研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
商業(yè)街建設(shè)的戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)研究
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網(wǎng)上交易很顯然無法滿足人們的這種需求，而商業(yè)街則不同，當(dāng)你攜同你的家人、朋友到商業(yè)街去逛一逛時， 你不僅僅可以滿足自己的多方面購物需求，還可以親自體驗商品，與商品真正切切的接觸；與認(rèn)識的或不認(rèn)識的人 相互交流；感受商業(yè)街那濃濃的商業(yè)氣氛。另外商業(yè)街適應(yīng)了現(xiàn)代家庭“一站購齊”（one＆nbspstopping）的消費心 理，又因匯集了眾多層次的專賣店與各種服務(wù)項目，而有比較靈活的市場反應(yīng)能力，可以提供全面服務(wù)，滿足了人 們多樣化的生活需求，成為消費者購物、娛樂一體化的場所，符合我國未來的消費發(fā)展趨勢。因此我們只能把網(wǎng)上 購物作為一種交易方式，即一種銷售渠道，而不能成其為一種零售業(yè)態(tài)，更不可能成為人們?nèi)粘５囊环N生活方式， 即使在網(wǎng)絡(luò)充斥著整個社會的e時代，商業(yè)街的魅力依然難擋。
一、商業(yè)街的定義、特點及分類
什么是商業(yè)街？商業(yè)街就是由眾多商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成，按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列的商業(yè)繁華街 道，是城市商業(yè)的縮影和精華，是一種多功能、多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的商業(yè)集合體。其特點主要有以下幾個方面：1.功 能全�，F(xiàn)代商業(yè)街至少應(yīng)具有購物、餐飲、休閑、娛樂、體育、文化、旅游、金融、電信、會展、醫(yī)療、服務(wù)、修 理、交通等15項功能和50～60個業(yè)種，現(xiàn)代商業(yè)街要力爭做到“沒有買不到的商品，沒有辦不成的事”，最大限度 地滿足廣大消費者的各種需求。2.品種多。現(xiàn)代商業(yè)街是商品品種的薈萃，如北京西單、王府井和上海南京路，作 為國際大都市的商業(yè)街，不僅要做到“買全國、賣全國”，而且要有比較齊全的國際品牌，既是中國品牌的窗口， 又是國際名牌的展臺，把民族化與國際化有機(jī)地結(jié)合起來。3.分工細(xì)。分工細(xì)、專業(yè)化程度高，是現(xiàn)代商業(yè)街的重 要特色，現(xiàn)代消費已從社會消費、家庭消費向個性化消費轉(zhuǎn)變，要求經(jīng)營專業(yè)化、品種細(xì)分化，商業(yè)街除了少數(shù)幾 個具有各自特色的百貨店以外，其余都由專門店、專業(yè)店組成。4.環(huán)境美。商業(yè)街的購物環(huán)境優(yōu)雅、整潔、明亮、 舒適、協(xié)調(diào)、有序，是一種精神陶冶、美的展現(xiàn)和享受，突出體現(xiàn)購物、休閑、交往和旅游等基本功能。5.服務(wù) 優(yōu)。服務(wù)優(yōu)是商業(yè)街的優(yōu)勢和特點，除了每一個企業(yè)塑造、培育和維護(hù)自己的服務(wù)品牌，推進(jìn)特色經(jīng)營外，要突出 商業(yè)街服務(wù)的整體性、系統(tǒng)性和公用性，提高整體素質(zhì)、維護(hù)整體形象、塑造整體品牌。
綜觀現(xiàn)在各種商業(yè)街，大致可以分為三大類：
