研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設的研究機構。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務
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·招商銷售服務
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓服務
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| ·市場定位分析 | ...... |
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實戰(zhàn)操盤
外資集中拋售真相 商業(yè)地產(chǎn)PE拐點乍現(xiàn)
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“現(xiàn)在的主要工作，是尋找可供投資的商業(yè)地產(chǎn)項目�！比ツ�7月，原仲量聯(lián)行亞太區(qū)董事陳立民離開了他供職近7年的這家百年老店，如今他的身份是——盛世太平投資管理有限公司董事總經(jīng)理。
這是一家去年9月份剛在上海成立的私募基金公司，主業(yè)為：專注于投資長三角地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)。具體來說，就是以上海為核心，輻射長三角的二線城市。
“凡是價值被低估的項目，都是我們關注的對象�！彼麖娬{(diào)道。
從高職厚薪的國際大機構中出來自己創(chuàng)業(yè)，這顯然是一個冒險的決定。不過，陳立民卻顯得成竹在胸。
“本土商業(yè)地產(chǎn)PE的發(fā)展已經(jīng)到了一個‘拐點’。這個市場在未來十年肯定會蓬勃成長，參與者會越來越多，資金量也會越來越大�！�
有趣的是，讓陳立民看到這片商業(yè)地產(chǎn)投資“藍�！钡睦碛桑∏∈乔岸螘r間被各界非議紛紛的“外資集體拋售中國物業(yè)”事件。
“外資集體拋盤”真相
日前有消息稱，高盛正與上海復地集團洽商出售其持有的上�；▓@廣場項目。項目轉讓價格在2.5萬元/平方米左右，總價將超過20億元人民幣。
在此之前，高盛已經(jīng)將其在上海的一宗寫字樓物業(yè)“高騰大廈”易手。
同期，關于其他外資基金密集拋售一線城市物業(yè)的消息，也是絡繹不絕。據(jù)透露，凱雷已正式退出豪宅“濟南路8號”，接盤者為上海城利房地產(chǎn)有限公司。而來自北歐的老牌金融集團SEB名下地產(chǎn)基金SEBImmobilien，也將2006年底從麥格理手中接盤的新茂大廈（已改名鉑金大廈）成功轉手。此外，摩根士丹利將出售上海錦麟天地項目的消息，業(yè)已得到證實……
事實上，從去年開始，花旗、麥格理等外資兵團已相繼將手頭的中國物業(yè)陸續(xù)拋售。
這和2004年中國市場上境外機構大肆投資的狀況截然相反——當時，幾乎所有的境外投資者都等著在中國購買一處物業(yè)。
一時間，外資套現(xiàn)離場的說法不脛而走。而他們的表現(xiàn)，似乎成了對中國樓市泡沫化警訊的權威詮釋。
但是，多年來一直為各大外資機構提供房地產(chǎn)顧問服務的陳立民認為，這種觀點并不準確。
“高盛等外資基金所投資的項目，通常3-5年就會考慮退出�！倍�，由于進入市場的時間比較早，其收益都很高，而在一線城市房地產(chǎn)市場經(jīng)歷2009年的暴漲之后，繼續(xù)持有的增值空間也在逐步下降，反不如脫手，尋找新的投資機會。另一方面，全球金融海嘯的爆發(fā)，讓他們在回收資金需求的同時也變得更加謹慎�！暗�，外資并不會就此退出，他們肯定在繼續(xù)物色中國的地產(chǎn)項目�！�
事實也證實了陳立民的判斷。
“在退出一線城市部分項目后，摩根士丹利將會在二三線城市尋找新的投資機會。”一位接近摩根士丹利的人士透露。
由東南歐最大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商土耳其的特克莫公司與歐洲綜合業(yè)務集團菲巴集團在上海合資設立的星摩爾集團，其CEO白浪此前也對媒體表示，公司的業(yè)務重心放在二線城市的大型購物中心上。
