研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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·市場運營管理
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·運營顧問服務(wù)
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·招商銷售服務(wù)
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·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
濟南城市綜合體現(xiàn)狀研究報告
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第一，城市化進度和人口增加商業(yè)地產(chǎn)大開發(fā)提供契機
城與市在，城與市新，沒有商業(yè)就不存在城市，在當(dāng)前中國城市化進度不斷加深的過程，自改革開放以來，中國的城市化得到了迅速發(fā)展， 1992年到1998年，城市化率由27．63%提高到30．42%，年均提高0．42個百分點。自1998年以來，我國城市化水平近幾年每年都保持了1.5至2.2個百分點的增長，截至2003年底，全國城鎮(zhèn)化率已達40．53％，在這個形勢下商業(yè)綜合體的迅速發(fā)展成為一種趨勢。
我國城市數(shù)量也從改革開放初期的193個增加到662個，其中超大、特大城市已達46個。城市已成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要載體，城市經(jīng)濟對我國ＧＤＰ的貢獻率已超過70％。在短短20多年中，全國平均城市化水平從20世紀(jì)80年代初的19.4%發(fā)展到21世紀(jì)初已超過40%，走過了發(fā)達國家上百年的城市化發(fā)展歷程，現(xiàn)在城市化水平逐漸向世界平均水平靠攏。這不得不說是在政府的“加快中國城市化進程”政策下的結(jié)果，因為中國具有農(nóng)村人口基數(shù)大、地區(qū)發(fā)展極度不平衡的獨特國情，這就決定了中國城市化不能僅以速度來衡量。建設(shè)部副部長仇保興表示，“未來若干年，還將有5億農(nóng)民進城�！�
隨著濟南東進西擴和舊城改造的城市化進度的深入，濟南的城市綜合體開發(fā)進入快車道。同時人口的聚集也為城市綜合體的開發(fā)提供了大量的客戶積累，2009年7月濟南公安局公布濟南流動人口就已經(jīng)達到160萬之多，2020年濟南人口將挑戰(zhàn)1000萬。
第二，居民需求量促進商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)
近年來，我國經(jīng)濟一直保持高速發(fā)展，居民收入水平也在不斷提高。根據(jù)國 家統(tǒng)計局公布的《中華人民共和國2008 年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》測算， 2008 年全國GDP 達到300,670 億元，比上年增長9.0%，人均GDP 達到22,640 元，增長 16.3%，扣除價格上漲因素，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15,781 元，實 際增長8.4%，農(nóng)村居民人均純收入4,761 元，比上年實際增長8.0%。收入水平不斷上升促進了居民需求總量的迅速增加，2008 年我國社會消費品零售總額 108,488 億元，比上年增長21.6%，是1997 年以來的增長幅度最高的一年；其 中，批發(fā)和零售業(yè)零售額91,199 億元，增長21.5%。
