簽訂商鋪買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)注意的問(wèn)題

    中國(guó)自古有“一鋪養(yǎng)三代”的說(shuō)法，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商鋪投資經(jīng)營(yíng)是一個(gè)高投資、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。現(xiàn)在個(gè)人投資品種少，加上銀行對(duì)商鋪投資可享受貸款政策和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商讓利優(yōu)惠的誘人承諾，很多投資人便更加看好商鋪投資，吸引了越來(lái)越多的個(gè)體投資者投資商鋪,商鋪雖然投資較大，但回報(bào)率普遍高于住宅。目前，購(gòu)買(mǎi)商鋪出租已成為眾多投資者的首選。與住宅相比，購(gòu)買(mǎi)商鋪有其自身的特殊性，因此購(gòu)房者在簽訂商鋪買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應(yīng)格外注意。購(gòu)買(mǎi)商鋪與購(gòu)買(mǎi)住宅所考慮的方面有所不同，對(duì)簽約的要求更高，購(gòu)房者絕不能隨意簽約。以下就是簽訂商鋪買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)要注意的常見(jiàn)問(wèn)題：
    一要注意公用分?jǐn)偯娣e問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，商鋪的公攤面積占建筑面積的30—40%，有的甚至超過(guò)50%。對(duì)此，開(kāi)發(fā)商當(dāng)然自有說(shuō)法，但對(duì)購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，商鋪的單價(jià)高于住宅物業(yè)，即使允許范圍內(nèi)的誤差，也可能會(huì)帶來(lái)幾萬(wàn)元的價(jià)格變動(dòng)，打亂購(gòu)房者的預(yù)算。
    要避免此情況的出現(xiàn)，建議購(gòu)房者選擇按使用面積計(jì)價(jià)的方式，并在合同中明確約定公攤面積的大小與產(chǎn)權(quán)歸屬，確定公用部位的規(guī)劃設(shè)計(jì)。購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)商鋪的同時(shí)，有必要讓開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中約定好當(dāng)商鋪公攤面積過(guò)大或過(guò)小時(shí)的解決之道，這樣購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)商業(yè)物業(yè)中，遇到諸如商鋪公攤問(wèn)題時(shí)，不至于陷入被動(dòng)。只有事先約定嚴(yán)密詳盡，才能在前述情況出現(xiàn)時(shí)順利維權(quán)。
    二要注意交房期限問(wèn)題。由于現(xiàn)在商鋪買(mǎi)賣(mài)通常涉及到包租協(xié)議，也就是說(shuō)，商鋪的逾期交房將直接影響到包租協(xié)議的履行，并進(jìn)而影響到投資收益的問(wèn)題，因此，在簽訂商鋪買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應(yīng)就交房期限做嚴(yán)格的規(guī)定，并約定一旦逾期交房時(shí)，開(kāi)發(fā)商除了承擔(dān)延期交房的違約金外還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)購(gòu)房者的租金損失。
    三是注意物業(yè)管理問(wèn)題。相對(duì)于住宅而言，商用物業(yè)(尤其是商鋪)因經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)各異，物業(yè)的屬性呈現(xiàn)多樣性，因此商用物業(yè)(尤其是商鋪)單獨(dú)成立業(yè)主委員會(huì)的可能性很少、難度較大。而作為經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，物業(yè)后期的管理和服務(wù)將直接影響到物業(yè)的保值、增值。不僅如此，商鋪物業(yè)管理的內(nèi)容繁雜，涉及諸如水、電、氣、經(jīng)營(yíng)形態(tài)等的收取、分?jǐn)�、使用和管理，一旦管理、服�?wù)不善，計(jì)容易導(dǎo)致物業(yè)后期經(jīng)營(yíng)成本的過(guò)大，這恰好是經(jīng)營(yíng)者與物業(yè)的開(kāi)發(fā)、管理者分歧最大、最繁瑣的環(huán)節(jié)之一，許多購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商的糾紛都集中體現(xiàn)在商鋪的物業(yè)管理上。同時(shí)這也是購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)商鋪時(shí)極易忽略的環(huán)節(jié)。因此購(gòu)房者在購(gòu)置商鋪時(shí)，不要輕易和開(kāi)發(fā)商簽定物業(yè)管理合同，如若簽定物業(yè)管理合同，一定要約定清楚如水、電、氣等的收取、分?jǐn)�、使用等事�?xiàng).
