研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設的研究機構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務
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| ·規(guī)劃編制服務 |
·招商銷售服務
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓服務
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
綜合商業(yè)地產(chǎn)配套在郊區(qū)大盤中的作用及開發(fā)策略
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1.郊區(qū)大盤的定義
□“郊區(qū)大盤”的定義:
通常是指在郊區(qū)開發(fā)的大規(guī)模居住區(qū)，通過對大片土地的整體規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、分期建造達到大社區(qū)、大配套、大市政、大交通等新城鎮(zhèn)式的造城規(guī)劃。
□基本規(guī)模指標：
總用地面積在500畝以上，單一項目建筑面積在50萬平方米以上的樓盤，稱之為“大盤”。
2.郊區(qū)大盤的特點（優(yōu)勢、劣勢）
（1）華南板塊開發(fā)狀況
2001年以來，廣州市周邊地區(qū)用地規(guī)模在500畝以上已建成或正在建設的大型樓盤就有20多個，其中以番禺區(qū)的華南板塊最具代表性。這里聚集了星河灣、華南新城、祁福新村等八大樓盤。其中，祈福新村占地500多萬平方米，在10年的時間內(nèi)總共已開發(fā)了300萬平方米的面積；華南碧桂園占地80萬平方米；星河灣占地80萬平方米；南國奧林匹克花園占地66.7萬平方米；廣州雅居樂花園一期占地面積就達到了33.3萬平方米。
（2）金沙洲板快開發(fā)狀況
目前，已進入金沙洲開發(fā)的品牌發(fā)展商包括恒大地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、萬科/中糧、保利地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、凱德置地、時代地產(chǎn)等。其中，中海地產(chǎn)在金沙洲板塊的可開發(fā)土地面積已超過50萬平方米，成為金沙洲板塊的擁有土地量最多的開發(fā)商。2006年萬科與中糧地產(chǎn)聯(lián)合以17.5億元的價格競得金沙洲B3725D01地塊的土地使用權(quán)，成交價創(chuàng)下廣州新高。目前，金沙洲板塊集中了中海金沙灣、萬科四季花城、恒大?御景半島、萬科中糧金域藍灣、時代糖果、保利西子灣等樓盤在售，其余項目部分預計2008年下半年或明年推出市場。
3.綜合配套在郊區(qū)大盤的作用
郊區(qū)大盤的銷售主體是住宅產(chǎn)品,所有綜合配套均是為住宅的銷售服務的,酒店、商業(yè)、教育、醫(yī)療等綜合配套主要是向目標客戶描述的是一種未來的生活方式。
如果沒有這些配套,就不能解決人們的長期居住問題，住宅也就失去了生活的價值。 因此綜合配套的開發(fā)對于樓盤品牌塑造起著重要作用。
（1）星級酒店在郊區(qū)大盤中的作用
◇高檔酒店品牌效果明顯，物業(yè)形象好，口碑佳，對于郊區(qū)大盤品牌塑造具有特殊的意義，是住宅等其它物業(yè)所無法比擬，這也是萬科、碧桂園等很多開發(fā)商鐘情于酒店的原因。
◇星級酒店作為會所的升級，對內(nèi)服務于社區(qū)居民，為業(yè)主帶來生活上的便利，同時對外可以廣納客源，接待商務客戶。
◇ 酒店可作為集團內(nèi)部接待、培訓等用途，節(jié)省費用開支
◇ 酒店日常經(jīng)營性現(xiàn)金流大，而且酒店當年的折舊費用、無形資產(chǎn)攤銷等都可以產(chǎn)生現(xiàn)金流。自建酒店還可以隨時向金融擔保機構(gòu)抵押貸款，成為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的臨時資金“蓄水池”。
