研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專(zhuān)業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專(zhuān)家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
市場(chǎng)基礎(chǔ)是一個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)能否投資的關(guān)鍵因素
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三九汽配城
樓盤(pán)位置：紅牌樓汽配商圈銷(xiāo)售價(jià)格：8000元/平方米
項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)：三九佛蘭汽配城，位于紅牌樓汽配城，鋪面滿(mǎn)員，無(wú)一空鋪，現(xiàn)有部分保留旺鋪對(duì)外出售，單價(jià)8000元/平方米起，政府拆遷預(yù)計(jì)2萬(wàn)/平方米。
業(yè)內(nèi)聲音
投資專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)要權(quán)衡回報(bào)期
美景營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理傅翔
地產(chǎn)中的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，簡(jiǎn)單說(shuō)就是“集中經(jīng)營(yíng)同類(lèi)商品的市場(chǎng)”，投資專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪，首先，投資者應(yīng)權(quán)衡一下自己的投入與鋪位發(fā)售價(jià)之間的投資回報(bào)期、返租差價(jià)空間（專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的營(yíng)建方大多了解主營(yíng)業(yè)態(tài)的平均利潤(rùn)率和批零差價(jià)，可與售樓員深入溝通）。其次，配套服務(wù)業(yè)與市場(chǎng)主營(yíng)產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率往往不同，要考慮好單位面積內(nèi)的主營(yíng)行業(yè)與配套行業(yè)的投入產(chǎn)出比。第三，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)中，配套服務(wù)經(jīng)營(yíng)用房占市場(chǎng)總營(yíng)業(yè)面積的比例不同；“配套”的擺位有的有規(guī)劃，有的沒(méi)有規(guī)劃。
目前專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者有很多是外地人，他們除了經(jīng)營(yíng)還要生活。此時(shí)如果投資人了解到專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)信息，評(píng)估了自己的投資成本，不妨考慮收購(gòu)、承租專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)周?chē)淖≌�、商鋪，以便將�?lái)返租給“市場(chǎng)”內(nèi)的經(jīng)營(yíng)戶(hù)、或進(jìn)行配套服務(wù)經(jīng)營(yíng)。這類(lèi)二手或次新物業(yè)市場(chǎng)前景更明確。
專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)是一門(mén)藝術(shù)
武侯國(guó)際鞋都策劃部經(jīng)理舒翔
招商能力、后期運(yùn)營(yíng)能力、市場(chǎng)推廣能力決定了專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的成功與否。眾多專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目，銷(xiāo)售之初就開(kāi)始了招商工作，其前期目的就在于回款、滿(mǎn)足后期運(yùn)營(yíng)需求以及變相廣告推廣。如果先售再租，不僅影響購(gòu)置人的購(gòu)買(mǎi)信心，同時(shí)會(huì)拖延項(xiàng)目本身的發(fā)布時(shí)間，增大了商戶(hù)的進(jìn)駐難度。后期的運(yùn)營(yíng)能力的重要性，就在于項(xiàng)目發(fā)布之后對(duì)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的充實(shí)更新能力，只有適應(yīng)市場(chǎng)需求，項(xiàng)目本身才有競(jìng)爭(zhēng)力。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)是一門(mén)藝術(shù)，相同主題項(xiàng)目之間的市場(chǎng)是有限的，加強(qiáng)項(xiàng)目的適應(yīng)性和綜合性，自然會(huì)捕捉到更大比例的市場(chǎng)。