種種跡象表明，在集體拋盤的背后，更多的外資力量已悄然開始了新一輪的戰(zhàn)略部署：一邊在一線城市積極尋找價格更合理的物業(yè)，一邊在二三線城市進行更深更廣的開拓。
“相比一線城市的地產(chǎn)價格屢創(chuàng)新高，現(xiàn)在國內(nèi)二三線城市的機會特別多。也相對比較安全，特別是商業(yè)地產(chǎn)�！币晃粯I(yè)內(nèi)人指出，部分二三線城市的經(jīng)濟增長速度甚至高于北京、上海等一線城市，潛在的消費能力驚人，且高端消費者的認知能力也在增強，這種需求也恰恰迎合了國際品牌的發(fā)展需求。
據(jù)推算，這種處于發(fā)展起步期的城市，新型商業(yè)良好積蓄后，一旦成熟，其價值增長可以達到200％甚至300％以上。
不過業(yè)內(nèi)人士認為，接下來外資的主要精力應該依舊集中于一線城市，畢竟，二三線城市的市場容量、成熟度等與一線城市相比完全不可同日而語。
而關注外資買賣物業(yè)的細節(jié)可以發(fā)現(xiàn)，外資對中國房地產(chǎn)市場投資的具體物業(yè)類型正在發(fā)生變化：從最初的整體收購辦公類物業(yè)，到大批量購入高檔住宅，如今這兩類物業(yè)已逐漸成為2009年以來外資出售的主力，尤其是住宅類物業(yè)高點拋售的跡象明顯。
另一方面，國內(nèi)大宗商業(yè)零售物業(yè)正成為外資新的目標。
2009年，先有澳大利亞麥格理銀行計劃斥資9000萬美元收購萬達集團旗下9個購物中心股權，再有深國投宣布將與美國西蒙地產(chǎn)集團以及摩根士丹利房地產(chǎn)基金三方合資，共同開發(fā)位于上海等長三角城市的至少12個購物中心。英國最大房地產(chǎn)基金公司高富諾也在進行一個商場地產(chǎn)項目的收購計劃。
而在這一次的市場演變中，本土大型投資者的崛起則是最不容忽視的促進因素。
拐點乍現(xiàn)
相對于過去一年來境外眾多資本的紛紛出貨，國內(nèi)公司成了最主要的接盤手。
一切得從2009年3月20日說起。
當天，上海浦項商務廣場正式宣布易手，韓國浦項集團退場，原地主陸家嘴（600663）集團以17.6億元的代價接棒，約合每平方米2.58萬元。“按租金7元/平方米/天計算，回報率達10％，陸家嘴集團‘撿便宜’了�！标惲⒚裾f，這是金融海嘯后大家足足觀望了半年才終于有的第一筆交易。
陳立民認為，更為重要的意義在于，這是之前國內(nèi)很少見到的本土資本參與整棟的商業(yè)地產(chǎn)交易。
而接下來陸續(xù)浮現(xiàn)的同類型的大宗買賣，讓浦項廣場的出售在某種意義上，成為一個市場主角發(fā)生轉變的“拐點”。
8月3日，中融碧玉藍天售出10層辦公樓，外加4個裙房商鋪，涉及金額達10.48億元。按租金7元/平方米/天計算，回報率僅逾5％。如此低的回報率令行業(yè)內(nèi)一片嘩然，猜測買家應該是以自用為主。果然不出所料，半個月后買主身份浮出水面，是上海農(nóng)村商業(yè)銀行。
同樣在去年8月，上海第一爛尾樓“東海廣場”迎來了新主人，SOHO中國以24.5億元的價格將其收入囊中。
進入9月，市場又傳出一則大宗買賣。位于上海環(huán)球金融中心旁邊的“小巨人”21世紀中心大廈，成交共8層樓面，面積達2萬平方米，每平方米3.8萬元，按租金7元/平方米/天計算，回報率約為6.7％。出售方是項目的開發(fā)商美國漢斯，買主是寧波商業(yè)銀行。
毋庸置疑，本土投資者已經(jīng)開始成為中國商業(yè)地產(chǎn)市場的另一個主角。
仲量聯(lián)行北京研究部主管覃曉梅指出：“2009年上半年，外國資本在中國主要
大宗物業(yè)投資市場中所占的比例從2005年達到的近60％下降到10％以下。與此同時，大陸投資者在投資領域開始變得更加引人注目，2009年上半年，他們在整體大宗物業(yè)交易中所占的比例約為70％�！�
戴德梁行統(tǒng)計報告也顯示，從去年1月1日至9月15日，內(nèi)地共錄得32宗大宗物業(yè)交易，涉及總額超過33.6億美元。而在大額投資交易的買入方中，國內(nèi)資金的比率遠多于國外資金，無論是整體宗數(shù)及金額占比均高達84％。
對此，業(yè)內(nèi)的解釋是，國內(nèi)投資者資金相對充裕，對土地及物業(yè)有較大的需求；而與此同時，不少海外機構出于鎖定投資利潤、調(diào)整資產(chǎn)組合以及把握潛在的新投資機會的考慮而出貨——雙方一拍即合。