（2）郊區(qū)大盤的酒店：雅居樂酒店
◇廣州雅居樂酒店是位于廣州雅居樂花園內(nèi)映逸湖畔，是雅居樂地產(chǎn)繼先前在中山建成超五星級的長江酒店之后、集聚成熟設計與運營經(jīng)驗而進軍廣州打造的首家酒店。
◇設計由香港知名設計師精心設計，大堂利用精細天花雕鏤、各樣燈飾、金銀泊與彩繪琉璃等元素營造出瑰麗華貴氣質(zhì)，客房硬件配備更達五星級標準，共擁有126間寬敞舒適的客房和套房，分為標準房、高級房、精英房和尊榮閣客房，以及雅居樂套房、雅居樂尊榮套房等六種類型，客房平均面積達50平方米，套房達120平方米，每間客房均配備37寸純平液電視及網(wǎng)絡設備，50%以上客房可見寫意湖景，客房擁有特大面積浴室（均超過11㎡）并都配有獨立林浴間和浴缸。每間房均配備歐美標準的加厚床墊，床高55公分，特別舒適。
（3）商業(yè)配套在郊區(qū)大盤中的作用
◇郊區(qū)大盤的商業(yè)配套，屬于社區(qū)商業(yè)的范疇，主要以社區(qū)內(nèi)及周邊社區(qū)居民為服務對象，以便民、利民、滿足和促進居民綜合消費為目標，滿足居民生活、購物、休閑、娛樂、文化等需要的商業(yè)形態(tài)。郊區(qū)大盤的商業(yè)配套提供的服務具有經(jīng)常性、便利性但不一定價格低廉的特點。
◇隨著郊區(qū)大盤的開發(fā)，社區(qū)商業(yè)作為大盤配套，在促進項目售、提高樓盤品質(zhì)、營造生活氛圍等方面發(fā)揮著重要作用
郊區(qū)大盤的商業(yè)：祈福新村
“中國第一村”——祈福新村是全國最早以大盤模式開發(fā)的住宅區(qū)，占地7000畝，居住人口超過10萬。
祈福新村配套商業(yè)的功能分布
社區(qū)商鋪
購物：商業(yè)街是祈福新村社區(qū)商業(yè)的購物功能的主要體現(xiàn)
餐飲：商業(yè)街居民提供便利型、休閑型餐飲服務，以中餐、風味小食為主，部分西餐、甜品、快餐；會所內(nèi)部祈福酒店餐飲部為社區(qū)業(yè)主、探親訪友的居民提供環(huán)境較佳、品質(zhì)較好的餐飲服務。
文化娛樂：文化型消費多集中在商業(yè)街，如書店、書吧、培訓班等；娛樂消費集中在會所內(nèi)部，如卡拉OK、桑拿、健身等；
（4）教育配套在郊區(qū)大盤中的作用
◇教育配套作為賣點，在廣州尤其是老東山區(qū)是一種普遍現(xiàn)象，在郊區(qū)大盤中碧桂園、祁福新村等少數(shù)項目在教育配套方面的運作比較成功。目前廣州華南板塊、廣州東部板塊、金沙洲板塊，教育配套都受到重視。
◇從房地產(chǎn)和教育的特性看來，教育配套已經(jīng)成為項目的賣點甚至亮點，許多人為了就讀名校而購買樓盤的現(xiàn)象屢見不鮮，
◇在廣州，教育配套費用已經(jīng)被納入小區(qū)開發(fā)成本，發(fā)展商建成后的教育配套基本都需要移交給教育部門。這為名校進入郊區(qū)大盤創(chuàng)造了的機遇，也讓房地產(chǎn)與教育能夠達到雙贏。但發(fā)展商引入名校的難度也加大很多。
郊區(qū)大盤的教育：碧桂園
教育品牌連鎖體系
碧桂園集團前瞻性地開創(chuàng)了全國領先的教育連鎖體系, 以“培養(yǎng)未來的成功人士”為辦學宗旨，注重學生綜合素質(zhì)的培養(yǎng)，把德育教育放在首位，重視英語和電腦教學。學校班級從幼兒園到大學預科，擁有一流的硬件軟件和由全國各地教育精英組成的優(yōu)秀教師隊伍。
從廣東碧桂園學校、華南碧桂園學校、到鳳凰城學校、碧桂花城學校、長沙威尼斯城學校，不僅成就了一個優(yōu)質(zhì)教育品牌王國，更是對社會的巨大回饋。經(jīng)過十余年不懈努力，碧桂園教育品牌連鎖體系已經(jīng)在中國乃至世界教育事業(yè)領域都享有極高的威望和聲譽。
廣東碧桂園（IB國際）學校 、碧桂園?威尼斯中英文學校 、鳳凰城中英文學校 華南碧桂園學校 、碧桂花城學校
（5）醫(yī)療配套在郊區(qū)大盤中的作用
◇郊區(qū)大盤的醫(yī)療配套，可以向業(yè)主提供日常的基本醫(yī)療服務，保障業(yè)主基本健康.