新興區(qū)域產(chǎn)業(yè)的升值空間更大
摩爾國(guó)際汽配城行政部副經(jīng)理尹顯勇
絕大多數(shù)的投資人對(duì)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)是無(wú)所適從的。我們要考慮以下幾個(gè)因素：一是價(jià)格，在非繁華區(qū)，銷(xiāo)售價(jià)格低，投資人投入低，在基礎(chǔ)階段就規(guī)避了高價(jià)格帶來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn)；二是經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：一般來(lái)說(shuō)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)供大于求，特別是服務(wù)性商業(yè)項(xiàng)目，在競(jìng)爭(zhēng)者稀缺的市場(chǎng)空間中生存難度肯定�。蝗黔h(huán)境、地點(diǎn)，如果項(xiàng)目本身在一個(gè)新興地區(qū)，通過(guò)一段時(shí)間的規(guī)劃發(fā)展，也會(huì)形成自身的主題商業(yè)圈�？梢钥闯�，新興區(qū)域產(chǎn)業(yè)的升值空間更大，投入產(chǎn)出比同時(shí)也更大，風(fēng)險(xiǎn)更低。
未來(lái)十年 投資專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)關(guān)鍵看產(chǎn)業(yè)和規(guī)劃
社區(qū)商鋪，沿街為市的早期，步行街商業(yè)模式，產(chǎn)權(quán)式商業(yè)地產(chǎn)，Shoppingmall集中式商業(yè)，產(chǎn)業(yè)細(xì)分的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)……過(guò)去十幾年的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程中，商業(yè)地產(chǎn)投資模式也不斷升級(jí)換代，逐漸發(fā)展到今天百花齊放的格局。十多年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)一直作為房地產(chǎn)領(lǐng)域投資的重要渠道，活躍于市場(chǎng)。不過(guò)，隨著市場(chǎng)投資者越來(lái)越成熟，一些風(fēng)生水起的投資模式如產(chǎn)權(quán)式商鋪等已逐漸退出市場(chǎng)。而在越來(lái)越多優(yōu)質(zhì)商業(yè)口岸被大型持有式賣(mài)場(chǎng)占有時(shí)，已有多年發(fā)展歷史的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)逐漸成投資者關(guān)注的新焦點(diǎn)。
最近兩年，各種專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)集中出現(xiàn)，并受到投資者的高度青睞。西部國(guó)際裝飾(石材)城、摩爾國(guó)際汽配廣場(chǎng)、四川金恒德國(guó)際汽車(chē)商貿(mào)物流城、隆騰國(guó)際鞋材城、元瑞國(guó)際家居商城……目前活躍的各個(gè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域都出現(xiàn)了大型集中式專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。
這些大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)推出之后，絕大多數(shù)都迅速贏得市場(chǎng)認(rèn)可。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的火爆行情，絲毫不亞于上半年住宅市場(chǎng)。有專(zhuān)業(yè)人士分析，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)投資火熱一是與目前成都樓市商業(yè)地產(chǎn)投資產(chǎn)品較少有關(guān)；其次是因?yàn)榇蠖鄶?shù)經(jīng)過(guò)升級(jí)換代之后的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)前景廣闊，讓不少投資者看到了預(yù)期回報(bào)；第三，不少大市場(chǎng)都是依托政府規(guī)劃，降低了投資者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。業(yè)界人士預(yù)計(jì)，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)或?qū)⒊蔀槲磥?lái)十年房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要投資選擇。
