研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運(yùn)營管理
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| ·項目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理五部曲
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大地房產(chǎn)副總經(jīng)理杜曉渝認(rèn)為，隨著市場規(guī)范化和競爭的激烈化，越來越多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商意識到項目成功除要看銷售業(yè)績外，越來越看重后續(xù)經(jīng)營管理怎么樣，投資者和經(jīng)營者的經(jīng)濟(jì)效益如何，社會效益如何。因此，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的成功，很大程度上取決于經(jīng)營管理的成功。
首先，一個商業(yè)地產(chǎn)項目的成功，定位規(guī)劃至關(guān)重要，多大規(guī)模的商業(yè)面積和哪些商業(yè)業(yè)態(tài)，有合理的規(guī)律性的要求，規(guī)模、檔次要根據(jù)市場需求而定。然而很多開發(fā)商只注重了項目本身策劃，項目做得很出彩，并沒有研究所在區(qū)域的商業(yè)布局和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，更忽略了經(jīng)營者對項目的具體要求。
成都眾信和誠實(shí)業(yè)董事長張效春認(rèn)為，開發(fā)商在項目前期的規(guī)劃設(shè)計時，應(yīng)該考慮后期經(jīng)營者特別是主力商家的要求，為其"量身定做"。因?yàn)閷τ诓煌闹髁Φ�，對賣場的面積、停車位的面積、貨架的陳列等都有一系列的要求，如果開發(fā)商自己在做設(shè)計時不符合這樣的要求，那么項目越深入，后期招商的困難就越大。這就需要經(jīng)營管理者了解到商家的具體要求后，前期介入項目，與開發(fā)商一起設(shè)計規(guī)劃。據(jù)張總介紹，２００４年２月２１日，眾信和誠與遂寧市北興房地產(chǎn)公司簽訂了合作協(xié)議。簽約之時，該項目正處在考察、論證階段，項目現(xiàn)場還是一塊雜草叢生的空地。項目簽約以后，眾信和誠立即開始了深入市場調(diào)查。經(jīng)過細(xì)致、周密的市場調(diào)查，提出了相應(yīng)的市場定位和運(yùn)作策略。通過與目標(biāo)商家的溝通，相繼有眾多成渝兩地優(yōu)質(zhì)品牌餐飲、休閑、娛樂商家多次到項目現(xiàn)場參觀、考察，提出了數(shù)十個經(jīng)營要求，涉及到房屋的層高、承重、消防、電梯、噪音等多個方面。通過聽取經(jīng)營者的建議，開發(fā)商做了合理的修改，為后期的經(jīng)營掃平了道路，也節(jié)約了寶貴的后期建筑調(diào)整資金。
第二部曲：招商重點(diǎn)突破主力店
目前成都商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商普遍缺乏有效的經(jīng)驗(yàn)，存在著招商資源渠道不暢通、資源缺乏等問題。商業(yè)地產(chǎn)項目和住宅項目有所不同，其銷售對象并非直接的購物消費(fèi)者，而是商家，特別是主力店。開發(fā)商要將店鋪銷售出去并且想后期經(jīng)營管理順利，就應(yīng)該先確定主力店。
眾信和誠張效春指出，主力店對整個項目的支撐作用非常重要，這對以后的招商和銷售有很大的市場號召力。但是對很多開發(fā)商來說，要想找到一個理想的主力店并不是一件容易的事情。這就需要專業(yè)顧問機(jī)構(gòu)來做商業(yè)地產(chǎn)評估、資源整合等工作，因?yàn)樗麄兪种械纳碳屹Y源和渠道要比開發(fā)商豐富得多，與很多知名的連鎖商家有戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，可以憑借強(qiáng)大的海內(nèi)外客戶資源及供應(yīng)商募集能力，可為不同項目選擇合適之主力店。而且對整個項目來說，主力店的引進(jìn)還應(yīng)走在前面，因?yàn)榇笮蜕虉�、大型連鎖店為了贏利，會對項目進(jìn)行認(rèn)真而專業(yè)的評估：市場如何？開發(fā)商的房子如何？開店的效益如何？而這個過程需要大概一到兩年。如果前期就確定主力店，后面的招商和銷售就不會出現(xiàn)時間空當(dāng)，開發(fā)商則能實(shí)現(xiàn)資金快速回籠。
全心房產(chǎn)營銷總經(jīng)理于忠針對商業(yè)地產(chǎn)銷售談到，大多數(shù)投資者對主力店的進(jìn)駐十分看好。像他們所代理的樓盤如銀河商業(yè)廣場、都市欣城·燦坤商業(yè)廣場都是因?yàn)橛兄笮蜕碳业倪M(jìn)駐吸引了眾多的投資者和經(jīng)營者。
