專業(yè)市場規(guī)劃應(yīng)更加詳盡

　　西城樓是東莞的標志性建筑，由西正路和市橋路組成的西城樓商圈是東莞傳統(tǒng)的商業(yè)旺地。在這里，傳統(tǒng)的西正路、人民公園、女人街、天和百貨成為人流聚集的地方，新開的沃爾瑪也帶動了不少人氣。然而就在這個商業(yè)旺地，兩年前開業(yè)創(chuàng)造了租金之冠的西城樓大街，卻獨自蕭條，內(nèi)街商鋪紛紛歇業(yè)關(guān)門。
　　內(nèi)街商鋪紛紛歇業(yè)關(guān)門
　　上周日，記者來到西城樓大街的沃爾瑪看到，超市門口現(xiàn)場在搞活動，吸引了不少市民過來觀看，人潮涌動。在活動布景后面西城樓大街內(nèi)街倉前街，卻是靜悄悄。從路口看去，街巷的幾家商鋪都已經(jīng)關(guān)門歇業(yè)，讓人以為是空巷。走進去才發(fā)現(xiàn)，隔著幾家歇業(yè)的商鋪，還有零零散散的幾家小商鋪在營業(yè)。
　　記者沿著倉前街走了一遍，這條街40家小商鋪，有30多家關(guān)門，僅有不到10家還在經(jīng)營。而關(guān)門歇業(yè)的店鋪，都有裝修過的痕跡，而大部分裝修已經(jīng)被破壞掉，門口寫著“轉(zhuǎn)讓”二字和電話號碼。除了倉前街，記者還走訪了西城樓另外幾條里街，情況基本上差不多。
　　在倉前街的一個路口商鋪，一名老先生經(jīng)營的是化妝品生意。雖然是周日，但生意很慘淡，老先生告訴記者，在2009年3月時，北區(qū)商家已進駐約70%，但在5月份時，因人流與客源日漸減少加以租金在當時已略嫌偏高，導(dǎo)致商家認賠含淚遷離，造成商家嚴重流失，至2009年9月時，人流與商家的互動日益呈現(xiàn)惡性循環(huán)，商家營業(yè)額萎縮至無以為生，常有商家十余日不發(fā)市，造成商家的出走潮，零落的商家猶自咬牙苦撐，期盼肯德基、必勝客、萬歲壽司、沃爾瑪?shù)年懤m(xù)進駐能帶來人流與繁榮，但經(jīng)過十一長假、圣誕、元旦、農(nóng)歷新年等節(jié)日的考驗，人流仍不見有起色，商家們縮衣節(jié)食換來的是失望與無奈，甚至連新搬來僅兩三個月的資淺商家如鋇禾連鎖店、愛之屋、時尚軒、海麗、原潮區(qū)等都歇業(yè)關(guān)門。
　　業(yè)主降租生意依然難做
　　租金太高導(dǎo)致經(jīng)營成本高，是商鋪經(jīng)營不下去的原因之一。由于人氣不足，經(jīng)營不善，商家紛紛歇業(yè)，商鋪業(yè)主也開始降租。賣化妝品的老先生告訴記者，他的店鋪20平方米，原來租金是每平方米150元，現(xiàn)在降到75元，即每月租金成本1500元。但是每月的盈利才2000元。加上水電費、管理費，其實是虧本的。老先生寫了一份申請給業(yè)主，希望能夠再降一點租金，但業(yè)主卻表示接下來要漲租，從1500元漲到2000元，再漲到3000元。這讓老先生很沮喪，原本他想對店面進行裝修的，現(xiàn)在卻不敢動，“隨時準備走人”。
　　再往街巷里的一家服裝店，是兩個星期前租下來的。店里的老板告訴記者，這間鋪25平方米，已經(jīng)交了一年的租金12000元，平均每月的租金1000元，每平方米才40元。盡管價格比旁邊商鋪都低，該老板還是表示生意太差，很后悔。
　　在西城樓臨街商鋪，經(jīng)營狀況要比內(nèi)街商鋪好一些。但由于對面就是天和百貨、百佳，旁邊就是沃爾瑪，人氣被分流了不少。即使是周日，臨街商鋪人流也不見火爆的場景。記者了解到，臨街商鋪的價格也略有下降。
　　當初鋪租曾居?xùn)|莞之冠
　　“沒到過西正路就相當于沒來過東莞”，位于老城區(qū)的西正路和西城樓，是東莞傳統(tǒng)文化的標志，東莞人放假過節(jié)都喜歡到西城樓逛逛，吃吃本土特色的云吞面，外來游客只有到西正路才能夠感受到原汁原味的本土文化。2007年10月，西城樓大街商業(yè)開盤時引來眾多買家捧場。據(jù)了解，當時的一樓臨街鋪面價格在80000元/平方米之上，里面的一樓鋪面是38000元-45000元/平方米，二樓的鋪面單價總體在20000元/平方米左右。由于商鋪價格高，周邊商鋪租金也達到每平方米三四百元，當時西城樓大街的商鋪租金最高達800元/平方米，內(nèi)街的每平方米也要三四百元。雖然租金高，但商家進駐率很高。
