如何甄別有價(jià)值的商鋪？

　　投資者要想獲得超額的投資回報(bào)，首先要明確知道物業(yè)的價(jià)格體系，商業(yè)物業(yè)的價(jià)格體系主要為反向杠桿式，也就是說(shuō)年租金×投資回收年限=物業(yè)價(jià)格，而年租金的承受能力反向取決于項(xiàng)目的獲利能力。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成長(zhǎng)性和升值空間主要來(lái)源于如下幾個(gè)方面：
　　1、項(xiàng)目由初期成功運(yùn)營(yíng)到成熟期的轉(zhuǎn)變，即物業(yè)從市場(chǎng)培育期步入市場(chǎng)成熟期。
　　2、地塊區(qū)域稀缺或偏遠(yuǎn)地塊逐漸融入城區(qū)的增值收入。
　　3、市場(chǎng)輻射半徑的擴(kuò)大或主要客戶(hù)群體的良性變更。
　　4、其他不可預(yù)見(jiàn)的因素，例如：開(kāi)通地鐵、交通的改善、地段納入城市規(guī)劃等。
　　火眼金睛“洞穿”項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)
　　現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)魚(yú)龍混雜，有實(shí)力、有理念、有經(jīng)驗(yàn)、有責(zé)任感的開(kāi)發(fā)商為數(shù)不多，更有部分開(kāi)發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)獲利豐厚的前提下盲目進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域 (論壇 新聞)。因此，投資者投資商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)回避以下幾個(gè)風(fēng)險(xiǎn)：
　　1、項(xiàng)目定位不準(zhǔn)。例如：不考慮市場(chǎng)需求片面追求規(guī)模化，動(dòng)輒幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)平米；盲目國(guó)際化，規(guī)模不足萬(wàn)米甚至搞國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)；沒(méi)有足夠的產(chǎn)業(yè)支撐也搞專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等：
　　2、項(xiàng)目產(chǎn)品定位錯(cuò)位，導(dǎo)致“前程似錦”的項(xiàng)目無(wú)法實(shí)現(xiàn)。例如定位為中高檔的購(gòu)物中心，卻在業(yè)態(tài)規(guī)劃中出現(xiàn)折扣店、一元超市等商店，導(dǎo)致目標(biāo)消費(fèi)者無(wú)法互動(dòng)和疊加。
　　3、只售不租或帶租約銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有超過(guò)50%以上的長(zhǎng)期保留資產(chǎn)的項(xiàng)目。在現(xiàn)實(shí)生活中經(jīng)常遇到開(kāi)發(fā)生不長(zhǎng)期持有絕對(duì)多數(shù)的資產(chǎn)，只是簡(jiǎn)單招商招滿(mǎn)就傾力銷(xiāo)售或帶租約發(fā)售，年回報(bào)甚至高達(dá)10-12%，三、五年的租約在購(gòu)房款中一次扣除。試問(wèn)如此高回報(bào)的商業(yè)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商為何要便宜別人？租賃合約能否順利執(zhí)行？合約期滿(mǎn)時(shí)又會(huì)是個(gè)什么景象，還能租到多少錢(qián)？他把房子全部賣(mài)光了，如何全力搞運(yùn)營(yíng)？不搞運(yùn)營(yíng)又有幾個(gè)商戶(hù)能賺到錢(qián)？..........當(dāng)然，在臨街商鋪中有的時(shí)候開(kāi)發(fā)商由于商業(yè)面積不多，沒(méi)精力搞運(yùn)營(yíng)而簡(jiǎn)單一賣(mài)了之的“黑馬商鋪”也有很多。
　　4、項(xiàng)目的管理團(tuán)隊(duì)不專(zhuān)業(yè)，沒(méi)有切實(shí)可行的“商業(yè)運(yùn)營(yíng)方案”。
　　在實(shí)踐中最有效甄別開(kāi)發(fā)商心態(tài)的辦法就是傾聽(tīng)其做的“商業(yè)運(yùn)營(yíng)方案”。如果其商業(yè)運(yùn)營(yíng)方案只是簡(jiǎn)單的告訴你用多少錢(qián)、泛泛的列舉在哪些媒體做宣傳，那基本就可以斷定他是屬于“賣(mài)光就跑的”那批人。因?yàn)�，即使最�?zhuān)業(yè)的人士制定一個(gè)切實(shí)可行的“商業(yè)運(yùn)營(yíng)方案”也要3—6個(gè)月的時(shí)間，有了這個(gè)方案一般他會(huì)有長(zhǎng)遠(yuǎn)打算，沒(méi)理由花了巨資卻不等到最佳時(shí)機(jī)再賣(mài)。“商業(yè)運(yùn)營(yíng)方案”簡(jiǎn)單的說(shuō)就是讓入住的經(jīng)營(yíng)戶(hù)賺到錢(qián)的宣傳和推廣方案，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)戶(hù)賺不到錢(qián)就無(wú)法承受上漲的房租，甚至你降租金他也不愿意在這里空耗�！吧虡I(yè)運(yùn)營(yíng)方案”一般分成知名度宣傳、優(yōu)+ (論壇 新聞 視頻)勢(shì)或特色的主題宣傳、活動(dòng)宣傳和目標(biāo)客戶(hù)定向推廣。我們根據(jù)其“商業(yè)運(yùn)營(yíng)方案”能否將項(xiàng)目的信息有效傳達(dá)給目標(biāo)客戶(hù)就推斷得出其心態(tài)了。
　　投資應(yīng)該特別注意的問(wèn)題
　　投資者的投資回報(bào)主要來(lái)源于租金收入和物業(yè)增值收益，其租金收入又有動(dòng)態(tài)和靜態(tài)兩種，目前大家比較常用的投資回報(bào)計(jì)算方式為“靜態(tài)年租金收入比較法”�！办o態(tài)年租金收入比較法”顧名思義就是將可獲得的年租金與購(gòu)買(mǎi)價(jià)格作為比較，其靜態(tài)投資收回年限的分割線(xiàn)通常為15年，靜態(tài)投資收回年限超過(guò)15年的應(yīng)慎重投資，靜態(tài)投資收回年限不到15年的應(yīng)可考慮投資，靜態(tài)投資收回年限低于12年的應(yīng)值得投資，靜態(tài)投資收回年限為10年以?xún)?nèi)的為“優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)”，最應(yīng)投資，但市面上很難碰到。投資者的投資是哦以=物業(yè)的年租金收入+店鋪價(jià)格增值收入+通貨膨脹因素+租金遞增比例（動(dòng)態(tài)收益）。

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