研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專(zhuān)業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專(zhuān)家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的八大趨勢(shì)
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自2001年商業(yè)地產(chǎn)投資熱顯現(xiàn)至今，5年時(shí)間里其供應(yīng)增長(zhǎng)率已達(dá)到33%。2005年，全國(guó)商業(yè)用房空置面積達(dá)到3872萬(wàn)平方米，占各類(lèi)商品房空置總面積的27%，空置面積增速比商品住宅空置面積增速高出7.5個(gè)百分點(diǎn)。
而2007年某些大中城市的新開(kāi)工計(jì)劃中，商業(yè)供應(yīng)保持著繼續(xù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭。由于過(guò)去的商業(yè)地產(chǎn)只注重規(guī)模效應(yīng)，以及短期內(nèi)的資金迅速回籠，因此很多項(xiàng)目以失敗告終。2007年將是解決商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題的開(kāi)始之年。
優(yōu)質(zhì)物業(yè)存有空間
盡管目前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)從規(guī)模總量上來(lái)說(shuō)供過(guò)于求，但商業(yè)市場(chǎng)整體仍表現(xiàn)有不足，主要體現(xiàn)在：商業(yè)分布不均衡；城市之間的商業(yè)發(fā)展不均衡；業(yè)態(tài)較單一，細(xì)分市場(chǎng)不明顯，包括有品質(zhì)的商業(yè)項(xiàng)目在總量和有針對(duì)性的格局方面都有發(fā)展空間。
中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心提供的市場(chǎng)研究數(shù)據(jù)表明，中國(guó)目前商業(yè)最成熟的上海，購(gòu)物中心率僅為39.5％，未來(lái)購(gòu)物中心仍有較大的發(fā)展空間。據(jù)此推斷，未來(lái)將會(huì)出現(xiàn)大量的購(gòu)物中心并購(gòu)現(xiàn)象，表現(xiàn)為標(biāo)準(zhǔn)的購(gòu)物中心將并購(gòu)大量零售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和準(zhǔn)購(gòu)物中心，最終漸成專(zhuān)業(yè)化高的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。因此，2007年，具有優(yōu)質(zhì)潛質(zhì)的商業(yè)物業(yè)必將開(kāi)始受到市場(chǎng)青睞，而具備更大的發(fā)展空間。
由開(kāi)發(fā)時(shí)代轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)時(shí)代
商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)正由最初的感性向理性過(guò)渡。隨著一線(xiàn)城市中一系列商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的失利，更多的開(kāi)發(fā)商認(rèn)識(shí)到，專(zhuān)業(yè)化和國(guó)際化的操作是商業(yè)項(xiàng)目成功的基本保障。
商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，應(yīng)是始于“建”而終于“管”。真正的利潤(rùn)增長(zhǎng)來(lái)自于后期的物業(yè)經(jīng)營(yíng)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，出租型物業(yè)的回報(bào)率遠(yuǎn)比出售型的要高。商業(yè)地產(chǎn)逐步回歸理性，將追求商業(yè)運(yùn)營(yíng)價(jià)值和不動(dòng)產(chǎn)穩(wěn)定收益。目前，已有部分大的銷(xiāo)售渠道商，改變以前只租不建的做法，自己持有大型物業(yè)，這是新市場(chǎng)情況下對(duì)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的新嘗試。可以預(yù)見(jiàn)，2007年將是商業(yè)地產(chǎn)由開(kāi)發(fā)時(shí)代轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)時(shí)代的轉(zhuǎn)折之年。
模式趨于國(guó)際化和專(zhuān)業(yè)化
在既缺乏經(jīng)驗(yàn)，又未能與國(guó)際完全接軌的情況下，2006年的商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)出整體供應(yīng)過(guò)量與不足的特征，如何調(diào)整和突破二者關(guān)系，使其走向正規(guī)化道路，將成為2007年商業(yè)地產(chǎn)必須解決的問(wèn)題。
