研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務(wù)
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·招商銷售服務(wù)
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·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
商業(yè)地產(chǎn) 看上去很美
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城中村改造是城市更新?lián)Q代的一個過程，昆明資深商業(yè)地產(chǎn)專家李力認(rèn)為，不管是400萬平方米還是800萬平方米的商業(yè)都不可怕，關(guān)鍵的在于是否有專業(yè)的規(guī)劃和運營。
商業(yè)地產(chǎn) 看上去很美
——專訪資深商業(yè)地產(chǎn)專家 李力
[提要]城中村改造是城市更新?lián)Q代的一個過程，昆明資深商業(yè)地產(chǎn)專家李力認(rèn)為，不管是400萬平方米還是800萬平方米的商業(yè)都不可怕，關(guān)鍵的在于是否有專業(yè)的規(guī)劃和運營。
5年，336個城中村改造，3800萬平方米。有機構(gòu)預(yù)測，假如開發(fā)商以10%的比例來做商業(yè)，假如336個城中村的改造也能按照規(guī)定在5年的時間完成，將會有400萬平方米的商業(yè)體量在未來五年內(nèi)集中放量。600多萬常住人口的昆明，面對這么龐大的商業(yè)體量，會出現(xiàn)怎樣的局面？
城中村改造是城市更新?lián)Q代的一個過程，昆明資深商業(yè)地產(chǎn)專家李力認(rèn)為，不管是400萬平方米還是800萬平方米的商業(yè)都不可怕，關(guān)鍵的在于是否有專業(yè)的規(guī)劃和運營。
資深商業(yè)地產(chǎn)專家 李力
搜房網(wǎng)：對于昆明五年內(nèi)將會有400萬平方米的商業(yè)集中放量的預(yù)測，你是怎么看的？這會給昆明帶來什么影響？
李力：我覺得絕對不止400萬平米！目前根據(jù)城市規(guī)劃的要求，大多數(shù)城中村改造項目的商業(yè)配比都在20%-25%左右，也就是說隨著城中村改造，五年內(nèi)將會放量的商業(yè)體量不是400萬平方米，而是800多萬平方米。比如經(jīng)典雙城，商業(yè)體量就占總開發(fā)量的30%，當(dāng)然這只是個別案例。目前大多數(shù)的城中村改造雖然容積率比較高，但是拆遷費用、土地價格、稅收等都很高，多方面的因素導(dǎo)致開發(fā)商必須要建設(shè)比較合理的商業(yè)開發(fā)體量，才可能找到項目的贏利平衡點。所以，隨著城中村改造的進(jìn)程，也將會出現(xiàn)更多的城市綜合體。
城中村改造有一個現(xiàn)象，09年的上半年，改造涉及到的60%的城中村居民要求現(xiàn)金兌現(xiàn)，40%的人要求回遷。但是到了下半年，發(fā)生了根本性的變化，有60%，甚至比例更高的人要求回遷，30%-40%的人要求兌現(xiàn)現(xiàn)金。回遷量過大，導(dǎo)致開發(fā)商利潤下降，再加上一些政策的影響，開發(fā)商也不得已要做更大體量的商業(yè)，來達(dá)到贏利平衡。商業(yè)本身看上去很美，比如，住宅的均價如果是6000多元一平方米，商業(yè)基本都可以達(dá)到1萬元以上，看上去收益會很好。但是要如何能做活，就是一個棘手的問題。
