常采用3-5層的多層建筑，不需要對(duì)設(shè)計(jì)荷載做過(guò)多的考慮，除過(guò)層高、柱網(wǎng)、消防、外部交通方案、電梯、貨物流、包括POS系統(tǒng)在內(nèi)的各種智能化系統(tǒng)之外，商場(chǎng)里面對(duì)消費(fèi)者的有效引導(dǎo)，即動(dòng)線(xiàn)布置和公共空間的設(shè)計(jì)都將是百貨商場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)中的重要問(wèn)題。
　　（3）百貨商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)
　　百貨商場(chǎng)主要采取統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的管理模式，由運(yùn)營(yíng)商對(duì)項(xiàng)目的定位、市場(chǎng)策略、管理模式等進(jìn)行基于戰(zhàn)略考慮的統(tǒng)一運(yùn)做。統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的管理模式有利于打造項(xiàng)目的品牌價(jià)值，便于提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。
　　（4）百貨商場(chǎng)商鋪特點(diǎn)
　　▲ 商鋪的形式
　　百貨商場(chǎng)商鋪基本上都是鋪位形式，個(gè)別百貨商場(chǎng)會(huì)將一層某些或某個(gè)鋪面出租或出售給商家，比如賓利汽車(chē)租用北京賽特購(gòu)物中心一層的鋪面做汽車(chē)展示，寶馬汽車(chē)租用北京永安里貴友大廈一層的鋪面做汽車(chē)展示等。
　　▲ 投資回收形式
　　百貨商場(chǎng)鋪位商鋪有的是專(zhuān)賣(mài)店的形式，從空間上相對(duì)獨(dú)立；部分是采取柜臺(tái)的方式；大部分采取開(kāi)放空間內(nèi)專(zhuān)賣(mài)區(qū)的形式，各個(gè)品牌銷(xiāo)售區(qū)只是通過(guò)地塊的劃分有所區(qū)別。百貨商場(chǎng)鋪位絕大多數(shù)采取出租或按照營(yíng)業(yè)額流水提成的方式，也有些采取租金和流水提成結(jié)合的方式。
　　購(gòu)物中心商鋪的特點(diǎn)：
　　（1）購(gòu)物中心規(guī)模特點(diǎn)
　　第一章中已經(jīng)對(duì)購(gòu)物中心的規(guī)模進(jìn)行了深入介紹，在此不做重復(fù)說(shuō)明。但目前在國(guó)內(nèi)大型商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，極富市場(chǎng)感召力的超級(jí)購(gòu)物中心SHOPPING MALL項(xiàng)目值得商鋪投資者首先對(duì)它們建立基本的了解，有助于商鋪投資者辨析市場(chǎng)機(jī)會(huì)，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。
　　（2）購(gòu)物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)
　　購(gòu)物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)所牽涉到的技術(shù)內(nèi)容很多，賽睿顧問(wèn)在《中國(guó)超級(jí)購(gòu)物中心SHOPPING MALL投資開(kāi)發(fā)指南》 一書(shū)中，對(duì)此進(jìn)行了深入的分析，在此僅做概要性介紹。
　　購(gòu)物中心項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括購(gòu)物中心項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)對(duì)于項(xiàng)目的成敗有極大的決定作用，其中，尤其以方案設(shè)計(jì)為重中之重：方案設(shè)計(jì)可以稱(chēng)之為宏觀(guān)設(shè)計(jì)，牽涉到用地分配、功能分區(qū)和規(guī)劃、外部交通設(shè)計(jì)、及城市環(huán)境設(shè)計(jì)，將決定購(gòu)物中心項(xiàng)目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價(jià)格潛力、室內(nèi)空間的合理動(dòng)線(xiàn)布局等。初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)可以稱(chēng)之為微觀(guān)設(shè)計(jì)，即在方案設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上進(jìn)行純建筑工程角度的深化、細(xì)化。
　　購(gòu)物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)必須體現(xiàn)設(shè)計(jì)師的建筑美學(xué)概念和市場(chǎng)概念，如果不能實(shí)現(xiàn)這樣的目標(biāo)，無(wú)疑其設(shè)計(jì)是失敗的，投資商、開(kāi)發(fā)商將承受因此造成的損失。