◇郊區(qū)大盤的醫(yī)療配套，可以成為郊區(qū)大盤的特色，好的醫(yī)療配套可以增強樓盤對于三代、四代大家庭尤其是老年業(yè)主的吸引力。
◇郊區(qū)大盤的醫(yī)療配套，一般需要獨立設置，遠離居民區(qū)，這樣才能消除居民對建立大型醫(yī)院所產(chǎn)生的疑慮。
示例1：郊區(qū)大盤的醫(yī)療：祈福新村
祈福醫(yī)院(CLIFFORD HOSPITAL) 創(chuàng)建于2001年，是由祈福集團與廣州中醫(yī)藥大學合作，按國家三甲醫(yī)院標準及國際規(guī)范興建、以中西醫(yī)與自然療法結(jié)合為特色的大型現(xiàn)代化綜合醫(yī)院。醫(yī)院投資10億元人民幣，占地130畝。
祈福醫(yī)院以廣州中醫(yī)藥大學為強大的技術(shù)后盾，現(xiàn)有800多名中西醫(yī)結(jié)合的專業(yè)醫(yī)務人員，并擁有多名享受國務院津貼的專家及中西醫(yī)藥學博士。 醫(yī)院專業(yè)學科齊全，目前開放床位600張，設有大型的現(xiàn)代化門診部、住院部和急救中心，設有中西醫(yī)內(nèi)科、外科、婦產(chǎn)科、兒科、五官科、皮膚科以及腎臟中心、腫瘤中心、自然療法中心、口腔中心、體檢中心、排毒養(yǎng)生中心和熱療中心等40個臨床科室、一個深切治療部（ICU）、14間國際標準的層流潔凈手術(shù)室，并且設置了按國際特等病房標準修建和管理的VIP病房。
示例2：郊區(qū)大盤的醫(yī)療：順德碧桂園醫(yī)院
順德碧桂園醫(yī)院座落在佛山市順德區(qū)北滘鎮(zhèn)碧江河東畔，順德碧桂園大型商住小區(qū)內(nèi)，是一所集醫(yī)療、預防保健、康復、療養(yǎng)、健康教育、科研為一體的綜合性社區(qū)醫(yī)院，是順德區(qū)目前規(guī)模最大的社區(qū)醫(yī)院。擁有門診、住院大樓、社區(qū)保健大樓等現(xiàn)代化醫(yī)院建筑群，醫(yī)療使用面積約4000m2。醫(yī)院經(jīng)順德區(qū)衛(wèi)生局批準，于2003年10月1日正式營業(yè)，收治病人。
醫(yī)院設有臨床科室13個，展開床位40張，其中設有賓館式病房20間。醫(yī)院下伸醫(yī)療機構(gòu)4個（華南碧桂園醫(yī)務所、廣州碧桂園醫(yī)務所廣州鳳凰城醫(yī)務所、清遠碧桂園醫(yī)務所），是佛山市順德區(qū)基本醫(yī)療保險定點醫(yī)院和中國人壽保險公司醫(yī)保定點醫(yī)院。在省內(nèi)多家知名院校（中山大學、南方醫(yī)科大學、廣東醫(yī)學院等）協(xié)助下。醫(yī)院現(xiàn)有員工120名，其中衛(wèi)技人員85名，擁有主任醫(yī)師（教授）4名、副主任醫(yī)師（副教授）5名，在學術(shù)團體、醫(yī)學刊物擔任學術(shù)職務的專家教授8人。醫(yī)院先后購進了進口500毫安X光機、彩色B超機、全自動生化分析儀、麻醉呼吸機、心電監(jiān)護儀等先進診療設備。
4.綜合配套開發(fā)的重要依據(jù)：
郊區(qū)大盤居民基本生活七大需求
5.綜合配套開發(fā)模式分析
[attachment=1024]
6.綜合配套開發(fā)的兩個模式
[attachment=1025]
二、綜合配套開發(fā)的案例分析
1.御景半島與星河灣的對比
恒大御景半島項目概況
[attachment=1026]
御景半島
項目占地面積：54萬平方米 項目總建筑面積：107萬平方米
綠化率：37% 容積率：1.79
建筑規(guī)劃：由53棟31層高層； 346套別墅組成
規(guī)劃總戶數(shù)：5650套 別墅總戶數(shù)：346套 洋房總戶數(shù)：5304套
實用率：洋房--80%以上 別墅：聯(lián)排--95%以上、獨立--100%
裝修標準：首期洋房1-4、43、44號樓以及二期洋房5-8號、三期12-15號樓樓均為3000元 超豪華裝修；45號樓4000元金鉆級裝修；
住宅車位：5650個（一戶一車）
管理費：洋房2.5元/㎡，別墅：4元/㎡，商業(yè)：4元/㎡
伊頓雙語幼兒園
建筑面積：1989.3㎡
占地面積：4020 ㎡
綜合會所運動中心
2.2萬平方米
已引入劉詩昆藝術(shù)中心、 “宜康診所”、御景水會等品牌客戶
恒大酒店26000㎡五星級標準
客房一百余間，其中總統(tǒng)套房面積達1313平方米，內(nèi)設主人房、夫人房、隨從房、會議廳、餐廳、視聽室、運動室等，豪華程度廣州少有；會議廳數(shù)間，其中御景殿會議廳，擁有八國同聲傳譯系統(tǒng)，穹頂高20米，恢宏壯觀；君利大酒家、艾崴格蘭西餐廳等則為業(yè)主與客戶提供餐飲美食服務；
運動中心
已引入劉詩昆藝術(shù)中心、 “宜康連鎖診所”、御景水會等品牌客戶, 2.2萬平方米的超豪華運動中心，十余個國際標準球館及恒溫泳池、御景水會
省一級重點小學 華師附小恒大南海學校
伊頓雙語幼兒園
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