研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設的研究機構。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內外市場狀況、經驗豐富的高素質專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內商業(yè)地產研究……
業(yè)務范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務
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| ·規(guī)劃編制服務 |
·招商銷售服務
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓服務
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| ·市場定位分析 | ...... |
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實戰(zhàn)操盤
投資產權式商鋪需謹慎
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業(yè)內專家分析，投資商鋪一般正�；貓舐试�5％左右，超過8％就已暗藏很多風險；不少產權式商鋪銷售是一些房地產開發(fā)商快速回籠資金的短視做法，商場難以對各商戶進行統(tǒng)一管理，致使品牌混亂、定位偏差，旺銷不旺場。商場如何才能“起死回生”？資深商業(yè)地產專家張勇功認為，對于資金不足的開發(fā)商，在尋找信托等融資手段的同時，可找一些資金實力相對雄厚的開發(fā)商一起運作項目，即使利潤低一點，但總好于無利潤。
現象綜述 產權商鋪大多旺銷不旺場
記者在走訪中了解到，與一年前產權式商鋪火爆銷售截然不同，現今開業(yè)逾半年的多家商場及專業(yè)市場等經營慘淡，不少產權商鋪都貼出了“轉租”“轉讓”等告示。
4月10日上午十點，記者在位于荔灣區(qū)的盛賢登云天下國際禮品玩具展貿中心看到，整個展貿中心相對冷清，一眼掃去見不到幾個人，兩層逛完，僅看到顧客不超過15人。據了解，該商場目前一樓和二樓已經正常營業(yè)，首層開店率相對較高，而二樓只有為數不多的幾個鋪面在開門迎客，臨近電梯旁的商鋪多數關著門，寫著“轉租”“轉讓”等。即使地處人流量比較大的北京路，部分商場的經營也不盡如人意。11日下午三點，記者在光×廣場看到，門口以及首層通道客流量非常大，但二樓以上基本上沒有多少客人，大部分商鋪大門緊鎖，空空如也。經營服裝生意的丁先生告訴記者，該廣場大部分商鋪已經出售，僅有少數歸光×廣場所有。
業(yè)內專家指出，“產權式商鋪”乍聽起來會有“商鋪產權有保證”的感覺，正如住宅有房產證一樣，于是不少投資者趨之若鶩。但這樣的商鋪不一定全是會下金蛋的母雞，也可能隨時令你的資本虧損。資深商業(yè)地產專家張勇功分析，之前采用商場式產權商鋪方式銷售的項目大多遭受失敗，是因為將產權分散出售，會造成眾多業(yè)主難以協(xié)調，使其在經營上很難有起色；同時增加了商鋪投資市場的風險性，會出現數量眾多的不同背景的產權業(yè)主，從而導致項目在管理上難以協(xié)調，造成管理失控。
達鏢國際中心顧問程立志日前在信息時報舉行的商業(yè)論壇上表示，如果將商鋪賣散了，對于今后的經營勢必帶來困難。舉個例子，1999年中華廣場周圍商圈還不是很成熟，就把商鋪分散賣掉；等到有大商家要求進入，開發(fā)商又不得不重新找小業(yè)主要求回購，但由于每個商鋪的位置不同，業(yè)主的賣價期望也不同，因此很難重新收回，整個商場也做不夠旺。
探營
1 南方永福國際
前景好 做旺需要過程
現場直擊：該廣場地處永福汽車用品商圈核心路段，去年被重新收購后，致力于打造經營汽車電子、音響影音類產品的專業(yè)市場。一樓和四樓出租，租金80~100元／平方米，二樓和三樓出售。與永福路盛大國際對比，南方永福國際顯得異常冷清。一樓商鋪全部出租，有從美國引進的IASCA以及華陽、東方萊特、JBL、JVC等一些比較知名的品牌進駐。但二樓以上仍有不少商鋪空置。