1.中央商業(yè)街。中央商業(yè)街一詞是大都市商業(yè)發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物，西方國家比較早的采用了這種提法，如 美國紐約的曼哈頓、日本東京的銀座等均被冠之中央商業(yè)街的稱號，但中央商業(yè)街的內(nèi)涵究竟是什么，至今沒有明 確的、權(quán)威的界定。可以說，一個真正的中央商業(yè)街必須是這個城市的商務(wù)功能核心。從一般意義上講，作為中央 商業(yè)街要具備以下幾個特征：第一，商業(yè)特別發(fā)達(dá)。這里所說的“商業(yè)”不能作狹義的理解，而是泛指一個具有綜 合性功能的區(qū)域。它不僅涵蓋了一般的零售業(yè)和服務(wù)業(yè)，并且包括金融、貿(mào)易、信息、展覽、娛樂業(yè)、房地產(chǎn)、寫 字樓及配套的商業(yè)文化、市政、交通服務(wù)等設(shè)施，是一個大商業(yè)的概念。第二，有較高的社會知名度。像上海的南 京路、北京的王府井、香港的中環(huán)、紐約的曼哈頓第七大道等都在區(qū)域經(jīng)濟(jì)活動中起著舉足輕重的作用，甚至影響 著世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其社會知名度要明顯高于其它地區(qū)的商業(yè)中心。第三，中央商業(yè)街的功能要輻射整個城市而不 是僅在某一地區(qū)某一范圍內(nèi)發(fā)揮作用。換句話說，中央商業(yè)街應(yīng)是一座城市的開放窗口，它是整個城市經(jīng)濟(jì)和商業(yè) 發(fā)展的中樞，是南來北往的客流集散地，特別是搞商務(wù)活動的人都必須要前往的地方。第四，中央商業(yè)街應(yīng)位于城 市的黃金地段。地價和土地的利用率最高，交通極為便利，人流、車流量最大，建筑物高度集中，有現(xiàn)代化的市 政、信息環(huán)境、對國際跨國公司有巨大的吸引力。
2.地區(qū)商業(yè)街。與中央商業(yè)街相比較，還存在地區(qū)性的商業(yè)街，即分布在各個居民住宅區(qū)、主干線公路邊、醫(yī) 院、娛樂場所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)所在地的商業(yè)繁華街道。二者有明顯的主從區(qū)別，概念不能相互混淆。相對中 央商業(yè)街而言，地區(qū)商業(yè)街的主要特征是：第一，地區(qū)商業(yè)街的總體規(guī)模小，它以零售業(yè)為主，是簡單的商業(yè)組 合，其功能比較單一。比如，超市、百貨公司、倉儲商店等，其活動范圍局限在有限的商圈內(nèi)。第二，地區(qū)商業(yè)街 是一種社區(qū)化消費場所，不是輻射整個城市的行為。
3.特色商業(yè)街。商業(yè)特色街即是在商品結(jié)構(gòu)、經(jīng)營方式、管理模式等方面具有一定專業(yè)特色的商業(yè)街。分為兩 種類型：一是以專業(yè)店鋪經(jīng)營為特色。以經(jīng)營某一大類商品為主，商品結(jié)構(gòu)和服務(wù)體現(xiàn)規(guī)格品種齊全、專業(yè)性的特 點，如文化街、電子一條街等。二是具有特定經(jīng)營定位。經(jīng)營的商品可以不是一類，但經(jīng)營的商品和提供的服務(wù)可 以滿足特定目標(biāo)消費群體的需要，如老年用品、女人用品、學(xué)生用品等。在我國現(xiàn)階段，特色街已經(jīng)取得了長足的 發(fā)展，在很多地方都形成了各種具有特色的商業(yè)街，如北京的隆福寺商業(yè)旅游文化街、華龍街餐飲娛樂一條街等。 這些特色街，或匯集名人故居、酒吧餐館，以觀光休閑美食見長；或薈萃世界名品，以展示流行提高生活品味為特 色。幽靜的小路，婆娑的樹影，搖曳的燈光，舒適的環(huán)境，專、特、精的經(jīng)營方向，現(xiàn)代與傳統(tǒng)交相呼應(yīng)，散發(fā)出 濃郁的城市型文化休閑氣息。
二、商業(yè)街在我國發(fā)展的必要性
隨著我國經(jīng)濟(jì)的成長壯大，居民消費水平的提高，休閑與購物相結(jié)合的“一站式購 物”（one＆nbspstep＆nbspshopping）將作為一種全新的購物理念，逐漸被人們接受。今天，當(dāng)我們注意到消費者在 購買選購商品時對購物場所的選擇已在摒棄單個購物場所意識，而具有“街”的意識——即賣點是否集中、能 否“一站終點”，是否有充分的消費選擇權(quán)時，當(dāng)我們對我國未來經(jīng)濟(jì)的成長壯大充滿信心時，便不難發(fā)現(xiàn)這點。 而這又是商業(yè)街迅猛發(fā)展的重要支撐點。
