研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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實戰(zhàn)操盤
投資專業(yè)市場緣何屢屢中招
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投資專業(yè)市場
緣何屢屢中招
已過而立之年的裕興不動產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)部總經(jīng)理沈敏強，從事地產(chǎn)行業(yè)近十年，在長三角多個城市運營過地產(chǎn)項目。記者剛剛落座，他便開門見山地說，投資樓市，并非只賺不賠，特別是專業(yè)市場這類商業(yè)地產(chǎn)，更需要專業(yè)的投資理念。這幾年專業(yè)市場猶如雨后春筍般不斷涌現(xiàn)出來，相當一部分市場經(jīng)營慘淡：營業(yè)員比客戶多，不少做不下去成爛尾，投資客更是血本無歸。
專業(yè)市場是這樣“吹”大的
榜樣的力量是很大的，比如義烏小商品市場，杭州四季青服裝市場、頤高數(shù)碼城這類區(qū)域性的市場，整體給人感覺很火紅、很成功，那個“一鋪養(yǎng)三代”，誘惑力太大了。坊間經(jīng)常傳說某某市場一個原始鋪翻了多少倍，給后面的投資客帶去很多期望。所以很多人都想一夜暴富，開始投資專業(yè)市場。殊不知，專業(yè)市場的水太深了，投資客往往中招，而且中招了還不知所以然。
知其然，還要知其所以然，這首先得通曉專業(yè)市場本身。
專業(yè)市場是怎么做得遍地開花的呢？
一方面，成功典型的泛濫復(fù)制。比如義烏小商品市場這個專業(yè)市場成功了，就考慮到永康、金華、杭州等城市復(fù)制，浙江復(fù)制得差不多了，就復(fù)制到省外去，這種不斷復(fù)制、迅速膨脹的商業(yè)模式在擴張過程中遇到了越來越多的挑戰(zhàn)，畢竟城市人口、區(qū)域環(huán)境、商業(yè)政策、消費習慣以及經(jīng)銷商的異地物流、經(jīng)營能力等等都不同，簡單拷貝導(dǎo)致了越來越多的失敗。
另一方面，專業(yè)市場的被動開發(fā)。沒有進行前期的市場研發(fā)，拿到地塊先按照市場的模式造好了再說，總以為商鋪市場紅火，畫好“餅”把商鋪賣掉就行了。
就這樣，專業(yè)市場越開越多，有少數(shù)成功的，但更多的拷貝失敗，并且同質(zhì)化競爭激烈，甚至有重復(fù)建設(shè)、重復(fù)規(guī)劃的“撞車”事件。
判斷一個專業(yè)市場是否成功，有不同的標準。對于開發(fā)商來說，商鋪出售完畢，項目實現(xiàn)盈利，這個項目開發(fā)就是成功的；對于投資客來說，市場紅火，商鋪價值得到提升，他也是成功的；對于租賃戶來說，客戶盈門，經(jīng)營獲利，他也是成功的。只不過，這三者，往往很難兼顧，實現(xiàn)共贏。
地產(chǎn)商必須變著法子快速回籠資金，
返租、回購，更多的是一個專業(yè)市場項目啟動之前的一個“畫餅”行為
專業(yè)市場常常做不起來，與其兩大先天性硬傷有關(guān)。
首先是開發(fā)資金。
作為開發(fā)者，總是希望持續(xù)不斷地開發(fā)，而不是只做一個項目。在這個專業(yè)市場項目沒有成功運營之前，很難套現(xiàn)，就算是套現(xiàn)也只是套一部分，欲罷不能，想走也走不掉。開發(fā)商首先肯定要解決資金鏈問題，大部分人都希望快速回籠資金。
這里扯開談一下，為什么商業(yè)地產(chǎn)更缺資金？住宅與商業(yè)有比較大的區(qū)別。第一，住宅回款速度快，落地就能賣；商業(yè)地產(chǎn)有時建好了都未必能賣，為什么？因為商鋪只有凸顯價值才會被認同，比如說，商鋪賣給張三賣給李四，人家肯定要問買你這個鋪有什么用；除非自己做生意，但是自己做生意的人又不愿買鋪，因為這資金占用量太大了，有錢還不如擴大經(jīng)營。對于投資者來說，又不會去經(jīng)營商業(yè)自己使用商鋪，這三者都需要協(xié)調(diào)統(tǒng)一起來。所以專業(yè)市場一建好也可以賣，但必須要有包裝，要有回報，要有其他誘人的措施，不然很難賣，賣不動。第二，商業(yè)地產(chǎn)尤其是專業(yè)市場體量往往比較大，所需的資金缺口都非常大。
做專業(yè)市場要想快速回籠資金，那怎么辦？那只有先賣，想著法子去賣。在開盤時制造氛圍，搖號抽獎啊，現(xiàn)場搞得熱火朝天，水泄不通。越是難買到，越是有人會買。許多人匆匆忙忙下單，結(jié)果留下后遺癥。
專業(yè)市場銷售最為常見的是返租、回購。