商戶聲音：二樓一位從事汽車導航生意的老板表示：“這里的客流非常少，但鋪租便宜，不像盛大那邊需要交10多萬元的頂手費，適合有固定客源的商戶�！�。一位做汽車鑰匙生意的東北人稱，剛進來20多天，每天雖只有近10人來看，但有七八個是實客，短期經營比較滿意。
管理者說：南方永福國際汽車電子用品廣場副總經理高曄表示，目前一樓和二樓都已招滿，二樓一些商家還沒開始進駐。三樓商鋪面積比較大，引進商家有限。因為是重新收購，且時間不長，在廣場裝修方面已是整個永福路最好的，但要做旺還需要一個過程，我們有信心。
專家點評：資深商業(yè)地產專家張勇功表示，該廣場剛開始招商還比較旺，但后來開發(fā)商開始加價，又轉給一些中介或策劃公司代理，在規(guī)劃設計上出現了問題，但目前已解決。但該廣場將首層最外面的優(yōu)質商鋪出租給了銀行等，而沒做汽車配件，導致容納度不高。經過重新整頓，若能進行重新找準定位，還是有望做旺的。
2 光×廣場
同一廣場 冰火兩重天
現場直擊：上周日，北京路人潮涌涌，位于北京路和西湖路交界處的光×廣場門口以及首層通道客流量非常大。但二樓以上基本沒有客人，很多商鋪大門緊鎖。據了解，目前光×廣場似乎被大卸八塊，多數被三家大公司分割，還有一些小商鋪被小業(yè)主購買。據資料顯示，該廣場從2003年開始招商，至2005年春節(jié)試營業(yè)時，已有1/3的鋪面租出，租金接近北京路旺鋪水平。目前首層租價在200~300元/平方米左右，二層租價為160元/平方米左右（含管理費）。
商戶聲音：在一樓偶遇經營服裝生意的老同學，他告訴記者，光×廣場除了大門附近的商鋪，其他地方及二樓以上基本上已是“死了”。跟動漫星城、流行前線這些地下商場比，光×廣場的鋪租低，客流少，經營狀況也比較差，該同學目前經營的商鋪并不是光×廣場的物業(yè)，而是被一個私人老板購買下來的物業(yè)。
管理者說：記者致電給光×廣場招商、管理處了解情況，被告知并不知情，具體情況也不能透露。
專家點評：中國商業(yè)地產研究院院長楊奕勇表示，“天庭開的好，就聚財；天庭開的不好，就斷財”，光×廣場的規(guī)劃設計并沒有從商業(yè)模式考慮，造成廣場好看不好用。在銷售過程中，開發(fā)商也只是看到眼前利益，為了迅速回籠資金，將所有商鋪很隨意地一并售出。
3 黃石廣場
“吃不飽也餓不著！”
現場直擊：黃石廣場位于白云區(qū)黃石路旁，于2008年底開業(yè)，定位為集休閑、購物、餐飲于一體的白云區(qū)高檔、廣州中檔的多功能潮流購物商場，資料顯示其正式開業(yè)時出租率已達80％。項目內設商鋪500多個，配套車位300個，首層租金在140~160元/平方米，記者前日傍晚時分前往該商場，發(fā)現目前商場已有麥當勞、香港榮華餅屋、中域電訊、大卡司、紅蜻蜓等品牌進駐，首層C區(qū)所有商鋪都已開門營業(yè)，但二樓手扶電梯已封停，所有商鋪停止營業(yè)。
商戶聲音：首層一位經營小飾品生意的老板娘告訴記者，這里生意不怎么賺錢，但也基本不會虧，“吃不飽也餓不著！”C區(qū)由于臨近菜市場情況好一些，二樓就有很多商戶經營不下去了。記者之前路過該廣場，曾遇到一位經營美甲生意的老板，她表示，這里客流太少，消費能力又不高，生意不好做。記者發(fā)現昔日的美甲店已變成了內衣店了。
管理者說（廣州市名洋物業(yè)管理有限公司）：目前已開始重新規(guī)劃，過幾天將正式對外公布新規(guī)劃。二樓將全部經營服裝，首層將打造一條食街，商場的門口街道將實行日租方式，租一個攤位日租金為50元/平方米。
專家點評：著名房地產營銷策劃專家謝逸楓表示，商鋪的收益很大程度上取決于經營者的經營能力，黃石廣場自身經營不當導致投資回報低，未形成固定的商家群和消費群，另其周圍商業(yè)氛圍比較散亂，輻射范圍相當有限，租客才會紛紛撤走。
4 登云天下
“客流少租金貴 ”
