研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設的研究機構。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內外市場狀況、經驗豐富的高素質專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內商業(yè)地產研究……
業(yè)務范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務
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| ·規(guī)劃編制服務 |
·招商銷售服務
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓服務
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| ·市場定位分析 | ...... |
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批發(fā)市場中商鋪的分割解析
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批發(fā)市場的商鋪如何分割，對其今后的銷售和經營能否成功有著非常重要的影響。為了達到商鋪分割的有效、合理，必須遵循一定的原則進行。
1 、主題的原則
商鋪的分割，必須遵循主題的原則。即結合商鋪推廣的主題功能來進行分割。不同性質的商業(yè)種類，對分割有不同的要求，這是前提。因此商業(yè)項目的商業(yè)主題定位是必須考慮的內容。
例如，如果項目將來的定位是以服裝、音像業(yè)為主，則那些進深與開間之比大于 4 ： 1 的商鋪銷售不會有太大困難，因為經營服裝、音像業(yè)不需要太寬的門面，而商鋪的后部又可以用來存貨�？墒侨绻椖繉淼闹饕虡I(yè)定位是以餐飲、零售業(yè)為主，則幾乎可以肯定目前存在的那些進深與開間之比大于 4 ： 1 的商鋪將會因為餐飲、零售業(yè)主考慮到不適合自己將來經營或者出租而拒絕購買，因為這些種類的商業(yè)要求必須有較寬的門面，而很深的進深對它們幾乎沒有什么用處。因此，商鋪的分割必須結合功能主題來進行。
2 、人性化的原則
商鋪的分割，必須遵循人性化的原則。也就是說，分割出的商鋪，要符合業(yè)主經營、使用的要求。分割出的道路，要符合消費者的購物習慣、購物心理和走路習慣。這句話包含兩層意思：第一，所有人性化所要求的人流通路設計必須要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路設計必須去除。這兩點對于商鋪的銷售有非常重要的意義。
批發(fā)市場內部的步行系統(tǒng)設計是用以調節(jié)和分配人流量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路沒有，必然會影響部分商鋪的人流量，給銷售和經營帶來困難。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又會造成面積上的極大浪費，因為通路的唯一作用就是用來走路，不會產生經濟上的效益。
以某個內地商業(yè)項目為例：目前來說，現(xiàn)有分割出的商業(yè)單位 110 個，其中一層 53 個（包括復式）、二層 41 個，三層 9 個，四層 8 個。按照目前路段的商鋪租金價格 25 元 / ㎡ / 月來計算，平均每個商鋪將來經營要負擔的月租金是 2500 元，而按照最少 10% 的利潤來計算，每個商鋪業(yè)主平均要達到 30000 元的月營業(yè)額才有可能保本和盈利。如果每個上門的客戶平均消費 15-20 元（視業(yè)種業(yè)態(tài)不同而定），則月上門客戶量需保持在 1500-2000 人次，這就是盈虧平衡點。也就是每個商鋪平均日人流量需要達到 50-70 人次（即平均每小時 5-7 人），而整個商業(yè)部分的日人流量就是 5000-7000 人，即平均每小時通過 500-700 人次，每分鐘通過 8-11 人次。通路和樓梯占用的面積即應該按照此標準進行設計分配。