新一代的商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)將在計(jì)劃性、綜合性及開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)的統(tǒng)一性方面大幅提高，商業(yè)地產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作成為大勢(shì)所趨。商業(yè)地產(chǎn)由于其自身的高專(zhuān)業(yè)化特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)的目標(biāo)應(yīng)集中在初期的項(xiàng)目招商與后期的商業(yè)管理方面。而這些關(guān)鍵環(huán)節(jié)需要具有專(zhuān)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)、技能和引進(jìn)資源渠道的機(jī)構(gòu)完成。只有開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)的高度配合，商業(yè)與地產(chǎn)的統(tǒng)一，才能保證商業(yè)地產(chǎn)達(dá)到規(guī)范化與專(zhuān)業(yè)化的新高度。
融資渠道多元化
從近兩年的趨勢(shì)看，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始轉(zhuǎn)向國(guó)際融資渠道。其中，REITs作為一種成熟的國(guó)外融資渠道受到市場(chǎng)關(guān)注，但是鑒于國(guó)內(nèi)法律和市場(chǎng)環(huán)境問(wèn)題，這一渠道受到的限制較多。從國(guó)外基金的角度看，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的前景仍然具有相當(dāng)?shù)奈�。因此，它們可以通過(guò)在海外的資金平臺(tái)將國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)打包放到國(guó)外上市，從而獲取國(guó)際資金支持。這一模式的代表是新加坡嘉德集團(tuán)旗下中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)基金。無(wú)疑，這將為國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商提供融資機(jī)會(huì)。此外，大連萬(wàn)達(dá)在REITs上市未果的情況下，通過(guò)發(fā)行CMBS的方式為自己開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行融資，也是市場(chǎng)上一個(gè)全新的操作模式。
體驗(yàn)式消費(fèi)模式受到關(guān)注
商業(yè)地產(chǎn)要想贏得市場(chǎng)與客戶(hù)，需要在商業(yè)購(gòu)物環(huán)境的設(shè)計(jì)中，增加體驗(yàn)式消費(fèi)的深度，也更需要根據(jù)項(xiàng)目所處的地段、環(huán)境，自身特點(diǎn)，以及客戶(hù)的偏好等做個(gè)性化的設(shè)計(jì)。因此，特色性、文化性、舒適性、互動(dòng)性及業(yè)態(tài)的豐富性成為體驗(yàn)式消費(fèi)購(gòu)物環(huán)境的特點(diǎn)，具備集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲、運(yùn)動(dòng)于一體，業(yè)態(tài)組合科學(xué)，特色鮮明特點(diǎn)的購(gòu)物場(chǎng)所將會(huì)有更大的吸引力。
注重商業(yè)街區(qū)特色營(yíng)造
在中非合作論壇北京峰會(huì)期間，來(lái)自非洲的外賓對(duì)北京秀水市場(chǎng)、紅橋市場(chǎng)、潘家園舊貨市場(chǎng)及三里屯酒吧一條街等一些具有特色的市場(chǎng)留下非常深刻印象，這足以證明特色商業(yè)將逐步成為一個(gè)城市的名片。對(duì)于城市管理者而言，特色商業(yè)可提升城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平；對(duì)于商業(yè)經(jīng)營(yíng)者而言，特色商業(yè)確保了商業(yè)經(jīng)營(yíng)效益和零售績(jī)效的不斷提高。注重商業(yè)街區(qū)的特色營(yíng)造，既解決了開(kāi)發(fā)問(wèn)題，又提高了經(jīng)營(yíng)收益。
品牌主力店逐將淡化
以往的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，曾一度由于品牌主力店的入駐而死而復(fù)生，經(jīng)營(yíng)狀況大為改觀。主力店不僅可以消化大量商業(yè)面積，穩(wěn)定項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)，還可產(chǎn)生主力店的聚集效應(yīng)，提高項(xiàng)目整體租金收入，聚集旺盛的人氣，保證后期的良好經(jīng)營(yíng)。
但是，上海聯(lián)華和易初蓮花品牌主力店在重慶某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中的撤出，以及最近在各大城市中主力店出現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，給開(kāi)發(fā)商和投資者敲響了警鐘，品牌主力店已不再是救世主。目前，已有部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將重心放在培育市場(chǎng)上，欲通過(guò)此舉掌握市場(chǎng)主動(dòng)性，突破完全依賴(lài)品牌主力店的模式，未來(lái)品牌主力店光環(huán)將逐漸淡化。
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