現場直擊：盛賢登云天下國際禮品玩具展貿中心2008年底正式開業(yè)招商，資料顯示，當時短短一天時間就已成功租出2/3的鋪位。首層租金均價為110~150元/平方米，二層租價為60~80元/平方米。但上周六記者前往探訪發(fā)現，展貿中心非常冷清，兩層逛完只碰到不足15位客人，首層開店率比較高，二層只有少數鋪面開門。一些商鋪裝修后幾個月沒營業(yè)，物管已貼出收回商鋪使用權利的公告；還有不少商鋪貼出了“轉租”“轉讓”等告示。
商戶聲音：二樓一位經營玩具生意的老板表示：“這里客流太少，生意難做，租金也不便宜，很多人紛紛撤走了�！庇浾哌�碰到一位租了多個店鋪的女老板，她表示，目前人手不足有意轉讓，但記者觀察發(fā)現，她很可能是因為生意不好難以維持。
管理者說：商場去年才開業(yè)，比較新，客流量有限，但有租金較低的優(yōu)勢，適合有固定客源的店鋪。記者隨后致電該招商中心了解，工作人員表示不作任何回應。
專家點評：某貿易公司商業(yè)顧問陳先生表示，該展貿中心環(huán)境不錯，交通也便捷，停車也方便。但目前有實力的商家不多，也沒有太大優(yōu)惠，所以已有部分商家撤場，這是惡性循環(huán)的一個開端，但并非致命。最直接有效的就是用非常優(yōu)惠的政策去吸引有實力跟經驗的商家進駐。建議管理處再免租半年。
5 柏西商都
“爛尾樓”逐漸起死回生
現場直擊：柏西商都位于體育西路與天河北路交會處，為中石化大廈（此前名為“中誠廣場”）的裙樓，建筑面積4萬平方米，規(guī)劃為中高端餐飲、娛樂以及精品時尚購物廣場。記者日前在現場看到，目前各樓層都有細致定位：負一層為美食廣場，一、二層為中高檔百貨，三、四層為餐飲、KTV等，五層則為SPA、健身中心、等。 目前開業(yè)的有王品，還有鼎鼎香等特色品牌店。
商戶聲音：某餐飲品牌負責人表示，當時對這個項目還沒什么信心，畢竟這個與中信廣場隔路對望的項目已爛尾多年，一直是天河北一道礙眼的“疤痕”，雖在2002年被成功拍賣出去，但此后幾經反復，依然沒有起色。不過，來自深圳的房地產商“佳兆業(yè)地產”已悄然注資，將與北京金貿投資有限公司共同開發(fā)中誠廣場。據悉，深圳這家地產公司注入了八九億資金。
管理者說：項目策劃經理華勇表示，隨著品牌商的進駐，目前人氣逐漸上升，商場是以餐飲、娛樂消費為主，既滿足了一般商務溝通的需求，又滿足了白領交流互動以及其他一些日常需求。
專家點評：廣東中理投資顧問有限公司總經理申格聯認為，柏西商都是借廣州市堅決解締爛尾樓的政策起死回生的。但由于設計十分超前（光電梯就有58部之多），在物業(yè)管理費用方面開支較大。戴德梁行(廣州)物業(yè)管理有限公司在物業(yè)管理方面應該會讓業(yè)主放心，25000元/平方米的售價和130.00元/平方米/月（前幾年的數據）應該是比珠江新城更有引力。中石化的進駐更是讓其如虎添羽，只要招商經營策略得當，人氣應該越來越旺。事實上，體育西路北段目前已經構筑了北有中石化大廈，南有天河購書中心的經典架構。
6 東方寶泰
轉型后前景有待觀察
現場直擊：位于廣州火車東站地下商業(yè)空間的東方寶泰廣場，最先命名為“天匯城”，定位服飾批發(fā)市場，但由于招商不理想，堅守兩年后決定轉型為以零售為主的綜合型商業(yè)中心。目前已成功引入吉之島、大快活、BELLA、SACCATO、依妙、優(yōu)衣庫、ONLY等著名品牌。但人氣似乎仍不理想。
管理者說：東方寶泰常務副總經理盧先生表示，項目重新開業(yè)至今已有半年，入場率也已達到70~80％，并成功引入了大批的品牌商戶。由于以周邊白領及高尚家庭為主要目標消費者，項目對入駐商家也有所篩選。目前雖還算不上成功，但已超出之前的預期。
專家點評：業(yè)內人士分析，從服飾批發(fā)到綜合型商業(yè)中心，東方寶泰經歷了轉型的陣痛。未來，隨著體育中心及珠江新城兩大地下商城的開業(yè)，廣州將迎來一個立體化的商業(yè)時代，如何找準定位、合理組合業(yè)態(tài)，無疑將成為這些地下項目的一個重要課題。
原因探討
盲目投資 供過于求 商業(yè)地產易“失靈”
昔日產權商鋪或招商火爆的商場，為何多數旺不起來？有關人士表示，商業(yè)有別于住宅，對資金的要求有更多考驗。廣東中理投資顧問有限公司總經理申格聯分析，商業(yè)地產的選址和推出時機很重要，投資市場的規(guī)律是:有利潤的項目,很多資金就會蜂擁而至，但缺乏有水平、有預見性的專業(yè)投資人才的參與，是造成商業(yè)地產投資旺不起來的主要原因。 喝到“頭啖湯”的人固然是幸運兒，但由于市場失靈的存在，當人們意識到商業(yè)地產供過于求時，“厄運”已經降臨。