如果在三到五年之內(nèi)真的有那么多商業(yè)體量放量，商業(yè)體量超過了目前昆明市人口總量，這是不符合自然發(fā)展規(guī)律的。但是，我們不能用禁止的眼光來看待城市的發(fā)展。這兩年昆明的發(fā)展速度非�？�，也在不斷的向國際化大都市邁進(jìn)，政府也有意將在未來三到五年內(nèi)，將昆明打造成為千萬級人口的城市。這樣來看，要消化這些商業(yè)是有基礎(chǔ)的。而且，這些商業(yè)并不是全部新增，在新建的同時，也關(guān)閉了一些老舊市場，拆除了街邊松散臟亂業(yè)態(tài)。所以我覺得，量，不是問題。這是一個升級換代的過程，我們要正確的預(yù)測和看待未來。我們不能斷章取義的說：800萬平方米的商業(yè)非�？膳�，人口都沒有那么多。不要迷信在這個數(shù)字當(dāng)中，而應(yīng)該正確的看待和深入的研究。
但是不管是400萬平方米還是800萬平方米，都會面臨兩個關(guān)鍵的問題：1、如何運營這些商業(yè)？ 2、如何避免物業(yè)形態(tài)的同質(zhì)化？
城市在升級換代，我們過去的生活方式、商業(yè)形式都發(fā)生了根本性的變化。過去的商業(yè)已經(jīng)無法來適應(yīng)現(xiàn)代生活的要求。
人作為個體，生活在社會當(dāng)中具有三大空間：居住空間、生活空間、購物消費空間。未來的城市將會越來越大，人們需要把三大空間進(jìn)行高度集成。通過這種集成，承載現(xiàn)代人的各種不同需求，集中資源創(chuàng)造無限消費，使居住、工作和生活更加便利，不需要開車就能完成三大空間的轉(zhuǎn)換。在很多大城市，從東邊到西邊需要很長的時間，昆明未來也將朝著這個方向發(fā)展。所以高度集成性的片區(qū)核心商業(yè)就顯得更加重要。
這兩年有很多項目都意在打造CBD這個概念，但是我覺得，一個城市只會有一個CBD，一個城市的CBD一定是一個城市的中央核心區(qū)，這需要上百年的歷史的沉淀，不是隨隨便便蓋幾棟房子就能成就的。
我們現(xiàn)在需要打造的是一個個生活中心，即三大空間高度集合的生活中心。以昆明北市區(qū)來看，一開始只有住宅，然后慢慢的才開始有商業(yè)，導(dǎo)致整個北市區(qū)沉睡了10年，北市區(qū)的價值也一直沒有得到很好的發(fā)揮。住北邊的人可能要到南邊、東邊、西邊工作，也造成了交通擁擠、資源浪費。北市區(qū)的商業(yè)，用了8-10年得時間才慢慢打造出現(xiàn)在的商業(yè)氛圍，但是我們現(xiàn)在公認(rèn)的北辰商圈，還是不足以形成北市區(qū)的核心商業(yè)區(qū)�，F(xiàn)代城市提倡高效、綠色、低碳生活，這就要求生活空間的高度集中。我們不能用過去城中村的生活方式來要求現(xiàn)代的城市生活�，F(xiàn)代商業(yè)也已經(jīng)進(jìn)入到運營時代，不像過去的自然存活、街邊業(yè)態(tài)和松散式放養(yǎng)式商業(yè)。所謂運營時代的商業(yè)，必須是要縮短周期，讓物業(yè)更有價值，盡快的成活起來。這些就需要有專業(yè)的規(guī)劃和運營管理，以及對未來發(fā)展的正確認(rèn)識。
不論是多大“量”的商業(yè)，同質(zhì)化是也是一個可怕的問題。但是我并不害怕商業(yè)業(yè)態(tài)的同質(zhì)化，我更害怕商業(yè)物業(yè)的同質(zhì)化。要避免商業(yè)物業(yè)的同質(zhì)化，首先需要細(xì)分市場、細(xì)分需求，要對商業(yè)項目的規(guī)劃和定位有超前、創(chuàng)新的思路，豐富物業(yè)形態(tài)、精確功能定位，從而打造更適合于區(qū)域人群的年齡、階層、文化背景、消費習(xí)慣的商業(yè)物業(yè)。而不是簡單的復(fù)制，不是為建造而建造。一個商業(yè)項目成功了，但不能保證同樣的模式復(fù)制到其他區(qū)域也會成功。一旦失敗，就會有出現(xiàn)越來越多的商業(yè)爛尾樓。
搜房網(wǎng)：那么我們是不是可以這樣理解，要做好一個城市綜合體的商業(yè)，專業(yè)的規(guī)劃、運營是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)？