返租、回購，更多的是一個專業(yè)市場項目啟動之前的一個“畫餅”行為，僅憑一塊毛地或者只是腳手架，很難撬動市場，銷售人員跟你說這里以后前景如何靚麗，你也認可了，但是要你砸真金白銀，你敢嗎，不敢。所以你希望有一些保障措施。那好，現(xiàn)在承諾你三年，每年給你8%回報率，這樣是不是更有說服力和誘人些了呢？為什么是三年，因為專業(yè)市場從毛地到開業(yè)運營有三年左右銜接期。
如果僅僅是返租還打動不了你，那就承諾回購。三年后開張了，如果市場運作形勢不好，無條件回購，你可以按原來價格賣給我，甚至加上原來價格的利息賣給我，刺激你來買。這種情況在浙江不多，但在江西、安徽、江蘇比較常見。
其實返租、回購很多程序不是很完善，有些投資者不清楚相關(guān)法律、法規(guī)，往往容易上當，比如說返租合同，到底是跟哪個公司去簽，是集團公司還是置業(yè)公司還是經(jīng)營管理公司，這是比較大的一個問題，有沒有第三方擔保的？我確實簽好了，白紙黑字的，到時候跟我簽協(xié)議的公司不存在了，開發(fā)主體不存在了，或者注銷掉了，到時候跟誰去要“返祖”要“回購”呢？所以返租、回購看上去很誘人的，但有可能存在陷阱。
國家早已禁止商業(yè)地產(chǎn)“返租”、“回報”，但是變相營銷方法還會源源不斷地出來，屢禁不止。
隨著專業(yè)市場的重復(fù)拷貝，需要不斷有管理團隊介入，后續(xù)的管理團隊能否達到相應(yīng)的管理水準？跨區(qū)域的市場管理是否“水土不服”？管理團隊的穩(wěn)定性如何？這些都是很大的問題
專業(yè)市場的另一個硬傷，就是管理團隊。
國內(nèi)的專業(yè)市場往往都是連鎖經(jīng)營、不斷拷貝做大的。重復(fù)拷貝、不斷擴張，對專業(yè)市場的管理是一個很大的考驗。開發(fā)者把整個專業(yè)市場分割出售，由經(jīng)營管理公司來接盤；整個經(jīng)營團隊非常專業(yè)，同時人員架構(gòu)也比較穩(wěn)定，這是一個非常好的經(jīng)營模式。隨著專業(yè)市場的重復(fù)拷貝，需要不斷有管理團隊介入，后續(xù)的管理團隊能否達到相應(yīng)的管理水準？跨區(qū)域的市場管理是否“水土不服”？管理團隊的穩(wěn)定性如何？這些都是很大的問題。一個環(huán)節(jié)出了問題，要想讓整個專業(yè)市場變得很紅火，很難。
所以，對于專業(yè)市場來說，管理團隊很關(guān)鍵，一要看管理團隊是否夠?qū)I(yè)，二要看管理團隊能否持續(xù)下去�，F(xiàn)在杭州大廈、銀泰都在做品牌輸出，在省內(nèi)很多地方做杭州大廈、銀泰商場，派專人指導(dǎo)，托管半年、一年，然后找其他班子接上，后續(xù)的經(jīng)營團隊能否持續(xù)，能否達到這個標準，很難。
記者：按照你的說法，是不是說不能投資專業(yè)市場呢？
沈敏強：不是。專業(yè)市場是一個非常不錯的投資產(chǎn)品，它具有高風險高回報的特點。我相信當初杭州四季青市場、義烏小商品市場第一桶金的回報率都非常好。
記者：對于那些想投資專業(yè)市場商鋪的普通購房者來說，他們應(yīng)該怎么辦？
沈敏強：專業(yè)市場是一個相對風險較高的的投資產(chǎn)品，如果你沒有一個好的投資理念和經(jīng)驗，不要輕易投資專業(yè)市場。如果投資專業(yè)市場有閃失，對于普通購房者來說，一來單個鋪位依賴市場整體而生存，單獨拿出來根本毫無用處，二來還要繼續(xù)還貸，三來項目培育期很難馬上轉(zhuǎn)讓，影響你的資金合理利用。專業(yè)市場即使運營不錯，也有變數(shù)，比如行業(yè)宏觀調(diào)控、規(guī)劃調(diào)整等，也會影響專業(yè)市場持續(xù)運營，杭州延安路這么好的黃金地段，還要受到路面整治、交通改善、地鐵施工等的影響。
投資專業(yè)市場，一風險大，二投資門檻高。相對住宅，投資失誤大不了自己住，而專業(yè)市場孤零零一個商鋪，市場一關(guān)門，進也進不去，出也出不來，做什么都不行。2000年以后建設(shè)的市場，很多熬不過培育期的，都逐步被淘汰了。
記者：你能否為專業(yè)市場的投資客具體支支招呢？
沈敏強：投資專業(yè)市場，一要量力而行，捫心自問我是不是適合投資專業(yè)市場，我后續(xù)資金鏈如何。每個人都有風險偏好，就像做股票一樣。有的人喜歡做藍籌股，貪圖穩(wěn)定安逸；有的人喜歡炒作題材股，追求高額利潤。第二，要具體考察整個市場，周邊租金、人流、后續(xù)發(fā)展、經(jīng)營品類前景等等，這需要自己多做功課，不要聽開發(fā)商和所謂專家的一面之詞。第三，簽協(xié)議前多問幾個為什么、怎么辦。有回報怎么確保能拿到回報。投資最忌盲目，張三李四買了，我也抓緊買，沖動下單。
如有可能，最好在市場達到開業(yè)的標準后再買，雖然這時候介入的門檻略高，但是經(jīng)營性的風險評估已經(jīng)可以直接測算了，相對而言，更為安全、穩(wěn)妥些。
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