淺談黃金地段商鋪投資

　　每一個城市都有一個或數(shù)個繁華、優(yōu)雅的高檔商業(yè)區(qū)域，如美國紐約的第五街、日本的銀座、香港的中環(huán)、北京的王府井及上海的淮海路等，這些頂級區(qū)域通常因其極具商業(yè)價值被人們稱之為黃金地段，租金奇貴。
　　黃金地段商鋪的主要特點
　　一、介入機會極少
　　黃金地段商鋪的稀缺性決定了業(yè)主們一旦得手決不輕易出讓，因而有價無市甚至無價無市。香港中環(huán)的大多數(shù)商鋪只有在遇到一些突發(fā)事件時，才可能出現(xiàn)大宗交易。英資的置地廣場所處的位置正是香港商業(yè)街皇冠上的明珠，百年來這塊黃金寶地從未易主。又如2003年6月，位于上海黃金地段的靜安希爾頓酒店易主，這家1988年由香港信宜集團投資近1億美金建造的上海首家五星級賓館，也是首家全外資酒店，2001年APEC期間，美國總統(tǒng)布什曾指定入住這家飯店。至于此次易主的原因，據(jù)酒店管理人員說：“靜安希爾頓是周邊客房出租率最高的酒店之一，如果不是缺錢，誰會舍得把它賣掉？買家很有實力�！笔聦嵰泊_實如此，頂級地段商業(yè)物業(yè)的易主通常是10年也未必一遇，而且?guī)缀醵际谴笞诮灰�，投資機會極少。
　　二、高投入但短期未必有回報
　　黃金地段商鋪一旦有易主的可能，則其不可多得的惟一性，使買方或者承租方投入的資金很高。成本高贏利的難度就大。據(jù)調(diào)查，上�；春Ｂ芬恍┮愿邇r入駐的外國旗艦商店根本無盈利可言。之所以愿意承擔(dān)長期的虧損，目的只是為了企業(yè)形象--在中國上海的頂級地段擁有窗口，而盈利是這一活廣告以外的其他分店的任務(wù)。外資對頂級地段價值的這種認知和運作，的確有高明之處，這同時也說明，沒有相當(dāng)?shù)馁Y金實力是很難在這些地段支撐的。
　　三、高回報伴隨高風(fēng)險
　　說黃金地段就是高利潤的代名詞，并不為過。然而，黃金地段商鋪對經(jīng)濟周期以及突發(fā)事件最為敏感。2003年春的非典時期，中國各地特別是疫區(qū)的商業(yè)中心首當(dāng)其沖地成為各行業(yè)最大、最直接的受害者之一，這對以高租金獲得使用權(quán)的經(jīng)營者威脅更大，而非中心商圈的社區(qū)商鋪受到的影響卻不大。
　　上海黃金地段商鋪的市場狀況
　　一、增量將盡，奇貨可居
　　根據(jù)上海市“十五”商業(yè)規(guī)劃，將調(diào)整現(xiàn)有中心商業(yè)區(qū)，不再新建商業(yè)中心，黃金地段商鋪的這些“存量”，由于上海國際商貿(mào)中心的城市定位而顯得日益金貴。
　　二、需求巨大
　　2002年以來，商鋪需求主要來自便利店、大型超市、連鎖餐飲、國內(nèi)外品牌專賣店。而頂級地段的商鋪需求則主要是服飾、休閑等品牌旗艦店，需求旺盛。據(jù)不完全統(tǒng)計，新建上海襄陽路服裝市場內(nèi)的商鋪年換手率不足5％，由此業(yè)主對高租金的接受是可以理解的。2000年以來上海市中心主要商業(yè)街的臨界店鋪基本滿租，新供應(yīng)的店鋪租金高企，次級商業(yè)區(qū)新面世的商鋪的租金直逼甚至超過中心地段的商鋪。
　　數(shù)據(jù)表明，1999年以來上海的租金水平總體呈上升態(tài)勢。這種態(tài)勢在2002年得以持續(xù)，至2003年5月上海大多數(shù)商鋪的租金比2002年又上升了15%，主要商圈商鋪顯示出很強的產(chǎn)生租金能力。
　　同時上海的商鋪銷售價格也在逐年上升。據(jù)2002年的一項調(diào)查反映，參與調(diào)查的人對黃金地段商鋪的租金認為物有所值的占94%，認為租金過高但能承受的占4%，認為承受不了退租的的只有1% 。這頗能說明上海今年以來的投資者對于黃金地段商鋪的心態(tài)。
　　黃金地段商鋪投資的機遇
　　獲得黃金地段商鋪的機遇難得，更多的情況下是一種偶然。目前上海幾十年不變的黃金地段商鋪面臨重新洗牌的態(tài)勢，應(yīng)看成是歷史性的機遇。對于這些地段商鋪可能的投資一般有以下途徑：