李力：是的，商業(yè)地產(chǎn)是一個投資產(chǎn)品，既然是一個投資產(chǎn)品，就要進(jìn)行科學(xué)投資。所謂科學(xué)投資，就一定要有投資保障計劃和投資分析。過去房地產(chǎn)界有這樣一個口號：地段、地段、還是地段！如今，只是區(qū)位優(yōu)勢已經(jīng)不能滿足投資的要求，我們還需要更多的了解開發(fā)商的實力、看是不是有專業(yè)的團隊來規(guī)劃、運營和管理。
比如新亞洲體育城，商業(yè)在剛剛開始建設(shè)的時候，沒有一點基礎(chǔ)，我們不可能說那里位置好。但是通過專業(yè)的運營公司的運營管理，用了三年的時間，把整個125000平米的商業(yè)做的非常的活躍�，F(xiàn)在，新亞洲體育城的商鋪已經(jīng)形成“一鋪難求”的局面。
專業(yè)的運營機構(gòu)在這當(dāng)中起到了非常重要的作用。開發(fā)商與專業(yè)的運營機構(gòu)合作，可以充分利用專業(yè)機構(gòu)的專業(yè)經(jīng)驗和資源平臺，深度的剖析土地屬性，找到土地的商業(yè)價值G點。
房地產(chǎn)界的很多人，習(xí)慣了用“營銷”的理念來分析問題，營銷是房地產(chǎn)的一種必要手段，但是，商業(yè)需要少一點營銷，多一點實在。不要只是為了把產(chǎn)品賣出去，說一堆空話，最后商戶招不進(jìn)來，也做不好這個市場。商家是最明智的，絕對不會聽幾句忽悠就馬上下注。再好的營銷口號，都是沒有用的。要想把鳳凰引來，首先就要先把梧桐種好。
商業(yè)物業(yè)的爛尾不僅僅是開發(fā)商的悲哀，更是社會資源的浪費。從目前昆明城中村改造的情況來看，真正意義的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不多。開發(fā)企業(yè)中雖然不乏實力雄厚的品牌開發(fā)商，但是也避免不了魚龍混雜。另外，昆明的大部分商業(yè)運營公司專業(yè)水準(zhǔn)不足，有敬業(yè)精神的專業(yè)機構(gòu)太少，開偏方的江湖郎中太多。所以，在336個城中村改造的過程中，我希望開發(fā)商也應(yīng)該具有更多的責(zé)任感，開發(fā)商、相關(guān)部門和機構(gòu)也應(yīng)該高度的重視、深入的研究、理性的分析、實實在在的做事。
我經(jīng)常把房地產(chǎn)比作一部大片，開發(fā)商是制片人，商家是演員，專業(yè)機構(gòu)是導(dǎo)演，三者缺一不可。為什么我把商家比喻為演員呢？演員就是大碗兒，他們很牛B,但是又遇到開發(fā)商更牛B，很多都是富家子弟，所以他們二者的鏈接不可避免會出現(xiàn)問題。這個時候就要找馮小剛型的導(dǎo)演，才鎮(zhèn)得住這些大碗和富家子弟。再怎么精彩的好萊塢大片，都會落幕，就像前段時間流行的《阿凡達(dá)》。但是一個成功的商業(yè)比一部好萊塢大片更精彩，一輩子都不會落幕。
隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷規(guī)范和發(fā)展，專業(yè)的運營機構(gòu)也將成為一股新興力量，在未來的市場中占有重要的一席之地。
搜房網(wǎng)：隨著336個城中村的改造，在昆明的商業(yè)版圖上，你覺得什么區(qū)域?qū)罹咄顿Y潛力？
李力：要說清楚這個問題，首先要了解政府在城市規(guī)劃上的一些節(jié)點。
很多人認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)和地產(chǎn)的結(jié)合，這個觀點并不完全正確。專業(yè)的來看，商業(yè)地產(chǎn)是和政府配套相結(jié)合的。要看哪里會有更好的投資潛力，就要了解政府的規(guī)劃方向，看政府的市政配套做到哪里，政府在哪個地方投入的社會資源最多，這個地方就最有潛力。奔著這個主題就不會走偏。比如說新亞洲體育城，這一區(qū)域?qū)硪欢〞蔀闁|南片區(qū)最核心的商業(yè)區(qū)和價值點。
