研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設的研究機構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務
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| ·規(guī)劃編制服務 |
·招商銷售服務
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓服務
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
社區(qū)商鋪招商注意要點
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曾經(jīng)過熱炒作而嚴重過剩
值得一提的是，社區(qū)商鋪投資并不如外界所想得這般容易。在2005年，房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策連續(xù)出臺之前，上海不少區(qū)域的社區(qū)商鋪都出現(xiàn)了驚人漲勢。據(jù)2005年三季度的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，上海社區(qū)商鋪均價達到了2003年三季度的1.5倍，為3.8萬元/平方米。
隨著價格的不斷上漲，開發(fā)商開始加大社區(qū)商鋪的供應量。2005年上海社區(qū)商鋪環(huán)比增加了410萬至440萬平方米，是2004年的1倍左右，較之2003年則翻了兩番。由于部分開發(fā)商盲目追求社區(qū)商業(yè)的“大而全”，而各個小區(qū)之間的各自分政導致無法形成集聚效應，因此使得市場供應嚴重過剩。一時間，經(jīng)營不善、難以招商、空鋪嚴重的連鎖反應充斥其間。
時隔一年半，隨著社區(qū)商鋪投資熱的再度興起，市場又開始隱現(xiàn)過度炒作的端倪。漢宇不動產(chǎn)分析師指出，一些社區(qū)商鋪在開發(fā)中脫離了社區(qū)商鋪的本質(zhì)功能，或是采用不切實際的定價，導致經(jīng)營商家高檔化、貴族化。“社區(qū)商鋪只有‘正本清源’后，起到為社區(qū)服務的真正目的，才能實現(xiàn)市場健康有序的發(fā)展�！睗h宇不動產(chǎn)分析師表示。
如何計算商鋪的合理價格？
投資商鋪要有長期持有的打算，所以首先需要選擇價位合適的商鋪。通過租金收益法大體框算一下，合理的租金范圍可以保證商鋪出租率的良好。社區(qū)商鋪的核心功能是滿足居民日常的基本消費，提供生活必需的商品和服務。即便是高檔住宅小區(qū)，居民的日常消費也不外乎便利店、大眾化餐飲、便民服務場所等。由于經(jīng)營利潤薄，商家的承租能力不可能太高。如果根據(jù)調(diào)查，附近區(qū)域類似商鋪的租金價格為3元/天/平方米，則一年的租金是1000元/平方米左右，按照目前市場普遍商業(yè)收益率8%計算，該商鋪的合適售價應為12000-13000元/平方米。如果成交價格遠遠高于測算收益，那投資者很容易陷進入不敷出的局面。
你的商鋪適合租給誰?
投資商鋪最關(guān)鍵的是能夠找到合適的承租商，在決定購買商鋪之前就應做到心里有數(shù)。例如想把商鋪租給餐飲店，在購買前一定要問清楚該商鋪是否能夠開設餐飲。此外，很多社區(qū)商鋪規(guī)劃成兩層形式，而復式商鋪一般只適合做餐飲、娛樂、休閑類商業(yè)。對于便利店、零售店、食品店等商家來說并不合適。因此，在選擇購買商鋪之前，必須先對招租的商家有個“打底”。
再者，出租商鋪應該分不同階段尋找不同類型商家。在居住區(qū)剛建成的兩年里，宜引進經(jīng)營裝潢、五金、電器或建材等業(yè)種。這類商家的經(jīng)營情況比較好，給出的租金相對高。兩年以后，小區(qū)入住率達到一定水平、但尚未達到高峰時期，引進便利店最適合社區(qū)內(nèi)居住需求，其租金水平能夠超過建材裝潢行業(yè)。當整體社區(qū)全部入住，商業(yè)進入成市階段以后，主力商業(yè)紛紛進入商圈，這時應為商鋪設定個性化強、代替難度高的業(yè)種，如時裝店、鞋店、飾品店等。
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