根據(jù)濟南市統(tǒng)計局公布的《2008 年濟南市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》， 濟南市2008 年GDP 達到3,017.4 億元，比上年增長13.0%，人均GDP 為45,724 元，增長 12.9%，城市居民人均可支配收入20,802 元，增長 15.5%，農(nóng)民人均 純收入7,180 元，增長 14.0%，濟南社會消費品零售總額 1,356.7 億元，增長23.0%， 其中城市社會消費品零售額 1,163.8 億元，增長23.4%，縣及縣以下消費品零售 額 192.9 億元，增長20.3%。
從以上數(shù)據(jù)可以看出，濟南市的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r和當(dāng)?shù)叵M水平好于全國平均 水平，從而保證了居民需求總量穩(wěn)定增長，為本項目打下了良好的市場需求基礎(chǔ)。
第三，居民需求多樣化促進商業(yè)綜合體開發(fā)
隨著經(jīng)濟的迅速發(fā)展，居民收入水平的不斷提高，消費方式和生活方式也發(fā) 生了變革，消費需求逐漸多樣化。國際發(fā)展經(jīng)驗表明，當(dāng)人均 GDP 達到 3,000 美元時，居民的消費需求更趨于個性化和多樣化，這種變化為購物中心的產(chǎn)生和 發(fā)展打下了堅實的基礎(chǔ)。2008 年，濟南市人均 GDP 達到45,724 元，城鎮(zhèn)居民 人均可支配收入達到 20,802 元，消費需求個性化和多樣化趨勢逐步明顯。消費者購物不再僅僅是購買商品以滿足物質(zhì)生活的需要，對休閑、娛樂、社交等精神 消費的需求增強。因此，集購物、娛樂、休閑、社交、餐飲等功能為一體以滿足 多種需要的購物中心的出現(xiàn)和發(fā)展成為一種必然。
商業(yè)綜合體 項目將滿足消費者這一訴求，為消費者提供良好的消費環(huán)境，并以其一站式購物的 便利性和復(fù)合性營造出一種立體、多元的購物、生活模式，在功能上滿足了消費 者的多樣化需求，可為消費者提供更為豐富的物質(zhì)和精神享受。
第四，零售業(yè)增速下滑，風(fēng)險意識提高加快商業(yè)企業(yè)對商業(yè)地產(chǎn)的直接投入。
銀座股份在公告中解釋：近幾年宏觀經(jīng)濟保持了高速增長，但進入2008 年下半年，受到美國金 融危機的影響，世界經(jīng)濟衰退，我國經(jīng)濟也不可避免地進入調(diào)整期。2007 年的 GDP 增速為 13.0%，2008 年 GDP 增速下降到 9.0%。批發(fā)和零售業(yè)屬于國 家經(jīng)濟實體的下游產(chǎn)業(yè)，處于供應(yīng)鏈的最末端，勢必受到上游產(chǎn)業(yè)的波及。
國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，雖然2008 年社會消費品零售總額為108,488 億 元，比上年增長 21.6%，是 1997 年以來的最高增長幅度，但 2008 年 10 月份 社會消費品零售總額為 10,083 億元，同比增長 22%，此增幅9 月份回落 1.2 個百分點；11 月份社會消費品零售總額為 9,790.8 億元，同比增長 20.8%；12 月份社會消費品零售總額為 10,728.5 億元，同比增長 19.0%；而2009 年一季 度社會消費品零售總額為29,398 億元，同比增長僅15.0%（3 月份增長 14.7%），增速繼續(xù)下滑。從上述數(shù)據(jù)可以看出，雖然目前社會零售總額依然在增加，但批 發(fā)與零售行業(yè)的增速必然受到一定的影響。
第五，濟南主要城市綜合體項目調(diào)查情況：
一、山東世界貿(mào)易中心——濟南正真意義上的第一個城市綜合體項目
山東世界貿(mào)易中心是山東省人民政府批準(zhǔn)成立的集購物、星級酒店、出租寫字間、娛樂、房地產(chǎn)開發(fā)及高科技投資等功能于一體的大型現(xiàn)代綜合商業(yè)服務(wù)企業(yè),是山東商業(yè)集團總公司的核心層企業(yè)。下屬有銀座品牌的零售業(yè)態(tài)銀座商城 ,有委托法國雅高酒店管理集團管理的索菲特銀座大飯店、銀座寫字樓、銀座健身、銀座美容、銀座保齡球，當(dāng)時還配備了銀座震動影院、山東會展中心等設(shè)施。
