研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
十年之后中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)
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在傳統(tǒng)的以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式中，雖然各家房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)務(wù)分布、核心地域、管控能力、產(chǎn)品線、品牌等主要方面還有些差異，但是，我相信這種差異在相互的學(xué)習(xí)和模仿中已經(jīng)在逐步縮小，優(yōu)勢(shì)企業(yè)之間這種差異就已經(jīng)縮小到更小的程度；在缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)能力可以賴于建立護(hù)城河的行業(yè)，行業(yè)內(nèi)的激進(jìn)企業(yè)借助于資本的力量而形成對(duì)現(xiàn)有龍頭企業(yè)規(guī)模上的超越，是行業(yè)內(nèi)必然會(huì)發(fā)生的事實(shí)。
當(dāng)中國(guó)的城市化率已經(jīng)進(jìn)展到了45％的程度的時(shí)候，當(dāng)中國(guó)可能從下一個(gè)10年或者頂多再延長(zhǎng)15年開(kāi)始，逐步將進(jìn)入老年社會(huì)或者說(shuō)是消費(fèi)型社會(huì)的時(shí)候，10年之后中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)在哪里？如果現(xiàn)有以規(guī)�；慨a(chǎn)的公司不對(duì)10年之后中國(guó)經(jīng)濟(jì)和中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向進(jìn)行清醒的思考，我相信10年之后中國(guó)現(xiàn)有一大批房地產(chǎn)企業(yè)必然會(huì)消失。
按照現(xiàn)在目前1.5％左右的城市化率的推進(jìn)速度，10年之后，中國(guó)的城市化率將達(dá)到60％以上；在未來(lái)10年當(dāng)中，中國(guó)的城市化率隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)由沿海向中國(guó)廣大內(nèi)陸腹地的推進(jìn)，我相信未來(lái)10年是中國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)高速增長(zhǎng)的10年，中國(guó)城市化率的進(jìn)程可能會(huì)進(jìn)一步加快，可能會(huì)在10年之后中國(guó)的城市化率達(dá)到65％以上。在此判斷下，10年之后隨著中國(guó)城市化率達(dá)到60-65％這一西方發(fā)達(dá)國(guó)家普遍所經(jīng)歷的相對(duì)穩(wěn)定的水平，中國(guó)大規(guī)模的城市化進(jìn)程將開(kāi)始變得舒緩，每年近1000萬(wàn)套的大規(guī)模的住宅開(kāi)發(fā)活動(dòng)將不再持續(xù)，到處是工地的現(xiàn)象在10年之后將不再多見(jiàn)，就象我們今天到倫敦、到美國(guó)紐約等歐美發(fā)達(dá)城市很少見(jiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)一樣。在此情況下，今天那些純粹進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的公司因市場(chǎng)萎縮而面臨的選擇是：1、到那些和20年前的中國(guó)一樣正處于高速城市化的國(guó)家進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；2、轉(zhuǎn)型作產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)或物業(yè)投資商而不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資商。
對(duì)于在市場(chǎng)機(jī)制和法制不是特別規(guī)范下運(yùn)行的本土化的中國(guó)企業(yè)而言，到其他國(guó)家進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，首先要進(jìn)行的是道德思維的轉(zhuǎn)型，其次要積累國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和建立國(guó)際視野，再者要建立國(guó)際供應(yīng)商體系，這些我相信對(duì)于大多數(shù)先天知識(shí)層次偏低的中國(guó)本土房地產(chǎn)企業(yè)而言都是困難的。能夠在10年之后走向世界的房地產(chǎn)企業(yè)，我相信一定只是鳳毛麟角，那么對(duì)于大多數(shù)只是得益于行業(yè)增長(zhǎng)性機(jī)會(huì)而進(jìn)入和發(fā)展的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)，10年之后難逃消失厄運(yùn)，當(dāng)然，在這個(gè)充滿投機(jī)的行業(yè)里，很多人的參與也并非出于長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮。
如果轉(zhuǎn)型做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)或物業(yè)投資商，那需要從現(xiàn)在就開(kāi)始做起；如果10年之后才開(kāi)始做，可能已經(jīng)沒(méi)有機(jī)會(huì)了。在這里，我們不能不佩服萬(wàn)達(dá)10多年在商業(yè)地產(chǎn)方面的積累和耕耘，以及形成的今天已經(jīng)很難被超越的地位，在未來(lái)5年之后，其覆蓋全國(guó)主要核心城市的100個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)形成，可能就更難被超越。萬(wàn)達(dá)已經(jīng)在院線、KTV、商業(yè)MALL和酒店等方面形成了相對(duì)領(lǐng)先的優(yōu)勢(shì)，形成了3000家左右的優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商資源，在未來(lái)隨著萬(wàn)達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)占有率的進(jìn)一步提升，由此建立的規(guī)模門檻、基于可以預(yù)見(jiàn)和已經(jīng)驗(yàn)證的合作模式下的供應(yīng)商資源門檻、核心商業(yè)地段資源的壟斷等將更加明顯，對(duì)于萬(wàn)達(dá)大型商業(yè)MALL的超越，不是說(shuō)不可能，但是已經(jīng)很難。
雖然說(shuō)，在大型商業(yè)MALL方面超越萬(wàn)達(dá)存在很大的困難；但是，如果要想在10年之后還能立足于房地產(chǎn)行業(yè)，那么，從現(xiàn)在開(kāi)始面向未來(lái)10年轉(zhuǎn)型做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，在某些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)形成對(duì)萬(wàn)達(dá)的超越，我相信不是不可能的，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)非常大，比如華僑城建立在旅游產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上的酒店模式、比如應(yīng)隨于中國(guó)老年社會(huì)的養(yǎng)老地產(chǎn)模式、比如國(guó)內(nèi)主流開(kāi)發(fā)商與其他優(yōu)勢(shì)商業(yè)企業(yè)捆綁發(fā)展的模式、比如與農(nóng)產(chǎn)品流通市場(chǎng)相掛鉤的大型農(nóng)產(chǎn)品流通地產(chǎn)模式或工業(yè)品流通地產(chǎn)模式等等，都同樣可以在未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)中分得豐厚的一杯羹，在美國(guó)西蒙、普洛斯和鐵獅門這三家企業(yè)分別憑借其獨(dú)特的商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)和寫字樓地產(chǎn)模式分別在不同領(lǐng)域獲得成功即是很好的證明。萬(wàn)達(dá)的標(biāo)桿可能是西蒙，而對(duì)于其他一些房地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)可能是普羅斯、鐵獅門或者說(shuō)是那些早期依賴于物業(yè)實(shí)體資源而建立酒店品牌的酒店公司。
我們不能懷疑10年之后中國(guó)一些優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)，但是，如果今天還沒(méi)有考慮國(guó)際化的業(yè)務(wù)拓展或往產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，我相信憑借人口和土地紅利、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)增長(zhǎng)機(jī)遇這些外部因素獲得增長(zhǎng)而貌似優(yōu)秀的一些中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)，10年之后在這個(gè)行業(yè)里將找不到未來(lái)。
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