謝成龍：上海商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢

　　我國的商業(yè)地產(chǎn)近年來依舊保持著快速增長的趨勢，在發(fā)展的同時問題也非常突出，據(jù)有關部門統(tǒng)計，2005年底，全國商業(yè)營業(yè)用房的空置面積已達3872萬平方米，按此推算，目前全國營業(yè)用房的空置面積已接近5000萬平米，這是一個多么恐怖的數(shù)據(jù)啊，如果把5000萬平米建成經(jīng)濟適用房，按照每戶90方來計算，則可解決超過150萬人的住房問題。
　　一、上海宏觀經(jīng)濟及商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀
　　上海，作為我國第一大城市，人口占全國人口的7%左右，人均收入在長三角也高居之首， 超過1.6萬元。
　　來自上海市統(tǒng)計局最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明， 2007年，在上海、南京、鎮(zhèn)江、蘇州、無錫、常州、揚州、南通、泰州、杭州、寧波、嘉興、湖州、紹興和舟山15個城市中，有14個城市的居民可支配收入增幅超過10%，其中，蘇州、無錫和紹興三市增幅最快，超過15%；上海增幅為12.2%，接近當年城市GDP增長幅度。
　　上海人均收入的兩位數(shù)增長的速度使居民消費類型也在逐步升級，并由傳統(tǒng)的實物性消費開始向服務性消費轉變。調(diào)查表明，長三角地區(qū)15城市中，居民在購房和建房的支出，最高的占到可支配收入比例的33.8%，其中其中上海居民用于購房或建房的支出超過4000元。
　　根據(jù)2006年上海市零售商業(yè)網(wǎng)點面積調(diào)研報告顯示，2005年上海零售商業(yè)網(wǎng)點總面積達到3200萬平方米，按常住人口計算，居民人均零售商業(yè)面積約為1．75平方米。
　　但在第四屆中國商業(yè)地產(chǎn)博覽會主辦方日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截止到２００７年底，上海商業(yè)物業(yè)總保有量約為４３００萬平方米，按照常住人口１８００萬來計算，平均每個人擁有的商業(yè)面積達到２．３平方米，這一數(shù)字甚至超過被譽為“購物天堂”的香港。
 　 從以上數(shù)據(jù)可以看出，一方面隨著居民可支配收入的不斷增加，居民的消費從以前的單純消費快速向多元化消費發(fā)展，使得社會零售總額也在快速增幅。另一方面，開發(fā)商開始盲目開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目，獨立商業(yè)中心體量越做越大，為了快速回籠資金，在招商前就賣掉一部分商鋪，導致后期的招商和運營空難重重。很多社區(qū)底商的設置比例更是嚴重失衡，導致不少小區(qū)在入住率達到六成甚至更高的兩三年后，社區(qū)底商還有不少緊鎖大門，門口還貼著所謂的“旺鋪火爆招商”字樣。
　　按照國際慣例，城市人均商業(yè)面積基本在1.2平米左右較為合理，從這個數(shù)據(jù)來看，上海的人均商業(yè)面積已經(jīng)明顯供大于求，當然，南京路上的商鋪永遠都不愁租不出去，不愁租不到好價格。但是，上海的很多小區(qū)底商卻面臨著賣不出、租不出的困境。
二、上海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢
　　根據(jù)今年1月24日的解放日報報道，上海商業(yè)地產(chǎn)“十一五”發(fā)展思路主要圍繞“軌道交通”做文章，具體是不斷強化“軌道交通樞紐”和“周邊社區(qū)”的建設，并加以重新調(diào)整和布局，形成兩者交融成長的格局。一句話，發(fā)展“軌交商業(yè)”是上海未來幾年開拓商業(yè)地產(chǎn)的“重頭戲”。