　　當時，西城樓大街所屬東正路街鋪平均租金600－1200元/平米/月，居?xùn)|莞之冠。東莞農(nóng)信社的月租高達1000元/平方米，創(chuàng)下了東莞商業(yè)租金新高。當時，有人算了一筆賬，西城樓大街一間一層步行街的街鋪，30平米，總價115萬，租金預(yù)計280元/平米/月。年租金收入10萬元以上，投資回報率8.8％，投資回收期約11年。誰也無法想象到當時預(yù)計的280元租金，如今會跌到40元。
　　據(jù)了解，西城樓大街后期還有部分商鋪在銷售。在開發(fā)商的宣傳冊上提供了一個投資成功案例并給投資者算了一筆賬。而這個案例正好是記者采訪過的倉前街一樓商鋪。宣傳資料上是這么寫的：張先生一次購買兩間一期倉前街一樓街鋪，兩間建筑面積合計116平方米，總價425萬，2008年5月通過西城樓招商處成功出租給某知名服裝品牌，租金260元/平方米，租期6年，從第三年開始租金每年遞增5%。盡管當初預(yù)測的前景是美好的，但如今倉前街業(yè)主不得不降價出租，租金最低還去到40元/平方米。
　　同質(zhì)化經(jīng)營不具備優(yōu)勢
　　位于老城區(qū)商業(yè)旺地，新商業(yè)街卻獨自蕭條，這讓不少投資者百思不得其解。倉前街化妝品店的老先生，長期從事進出口行業(yè)，如今是退休了才給女兒看店。老先生認為，西城樓之所以人氣不足，生意不好，主要是開發(fā)商沒有好好統(tǒng)一管理經(jīng)營，也沒放開讓商鋪進行個性化宣傳�！肮芾硖幉蛔屛覀兇蚝�報做宣傳，把商品擺出去算占道經(jīng)營，貼在墻上也不行，這變成我們不能做宣傳，吸引不到消費者進來購買商品�！崩舷壬�告訴記者，“我還是這條街上第一個把宣布打折的字條貼到門玻璃上，才慢慢有客人進來�！�
　　東莞理工學(xué)院城市學(xué)院金融與貿(mào)易系龍衛(wèi)洋博士認為，西城樓大街之所以做不起來，主要原因是經(jīng)營無特色，與周邊的商戶同質(zhì)化競爭。龍衛(wèi)洋分析，首先，周圍老城區(qū)生意紅火，如西正路、女人街都是有名的商業(yè)街，還有天和百貨、百佳可以逛，把新商鋪的人氣都分攤了。其次，西城樓大街以經(jīng)營服裝為主，周邊商鋪也以服裝為主，整體競爭沒有特色，許多東莞人寧愿選擇其他熟悉的老店去購買。最后，從專業(yè)市場的角度來講，西城樓大街的規(guī)劃并不好，很多人都習(xí)慣沿街逛，除非商鋪有特色，才會到里面去逛，但里面并無特色。
　　建議規(guī)劃專業(yè)市場競爭
　　對于這塊傳統(tǒng)的商業(yè)旺地，不少業(yè)內(nèi)人士還是認為，只要好好規(guī)劃，發(fā)展前景還是不錯的。中原車德銳認為，西城樓大街之所以沒有發(fā)展起來，與南城鴻福路商圈、東城世博商圈的發(fā)展不無關(guān)系。2007年，南城鴻福商圈并不成熟，但在一兩年之間投入很多，如今旺起來了，東城世博廣場2005年初開業(yè)也并不火爆，但受到整個商業(yè)中心向東移，星河城、東城十三碗的拉動，以及周邊居住氛圍逐漸成熟，經(jīng)過兩三年的經(jīng)營如今成為東城中心。對于西城樓大街來江，跟這些商圈作同質(zhì)化競爭，已經(jīng)沒有優(yōu)勢，建議進行差異化競爭，可以經(jīng)營東莞本土文化特色的商鋪，使東城、南城的居民，到西城樓大街尋找東莞本土文化的東西。
　　龍衛(wèi)洋博士則建議，要建立統(tǒng)一的有差異化的市場，可以考慮做藝術(shù)品、古玩市場或是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。開發(fā)商雖然把大部分商鋪賣了，但可以收回來，返租出去，規(guī)劃專業(yè)市場，但前期可以減免租金做鼓勵，不要把租金定得太高。

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