研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設的研究機構。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務
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| ·規(guī)劃編制服務 |
·招商銷售服務
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·人員培訓服務
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研究報告
影院或成商業(yè)地產(chǎn)下一個目標
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回望2009年，影視巨作《阿凡達》運用強悍的科技制作力席卷全球。國內各大一線城市陸續(xù)出現(xiàn)一票難求的場面，其顯現(xiàn)的影視吸金效應如同影片本身一樣，一石擊起千層浪，電影市場的可運作空間被推至風口浪尖，開發(fā)商對類似影院這樣的商業(yè)周邊項目的投放熱度更是從浪谷涌向浪峰。
此種趨勢著實令原本相對暗淡的商業(yè)地產(chǎn)在虎年變得“燥熱”起來，到底何種運營模式才能有效契合未來的供需發(fā)展，讓我們從市場中窺得一二。
門檻相對較高
近期，世茂股份宣布將正式成立世茂國際影城。此前，世茂股份助理總裁兼商業(yè)運營總監(jiān)王振國就表示，世茂國際影城的成立預示著公司由此參與到中國城市影院的投資經(jīng)營中來，“原因首先是看中近兩年來中國電影產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。另一方面，由于我們的主業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)項目，這與影院這一未來商業(yè)娛樂的重要板塊也高度相關�！�
據(jù)悉，世茂國際影城計劃將在3年后達到全國15家；5年后增加到全國40家。
業(yè)內人士表示，世茂此舉是受到院線市場回暖的影響，特別是2009年的影視市場，諸多影片造就了高票房。據(jù)廣電總局最近發(fā)表的一份報告，2009年中國內地票房收入超過了62億元，同比增長42.96%。有預測稱，10年后，中國的票房收入將達到300億元。
無疑，這個數(shù)字是具備吸引力的，特別是就地產(chǎn)開發(fā)商而言，相關政策的相繼出臺，讓整個樓市進入調整期。在復雜的形勢面前，開發(fā)商進行相應的投放點轉移也在情理之中。
明泉地產(chǎn)董事長王云就對記者透露過，2009年的房產(chǎn)市場有太多非專業(yè)人士擠進來，這些人原本可能從事外貿(mào)或是經(jīng)營服裝，總之均希望在房產(chǎn)大鍋中分到一杯羹。那么這些非專業(yè)人士是否會在調整期內選擇淡出樓市？出于對金錢的敏銳嗅覺，“獵物”一詞與院線掛鉤的可能性又為幾何？
景瑞銷售副總監(jiān)楊子江認為，這群“非專業(yè)人士”淡出房產(chǎn)的可能性是存在的，但轉投商業(yè)地產(chǎn)周邊項目的可能性不大。選擇商業(yè)地產(chǎn)周邊項目的投資者多分為兩種；一是具備足夠的經(jīng)濟實力，將周邊配套與商業(yè)地產(chǎn)共同進行發(fā)展；二就是具備原有資源的積累。投資商會以快進快出的住宅業(yè)為重點開發(fā)，不選擇商業(yè)地塊的原因在于此類項目的門檻較高并且回報周期較長。
據(jù)了解，影院投資的回報周期較長，以一個影院為單位，一般配有8個廳1500個座位，一次性投入基本是在2000萬-3000萬元。而影院主要消費人群是年輕時尚的人群，因而在裝修、設計上需要不斷更新，3年內會進行設備、裝修的二次投入，永遠跟著時代的潮流，因此回收周期非常漫長。
由此可見，類似影院這樣的商業(yè)地產(chǎn)周邊項目，其市場是具備一定壁壘的。
運營模式制勝
影院市場的回暖以及2010年樓市前景的不明朗均為商業(yè)地產(chǎn)的崛起提供了可能。在趨勢面前，怎樣將周邊商業(yè)項目與商業(yè)地產(chǎn)之間有效掛鉤，從而適應未來的市場運作成為關注重點，各類運營模式被再次推到了臺面上。
依舊以影院為例，目前我國主要的院線基本是通過加盟連鎖構成，只有極少數(shù)的是由房地產(chǎn)開發(fā)商自主投資建設的，較具代表性的是萬達院線以及廣州金逸珠江院線。有數(shù)據(jù)顯示，2009年上半年，全國院線前五強為萬達影院、中影星美、上海聯(lián)合、中影南方干線、北京新影聯(lián)。上半年，排名靠前的10條院線合計票房達到了18.67億元，占全國總票房的79.8%。
可見，房地產(chǎn)開發(fā)商的自主建設承受住了市場的檢驗，而大連萬達集團則尤為突出，其推廣的萬達影院模式更是被業(yè)內人士多次提及。
易居分析師薛建雄表示，所謂萬達影院模式就是指萬達集團將其商業(yè)廣場與影院相配套，廣場所到之處必定有萬達影院支撐，并通過經(jīng)營商鋪、寫字樓以及公寓的形式配套運營。
業(yè)內人士指出，萬達集團開始做院線，可以省去傳統(tǒng)院線所要做的很多工作，比如選址；此外，也不用談判租金，因為場所來自于集團內部，而傳統(tǒng)的院線之所以要找地產(chǎn)開發(fā)商做戰(zhàn)略合作伙伴，也是因為可以省去前期很大一部分的工作。并且，萬達是通過做萬達廣場，來使自己的影院實現(xiàn)拓展。在同一個集團內部，最大的好處是速度快，節(jié)省時間，減少很多溝通環(huán)節(jié)，這一點從萬達的發(fā)展速度上就能看出來。
但并不是所有地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會選擇萬達的運營模式。之前，華高萊斯國際地產(chǎn)顧問（北京）有限公司地產(chǎn)策劃部經(jīng)理苗鈞就提過，每個企業(yè)的戰(zhàn)略不同、發(fā)展階段不同，那么它在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時，選擇的模式當然也會不同。
針對商業(yè)地產(chǎn)的未來發(fā)展模式，上海陽光歐洲城投資發(fā)展集團的劉亞芹副總裁表達了個人觀點，他提出，將影院作為一種資金投入點的發(fā)展模式是可行的，因為影院能夠形成一種“聚人氣”的效應，但在將來不會以單一的形態(tài)出現(xiàn)，在項目前期籌備的過程中，勢必有相對應的后續(xù)開發(fā)跟上，或者搭配前期相關項目研發(fā)。
同時，劉亞芹告訴記者，在日本，將商場、影院、餐飲多元化整合的模式已經(jīng)相當普遍，而影院往往會被建造在商場的頂端，所能帶來的效果是促使消費者在進出影院的過程中進行無意識消費，從而盤活整個商場。
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