　　“軌交商業(yè)地產(chǎn)”發(fā)展無可限量
　　據(jù)有關部門透露，目前上海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展并不理想，主要是各要素之間配置不太“協(xié)調(diào)”。包括商業(yè)和商務集聚度配備不合理、中心城區(qū)同郊區(qū)商業(yè)發(fā)展存在明顯差距、中心城區(qū)各商業(yè)中心之間功能同質(zhì)化嚴重、商業(yè)營業(yè)面積增速遠遠超過區(qū)域消費容量等。
　　為改變這種狀況，上�！笆�一五”將從優(yōu)化商業(yè)布局、促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及完善商務環(huán)境三方面入手，全面提升商業(yè)能級和功能。其中一大重點就是“聚焦”軌道交通，借助軌道交通的快速、便捷以及集聚效應推動上海商業(yè)地產(chǎn)大發(fā)展。
 　 據(jù)測，在近幾年軌道交通建設的基礎上，上�！笆�一五”將形成六十多個大中小型交通樞紐�？紤]到今后每年將有2000多萬平方米新建住宅以及40個新型多功能社區(qū)生活中心和鄰里中心建成，上海中外環(huán)線之間將開發(fā)和建設一大批商業(yè)中心。加上每個行政區(qū)正在實施突出區(qū)域優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的“一區(qū)一業(yè)”發(fā)展戰(zhàn)略，以此不斷擴大就業(yè)、發(fā)展經(jīng)濟、集聚輻射效應以及塑造城市形象功能等，上海商業(yè)地產(chǎn)前途無疑是十分廣闊的。
　　利用軌交網(wǎng)絡編織新型商業(yè)地產(chǎn)
　　在上海軌道交通1、2、3、4（部分）、5號線運行的基礎上，近期隨著軌道4、6、8、9號線的加入，使上海交通格局已經(jīng)發(fā)生質(zhì)的變化。從過去單一的軌交“線”變成縱橫交錯的大型“網(wǎng)絡”，也使新興的“地鐵商業(yè)”在規(guī)模、范圍、功能上有了進一步擴展的余地。如果考慮到2010年上海將擁有13條和408公里長的軌道交通線以及每日集聚900萬人次規(guī)模，這將成為上海“軌交商業(yè)地產(chǎn)”巨大的“財富”。
　　目前上海已經(jīng)形成徐家匯、人民廣場、中山公園和新上海商業(yè)城等為代表的多個大型地鐵商圈。這些站點已經(jīng)建立起地上、地下相結合商業(yè)地產(chǎn)市場。尤其在軌交網(wǎng)絡集散點如人民廣場、東方路等，將是“軌交商業(yè)地產(chǎn)”“重鎮(zhèn)區(qū)”。
　　目前也有部分軌交地區(qū)的商業(yè)設施尚未完善，且較為分散。為此，一些地區(qū)正在全力予以發(fā)展和更新。
　　也有浦東新區(qū)正在考慮以東方路站出口兩大區(qū)域為核心，結合周邊金輝廣場、96廣場、金壁輝煌、濰坊路商業(yè)街等商業(yè)設施形成規(guī)模達80萬平方米的商業(yè)集群。
　　盧灣區(qū)圍繞軌道交通9號線以及在建的10號線等幾個換乘站點，正在打浦橋地區(qū)開發(fā)規(guī)模達52萬平方米的商業(yè)、商務設施。黃浦區(qū)一方面在人民廣場地區(qū)進一步更新泛太平洋、新金橋和百聯(lián)商城等項目的建設，使南京路西藏路地區(qū)商業(yè)面積擴展到60萬平方米；一方面在老西門地區(qū)全力發(fā)展傳統(tǒng)商業(yè)同地鐵商業(yè)相結合的“巨無霸商圈”。徐匯區(qū)除了更新和擴大徐家匯商業(yè)中心外，更是加快肇嘉浜路站、華山路站、南昌路站、東安路站、宜山路站等軌道交通復線站點的商業(yè)布局。同時在上海南站原有的6萬平方米商貿(mào)面積基礎上，繼續(xù)向客站南北兩個地塊拓展，努力使客站的擴散效應同徐家匯站點聯(lián)動起來，形成上海南部最大的立體軌交商業(yè)、商務綜合區(qū)。
