XXXX商業(yè)物業(yè)營運管理方案

　　為了快速、保質(zhì)地打造將XXXX商業(yè)街項目，為了圓滿地推進(jìn)項目的招商引資，為了有效、有序地實現(xiàn)項目在建的北段的提前銷售，需組建專業(yè)商業(yè)物業(yè)管理與服務(wù)體系，以專門管理和服務(wù)于商業(yè)街項目，以現(xiàn)代化管理與專業(yè)的服務(wù)體系來打造和提升商業(yè)步行街的品質(zhì)，避免與住宅物業(yè)管理權(quán)責(zé)混淆、服務(wù)混亂、缺少質(zhì)量而引起租賃商家的動蕩和流失，為商家和消費者帶來良好的經(jīng)營環(huán)境和前景，同時將公司現(xiàn)有的別處商業(yè)項目也正規(guī)化、系統(tǒng)化管理起來。
　　一、搭建原則
　　1、集中管理和分散經(jīng)營。由專業(yè)的管理服務(wù)團(tuán)隊統(tǒng)一進(jìn)行租賃、物業(yè)、營銷和服務(wù)等，保證、保安、保潔、協(xié)調(diào)服務(wù)、推廣活動等日常工作有組織地進(jìn)行，不參與經(jīng)營。各經(jīng)營主體體只負(fù)責(zé)自己的經(jīng)營活動，定期向所有者交納租金，向管理者交納管理金。
　　2、租賃營銷管理。由業(yè)的管理團(tuán)隊提供整體營銷策劃。營銷重點為吸引更多的消費者光顧，促使更多的人們來此消費。在廣告宣傳方面，通過選擇適當(dāng)?shù)臓I銷方法吸引購物者，提高項目的競爭力和生命力，廣告促銷費用按照百分比從各經(jīng)營主體的營業(yè)額中抽取。
　　3、物業(yè)服務(wù)專職專管。由獨立的物業(yè)管理團(tuán)隊進(jìn)行專門的物業(yè)管理服務(wù)，專職保證商業(yè)街的保安、保潔、通暢運行，帶給消費者和各商家良好的經(jīng)營環(huán)境和購物環(huán)境，以軟性配套提升項目品牌力和影響力，良好的保障商家和人氣的駐留。
　　二、商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容
　�。ㄒ唬┥虡I(yè)管理內(nèi)容
　　1、招商管理
　�。�1）商家管理。包括租戶資料庫、與變動資料等。
　�。�2）招商工作。招商策略擬定以及招商工作執(zhí)行。
　�。�3）商家合約。與各商家之間的合約管理。
　　（4）商家關(guān)系。維護(hù)與各商定之間的關(guān)系，包含租戶滿意度調(diào)查、租戶聯(lián)誼及交流、租戶手冊等。
　　2、市場管理
　�。�1）廣告行銷及管理。包括各種有關(guān)的廣告及推廣計劃、廣告發(fā)布、廣告位的管理。
　�。�2）市場企劃。擬定市場運作策略及促銷活動企劃。
　�。�3）租戶服務(wù)。為租戶提供各種市場服務(wù)計劃及其他溝通內(nèi)容。
　�。�4）內(nèi)部裝修。內(nèi)部裝修的管理計劃，包括租戶的裝修管理及控制，租戶裝修準(zhǔn)則及施工單位管理等。
　　（5）公共關(guān)系。對外的公關(guān)策劃，包括消費者滿意度調(diào)查、商業(yè)街公關(guān)活動、宣傳印刷品發(fā)行、主管機關(guān)的關(guān)系維護(hù)、項目形象維護(hù)。
　　3、人事管理
　　（1）人員培訓(xùn)。包括到崗培訓(xùn)、業(yè)務(wù)培訓(xùn)、素質(zhì)與能力提升培訓(xùn)。
　　（2）組織設(shè)置。工作分析、團(tuán)隊搭建及責(zé)任權(quán)利劃分。
　�。�3）薪金制度。按集團(tuán)司的薪金制度實施。
　�。�4）人員績效考核。
　�。�5）勞資關(guān)系。
　　4、一般管理
　�。�1）財務(wù)會計管理。
　�。�2）財務(wù)出納管理。
　�。�3）租金及管理費收取的管理。
　�。�4）資產(chǎn)管理。
　�。�5）推廣活動的資金計劃及調(diào)度。
　�。�6）行政管理。
　�。�7）物流區(qū)及貨梯管理。
　　（8）后勤管理。包括團(tuán)隊成員管理、作息管理。
　　（9）法律事務(wù)。處理可能發(fā)生的糾紛等。
　　（二）物業(yè)管理內(nèi)容
　　1、維護(hù)管理
　　（1）清潔維護(hù)管理，維持項目范轉(zhuǎn)內(nèi)所屬場地十分清潔。
　　（2）機電維護(hù)。包括電路、電器設(shè)備維護(hù)、機械器具（電梯）、空調(diào)設(shè)備維護(hù)、照明設(shè)備維護(hù)等。
  　（3）給排水及煙道維護(hù)。包括煙道、給水、排水網(wǎng)路的維護(hù)等
　�。�4）環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)。包括花園景觀、綠地、道路、水溝、建筑外觀、內(nèi)飾、廣告燈箱、促銷飾品燈和道具的清理與維護(hù)。
　　（5）資詢系統(tǒng)的維護(hù)。包括報警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電腦系統(tǒng)、管理系統(tǒng)、作業(yè)系統(tǒng)等。
