研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設的研究機構。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務范圍
|
·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
|
| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
|
| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務
|
| ·規(guī)劃編制服務 |
·招商銷售服務
|
| ·市場可研報告 |
·人員培訓服務
|
| ·市場定位分析 | ...... |
聯(lián)系方式
電 話：0579-83059667
手機：15325915356
郵 箱：xqjcf126@126.com
在線QQ：1832216846
地 址：中國義烏市總部經(jīng)濟公館2號樓2單元502室（義烏貝村路1108號）
郵 編：322000
網(wǎng)站首頁 > 研究報告
研究報告
縣級城市大型購物中心操盤心得
 |
 |
富智商業(yè)地產(chǎn)顧問多年來參與了多個縣級大型商業(yè)項目的操作，現(xiàn)將部分操盤心得拿出來跟大家共享，希望能達到拋磚引玉之效果。
一、商業(yè)現(xiàn)狀容易誤導項目投資決策與定位判斷
有些人認為縣級城市很難生存大型購物中心（這里指的是建筑面積6萬平方米以上的），這是可以理解的，畢竟縣級的商業(yè)現(xiàn)狀誤導了這些人的判斷。但是，有一個數(shù)據(jù)卻是這些人沒法想象和統(tǒng)計的，那就是遠程消費，也就是縣里一些消費者因為本縣的商品和服務無法滿足時到距離更遠的上級城市或省會城市消費。記得富智商業(yè)地產(chǎn)顧問在2004年操作寧波曼哈頓廣場（寧波北侖區(qū)，離市區(qū)約45公里）時，整個北侖區(qū)最大的商業(yè)單體是2000平方米，商業(yè)狀況處于原始自發(fā)成市的落后狀態(tài)，但據(jù)區(qū)相關部門的統(tǒng)計，北侖區(qū)居民每年前往市區(qū)和杭州消費的金額接近15億元人民幣，這是一個令人振奮的數(shù)據(jù)，而后來的營業(yè)情況也證實了建筑面積超過6萬平方米的寧波曼哈頓廣場定位之合理性和前瞻性，其主力店百潤發(fā)也連續(xù)幾年成了在大潤發(fā)集團里營業(yè)額排名中名列前茅的單店。
二、考慮是否作為縣級新商業(yè)中心來操作
2005年初，富智商業(yè)地產(chǎn)顧問機構應邀全面介入重慶墊江縣西歐花園商業(yè)街多個環(huán)節(jié)，這個項目商業(yè)體量9萬多平方米，項目靠山邊，但有一端連接老商業(yè)區(qū)。之前該項目也有五家商業(yè)公司先后進場操作過，但沒有一家能解決主力店招商問題，五家公司也是五個不同的定位方案，方案太多也令頗具研究能力的開發(fā)商老板不知道怎搞才好。最后，富智機構通過分析前期的研究報告和實地調查后，果斷定位為縣級新商業(yè)中心，也是要跟老商業(yè)中心競爭，大膽引入多家競爭店進場，提高新商業(yè)中心的競爭力。比如，同時引入國美和蘇寧，這是令人費解但卻具有特好效果的招數(shù)。去年底筆者做客深國投商置時，我就向王鐵民副總提出令他都不可思議的這種思路，我當時就建議，對于能作為新商業(yè)中心的縣級大型商業(yè)項目，可以考慮同時引入國美和蘇寧，同時引入麥當勞和肯德基。定位新商業(yè)中心的縣級商業(yè)項目，一定要突破傳統(tǒng)的購物中心定位思路和品牌規(guī)劃思路，這樣才能促使項目成功。
三、大膽設想更合理的租金標準
目前，縣級商鋪租金的平均水平都不高，如果按照現(xiàn)有的市場租金水平來計算項目的售價和投資回報率，那就會發(fā)現(xiàn)商鋪的售價空間非常有限，項目的投資回收期很長，內部收益率也非常低，這樣的結果往往令拿到地后的開發(fā)商老板不知所措。富智商業(yè)地產(chǎn)顧問操作上述曼哈頓廣場時也曾碰到這個問題，后來我們通過市場調查后發(fā)現(xiàn)，市區(qū)的租金水平雖是項目地的4-5倍，但如果能使商鋪商品營業(yè)額提高50%，其接受的租金標準也可以提高一倍，最終我們將租金定在一個合理偏上的標準，招商時也是能被租戶所接受。這個就是考驗我們經(jīng)營者的眼光和分析能力，一個縣級大型項目如能提供更大的商品和服務，相信是可以留下更多的本地消費者，這樣銷售額提高了，商鋪經(jīng)營者能接受的租金也提高了，項目的投資回報也好一些。當然，任何一個新的大型項目都要一個市場培植期，開發(fā)商無需急于求成而誤了大事。市場培植期間，應在項目整體推廣和租金優(yōu)惠力度上幫助商鋪經(jīng)營者，最終才使這些商鋪經(jīng)營者慢慢地為開發(fā)商掙更多的錢。
四、大膽規(guī)劃出可幫助回籠資金的專業(yè)市場
對于大多數(shù)開發(fā)商來說，開發(fā)大型商業(yè)項目的資金壓力是很明顯的，他們往往在設置盈利模式時會選擇部分商鋪來銷售，以保證項目資金的合理運作。相對于其他業(yè)態(tài)，專業(yè)市場的產(chǎn)權分散后其對后期運營的影響相對少一些，因此，富智商業(yè)地產(chǎn)顧問建議，在項目規(guī)劃時可考慮按商業(yè)面積的大小規(guī)劃1-3個專業(yè)市場，銷售的面積可以選擇這些專業(yè)市場（零散銷售）和主力店（整體銷售），這樣可以保證銷售和運營的合理結合。去年富智商業(yè)操盤的江西某項目就是運用這個原則，對一些旗艦店（如電影院、中型餐飲扥）整體銷售，規(guī)劃了2個專業(yè)市場（或主題商場），使這些小商鋪能順利銷售出去，同時又為后期經(jīng)營留有余地。
|
|
點擊次數(shù):771