研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
創(chuàng)業(yè)者如何“淘”出好商鋪
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專家認(rèn)為，佛山新舊城區(qū)鋪面差異大，商鋪選址也有很多學(xué)問(wèn)，創(chuàng)業(yè)者要明確自己的經(jīng)營(yíng)需求和價(jià)格定位，才能“量體裁衣”選好鋪位，而價(jià)格高低并不是衡量鋪面好壞的唯一標(biāo)準(zhǔn)。
市場(chǎng)調(diào)查：新舊城區(qū)差別大
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，城南區(qū)近年來(lái)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，交通、生活日益便利，商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格也是水漲船高；舊城區(qū)商圈成熟、價(jià)格也相對(duì)較低，但是樓齡普遍偏老，祖廟等成熟商圈的商鋪也相當(dāng)緊張。
一般說(shuō)來(lái)，不同地理環(huán)境、交通條件、建筑結(jié)構(gòu)的店面，租金會(huì)有很大出入，有時(shí)甚至?xí)嗖钍畮妆丁?BR> 對(duì)于創(chuàng)業(yè)者來(lái)說(shuō)，店鋪的掛牌價(jià)格固然要參考，但租金的性價(jià)比更應(yīng)該得到重視。
以禪城區(qū)為例，城南區(qū)的商鋪?zhàn)饨鹈科椒矫啄芨哌_(dá)120~150元，而舊城區(qū)位置一般的商鋪?zhàn)饨鹬恍枰?0~80元/m2，甚至更低，兩者價(jià)格相差很遠(yuǎn)。
“這并不能說(shuō)明城南的店鋪投資價(jià)值高于舊城區(qū)。城南新開(kāi)發(fā)的區(qū)域較多，商機(jī)無(wú)限風(fēng)險(xiǎn)也大，選址城南要把眼光放長(zhǎng)遠(yuǎn)，謹(jǐn)慎判斷再作決定；而舊城區(qū)的商圈已經(jīng)成型，租售價(jià)格相對(duì)較低，也具有投資價(jià)值。”滿堂紅汾江南分店副營(yíng)業(yè)經(jīng)理吳華南在接受記者采訪時(shí)這樣說(shuō)道。
實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)：多找信息不怕競(jìng)爭(zhēng)
陳先生在佛山已有近10年的經(jīng)營(yíng)史，從經(jīng)營(yíng)小士多、快餐店、服裝店到現(xiàn)在近100平方米的餐飲店，他已經(jīng)攢下了一筆“開(kāi)店經(jīng)”。他從過(guò)來(lái)人的角度，為打算開(kāi)店的創(chuàng)業(yè)者提了幾條建議。
建議一：多管齊下搜信息
大部分人都選擇在圈定的范圍內(nèi)找轉(zhuǎn)讓的店鋪，其實(shí)找店鋪也需要進(jìn)行“海選”，這樣選擇余地大，商機(jī)就會(huì)更多。以禪城為例，發(fā)布信息的就有報(bào)紙廣告、商場(chǎng)、房屋中介、互聯(lián)網(wǎng)等諸多平臺(tái)。
據(jù)了解，商鋪市場(chǎng)上有一個(gè)“二八法則”，即公開(kāi)出租信息的店鋪只占總數(shù)的20％，而以私下轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)行隱蔽交易的卻占80％。所以，尋找商鋪一定要廣開(kāi)渠道，多管齊下。
建議二：樂(lè)于和同行“扎堆”
與同行業(yè)對(duì)手抱團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)并不可怕，剛好相反，這是爭(zhēng)取目標(biāo)客戶的最好方法�！柏洷热摇笔呛芏嗳私�(jīng)常采取的購(gòu)物方式，選擇同類(lèi)店鋪集中的街區(qū)，更容易招攬到較多的目標(biāo)消費(fèi)群體，不要擔(dān)心競(jìng)爭(zhēng)激烈，相關(guān)店鋪聚集有助于提高相同目標(biāo)消費(fèi)群的關(guān)注。找準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)定位可以大大提高投資的回報(bào)，比如“數(shù)碼一條街”、“服裝一條街”以及金魚(yú)街的“裝修材料一條街”等，找準(zhǔn)市場(chǎng)定位可事半功倍。
需要注意的是，選擇專業(yè)市場(chǎng)或商場(chǎng)開(kāi)店，要仔細(xì)考察這些市場(chǎng)和商場(chǎng)的管理水平、規(guī)模大小、在當(dāng)?shù)氐挠绊懥Φ纫蛩兀瑢?duì)規(guī)模較小、開(kāi)業(yè)時(shí)間較短、管理水平差的，要謹(jǐn)慎入駐。