　　進一步提升“軌交商業(yè)地產(chǎn)”品質(zhì)
　　除了擴大“軌交商業(yè)地產(chǎn)”規(guī)模、功能和范圍之外，提升“軌交商業(yè)地產(chǎn)”品質(zhì)已被提到議事日程上。最近，一批商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開始實施“地鐵商業(yè)品牌”戰(zhàn)略。如對軌道交通實施經(jīng)營管理的申通資產(chǎn)商業(yè)管理公司采用市場化運作方式進行軌交商業(yè)的統(tǒng)籌布局。他們對各軌交板塊的商業(yè)資源進行整合，通過公開招標成功地引進68家包括佳潤FRESH、全家等在內(nèi)的具有專業(yè)水準和成熟品牌形象的公司。近日，他們再次同12家中外資銀行簽訂《申通·自助銀行戰(zhàn)略合作協(xié)議》，目標是打造“軌道網(wǎng)絡銀行服務區(qū)”，為乘客提供個人金融自助服務。在打造“軌交商業(yè)地產(chǎn)”大潮中，“地鐵銀行”品牌也悄然興起。
   從以上的規(guī)劃可以看出，政府已經(jīng)意識到了目前上海商業(yè)地產(chǎn)存在的問題，正在積極的調(diào)整，“軌道交通商業(yè)”在國際發(fā)達國家已經(jīng)非常成熟，如亞洲的日本和新加坡，在地鐵的出口基本都有大型商業(yè)中心。
　　“軌道交通商業(yè)”作為“城市立體商業(yè)”的一部分，目前上海已經(jīng)形成了徐家匯、人民廣場、中山公園和新上海商業(yè)城等為代表的地鐵商業(yè)圈，在這些地方的地鐵站點已經(jīng)形成了地上、地下相結合的商業(yè)市場。
　　在浦東，軌道交通2號、4號、6號、9號線齊聚，四線換乘的地鐵東方路站，每天預計十萬人次的客流量。不過，目前該地區(qū)的商業(yè)設施數(shù)量少，又較為分散。為此，浦東新區(qū)規(guī)劃擬以東方路站出口附近的兩大地塊為核心，結合周邊金輝廣場、96廣場、金壁輝煌、濰坊路商業(yè)街等，形成商業(yè)建筑面積近80萬平方米的酒店、辦公、休閑娛樂為主的商業(yè)集群。
　　盧灣區(qū)在打浦橋地區(qū)，圍繞軌道交通9號、10號、13號線和兩個換乘站點的建設，發(fā)展了52萬平方米的商業(yè)、商務設施，這會將昔日的“下只角”打造成上海的又一商業(yè)“重點”。
　　黃浦區(qū)則在人民廣場地區(qū)加快新金橋、泛太平洋以及百聯(lián)商城項目建設，使南京路西藏路區(qū)域整體商業(yè)面積超過60萬平方米，并重點發(fā)展老西門地區(qū)的區(qū)域商業(yè)中心，將傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)與地鐵商業(yè)結合，形成新興的“巨無霸”型商圈。
　　徐匯區(qū)則在徐家匯站、肇嘉浜路站、華山路站、南昌路站、東安路站、宜山路站等軌道交通復線站點周邊大量布局商業(yè)網(wǎng)點，并在上海南站站內(nèi)已有6萬平方米商貿(mào)面積的基礎上，加快其南北兩個地塊的開發(fā)，用地鐵商業(yè)的擴散效應將各個商業(yè)點與徐家匯聯(lián)動起來，形成商業(yè)、商務綜合區(qū)。
  “軌道交通商業(yè)”在選址上也不是那么的簡單，在上海目前已經(jīng)商業(yè)面積明顯國大的情況下，更不能盲目的發(fā)展“軌道交通商業(yè)”，應在選址和開發(fā)上理性思考，通過科學的市場研究和定位，使未來上海的“軌道交通商業(yè)”能夠得到健康的發(fā)展。

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