    四是注意相鄰權(quán)的問(wèn)題。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，商鋪的相鄰權(quán)通常是指商用物業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所涉及的通風(fēng)、采光、通行等等。它是單位物業(yè)的重要組成部分，并直接或間接影響到物業(yè)的使用以及經(jīng)營(yíng)。在物業(yè)日常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，有關(guān)商鋪相鄰權(quán)的紛爭(zhēng)也時(shí)有發(fā)生。購(gòu)房者在購(gòu)置商鋪之前，應(yīng)了解整個(gè)物業(yè)的整體規(guī)劃，做到宜細(xì)不宜粗，明確好物業(yè)的通風(fēng)、采光、通行以及物業(yè)的建筑布局走向等，以避免日后商鋪在經(jīng)營(yíng)上帶來(lái)的不必要的紛爭(zhēng)。
    五要注意商鋪的交房條件。商業(yè)物業(yè)的房產(chǎn)條件對(duì)投資商的招商以及經(jīng)營(yíng)者日后的經(jīng)營(yíng)都相當(dāng)重要。在簽訂商鋪時(shí)應(yīng)特別約定物業(yè)的平面格局、樓板承重、停車(chē)位、消防、廣告位、客貨梯、出入口、通透性、展示面、柱距、層高以及配套設(shè)施等條件，并在交房時(shí)特別予以注意驗(yàn)收。
    第六點(diǎn)也是最重要的一點(diǎn)是要注意包租承諾。包租或者叫返租是商鋪開(kāi)發(fā)商采用較多的促銷(xiāo)手段，是指購(gòu)房者支付房款后，若干年之內(nèi)將物業(yè)交給開(kāi)發(fā)商或者物業(yè)租賃公司經(jīng)營(yíng)出租，業(yè)主即可獲得固定的返租回報(bào)。這對(duì)于缺乏商業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的普通投資者而言，“包租”方式既省卻了商鋪經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)和麻煩，又能獲得比較穩(wěn)定的收益，因此受到了這部分購(gòu)房者的歡迎。
    采取“售后包租”的方式涉及兩種法律關(guān)系：一是購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系；二是購(gòu)房者與第三方的委托租賃關(guān)系。按我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)商以“售后包租”的方式銷(xiāo)售未竣工的商品房的合同是無(wú)效的。銷(xiāo)售已竣工的商品房或與第三人簽訂包租協(xié)議在法律上并無(wú)違法之處，其風(fēng)險(xiǎn)在于一旦租賃環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，不能實(shí)現(xiàn)包租，其損失只能由租戶(hù)或第三方承擔(dān)，與開(kāi)發(fā)商無(wú)關(guān)，也就是說(shuō)售后包租等于是把市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房者。除了延期交房導(dǎo)致返租回報(bào)難以實(shí)現(xiàn)外，有相當(dāng)多的開(kāi)發(fā)商采取了非書(shū)面承諾的方式，僅將返租承諾寫(xiě)入廣告或由售樓人員口頭承諾，而在商鋪買(mǎi)賣(mài)合同上卻無(wú)相應(yīng)約定。此情況下，如開(kāi)發(fā)商不給予包租回報(bào)，購(gòu)房者很難要求其兌現(xiàn)承諾。為避免這種風(fēng)險(xiǎn)，在簽訂商鋪買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應(yīng)特別注意以下幾點(diǎn)：
    首先，應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)商提供擔(dān)保，承擔(dān)連帶責(zé)任。購(gòu)房者在簽訂合同（主要是委托包租合同）時(shí)，應(yīng)當(dāng)與開(kāi)發(fā)商、租賃公司共同簽訂，應(yīng)當(dāng)約定盡可能長(zhǎng)的包租期，同時(shí)嚴(yán)格約定租賃公司不得提前解除合同，否則應(yīng)承擔(dān)巨額的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任，賠償責(zé)任可以隨未履行合同年限的減少而減少。合同中應(yīng)將開(kāi)發(fā)商作為租賃公司的擔(dān)保方，一旦租賃公司不能承擔(dān)賠償責(zé)任時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。當(dāng)然，最好還約定一旦不能實(shí)現(xiàn)包租的投資目的時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)退房。
    其次，明確約定相應(yīng)違約責(zé)任。購(gòu)買(mǎi)售后包租房的風(fēng)險(xiǎn)主要在于市場(chǎng)的變化。目前國(guó)內(nèi)“售后包租”的風(fēng)險(xiǎn)主要在于協(xié)議約束力度、逾期交房以及違約賠付能力等方面�，F(xiàn)在的市場(chǎng)變化不是人們所能控制的，如果購(gòu)房者期望的是長(zhǎng)期回報(bào)，那么就一定要把違約責(zé)任約定清楚，如租金、租期、租金的交付方式、違約責(zé)任的確認(rèn)等。
    再次，購(gòu)買(mǎi)“售后包租”房需考慮周全。如果購(gòu)買(mǎi)“售后包租”房，就要查實(shí)合同另一方的企業(yè)情況、承擔(dān)責(zé)任的能力、訂好合同條款、明確責(zé)任等。由于商鋪買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的較大問(wèn)題較多，最好請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人士代為審查簽約。

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