謝逸楓也認為，商場、專業(yè)市場或裙樓，旺不起來不僅是因為投資回報低，主要是投資成本大、風險高，容易受到市場因素的影響；另外是沒有個人的產權，大部分是別人的產權。地產人士分析，商鋪的魅力就在于，它兼具房地產的土地穩(wěn)定性和商業(yè)投資的高成長性。由多家相同主題商鋪構筑的商鋪群落，存在市場競爭，又具備獨特的經營業(yè)態(tài)，滿足了買家對投資產品的三要求：保值、增值、收益。
其中又以產權商鋪最受追捧，意味著可以一輩子擁有這個鋪子，自己可以經營，或者是出租給別人，隨著商鋪越來越旺盛，投資回報就越來越高。主要原因是投機預期推動，就是所謂的預期利潤大，促使其盲目跟風，沒有理性評估投資風險。其次是“售后包租”的騙局。開發(fā)商承諾投資者購買商鋪后，負責將商鋪出租，并開出高額的售后包租收益率，但這實際上是開發(fā)商為銷售商鋪利用的財務技巧。
但投資商鋪的風險也高，收益的前提是取決于經營者的經營能力，還要看區(qū)域的商業(yè)繁華狀況、商鋪自身的條件等，每個商鋪都會有兩三年的養(yǎng)成階段，必須有等待的耐心和長遠的眼光。
專家指路
1 延長對商家的優(yōu)惠期
著名房地產營銷策劃專家謝逸楓認為，一個市場要做好，最直接快捷的方式是有很多大商家的進駐；要走出困局，首先要延長商家培養(yǎng)市場的周期，目的是把人氣做起來形成一個穩(wěn)定的消費商圈，同時減少商家經營商鋪的時間成本。其次要給商家一定的租金優(yōu)惠，在沒有獲得利潤的情況下，最好可以有一定的免租期，目的是減少商家的經營成本。最后是開發(fā)者應該增加廣告宣傳力度和擴大項目自身的影響力，吸引更多的消費人群關注。
2 聘請專業(yè)團隊重整業(yè)態(tài)定位
“一個商業(yè)項目要做活并不容易，需要有博士后級別的開發(fā)，有70％的商業(yè)廣場都是因為前期規(guī)劃不合理出現問題�！� 中國商業(yè)地產研究院院長楊奕勇表示，開發(fā)商需要請專業(yè)的商業(yè)地產策劃團隊重新定位招商，當然這對一些已經將優(yōu)質鋪位賣出去的商業(yè)項目而言，難度相當高。
業(yè)內資深專家韓世同表示，現在一些商業(yè)廣場的失敗主要是因為沒有切合實際進行很好的定位，應很好地分析該項目所在區(qū)域的情況而定，在租客的選擇上也需要定位、需要選擇等。信息時報記者 張金娜
探究失敗，是為了今后的成功！
2010年是廣州商業(yè)地產的爆發(fā)年：200余萬平方米的新增面積集中噴發(fā)，無疑將有望一改廣州商業(yè)地產的頹勢，為全國矚目，為世界矚目�？v觀目前廣州的零售商業(yè)項目，除一般的臨街商鋪之外，無非三大類：一是大型購物中心，如正佳廣場、天河城；二是地下商業(yè)空間，如流行前線、動漫星城；三是裙樓商業(yè)，如麗影廣場、中山八童裝世界等。立體化的商業(yè)平臺，為各類商戶提供了充分的展示舞臺，也增添了廣州商業(yè)的姿彩。
然而，在過去的10年，我們曾經經歷了多個失敗的案例，“前車”就在眼前！如名盛廣場、如十甫名都、如康王商業(yè)城、天匯城……即使這些項目在經歷陣痛之后，紛紛轉型并重新招商，但能夠獲得成功的依然不多。一失足成千古恨！
探究過去的失敗，并非是揭示這一領域的陰暗，而是為未來的發(fā)展提供前車之鑒。特別是在今年，廣州即將迎來200萬平方米新增商業(yè)面積的時候，如何應對市場激烈的競爭？是擺在各大運營團隊面前的一道難題。用即將開業(yè)的某大型商業(yè)中心的負責人的話來說，在面對市場的競爭，找到自己項目的差異化，并豐富所在商圈的產品結構，才是共贏之道。但成功并非布道、施舍，不會青睞于每一個人，每一個項目。大家都知道，要想在這個競爭激烈的市場中殺出一條血路，定位、實力、管理和耐心，缺一不可！但現實的操作，又談何容易？
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