二、濟南銀座中心，位于濟南市槐蔭區(qū)振興街片區(qū)，由銀座股份是魯商集團最重要的城市綜合體項目，2009年6月2日 銀座股份公告顯示 濟南振興街Shopping Mall 項目總投資201,483 萬元， 擬建設(shè)購物 中心及辦公樓、商務(wù)公寓、回遷房等。其中，購物中心部分集中多種零售店鋪并布局電影院、健身中心、美容中心、溜冰場、餐飲、兒童樂園等休閑娛樂服務(wù)設(shè) 施，是本項目的主體部分。項目規(guī)劃總建筑面積 48.7 萬平方米，包括居住回遷和商業(yè)開發(fā)兩部分，居 住回遷和商業(yè)開發(fā)均包括地上、地下部分。其中回遷部分地上建筑面積為9.2 萬 平米，包括高層居住及底商兩部分；商業(yè)開發(fā)部分建筑面積為 24.1 萬平方米，包括大型購物中心、酒店、辦公、公寓等；地下為 15.3 萬平方米，包括超市、停車場等，其中超市是購物中心地下部分。 其中，購物中心及配套部分規(guī)劃建筑面積 14 萬平方米，包括百貨部分4 萬平方米，超市部分 1 萬平方米，次主力店 1.5 萬平方米，專賣店、專業(yè)店2.5 萬 平方米，娛樂部分 1 萬平方米，停車場部分4 萬平方米。
三、萬達城市廣場位于市中區(qū)，經(jīng)二路以南，經(jīng)四路以北，順河高架以西，緯一路以東圍合的城市中心黃金區(qū)域。由大連萬達開發(fā)，項目總用地面積345畝，建筑面積約100萬㎡，由城市高尚社區(qū)、5A級寫字樓、超五星級酒店和大型購物中心組成的城市綜合體項目，其中沿經(jīng)四路商業(yè)規(guī)劃逾23萬平米，高尚住宅建筑面積近47萬平米，酒店近6萬平米，寫字樓17.5萬平米，國際公寓2萬平米，學(xué)校1.2萬平米和1萬平米的市民廣場。
四、魯商城市廣場，魯商廣場 (論壇 新聞)為山東省第十一屆全運會重點配套工程，由上市公司魯商置業(yè)投資開發(fā)，位于濟南市歷下區(qū)經(jīng)十路南側(cè)、舜河高架橋東側(cè)、泉城公園西北側(cè)，總建筑面積約21萬平方米，規(guī)劃有全民健身體育運動場館包括籃球、排球、網(wǎng)球、乒乓球、羽毛球、游泳館等室內(nèi)運動場館；擁有國內(nèi)首個集EOD商務(wù)辦公、APM商業(yè)街、時尚購物廣場、高檔休閑廣角于一體的建筑綜合體。
五、大地銳城 (論壇 新聞)位于高新區(qū)歷城區(qū)交界處，緊鄰東部大動脈二環(huán)東路，由山東大地房地產(chǎn)公司開發(fā)，由中國園林式高層智能住宅社區(qū)、10萬平米國際購物廣場、6A摩天寫字樓、五星級酒店和酒店式公寓構(gòu)成，在濟南率先擎起城市綜合體的大旗。占地面積:48859.93平方米，總建筑面積:150000平方米。
六、恒隆廣場位于濟南老城區(qū)，于2007年12月7日開工，項目長約780米、寬約230米，北至泉城路，南到黑虎泉西路，東鄰天地置業(yè)，西接榜棚街。該項目由香港恒隆地產(chǎn)有限公司計劃投資約25億人民幣，目標(biāo)是打造一個世界級購物中心，預(yù)計2010年落成。
恒隆廣場地下兩層、地上七層，集百貨商店、超級市場、專賣店、娛樂場所、電影院、酒店、商務(wù)辦公、餐飲等為一體，功能十分齊全。項目可規(guī)劃建設(shè)用地面積約5.235公頃，建筑密度58%，綠地率可達14%。
第六， 總結(jié)：
首先是區(qū)域位置，再建項目位于城市CBD、商業(yè)中心或次中心，或者是區(qū)域商業(yè)中心，分別位于歷下、市中、槐蔭、高新區(qū)等區(qū)的商業(yè)中心，再建項目多位置優(yōu)越，適合建設(shè)城市綜合體項目。
其次，開發(fā)企業(yè)有多年開發(fā)城市商業(yè)組合體經(jīng)驗，不管是本地的銀座、魯商還是香港的恒隆地產(chǎn)、大連萬達均實力強勁，有豐富的開發(fā)經(jīng)驗和運營能力。
三，建筑規(guī)模龐大，最小也有15萬平米，最大近100萬平米，建筑形態(tài)包括寫字樓、酒店、公寓、商業(yè)等，業(yè)態(tài)豐富，引領(lǐng)區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展。
四，地標(biāo)性建筑提高城市品位，帶動區(qū)域綜合競爭實力。
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