研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設的研究機構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務
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| ·規(guī)劃編制服務 |
·招商銷售服務
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓服務
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
投資住宅還是商鋪？
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住宅投資收益降低
就目前的市場狀況來看，住宅投資的風險確實有所增加。
據(jù)上海二手房指數(shù)辦公室公布的統(tǒng)計顯示，上海二手房連續(xù)四個月價格漲幅放緩。1月份至今，每月價格漲幅依次遞減為1.4％、1.26％、1.16％和1.1％。同時房屋出租收益有所降低，這將使準備進行長期投資的購房者更加謹慎。
抽樣調(diào)查顯示，普陀區(qū)曹楊長風地區(qū)的售后公房中，一套一般裝修的一室戶租金在每月1100元左右，年投資收益率保持在5.8％；兩房、三房的年平均投資收益率在4.5％。市中心區(qū)域租金水平相對較高，如靜安寺地區(qū)一室戶售后公房的年出租收益率為6％，大房型的年出租收益率在5％左右。對于需要還貸的出租房源業(yè)主來說，這一投資收益率甚至與貸款利率相差無幾，其獲利空間已經(jīng)很小。
日前，中國銀監(jiān)會又發(fā)出通知，提出了七項落實措施，以進一步加強和完善貸款風險管理。上海各商業(yè)銀行將提高對個人房貸的審查力度，貸款審批更為嚴格，放貸速度也會變慢。由于購房者中相當一部分人對政策把握度未能全部掌握，過多地擔心現(xiàn)階段購買一、二手房會遭遇房價下滑、貸款不暢、轉(zhuǎn)拋遇阻的現(xiàn)象，因而選擇持幣觀望、謹慎購房。因此越來越多的人把希望寄托在了不受期房限轉(zhuǎn)限制的商用房產(chǎn)上。
兩者屬性不同差異大
有人認為商鋪和住宅同屬不動產(chǎn)，因此它們的可比性也應該比較強，其實不然。商鋪與住房雖同屬不動產(chǎn)，但即使相互毗鄰，抑或是上下連體的物業(yè)，除了物理特性相同之外，物業(yè)的其他所有屬性都是完全不同的。
比如商鋪的土地使用權(quán)限僅40年（住宅一般為70年）；商鋪產(chǎn)權(quán)所有人的戶口不能遷入商鋪；非餐飲用商鋪不準接入煤氣等等。在貸款政策方面，住宅最高可以按2成30年貸款，貸款利率5.04%；而商鋪最多只能貸6成10年，利率是6.25％，并且只有工程到了具備竣工備案條件后，銀行才會放款。同時，有些商鋪不是按套銷售，而是按最小銷售面積銷售。具體面積標準因項目而異，有100平方米的，有1000平方米的，也有不散賣的。而一個商業(yè)價值不大的商鋪，也不見得其價格一定要超過住宅。
另外，在商鋪使用過程中應注意，商鋪水、電、氣、熱等需按專門的商業(yè)市政標準繳費；物業(yè)管理費高于普通住宅，一般在10元/月/平方米左右；根據(jù)經(jīng)營范圍，各行業(yè)的主管部門對房屋有些特殊要求，如餐飲業(yè)要專設污水隔油池等特殊設備。
商鋪投資者最關(guān)心的自然是商鋪的售價，因為它直接關(guān)系到商鋪的投資回報率。有人認為，應該按照同一區(qū)域住房的一定倍率來確定商鋪售價，有人認為1：1.5至1：3是合適的，也有人認為1：4至1：6也是合理的。
盡管商鋪的售價與住房的售價存在所謂的倍率一說，但現(xiàn)在還不能找到它的理論依據(jù)，或者說有一個站得住腳的科學的測算方式，也沒有一種令人信服的公認的評估手段。因此記者認為簡單、片面地比較商鋪與住房的售價，追究所謂的倍率是不科學的。
商鋪售價通常與住房售價呈反向互動關(guān)系，商鋪價格會隨商業(yè)氛圍成熟而向上波動，二手商鋪會因其周邊商業(yè)氛圍的培育成熟而價格上升，而二手住房的售價一般不會高于其周邊的同品質(zhì)一手住房的價格。
事實上，成熟的開發(fā)商、代理商，在制定商鋪的售價時，通常都不是根據(jù)商鋪所在地住房的售價簡單地按某一倍率定價的，而是根據(jù)商鋪所在地現(xiàn)存的或潛在的有利于經(jīng)商的各種因素來確定的，諸如商業(yè)氛圍、人流、適宜經(jīng)營的業(yè)態(tài)等。
商鋪投資性較強
和住宅相比，商鋪的投資性較強。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，在房地產(chǎn)發(fā)展比較成熟的國家，住宅用房的投資回報率約為6％左右，而商鋪投資的回報率平均可達到約8％~10％，但投資商鋪的風險性遠比住宅投資要大。因為需要租住宅的人要遠比租商鋪的人多得多，住宅租不出去可以自己住，商鋪則不同，租不出去或者無法經(jīng)營，投資的損失就很大，因此投資商鋪更須要理性分析。
投資商鋪最重要的是要有商業(yè)氛圍，商鋪所處的地理位置、周邊的消費層次與習慣，人流量、商業(yè)網(wǎng)點布局及結(jié)構(gòu)、配套設施、商鋪周邊是否存在因城區(qū)規(guī)劃而進行交通改道、拆遷等因素都會對商鋪投資有不確定的影響。
新建市場的商鋪往往是具有前瞻性眼光的投資人士的首選。一般說來，新建的市場商鋪其出售的價位相對比老商鋪要便宜得多，要準確判斷其是否具有升值的潛力，因商鋪的價格會隨周邊商業(yè)氛圍的成熟而向上波動。
如果投資者已選擇好商鋪并計劃購置，可選擇申請個人商業(yè)用房貸款，再用商鋪產(chǎn)生的營業(yè)利潤或租金來償還銀行貸款（目前商用房貸款的利率較一般商鋪投資收益率低）。還可借助銀行專業(yè)人士判斷自己將要購置的商鋪是否具有投資價值，因商業(yè)銀行對商鋪貸款發(fā)放普遍持謹慎態(tài)度，對客戶的選擇、商鋪所處地段、價格及周邊環(huán)境因素都要進行調(diào)查，以減少貸款項目的投資風險。如果銀行拒絕客戶自己尋找的商鋪項目貸款，客戶則應重新審視所要投資的商鋪是否有投資價值。
前面已經(jīng)提到，因商鋪相對個人住房貸款風險較大，消費者在申請商鋪貸款時，門檻要比個人住房貸款高，審查手續(xù)也較為嚴格，貸款的期限較短，額度較低。具體為：貸款額度不超過擬購商業(yè)用房評估價值的60％，貸款期限最長不超過10年，所購商鋪為竣工驗收的房屋。也就是說，商鋪必須是現(xiàn)房才能貸款。因此，商鋪貸款的月供是在房子即將投入使用時才發(fā)生的。投資者如果通過抵押貸款購置商鋪后，在選擇還貸方式上一定要慎重，量力而行選擇適當?shù)陌唇页蓴?shù)及年限，充分估計未來的收入水平及支付能力，否則，一旦出現(xiàn)不能支付的情況，損失是比較大的。
投資，畢竟收益和風險是成正比的，唯愿投資者根據(jù)自己的實際情況選擇合適的投資方式。
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