建議三：“團(tuán)租”可獲更多實(shí)惠
小面積商鋪由于總價(jià)低，越來(lái)越受到中小投資者的青睞。但是商鋪投資并非面積越小就越容易得到高回報(bào)，對(duì)于中小投資者而言，投資商鋪應(yīng)該從多方面考慮，“團(tuán)租”就是一種經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的投資方式。
一直以來(lái)，十幾平方米的小商鋪都很搶手，租金也因此水漲船高，而100~200平方米的大商鋪因?yàn)榭們r(jià)高而身價(jià)下跌。在這種情況下，建議幾個(gè)創(chuàng)業(yè)者以團(tuán)體租賃的方式低價(jià)“吃”下大商鋪，然后再進(jìn)行分割，或者通過(guò)中介公司物色分租對(duì)象，這樣細(xì)算下來(lái)能節(jié)省不少費(fèi)用。
專家提醒：多方面考慮選好鋪位
滿堂紅汾江南分店副營(yíng)業(yè)經(jīng)理吳華南表示，找個(gè)好店鋪是創(chuàng)業(yè)者的第一步，也是很關(guān)鍵的一步，商鋪選址是門(mén)大學(xué)問(wèn)，創(chuàng)業(yè)者要擦亮眼睛，用心才能選出好的商鋪。
根據(jù)經(jīng)營(yíng)定位選址
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，店鋪的經(jīng)營(yíng)范圍和經(jīng)營(yíng)定位是選址關(guān)鍵。如果經(jīng)營(yíng)的是日化、副食等快速消費(fèi)品，就要選擇在居民區(qū)或社區(qū)附近；如果經(jīng)營(yíng)的是家具、電器等耐用消費(fèi)品，就要選擇在交通便利的區(qū)域；如果經(jīng)營(yíng)的是服裝，則需要在人流量大的商業(yè)街選址。
此外，創(chuàng)業(yè)者還要考慮自己的目標(biāo)消費(fèi)群，對(duì)象是普通的大眾消費(fèi)群體，還是中高階層消費(fèi)群體，這也是創(chuàng)業(yè)者在選鋪時(shí)需要參考的重要因素。
通常情況下，大多數(shù)店鋪會(huì)選擇在人流量比較大的街區(qū)，特別是當(dāng)?shù)厣虡I(yè)活動(dòng)比較頻繁、商業(yè)設(shè)施比較密集的成熟商圈。
觀察環(huán)境留意客流量
對(duì)經(jīng)營(yíng)商鋪的創(chuàng)業(yè)者來(lái)說(shuō)，“客流”就是“錢(qián)流”，千萬(wàn)不要因?yàn)榕赂?jìng)爭(zhēng)而選在偏遠(yuǎn)地區(qū)。創(chuàng)業(yè)者要選擇居民聚集、人口集中的地區(qū)，不要在居民較少和居民增長(zhǎng)較慢的地區(qū)開(kāi)店。
另外，店鋪的位置和朝向也是十分重要的，創(chuàng)業(yè)者要選擇街道兩端交通順暢、往來(lái)人流較多的街道，避免在一條“死胡同”里開(kāi)店。同樣一條街道的兩側(cè)，由于行人的走向習(xí)慣會(huì)使客流量不一定相同，因此觀察客流的方向也很有必要。需要提醒的是，長(zhǎng)途汽車(chē)站和火車(chē)站等地人流很大，但客流速度也很快，絕大多數(shù)人的目的不是購(gòu)物，滯留時(shí)間較短，在這些地方開(kāi)店，要根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)需要慎重選擇。
密切關(guān)注市政規(guī)劃
并不是所有的“黃金路口”都一定賺錢(qián)，有時(shí)遇到市政規(guī)劃變動(dòng)，熱鬧的地段也有可能變成冷僻之地。新開(kāi)發(fā)的區(qū)域是否具備投資潛力，舊城區(qū)是否有地段要進(jìn)行舊城改造，這都與政府的市政規(guī)劃密切相關(guān)。
舊城改造在城市建設(shè)的過(guò)程中必不可少，創(chuàng)業(yè)者首先要調(diào)查和了解當(dāng)?shù)氐某鞘幸?guī)劃情況，避免在容易拆遷的“危險(xiǎn)”地帶開(kāi)設(shè)店鋪。
交通管制不可忽視
要盡量避免在受交通管制的街道選址，店鋪門(mén)前要有適合停放車(chē)輛的位置。很多城市在一些主要街道會(huì)設(shè)置交通管制，例如單向通行、限制車(chē)輛種類(lèi)、限制通行時(shí)間等，店鋪選址應(yīng)該避免這些地方。此外，也盡量不要在道路中間設(shè)有隔離欄的街道開(kāi)店，因?yàn)檫@樣會(huì)限制對(duì)面的人流過(guò)來(lái)，即使你的店鋪招牌做得再惹眼，對(duì)面的顧客也只能“望店興嘆”。
交通方便是選擇店鋪位置的條件之一，店鋪附近最好有公交車(chē)站點(diǎn)，以及為出租車(chē)提供的上下車(chē)站等。
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