搜房網(wǎng)：云南地區(qū)除了昆明以外，哪些城市的商業(yè)發(fā)展?jié)摿屯顿Y價值比較大？
李力：站在商業(yè)的角度上來看，除了昆明以外，傳統(tǒng)的三大投資前景良好的城市是曲靖、大理、玉溪。一個城市人口要達(dá)到50萬以上，才真正進(jìn)入到自我循環(huán)的良性過程中，這三個城市最具備這個實力。但是他們經(jīng)過這幾年的快速發(fā)展，人口也在不斷增加，投資空間開始縮小了。其次就是景洪、瑞麗地區(qū)。景洪、瑞麗地區(qū)這幾年的地產(chǎn)開發(fā)項目也非常多，而且景洪的氣候很好，將要打造世界冬季運動基地，現(xiàn)在已經(jīng)在動工了。這些是目前物業(yè)價格相對比較低的地方，未來的成長空間比較大，特別是版納地區(qū)，有來自全國各地的人在這里投資。
搜房網(wǎng)：你曾經(jīng)說過一句話：“做商業(yè)就是做時尚�！鄙虡I(yè)和時尚是怎么結(jié)合的？
李力：做商業(yè)就是做時尚，不懂生活的人不懂時尚，更不懂商業(yè)。要理解現(xiàn)代的生活方式，要懂得現(xiàn)代的時尚流行，才能真正的創(chuàng)造出不落后于這個時代的產(chǎn)品。“生活”二字，就是商業(yè)的起點。我們不能為了做物業(yè)而作物業(yè)。
很多開發(fā)商都在“省”上下功夫，沒有在“多”上下功夫。什么是“多”呢？顧客最多，利潤也才會多。未來的時代是消費時代，商人需要更深入的研究人們的生活方式，發(fā)現(xiàn)人們未來的消費需求，從而引導(dǎo)未來的消費方式，才能創(chuàng)造出無限的消費。
搜房網(wǎng)：請你對昆明目前的商業(yè)地產(chǎn)提一點意見。
李力：很難用幾個字來濃縮，剛剛的談話中也涉及到一些方面�？陀^來看，我覺得大家都要尊重市場規(guī)則，都要有更多的務(wù)實的精神。專業(yè)的事情讓專業(yè)的團隊去做，特別是商業(yè)項目更需要請專業(yè)的機構(gòu)來來做。項目開發(fā)的過程中，切忌閉門造車，要多聽聽專業(yè)機構(gòu)的意見。只有不斷的積累更多的智慧，不斷的創(chuàng)新，不斷細(xì)化研究，多個層面協(xié)力，才能拍出精彩的大片。
李力經(jīng)典語錄：
商業(yè)地產(chǎn)是雙重收益，穩(wěn)定的租金收益和物業(yè)增值。
有敬業(yè)精神的專業(yè)機構(gòu)太少，開偏方的江湖郎中太多。
商業(yè)地產(chǎn)是和政府配套相結(jié)合的。
量，不是問題，問題是怎么運作。
商業(yè)是一個慢過程，不是短跑運動而是馬拉松，是一點點的時間堆積起來的。
做得好的商業(yè)是永遠(yuǎn)都挖不完的金礦。
我并不害怕商業(yè)業(yè)態(tài)的同質(zhì)化，我更害怕商業(yè)物業(yè)的同質(zhì)化。
央企不惜重金頻頻出手拿地王，就是要保持國有資產(chǎn)不貶值，只有資產(chǎn)不會貶值。
我和老婆04年時就發(fā)誓，要在昆明的東、南、西、北都買一套房子，現(xiàn)在終于實現(xiàn)了。
我經(jīng)常把房地產(chǎn)比作一部大片，開發(fā)商是制片人，商家是演員，專業(yè)機構(gòu)是導(dǎo)演，三者缺一不可。
一個成功的商業(yè)比一部好萊塢大片更精彩，一輩子都不會落幕。
做商業(yè)就是做時尚，不懂生活的人不懂時尚，更不懂商業(yè)。
第三世界大戰(zhàn)再也不會打了，但是貨幣戰(zhàn)爭馬上就要開始了。
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