市場(chǎng)現(xiàn)狀
產(chǎn)業(yè)支撐撬動(dòng)投資需求
記者發(fā)現(xiàn)，這些專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)主要集中在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域活躍的行業(yè)，如汽車(chē)汽配、家具、石材、鞋業(yè)、燈具等。由于這些行業(yè)的原有市場(chǎng)大多建設(shè)較早，硬件設(shè)施落后，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展之后，一些老市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力減弱，各種弊端開(kāi)始凸顯，市場(chǎng)升級(jí)換代成為必然。新港地產(chǎn)顧問(wèn)執(zhí)行董事張紅兵告訴記者，經(jīng)歷了多年的自然發(fā)展期后，以汽配、石材、鞋業(yè)等行業(yè)為龍頭的專(zhuān)業(yè)大市場(chǎng)，在政府整體規(guī)劃推動(dòng)下，正在產(chǎn)生聚集效應(yīng)，同時(shí)相關(guān)產(chǎn)品正在升級(jí)換代，從而迎來(lái)了投資機(jī)會(huì)。
而新興的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)在硬件方面確實(shí)有較大突破。據(jù)悉，摩爾國(guó)際汽配廣場(chǎng)打造的電子商務(wù)中心，具有電子商務(wù)平臺(tái)、電子商務(wù)服務(wù)大廳、VIP客戶(hù)接待中心和96355汽配信息服務(wù)專(zhuān)線等綜合功能，為全川乃至全國(guó)的汽配生產(chǎn)企業(yè)和經(jīng)營(yíng)商提供產(chǎn)品展示、供求信息發(fā)布、資源調(diào)劑、在線下單、網(wǎng)上交易、倉(cāng)儲(chǔ)管理、產(chǎn)品配送等服務(wù)。目前正在打造的幾個(gè)新興汽配市場(chǎng)都將以多功能綜合市場(chǎng)的形態(tài)出現(xiàn)，消費(fèi)者在一個(gè)園區(qū)即可享行業(yè)相關(guān)的全面服務(wù)。
西南石材城有限公司副總經(jīng)理鄭勁杰告訴記者，多年來(lái)，成都石材市場(chǎng)一直集中在老成灌線一帶，主要以比較初級(jí)的沿街為市的模式存在。石材市場(chǎng)規(guī)劃管理無(wú)序，業(yè)態(tài)混亂、環(huán)境污染嚴(yán)重。隨著老成灌線擴(kuò)寬和成灌快鐵的施工，成都石材行業(yè)形成集中專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的需求迫在眉睫。在這種背景下，環(huán)保、現(xiàn)代化專(zhuān)業(yè)石材市場(chǎng)西部國(guó)際裝飾(石材)城應(yīng)運(yùn)而生。
投資金律
力求3-5年收回成本
新港地產(chǎn)張紅兵告訴記者，在不太景氣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)是投資者實(shí)現(xiàn)財(cái)富增值保值的重要手段。但目前市場(chǎng)上優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)有限，成熟區(qū)域的社區(qū)商鋪買(mǎi)不到，新興區(qū)域的社區(qū)商鋪泛濫，大型購(gòu)物廣場(chǎng)則多為開(kāi)發(fā)商持有，這為大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)提供了巨大的需求空間�！安贿^(guò)，在商業(yè)地產(chǎn)投資領(lǐng)域，當(dāng)前專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的投資回報(bào)率確實(shí)相對(duì)比較高的。但仍需注意投資風(fēng)險(xiǎn)，”張紅兵說(shuō)。最近兩年，不少行業(yè)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)建設(shè)呈現(xiàn)集中爆發(fā)之勢(shì)，存在供需失衡的潛在風(fēng)險(xiǎn)。而專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)由于其設(shè)計(jì)和定位的特殊性，一旦無(wú)法吸引商家入住，就很可能成為死鋪，而且轉(zhuǎn)手也會(huì)比較困難。