據(jù)了解到，金沙園商業(yè)廣場最初定價是６０００元。當(dāng)大型超市諾瑪特進(jìn)去之后，商業(yè)環(huán)境被營造出來，售價就翻了一番，提高到１２０００元。同樣，在成都雙楠同輝購物廣場開業(yè)的伊藤洋華堂分店、落戶于天邑花園的家樂福、入駐城南天府匯城的上海聯(lián)華等，都是由經(jīng)營管理者和商家一起直接參與設(shè)計、規(guī)劃，真正采用了量身定做的方式，這樣確實(shí)有利于引進(jìn)主力商家，提升整個項目的吸引力。
第三部曲：六位一體構(gòu)建經(jīng)營鏈
有專家認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)開業(yè)后的運(yùn)營狀況是否良好才是考驗(yàn)經(jīng)營管理者內(nèi)功修為的標(biāo)準(zhǔn)。一位專家學(xué)者型商業(yè)地產(chǎn)管理者曾提出"六位一體"運(yùn)作模式，即投資者、開發(fā)商、經(jīng)營者、專業(yè)運(yùn)營商、終端消費(fèi)者、政府六方共同參與，結(jié)為一體，實(shí)現(xiàn)各方利益平衡，達(dá)到共贏目的。這六方是一個不可中斷的鏈條，開發(fā)商不能只管賣商鋪大賺特賺，同時要為投資者和經(jīng)營者等其它利益方留下利潤空間，整個項目才能滿盤皆活。
而在這"六位一體"模式中，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理者要做的就是進(jìn)行資產(chǎn)保值增值、配套設(shè)備維護(hù)、打造區(qū)域品牌、提升商家品質(zhì)、有效的風(fēng)險管理等等，如何才能做好這幾方面以提高租務(wù)管理水平，則是業(yè)界急需研究學(xué)習(xí)的。
著名電腦商城＠世界的運(yùn)營商世紀(jì)登峰公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為：區(qū)位條件、物業(yè)類型、綜合經(jīng)營程度、裝修及時間等不同因素的變化和組合等若干因素支撐起一個完整商業(yè)地產(chǎn)價值體系。要實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的保值增值，除了所有權(quán)與管理權(quán)要分開外，經(jīng)營管理者就必須懂得價值因素的排列組合及其作用。一個優(yōu)秀的運(yùn)營商對上述因素應(yīng)該有一定的預(yù)見力和控制力，但對一些不可抗拒的因素，通常的做法是實(shí)行產(chǎn)權(quán)方資產(chǎn)保險、保全措施。
第四部曲：力爭樹立區(qū)域品牌
打造成區(qū)域品牌，使商業(yè)地產(chǎn)項目成為區(qū)域亮點(diǎn)對運(yùn)營至關(guān)重要，這就需要經(jīng)營管理者的整體包裝。眾所周知的紗帽街汽配市場，外遷以來生意依然紅紅火火；東大街燈具市場外遷金府商圈，促銷活動搞得有聲有色……這些都得益于整體包裝。這也說明了有人出面牽頭給人信心上的保證，將縮短一個商圈成熟的時間。商業(yè)地產(chǎn)項目道理同樣如此，但是往往一些運(yùn)營商在整體規(guī)劃、品牌樹立和推廣方面缺乏行之有效的手段和措施。以高升橋某商業(yè)廣場為例，開發(fā)商在招商時為了項目的"多拉快跑"，對物業(yè)的用途、經(jīng)營性質(zhì)以及裝飾裝修風(fēng)格等都沒有限制，來者不拒。這種被業(yè)界稱之為"殺雞取卵"營銷模式的結(jié)果是，當(dāng)物業(yè)投入運(yùn)營后，搞餐飲、娛樂、茶房、裝飾裝潢、家具家電等等之類的什么都有，整個物業(yè)成了一個大雜燴，進(jìn)場的商家經(jīng)營五花八門，品質(zhì)參差不齊，也給該項目后期的管理增加了難度，難以形成品牌、口岸效應(yīng)。
第五部曲：注重有效的風(fēng)險管理
對商家進(jìn)行有效的風(fēng)險管理同樣是商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理中重要部分。一個成功的營運(yùn)商，進(jìn)行資源整合，應(yīng)具備規(guī)范系統(tǒng)的對經(jīng)營者的危機(jī)保障措施，只有這樣，才能讓更多的經(jīng)營者成為整體戰(zhàn)略經(jīng)營的核心要素。記者在眾信和誠了解到，他們有一整套風(fēng)險管理體制：定期對商家的財務(wù)狀況、經(jīng)營狀況、服務(wù)水平和競爭對手、競爭環(huán)境進(jìn)行測評分析，發(fā)現(xiàn)問題并制定相應(yīng)的解決措施。從專業(yè)角度在保證商家的利益的同時，也為整個項目的持續(xù)健康營運(yùn)打下良好的基礎(chǔ)。
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