注：以上的估算只是一個粗略的估算，為商鋪和道路的分割提供參考，其中并沒有考慮隨著樓層遞增而租金成倍遞減的因素，因此實際所需要的人流量和道路面積，都小于以上的估算。
3 、科學利用的原則
商鋪的分割，必須遵循科學利用的原則。即在滿足消防要求的前提下，盡可能的充分利用有效空間面積，所有可有可無的空余面積都應該利用起來作為商鋪，盡量減少和壓縮輔助功能區(qū)的面積。這是提高使用率，降低公攤比例的唯一有效途徑。
輔助功能區(qū)，是指在批發(fā)市場中那些必須具備，而又不能用來當作商鋪銷售創(chuàng)造利潤的面積。例如樓梯、道路、廁所、休閑空地、設備間、綠化、停車場都屬于輔助功能區(qū)范圍。
二、目前商鋪分割存在的缺點和問題
單純從營銷的角度出發(fā)考慮，目前部分商業(yè)項目的分割不盡合理，這是造成部分商業(yè)項目公攤比例過高（有的高達 50% ）的直接原因。不合理的地方主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
1 、商鋪分割
從設計可以看出有許多商業(yè)項目分割不規(guī)則，而且 進深與開間之比大于 4：1， 這會給將來銷售和使用帶來很多麻煩。由于商業(yè)經營對場地形狀結構的要求較高，不合理的分割肯定會對一部分買家造成排斥。
2 、輔助功能區(qū)
輔助功能區(qū)太多，白白浪費了許多可銷售面積。主要是樓梯太多、廁所太多、空閑場地太多。三多不除，公攤不減。
樓梯：
從設計上可以看到，目前許多商業(yè)項目在一、二層設計了過多的公共樓梯，按照一般的人流量估算，如果不考慮消防因素，根本用不上過多的樓梯。過多的樓梯不僅增加了相應的通道面積，而且增加了建安成本，也不利于今后的管理，實在是沒有必要。建議在消防標準范圍內相應設置即可。
廁所：
目前一些商業(yè)項目在面積內，分布了十幾個廁所！而在深圳的沃爾瑪超市， 2 萬平方米的商業(yè)面積，一共也只在一樓設有 1 個公共廁所，世界 500 強企業(yè)的精打細算，確實值得我們參照和學習。
對此，我們建議設計上按照正常的標準每層保留一個公共廁所即可，這樣不僅節(jié)約了面積、建安費，還省下了一大筆的衛(wèi)生設備購買、將來維護費用，實實在在是一舉多得。
空閑場地：
目前的一些商業(yè)項目由于設計不合理，存在過多的空閑場地，浪費了使用面積。
3 、通道分割
許多商業(yè)項目的通道和道路分割不盡合理，有的用不上，要用的沒有。一方面過道沒有針對人流的導向進行設計，設計了大量過道、樓梯和回廊，有的也許今后很少能利用，浪費了空間。另一方面過道設計不規(guī)則，拐角、分叉太多，不符合人的行走習慣，對空間也造成浪費。
按照商場經營的規(guī)則，就怕消費者不來，來了就要你多走路，否則我的生意怎么好得起來？深圳等沿海城市吸取國外經驗，一般將出入口分別設置在商場的兩側而非正中間，在滿足人流量需要的前提下，針對消費者的行走習慣，對道路盡可能的進行壓縮，為的就是有效提高使用面積，延長消費者在商場內的滯留時間，帶旺商鋪。
三、關于公攤比例過高的解決建議
商鋪的公攤比例各地計算方法不同，在無法大面積招商的情況下，要降低公攤比例唯一的辦法就是提高使用率，包括縮窄過道、取消部分樓梯、取消休息場所、銷售電動扶梯下部的空間等等，將所有的可出售面積均作為商鋪出售。
目前部分商業(yè)項目的公攤比例達到了 50%，但從目前全國商鋪公攤的情況來看，這種狀況幾乎每個城市都存在。
減小公攤的辦法，無非是提高使用率。提高使用率過高非常有效的辦法，就是由大型商家進駐經營，所有的內過道面積自然取消，公攤比例大幅度減小。
四、總結
根據(jù)以上進行的分析，我們可以看出如果以上的分割建議全部實行的話，最大可將公攤面積減少 15%-25% 個百分點，將公攤比例從有時的 50% 壓縮到 25% 左右，相信不僅能為開發(fā)商帶來更多的收益，業(yè)主們也是可以接受的。也許，商業(yè)戶型的分割，最能發(fā)揮出一個人的創(chuàng)造力與想象力，不是嗎？
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