關(guān)于京九大市場整體改造的調(diào)研報告

市、區(qū)人大代表、三里村黨支部書記   王順德
    江西京九農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場（以下簡稱京九大市場），地處九江長江大橋下橋長虹北路西側(cè)，由四個專業(yè)批發(fā)市場組成，由多個不同投資主體分期分批建設(shè)的國家級大型專業(yè)批發(fā)市場（其中集體性投資主體市場2個，招商投資主體市場2個）。市場于九五年開始建設(shè)，于二00一年全部竣工開業(yè)，市場總占地面積為152畝，總建筑面積為近10萬平方米，經(jīng)營門點2000余套，附設(shè)停車場7500平方米，交易鋼棚14000平方米，各類從業(yè)人員近5000人。經(jīng)過近十多年的培育和發(fā)展，京九大市場已發(fā)展成為輻射面積達鄂、贛、皖等毗鄰地區(qū)的大型中心批發(fā)市場。
    該市場是原國家內(nèi)貿(mào)部批準(zhǔn)的定點市場（其中潯陽蔬菜批發(fā)大市場為農(nóng)業(yè)部定點市場），市場二00七年總交易額達49.5億元，為國家提供稅收1300萬元左右，帶動了周邊的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，為調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)起到了積極作用，同時也推動了倉儲業(yè)、貨運配載、物流信息業(yè)的發(fā)展，為潯陽經(jīng)濟發(fā)展提供了新的活力。
一、各專業(yè)市場的具體情況
    1、潯陽蔬菜批發(fā)大市場
    該市場于九五年八月份由潯陽區(qū)政府與三里村共同投資1380萬元興建，九六年元月十六日建成并開業(yè)，其中村里占股60%，區(qū)政府占股40%，市場占地面積為50畝（其中40畝為三里村集體用地，10畝為國有劃撥土地），鋼棚交易面積14000平方米，固定營業(yè)門面100余間，辦公用房1300平方米，服務(wù)配套用房500平方米，場內(nèi)通道6800平方米，露天交易場地及停車場6000平方米。該市場是江西省農(nóng)業(yè)廳定點農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，國家農(nóng)業(yè)部定點市場，國家農(nóng)業(yè)部農(nóng)產(chǎn)品信息網(wǎng)采集點，是省、市文明市場，省級農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)。市場交易品種主要為蔬菜、家禽、農(nóng)藥、種子及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料等，產(chǎn)品輻射本市各縣區(qū)和湖北、安徽、江蘇、山東、內(nèi)蒙、黑龍江、北京、海南等省內(nèi)的吉安、贛州、南昌、景德鎮(zhèn)等地。二00七年交易額為近6個億，提供就業(yè)崗位近3500人，帶動農(nóng)戶1.5萬戶。市場有專門的管理機構(gòu)（保安、信息網(wǎng)絡(luò)、農(nóng)藥殘留檢驗檢測）。
    2、京九副食品批發(fā)市場
    該市場屬區(qū)政府招商引資項目，由浙江永康糧油集團投資4500萬元興建，于1998年3月建成并投入經(jīng)營使用。市場占地面積為50畝，建筑面積為40815平方米（其中經(jīng)營門點376間（套），約12300平方米；住戶304戶，約28470平方米，停車場1563平方米）。土地性質(zhì)為國有劃撥土地，沒有辦理出讓手續(xù)，房屋產(chǎn)權(quán)均為個人買斷。