中原地產(chǎn)研究顯示，內(nèi)資收購偏好寫字樓物業(yè)。從去年以來部分寫字樓大宗交易情況來看，共同點都是單筆交易金額較大，且買方多為資金充裕的大型國有企業(yè)和內(nèi)資金融機構。這些公司選擇在市場低迷時期購買寫字樓，在自用的同時可兼作投資。
盡管相對于國內(nèi)幾大城市僅3 ％ 的住宅回報率，寫字樓的租金回報率一直穩(wěn)定在6％上下，凸顯了商業(yè)地產(chǎn)的投資價值，但在業(yè)內(nèi)人士看來，這并不是高回報的投資。那么，為何去年以來偏偏受到本土投資者的青睞？
“各方追求的東西不一樣。”陳立民說，與外資對于物業(yè)有固定的投資周期和回報要求不同，國內(nèi)投資者很多是自有資金收購，資金壓力小，不會有一個很明顯的退出時間表。“也就是說，像大摩等外資作為財務性質(zhì)的投資人，其手中的錢可以形容為‘聰明且勤快的’，所以追求較高的利潤并退出是其目的；而像保險公司等投資者，一般是至少持有5-10 年的長線投資，作為‘保守且懶惰’的錢，穩(wěn)妥是最重要的�！�
在某種意義上，本土大型投資者充當了此輪外資基金退出的渠道。
不過，本土大型投資者的崛起并不是偶然。比如，去年10月1日，新《保險法》正式“下水”，允許保險公司投資房地產(chǎn)。另外， 政府正強勢推動房地產(chǎn)投資信托（REITs），而REITs的主要載體是優(yōu)質(zhì)辦公樓物業(yè)。
毫無疑問，隨著天文數(shù)字的保險資金即將入市，以及REITs上市預期的推動下，優(yōu)質(zhì)辦公樓等商業(yè)地產(chǎn)的大宗買賣將愈發(fā)頻繁。
仲量聯(lián)行浦東辦公樓部總監(jiān)李凌透露，目前市場上約有60-70億元人民幣的投資交易正在洽談，約5 - 6宗，以寫字樓項目為主，預計這些交易將于2010年上半年完成。
顯然，由于新的市場參與者和新的資本運作方式的出現(xiàn)，物業(yè)投資市場格局的變化將會對中國和外國投資者產(chǎn)生多方面的影響。
而對陳立民來說，最重要的意義就是，由此將催生出本土商業(yè)地產(chǎn)私募基金的大量市場機會。
后發(fā)之利
這個市場空間的驟然放大，還包括從去年以來愈發(fā)豐富的市場供給量。
來自民生銀行（600016）地產(chǎn)金融事業(yè)部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年商業(yè)用房銷售面積1到10月份增長了33％，住宅銷售面積增長50％；而1到10月份商業(yè)用房投資則有35.4％的增長速度，住宅增長只有14％。這說明商業(yè)地產(chǎn)高投資趨勢已經(jīng)相當明顯，其中除了有資本市場的推動，大型房地產(chǎn)集團也開始全面進入商業(yè)地產(chǎn)。
去年11月，重慶最大的地產(chǎn)巨頭龍湖集團赴香港上市成功，并表示未來要拿出15％的土地儲備做商業(yè)地產(chǎn)。國內(nèi)最大城市住宅開發(fā)商萬科去年也稱，未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展比重將占到20％。
“之前由于住宅市場太火爆，而且通過炒作獲利的機會極多，所以國內(nèi)開發(fā)商很少有對需要做大量前期投入、花大成本進行維護保養(yǎng)，并且通過耐心經(jīng)營才能獲得升值的商業(yè)地產(chǎn)感興趣的�！标惲⒚裾f，如今的情況正在發(fā)生變化，市場由當初的“粗放”逐漸轉向成熟和理性，“‘撐死膽大的’這種機會應該越來越少了，所以，不少開發(fā)商開始關注起‘需要動腦筋’的商業(yè)地產(chǎn)�！绷硪环矫�，越來越多的本土開發(fā)商原始積累已達到相當大的規(guī)模，也有了開發(fā)和運營商業(yè)地產(chǎn)項目的資本基礎。
以上種種表明，對于本土商業(yè)地產(chǎn)PE來說，這已經(jīng)是一個“水到渠成”的市場了。可以印證這個觀點的就是，今年春節(jié)前后，投向商業(yè)地產(chǎn)項目的人民幣PE基金開始越來越多�！捌渲杏胁簧倩鸲际切鲁闪⒌�。”陳立民透露。
而種種跡象表明，盡管本土商業(yè)地產(chǎn)PE基金處于剛起步階段，但其具有外資基金難以比擬的“后發(fā)競爭優(yōu)勢”。
首先，在目前市場和政策環(huán)境下，與外資基金相比，本土投資者拿到錢的成本較低，海外資金進入中國則不太容易；而在資本退出方面，海外投資者投資中國物業(yè)，獲利后資金要打回海外，需要經(jīng)過重重審批，而在國內(nèi)募集人民幣基金，收益直接在國內(nèi)分配，行政成本要低很多。