　　也許讀者會(huì)提出問(wèn)題，為什么規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)購(gòu)物中心如此重要？原因很簡(jiǎn)單，購(gòu)物中心規(guī)模龐大，業(yè)態(tài)復(fù)合程度極高，客流量大，所面對(duì)的兩級(jí)客戶(hù)零售商、消費(fèi)者有復(fù)雜的需求組合，這些對(duì)購(gòu)物中心的規(guī)劃設(shè)計(jì)提出了要求。
　　總之，購(gòu)物中心的規(guī)劃設(shè)計(jì)體現(xiàn)的是建筑美學(xué)概念和市場(chǎng)理念的充分結(jié)合，需要解決大量客流和廣泛類(lèi)型零售商所帶來(lái)的復(fù)雜需求，這些就是購(gòu)物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)的特點(diǎn)。
　�。�3）購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)
　　絕大多數(shù)購(gòu)物中心采取運(yùn)營(yíng)商統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)的管理方式，很少購(gòu)物中心采取出售商鋪的方式。購(gòu)物中心規(guī)模越大，采取出售商鋪方式的可能性越小。
　　當(dāng)然有一些開(kāi)發(fā)商可能會(huì)碰到這種情況：看好某個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目，但鑒于資金壓力，不得不采取將項(xiàng)目整體出售給投資機(jī)構(gòu)，首先解決開(kāi)發(fā)資金需求，在項(xiàng)目建設(shè)完成并投入運(yùn)營(yíng)后，再回購(gòu)的方式進(jìn)行購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)。這種購(gòu)物中心形式上看是采取出售的方式，需要指出的是，這種出售所面對(duì)的主要客戶(hù)對(duì)象是投資機(jī)構(gòu)，較少散戶(hù)投資者。
　�。�4）購(gòu)物中心商鋪的特點(diǎn)
　　▲ 商鋪的形式
  　購(gòu)物中心商鋪的主要形式是鋪位的形式，鋪面形式比較少。商鋪面積大小不一，差別很大，從幾平方米到幾完平方米不等。
　　▲ 投資回收形式
　　購(gòu)物中心牽涉到的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)有主力店、半主力店、專(zhuān)賣(mài)店、娛樂(lè)設(shè)施、餐飲設(shè)施等。不同規(guī)模的購(gòu)物中心里面的業(yè)態(tài)類(lèi)型有多有少，其中超級(jí)購(gòu)物中心SHOPPING MALL里面的業(yè)態(tài)組合最全、最多。以上各種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)商基本上都是采取租用商鋪的方式，其中主力店作為購(gòu)物中心重要的組成部分，往往有一定的獨(dú)立性，每個(gè)的面積規(guī)模在1.5萬(wàn)-2萬(wàn)平方米之間；半主力店、專(zhuān)賣(mài)店、餐飲、娛樂(lè)等設(shè)施基本上都以獨(dú)立鋪位商鋪的形式分布其中。
　　購(gòu)物中心里面的商鋪主要采取出租的方式，有些運(yùn)營(yíng)商會(huì)采取按照經(jīng)營(yíng)流水提成的方式，或者采取租金和提成、結(jié)合的方式。
　　投資策略：
　　百貨商場(chǎng)類(lèi)商鋪投資比較適合投資機(jī)構(gòu)，投資機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)可以在百貨商場(chǎng)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、管理過(guò)程中得到比較充分的發(fā)揮。
　　購(gòu)物中心商鋪主要適合投資機(jī)構(gòu)，畢竟該類(lèi)項(xiàng)目規(guī)模龐大，無(wú)論是項(xiàng)目定位、規(guī)模、市場(chǎng)策略、開(kāi)發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理等各種問(wèn)題都需要采取系統(tǒng)化運(yùn)做，而系統(tǒng)化運(yùn)做正是投資機(jī)構(gòu)的長(zhǎng)處。即使有些購(gòu)物中心項(xiàng)目由于資金原因，不得不采取商鋪出售的方式，那么開(kāi)發(fā)商必須選擇有效的操作方案，一方面，吸引個(gè)人投資者進(jìn)來(lái)，另一方面，考慮管理商"返租"等方式，以最大限度保證項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的整體性。
　　對(duì)于個(gè)人投資者來(lái)講，購(gòu)物中心商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較高，雖然這些項(xiàng)目一旦成功，所創(chuàng)造的價(jià)值升值會(huì)比較大，但該類(lèi)項(xiàng)目面對(duì)市場(chǎng)成熟問(wèn)題，以及競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境等問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)始終相伴。

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