該市場為三層建筑，一層進行批發(fā)經(jīng)營門面，二三層均為住宅，主要經(jīng)營品種為副食品、酒類、日雜等。房屋性質(zhì)為開發(fā)性均由個人買斷，經(jīng)營戶租賃（或經(jīng)營戶購買）經(jīng)營，給經(jīng)營管理帶來很多不便，目前由區(qū)市場服務(wù)局管理，市場配有停車、保安、大型招待所等服務(wù)項目。
    3、黃氏干菜批發(fā)市場
    該市場是區(qū)政府招商項目，由香港黃氏集團投資4300元興建，于1999年8月建成并投入使用。市場占地36畝（國有土地性質(zhì)），建筑面積為37000平方米，（其中經(jīng)營門面466套，約34240平方米；住宅30余套，約2760平方米），產(chǎn)權(quán)均為個人買斷。
    該市場為主體五層、局部三層建筑，其中1-3層為經(jīng)營門面，4-5層為住宅和寫字樓。房屋性質(zhì)為開發(fā)商開發(fā)賣給個人，經(jīng)營戶大部分是租賃經(jīng)營，少部分由經(jīng)營戶購買在此經(jīng)營批發(fā)產(chǎn)品，給市場管理機構(gòu)帶來很多不便，市場有保安、小型招待所等服務(wù)項目。
    4、京九五金電器批發(fā)市場
    該市場由三里村集體投資1200萬元興建（土地性質(zhì)為村集體用地），于2001年11月建成并投入使用，市場占地16畝，建筑面積為10800平方米，經(jīng)營門面174套。
    該市場為主體三層，局部二層建筑，一、二層為經(jīng)營門面，三層為辦公 及服務(wù)用房。市場有專門的管理機構(gòu)，配有保安、后勤服務(wù)等。市場主
要經(jīng)營品種為五金、電器、日雜等產(chǎn)品。
二、存在的問題
    京九大市場經(jīng)過十多年的經(jīng)營使用，按照國家四部委及省、市有關(guān)部門的管理要求，結(jié)合專業(yè)批發(fā)市場的管理經(jīng)營的需要，主要存在以下幾個問題：
    1、規(guī)劃設(shè)計相對滯后，功能不全，缺乏大型停車場（黃氏批發(fā)市場、副食品批發(fā)市場），冷庫和倉儲等基礎(chǔ)設(shè)施的缺乏，嚴(yán)重阻礙了市場的進一步發(fā)展。
    2、道路通道狹窄，不暢通，造成交通擁擠，消防通道都沒有（主要在黃氏干菜市場），車輛上、下貨亂停亂放，秩序混亂。
    3、安全隱患多，京九副食品市場和黃氏干菜批發(fā)市場屬于典型的“三合一”市場，即經(jīng)營、住宅、倉儲混合在一起，存在嚴(yán)重的消防隱患，也是安監(jiān)、消防部門要求取締的市場，一旦發(fā)生火災(zāi)，損失非常嚴(yán)重，后果不堪設(shè)想。
    4、產(chǎn)權(quán)分散，管理難度大。除潯陽蔬菜批發(fā)市場和京九五金電器批發(fā)市場有專門的管理機構(gòu)，產(chǎn)權(quán)是集體的外，其他兩個專業(yè)市場的商鋪產(chǎn)權(quán)均由個人所有，不便于市場的同意管理和協(xié)商培育。特別是市場的設(shè)施、設(shè)備的添置、維修、保養(yǎng)、更新改造的費用無法籌資，黃氏干菜市場和京九副食品市場為開發(fā)商開發(fā)產(chǎn)權(quán)個人買斷，由市場服務(wù)局管理，05年區(qū)財政撥款支付200余萬元對京九副食品市場的水、電、道路進行改造，增加了區(qū)政府財政資金的壓力。
    5、商品集聚度不高，市場批發(fā)經(jīng)營的品種零散，專業(yè)批發(fā)市場不經(jīng)營專業(yè)性品種，主要經(jīng)營門面產(chǎn)權(quán)屬個人所有，不論經(jīng)營品種只要有經(jīng)營戶承租都進行租賃，造成專業(yè)市場經(jīng)營品種混雜，難于產(chǎn)生專業(yè)性規(guī)模和輻射效應(yīng)。
三、升級改造的思路
    1、在區(qū)政府的統(tǒng)一組織、實施、領(lǐng)導(dǎo)下，按照統(tǒng)一整體改造方案要求，可以采取整體改造、分批實施步驟進行改造升級，采取誰投資誰受益的原則，只要有投資實力的集團、企業(yè)、客商，不論是本地的還是區(qū)外的，都可以參與投資建設(shè)，目標(biāo)是把京九大市場整體改造升級成功。