“從獲利空間上來說，本土私募基金顯然空間更大，相對也能夠容忍比較低的回報率�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士說。
另一方面來自于政策的支持。“限外的壓力正在增大�！痹摌I(yè)內(nèi)人士透露，早在2009年底時，國家外管局已經(jīng)開始有所動作，這也是近期國務院關于房地產(chǎn)調(diào)控的重要措施中側重提及防止海外熱錢沖擊的前兆。
新一輪已出的調(diào)控政策中，已流露出對外資的針對性遏制。其中包括“向境外投資方出售國內(nèi)資產(chǎn)征稅（國稅函[2009]698號）”、“土地受讓人首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50％（財綜[2009]74號）”，都將直接或間接對外資的投資舉動產(chǎn)生影響。而上述業(yè)內(nèi)人士認為，政府有可能再次重申‘171號’文件，即建設部等六部委于2006年7月份聯(lián)合發(fā)布的《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》。
對外資來說，這一輪的限制對其造成的不利局面與2006年相比已經(jīng)不可同日而語。
“之前外資幾乎沒有遇到本土資本的競爭，即便受到限制，在市場上的影響也不會很大。而現(xiàn)在隨著本土投資人的興起，與外資相比，他們完成收購物業(yè)的速度更快，談判成功的幾率也更大�！标惲⒚裾f。
此外，陳立民的底氣還在于自己對于本土商業(yè)地產(chǎn)市場多年的深入了解，以及在經(jīng)營上的豐富經(jīng)驗。
“絕大多數(shù)的外資基金投資商業(yè)地產(chǎn)，往往只關注‘頭’和‘尾’，也就是篩選項目和退出渠道，有關項目的具體運營他們一般不會插手，或者會委托顧問來做，而我們與他們有所不同。”按照陳立民的思路，他所在的PE基金在投資一個商業(yè)地產(chǎn)項目后，一定會要求擁有經(jīng)營權，通過一支具有豐富商業(yè)地產(chǎn)運營經(jīng)驗的團隊，對該項目進行改造、包裝，用新的思維來提升項目的價值。
比如目前在國內(nèi)，由于缺乏相應的經(jīng)營管理能力，很少有開發(fā)商能夠把一個爛掉的購物中心進行提升，而這正是過去十幾年來陳立民經(jīng)常思考的問題�！霸瓉淼母拍顑A向于金融業(yè)投資房地產(chǎn)，而我們則從房地產(chǎn)業(yè)出發(fā)，把金融業(yè)的優(yōu)勢引入進來，這種邏輯更有利于商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展�！彼麖娬{(diào)道。
不過，在面對國內(nèi)投資者崛起的競爭中，海外投資者顯然不愿意放棄中國這個曾經(jīng)為他們帶來良好收益且極具潛力的市場。
“他們正在醞釀新模式�！贝鞯铝盒型顿Y部中國區(qū)聯(lián)席主管葉建成透露，已進入中國的外資基金，目前正在進行資產(chǎn)的整理和重新組合，而更值得關注的是，因為在融資和稅費方面的競爭力不足，海外基金在籌劃未來以人民幣房地產(chǎn)基金的形式出現(xiàn)。“在不久的未來，有望在中國的大宗物業(yè)投資市場看到其身影。”
而在轉型中，外資基金與內(nèi)資的合作，可以更好地利用國內(nèi)的融資優(yōu)勢以及國外豐富的管理經(jīng)驗和專業(yè)運營團隊的特點，共同分享資產(chǎn)的增值。比如，黑石和陸家嘴集團在上海建立的首只人民幣基金“中華發(fā)展投資基金”，歐洲金融機構里昂證券與國盛集團共同發(fā)起設立的人民幣私募股權基金，都屬此類合作模式。
由此，陳立民對未來充滿期待，“商業(yè)模式創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)鏈條專業(yè)分工、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新……對中國的商業(yè)地產(chǎn)來說，接下來的10年肯定十分有趣�！�
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