　　一、 國有資產(chǎn)退出
　　在過去，傳統(tǒng)黃金地段商鋪幾乎全部是國有企業(yè)經(jīng)營，但隨著改革的深入，國有資產(chǎn)逐步退出非壟斷行業(yè)已成必然，這使黃金地段商鋪的出讓成為可能。因此有的是國有企業(yè)欲引進戰(zhàn)略伙伴，也有非國有企業(yè)或上市公司為實現(xiàn)戰(zhàn)略目標而進行的重組購并，以參股等形式介入或擁有這些商業(yè)物業(yè)，從而實現(xiàn)直接或間接地擁有這些物業(yè)支配權(quán)的目的。這使得長期以來無緣問津這些黃金地段的民營企業(yè)獲得了進入頂級地段商鋪的可能，前面所述上海靜安希爾頓酒家的買家便是一位浙江寧波民營企業(yè)家。
　　二、 商業(yè)規(guī)劃實施
　　新一輪商業(yè)中心街改造給外資入駐帶來機遇，如2002年上海友誼商店的重組、淮海路益民百貨整體出租給外資10年，這些都是近年來的典型案例。而正在進行中的項目也很可觀，2002年上海的南京東路請來國際著名咨詢公司麥肯錫作長遠規(guī)劃，欲建成具有世界級客流量、世界級商業(yè)收入和全球知名度的國際一流商業(yè)街�；春Ｂ氛垇碇倭柯�(lián)行，作一期商業(yè)改造規(guī)劃，計劃引入更多國際一流品牌的旗艦店，將淮海路建成更為時尚的商業(yè)街。外資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，對于商業(yè)的繁榮和商鋪市場的發(fā)展具有重要意義。這些規(guī)劃的實施，必然給著名國際零售企業(yè)帶來新的投資機遇。
　　如瑞典家居商業(yè)零售企業(yè)宜家，1998年進入中國，在上海數(shù)年的試探性經(jīng)營后，開始實施其一貫的經(jīng)營模式，即買地造商場，房地產(chǎn)與商業(yè)一起做。與其他跨國公司如麥德龍不同的是，宜家瞄準的是位居上海黃金地段的徐家匯附近地塊，從談判策略上宜家極為精明地抓住了解決就業(yè)問題這一地方政府的興奮點，使難度極高的談判得以成功。從長遠看，能搶占如此地段，即使是再高一些的投入也是一大成功。
　　三、 企業(yè)破產(chǎn)清算
　　黃金地段企業(yè)經(jīng)營狀況惡化，進入破產(chǎn)程序，此時可能出現(xiàn)一些投資良機。如近幾年，經(jīng)常有一些公司的資產(chǎn)（主要是固定資產(chǎn)）被銀行及資產(chǎn)管理公司委托拍賣，因而市場上出現(xiàn)了一大批商用物業(yè)，這些物業(yè)并不帶負債性質(zhì)，地理位置較優(yōu)，其商業(yè)前景被一致看好。2002年由中國信達、中國華融兩家資產(chǎn)管理公司舉辦的春季廣州拍賣會，由廣東國際、安華白云、中商盛佳、古今、經(jīng)貿(mào)拍賣行聯(lián)合“操刀”，這些都為心儀于黃金地段商業(yè)物業(yè)的投資者創(chuàng)造了進入的機會。
　　四、 突發(fā)事件
　　突發(fā)事件常常會引發(fā)投資機遇。以香港為例，1981年至1982年西方經(jīng)濟危機，1998年的亞洲金融風(fēng)暴。期間均出現(xiàn)過割價求售，被迫從黃金地段撤出的事例。而如李嘉誠等卻是在這些時期果斷出擊，戰(zhàn)果累累。因此每一次危機從另一角度看，均成為搶占黃金地段商業(yè)物業(yè)不可多得的歷史時機。
　　綜上所述，金字塔頂端的物業(yè)可望而不可及，黃金地段的商鋪是有價而無市，上述投資途徑幾乎只適宜大資金大企業(yè)的運作。在通常情況下，普通投資者幾乎沒有機會得到這樣的商鋪，畢竟所需資金和商業(yè)背景并不是一般中小投資者的能力所及。即使在非常時期，得到這種商鋪的機會也只是曇花一現(xiàn)，瞬間即失。這要求投資者有著極度敏銳的眼光和市場洞察力，以及快捷的信息渠道。

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