    2、為避免升級改造期間經(jīng)營戶和市場客戶的流失，防止升級改造后市場的空殼化，根據(jù)京九大市場的實際情況，結(jié)合在舉辦聽證會、客商、經(jīng)營戶座談會廣泛聽取、征求各方面意見的基礎(chǔ)上，京九大市場升級改造應(yīng)分批分步驟的進行改造，統(tǒng)一規(guī)劃，先騰地讓原有的經(jīng)營戶有經(jīng)營場所，后進行升級改造，采取經(jīng)營與升級改造同時進行。
   3、進一步完善現(xiàn)有市場的配套服務(wù)功能設(shè)施，加強對倉儲、冷庫、停車場的建設(shè)（目前市場緊缺這些服務(wù)設(shè)施），加大對市場的管理力度，嚴(yán)格按消防部門的要求配備消防設(shè)施器材，疏通所有的通道，堅決打擊取締占道經(jīng)營行為。
四、升級改造的建議
   1、區(qū)政府成立京九大市場整體改造升級領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)小組，負責(zé)承辦該市場的升級改造的實施方案、規(guī)劃設(shè)計，組織實施、協(xié)調(diào)招商等事務(wù)。
   2、及時做好升級改造的前期工作，制定好規(guī)劃、設(shè)計、拆遷、補修安置等內(nèi)容的方案。特別是做好在市場內(nèi)的原有商鋪和住戶產(chǎn)權(quán)人的思想穩(wěn)定工作。制定好補償安置方案，可采取原有商鋪就地返運，原有住宅實行就近返運的原則，維護社會穩(wěn)定。
   3、堅持高起點規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的要求的進行規(guī)劃設(shè)計，充分考慮到符合市場的管理、經(jīng)營、服務(wù)的要求，設(shè)施配套齊全。配齊停車場，包括倉儲冷庫、保安、信息網(wǎng)絡(luò)、物流貨運配載、食宿等功能體系。
   4、升級改造后的京九大市場要按照外埠市場的成功經(jīng)驗，建議建設(shè)為三層的金框架整體大廳，合理布局經(jīng)營品種和種類，使專業(yè)性批發(fā)市場的經(jīng)營品種不混亂，組織有關(guān)部門到外地成功的市場考察規(guī)劃設(shè)計和管理經(jīng)驗。
   5、升級改造后的京九大市場市場管理和經(jīng)營體系必須健全。市場必須實行統(tǒng)一管理，堅決消除過去的各管一塊的混亂管理局面。建議在市場經(jīng)營場所出讓方式上進行改變，采取由在本市場經(jīng)營戶優(yōu)先購買，保證經(jīng)營戶有必要經(jīng)營場地，避免出現(xiàn)炒房現(xiàn)象，成為空殼市場，影響市場的培育和管理和發(fā)展。同時采取返租式管理，由市場管理機構(gòu)進行返租，便于統(tǒng)一管理。
   總之，通過對京九大市場整體升級改造，完善市場各項配套設(shè)施和服務(wù)體系，加強對市場的統(tǒng)一管理和招商力度，用2-3年的時間進行培育，努力打造誠信和諧市場，整體推進為經(jīng)營戶、消費者提供良好的全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，促進經(jīng)營戶誠信合法經(jīng)營，使市場朝著規(guī)范、有序、安全、文明、和諧的方向發(fā)展，堅持一流的服務(wù)，實行規(guī)范化、網(wǎng)絡(luò)化、信息化的現(xiàn)代管理辦好大市場，搞好大流通，為潯陽區(qū)財政增收，為市民提供更多的就業(yè)崗位，為維護社會穩(wěn)定、為潯陽的經(jīng)濟建設(shè)作出京九大市場應(yīng)有的貢獻。

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