　　2、安全管理
　�。�1）保安勤務(wù)管理。
　�。�2）中控室管理。
　�。�3）消防安全管理。
　　（4）一般安全管理（一般警衛(wèi)和人員安全管理）
　�。�5）危機處理。遇到緊急情況時，應(yīng)緊急處理及疏散計劃等。
　�。�6）緊急事故。包括停電、交通事故、人員傷亡、火災(zāi)、地震等重大事故造成的財產(chǎn)損失、營業(yè)中斷等的處理。
　�。�7）其它保障。對涉及有風(fēng)險因素的情況進(jìn)行保護(hù)和保障。
　　3、停車管理
　　（1）交通規(guī)劃。交通進(jìn)出口及路線的規(guī)劃布局等。
　�。�2）指揮調(diào)度。
　�。�3）收費管理。停車收費的管理。
　�。�4）交通安全的管理等。
　　三、團(tuán)隊組織架構(gòu)
　　四、人員配置與崗位職責(zé)
　　1、經(jīng)理名：。全面領(lǐng)導(dǎo)、組織、開展商業(yè)招商及管理工作，負(fù)責(zé)部門間的橫向聯(lián)系以及大客戶的聯(lián)系與溝通，負(fù)責(zé)向集團(tuán)公司高層領(lǐng)導(dǎo)直接匯報。
　　2、招商主管：全面負(fù)責(zé)招商工作的開展與執(zhí)行，直接向經(jīng)理匯報工作，協(xié)助經(jīng)理保持大客戶的聯(lián)系與溝通，帶領(lǐng)招商專員全面開展中小客戶的招引與維護(hù)，完成公司下達(dá)的招商任務(wù)，負(fù)責(zé)市場調(diào)查及信息收集與反饋的報告撰寫。
　　3、招商助理：協(xié)助招商主管進(jìn)行招商管理，負(fù)責(zé)招商辦日常事務(wù)，市場調(diào)查及信息收集的整理，負(fù)責(zé)客戶資料庫的建立與更新，負(fù)責(zé)合約管理，接待來電來訪的客戶，保管宣傳資料與發(fā)行。
　　4、招商專員：負(fù)責(zé)招商工作執(zhí)行，市場調(diào)查與反饋，客戶關(guān)系管理與維持，開發(fā)尋找新客戶，完成公司下達(dá)的招商工作任務(wù)。
　　5、綜合管理協(xié)調(diào)員：全面協(xié)助部門經(jīng)理開展工作，負(fù)責(zé)本部門所有行政及日常事務(wù)，協(xié)助本部門開展各類培訓(xùn)，負(fù)責(zé)水、電、設(shè)施查看與報告，以及負(fù)責(zé)與物業(yè)管理處的協(xié)調(diào)與溝通等。
　　6、財務(wù)人員：負(fù)責(zé)租金及管理費的收取與催繳。
　　7、策劃主管：全面負(fù)責(zé)商業(yè)物業(yè)市場營銷策劃及推廣和廣告發(fā)布與管理工作，根據(jù)公司的戰(zhàn)略目標(biāo)擬定各類推廣策略與計劃，協(xié)助經(jīng)理共同參與公司項目的規(guī)劃建設(shè)提議。
　　8、策劃助理：全面負(fù)責(zé)策劃辦的日常事務(wù)工作，收集并匯總各類資料和信息，起草各類執(zhí)行計劃細(xì)案，負(fù)責(zé)與廣告設(shè)計公司溝通。
　　9、策劃執(zhí)行：負(fù)責(zé)與商家溝通，負(fù)責(zé)內(nèi)部裝修管理，并負(fù)責(zé)實施各推廣活動及廣告發(fā)布的制作執(zhí)行。
　　10、物業(yè)管理處主管：全面負(fù)責(zé)商業(yè)物業(yè)物管服務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)與安排工作，處理重大糾紛和事故，全面保障物業(yè)服務(wù)體系良性運轉(zhuǎn)。
　　11、物業(yè)綜合管理員：負(fù)責(zé)與各大商家的溝通與綜合協(xié)調(diào)。
　　12、物業(yè)水電設(shè)施專管員：負(fù)責(zé)給排水、電、各類設(shè)施的查看與維護(hù)管理。
　　13、保安管理員：負(fù)責(zé)保安組的管理，保障保安任務(wù)的圓滿完成。
　　14、保安員、保潔員。
　　五、人員設(shè)置辦法
　�。ㄒ唬�、前期配置
　　1、商業(yè)管理：經(jīng)理1名、策劃主管1名、招商主管1名、綜合管理協(xié)調(diào)員1名；
　　2、物業(yè)管理：商業(yè)物業(yè)主管1名；水電設(shè)施專管員1名；物業(yè)綜合管理員1名；保安管理員1名，保安人員2名，保潔員2名。
　　總計：12人�，F(xiàn)有經(jīng)理和策劃共2人，其余人員待配。
　　（二）、后期配置
　　結(jié)合項目市場入駐進(jìn)度分階段適時補充以下人員。
　　1、商業(yè)管理：行政人員1名、招商助理1名、招商專員2名、策劃助理1名、策劃執(zhí)行1名、財務(wù)人員1名；
　　2、物業(yè)管理：綜合物業(yè)管理員1名、保安若干、保潔數(shù)名。

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