專(zhuān)業(yè)人士提醒，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)投資上主要考慮四大要素。首先，規(guī)劃決定了市場(chǎng)的發(fā)展前景，因此要看所投資項(xiàng)目的選址是否符合政府規(guī)劃；其次，要看市場(chǎng)規(guī)模夠不夠大，開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)力越強(qiáng)、市場(chǎng)規(guī)模越大，其發(fā)展過(guò)程中的聚集效應(yīng)越強(qiáng)；第三，要看行業(yè)有哪些龍頭商家進(jìn)入，主力商家能形成區(qū)域號(hào)召力并有力推動(dòng)市場(chǎng)的發(fā)展；第四，下手前還要調(diào)研一下投資回報(bào)率有多高(月租金×12÷銷(xiāo)售單價(jià)=年投資回報(bào)率)。因?yàn)閷?zhuān)業(yè)市場(chǎng)可能面臨升級(jí)換代，其生命周期相對(duì)要短一些，因此投資回報(bào)要力求在3~5年內(nèi)收回成本，年投資回報(bào)率最低應(yīng)達(dá)到8%，力爭(zhēng)達(dá)到10%~15%，年回報(bào)率計(jì)算方式一般采取3~5年的年平均回報(bào)率。
適合投資的樓盤(pán)
摩爾國(guó)際汽配廣場(chǎng)：
功能如此齊備的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，成都少有
摩爾國(guó)際汽配廣場(chǎng)由四川建設(shè)發(fā)展股份有限公司投資，由成都摩爾物流發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)投資總額約8億元。四川建設(shè)發(fā)展股份有限公司是一家多元化經(jīng)營(yíng)的集團(tuán)性企業(yè)，旗下有包括摩爾百盛在內(nèi)的大型商業(yè)，以及建筑、路橋、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、汽車(chē)貿(mào)易等企業(yè)，具有汽車(chē)貿(mào)易、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理和開(kāi)發(fā)建設(shè)的技術(shù)實(shí)力和資金實(shí)力。
摩爾國(guó)際汽配廣場(chǎng)是功能齊備、方便快捷、具備電子商務(wù)交易平臺(tái)、現(xiàn)代汽配展示交易功能的大型物流配送基地，目前項(xiàng)目已破土動(dòng)工，計(jì)劃于2010年底竣工。項(xiàng)目規(guī)劃的商務(wù)及配套功能包括商務(wù)辦公區(qū)、電子商務(wù)交易服務(wù)大廳、會(huì)議中心、餐飲休閑配套和商務(wù)酒店五大商務(wù)功能，可滿(mǎn)足入駐企業(yè)和廠商的業(yè)務(wù)管理、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、售后服務(wù)、技術(shù)支持以及開(kāi)展其他服務(wù)業(yè)務(wù)的需要。
“功能如此齊備的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，此前成都少有。”一位資深汽配企業(yè)經(jīng)理這樣說(shuō)，“摩爾國(guó)際為未來(lái)汽配商貿(mào)場(chǎng)所的打造提供了一個(gè)樣本：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)不僅僅是提供一個(gè)場(chǎng)所，還要包含更多服務(wù)、配套和產(chǎn)業(yè)鏈資源整合的功能。而這幾點(diǎn)，摩爾國(guó)際都做到了。”
商務(wù)寫(xiě)字樓建筑面積約30000平方米，可滿(mǎn)足各類(lèi)經(jīng)營(yíng)企業(yè)、生產(chǎn)廠商以及服務(wù)機(jī)構(gòu)的不同規(guī)模辦公需求，可提供從數(shù)十平方米至上千平方米不同面積的商務(wù)辦公用房；會(huì)議中心具有35平方米至600平方米的會(huì)議室9個(gè)，可滿(mǎn)足各類(lèi)客戶(hù)舉辦不同規(guī)格、不同規(guī)模會(huì)議的需求；電子商務(wù)中心具有電子商務(wù)平臺(tái)、電子商務(wù)服務(wù)大廳、VIP客戶(hù)接待中心和96355汽配信息服務(wù)專(zhuān)線等綜合功能，為全川仍至全國(guó)的汽配生產(chǎn)企業(yè)和經(jīng)營(yíng)商提供產(chǎn)品展示、供求信息發(fā)布、資源調(diào)劑、在線下單、網(wǎng)上交易、倉(cāng)儲(chǔ)管理、產(chǎn)品配送等方便快捷、安全高效、成本低廉的服務(wù)。
已投入試運(yùn)行的96355信息服務(wù)中心，作為摩爾國(guó)際汽配廣場(chǎng)電子商務(wù)平臺(tái)配套的客戶(hù)服務(wù)專(zhuān)線和電子商務(wù)平臺(tái)的輔助服務(wù)功能，為全川汽配經(jīng)銷(xiāo)商、汽修廠和駕駛員提供及時(shí)的電話查詢(xún)和需求互動(dòng)服務(wù)
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