中國商業(yè)地產市場投資分析及前景分析

　　去年年是杭州土地拍賣市場的大年。有數據表明，截至12月9日，杭州市主城區(qū)土地拍賣金額是6965984萬元，其中商住用地1140469萬元。雖然不少人認為，2010年隨著實業(yè)的興起，將吸引大量資金從*這是垃圾貼，請舉報！*回流到實業(yè)領域，但商業(yè)地產領域仍會成為眾人關注的投資領域。
　　我們先把眼界放寬，到杭州周邊地區(qū)瞧瞧。據相關資料顯示，從商業(yè)土地成交量走勢看，2005-2008年長三角地區(qū)的商業(yè)用地成交宗數逐步減少，成交量呈下滑趨勢，由于近幾年來整體土地市場的成交量都有所下跌，商業(yè)用地的成交量也受其影響。2009年隨著土地市場交易活躍，商業(yè)用地的成交量明顯提高，據2009年前10個月數據統計顯示，長三角地區(qū)共成交商業(yè)用地857宗，比2005年成交的617宗增加了240宗，比2008年低谷期的420宗翻了一倍多。
　　除了這些數字外，這幾天還有一個消息，曾經聲稱只做住宅產品的萬科終于開始進軍商業(yè)地產領域，這預示著中國地產業(yè)的商業(yè)模式大規(guī)模調整已成不可逆轉的潮流。由此可見，商業(yè)地產的發(fā)展?jié)摿�很大�?BR>　　再回到杭州來說，寫字樓形式的物業(yè)仍是杭州商業(yè)地產項目中比重最高的，大致分為純寫字樓和多功能寫字樓兩大類。而酒店式公寓和服務式公寓事實上也是寫字樓用地不同定位的產品，但是這類產品的賣點著眼于居住概念，通過精裝修以及更高檔的服務打造更適宜居住的空間。因此，純粹的商鋪類物業(yè)在杭州的供應量比較少，而高檔物業(yè)的住宅底層商鋪以及裙房物業(yè)構成了主要的商鋪類供應，這在2008-2010年會有一個集中的放量。
　　近年來，新近落成的大型綜合購物中心已經迅速成為不少城市商業(yè)零售市場的主力軍，而傳統的商業(yè)物業(yè)已經很難滿足它們對硬件和軟件的要求，這給房地產行業(yè)留下了巨大的市場空白，于是融合傳統流通業(yè)與地產業(yè)的商業(yè)地產企業(yè)就應運而生。
　　2007年全社會城鎮(zhèn)固定資產累計投資額117413億元，增長25.8%，增速穩(wěn)定。房地產開發(fā)投資增長進一步加快，2007年全年完成25280億元，增長30.2%，高出同期城鎮(zhèn)固定資產投資增長率4.4個百分點，增速上升7.4個百分點，遠高于其他行業(yè)的投資增長速度，占城鎮(zhèn)投資的比重為21.5%。
　　2008年1-11月全國完成房地產開發(fā)投資26545.7億元，比上年同期增長22.7％，其中住宅開發(fā)投資完成額19332.7億元，比上年同期增長25.2％。東部地區(qū)房地產開發(fā)投資完成額15850.3億元，比上年同期增長18.9％；中部地區(qū)房地產開發(fā)投資完成額5409.5億元，比上年同期增長32.1％；西部地區(qū)房地產開發(fā)投資完成額5285.9億元，比上年同期增長25.6％。
　　2009年1-4月全國完成房地產開發(fā)投資7290億元，同比增長4.9%，增幅比1-3月提高0.8個百分點，比去年同期回落27.2個百分點。其中，商品住宅完成投資5114億元，同比增長3.4%，比1-3月提高0.2個百分點，比去年同期回落31.8個百分點，占房地產開發(fā)投資的比重為70.2%。
　　2007年中國商業(yè)地產市場投資總體穩(wěn)定增長，全國商業(yè)用房的投資總額是2775.56億元，同比增長17.9%，連續(xù)三年保持在17%左右，這與當年消費品零售總額同比16.8%的增長幅度非常接近。2007年中國商業(yè)地產行業(yè)還有兩個特點：一是主要大中城市商業(yè)物業(yè)的供應關系無明顯大起大落，市場透信價格相對平穩(wěn)。另一個是市場結構的區(qū)域性差異較大，以2007年投資額增幅為例，北京略高于10%，上海為2.5%，天津則為78%。2008年國內商業(yè)地產市場在宏觀經濟出現回落的情況下，受到的沖擊較小，市場租售價格相對平穩(wěn)，主要大中城市無明顯大起大落，同時商業(yè)地產業(yè)態(tài)布局、規(guī)劃設計和營銷方式均呈現多樣化、細分化趨勢。國內二、三線城市商業(yè)地產發(fā)展水平有所提升，以百貨、大賣場、商業(yè)街、批發(fā)市場為主要形式的國內二、三線城市的商業(yè)地產也有所改善。
　　隨著以美式摩爾為代表的大型綜合購物中心落戶北京、深圳等大中城市，中國零售業(yè)全面對外開放，幾乎所有的大中城市都已經或計劃建設大型的購物中心，這就為商業(yè)地產商的發(fā)展留下了巨大市場發(fā)展空間。商業(yè)地產作為一種不同于傳統的商鋪租賃形式、以全面融合地產業(yè)與商業(yè)為特色的地產形式，正悄然成為房地產市場的新寵兒。中國商業(yè)地產將掀起新一輪的投資熱潮，商鋪地產、購物中心地產、寫字樓、工業(yè)地產等都將成為未來商業(yè)地產投資的亮點。
　　中國投資咨詢網發(fā)布的《2009-2012年中國商業(yè)地產市場投資分析及前景預測報告》共十八章。首先介紹了商業(yè)地產的相關概念、分類及特點等，接著分析了中國房地產行業(yè)和商業(yè)地產市場的現狀，然后具體介紹了商鋪地產、寫字樓、工業(yè)地產、購物中心地產的發(fā)展。隨后，報告對商業(yè)地產市場做了區(qū)域發(fā)展分析、重點企業(yè)經營狀況分析、競爭格局分析和投融資分析，最后預測了中國商業(yè)地產市場的未來前景與發(fā)展趨勢。

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