順應(yīng)著這種新的消費潮流，1999～2000年，商業(yè)街與購物中心（shopping＆nbspmall）迅速熱起來，從商業(yè)街和購 物中心大量共有的相同遺傳基因判斷，二者具有明顯的血緣關(guān)系，他們的社會作用、功能、經(jīng)營結(jié)構(gòu)是共同的，都 是在為商業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)集中營造一個更理想、更舒適的經(jīng)營環(huán)境；都是商業(yè)服務(wù)業(yè)多種業(yè)種、零售業(yè)多種業(yè)態(tài)的有 機(jī)組合體；在店鋪數(shù)量上，都是以專賣店為主、大型商場或超級市場為輔；都可以滿足人們購物、餐飲、休閑、觀 光、娛樂、健身等多種需要；由于集吃、住、游、購、娛多功能于一身，二者都可以成為商業(yè)與旅游業(yè)的黃金結(jié)合 點。中國為什么有商業(yè)街的生存空間呢？
這是由于中國的特殊國情決定的，一是因為中國轎車沒有發(fā)展，人們不可能騎自行車或擠公共汽車經(jīng)常到僅有 一家購物中心的郊區(qū)購物；二是因為中國人骨子里有一股濃烈的懷舊情結(jié)，中國的古都、古城、古鎮(zhèn)很多，商業(yè)街 動輒上百年、幾百年歷史，它是民族工商業(yè)神采飛揚、精英薈萃之地，它有太多的名人遺跡、歷史典故、神話傳 說，是鮮活的“清明上河圖”，shopping＆nbspmall雖然光鮮亮麗，但無法具有商業(yè)街的歷史厚重感和傳統(tǒng)文化的穿 透力；三是中國人天生愛熱鬧，每逢節(jié)假日城里人愛逛街，鄉(xiāng)下人愛趕集，位于市區(qū)繁華地帶、集購物、休閑、娛 樂、餐飲、觀光于一體的商業(yè)街必然成為本地人、外地人的最佳選擇；四是因為商業(yè)街不僅僅是承載人們購物的場 所，它是城市的“名片”、“客廳”，是城市改造大局中的一個棋子，而城市改造的背后則矗立著市長們提高城市 競爭力的巨大決心，某種程度上反映著商業(yè)發(fā)展繁榮的程度，進(jìn)而體現(xiàn)著一個城市的整體形象，有的甚至成為招商 引資的“龍頭項目”。
可以這樣說，商業(yè)發(fā)展到今天提出了商業(yè)街建設(shè)，這是商業(yè)經(jīng)營者自覺或不自覺地進(jìn)行錯位競爭的一種表現(xiàn)， 是市場由同類重復(fù)、無序競爭向理性競爭、有序競爭發(fā)展的一種表現(xiàn)，既是對中心城市原有商業(yè)資源的一種整合， 也是商業(yè)向更高級階段發(fā)展的一種準(zhǔn)備。既然在我國商業(yè)街具有如此大的魅力，那么我們應(yīng)該如何著手去建好一條 商業(yè)街呢？我們必須從戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)兩個方面加以考慮。戰(zhàn)略即商業(yè)街的市場細(xì)分和市場定位問題，戰(zhàn)術(shù)即在建商業(yè) 街的過程中采取的具體方針，如到底是政府行為，還是企業(yè)行為；其管理模式究竟是怎樣的；應(yīng)采取什么樣的業(yè)態(tài) 組合以及在建設(shè)過程中的具體問題，如交通、服務(wù)設(shè)施等等。
三、商業(yè)街建設(shè)的戰(zhàn)略研究
任何商業(yè)街在建成之前，都應(yīng)該進(jìn)行恰當(dāng)?shù)亩ㄎ�。商業(yè)街市場定位，是根據(jù)消費者的數(shù)量、需求、偏好以及購 買力的不同，對各種類別，層次的消費者進(jìn)行細(xì)分，以確定該商業(yè)街的規(guī)模、經(jīng)營門類及商品檔次等。由于不同年 齡、職業(yè)、文化層次的人在購買心理和需求層次等方面存在著很大的差異，使得商業(yè)街市場定位的成功與否并不以 決策者們的主觀意愿為轉(zhuǎn)移，而是通過消費者的購買狀況反映出來。所以，成功的市場定位應(yīng)建立在對消費者及其 消費行為認(rèn)真分析的基礎(chǔ)之上。
企業(yè)在對商業(yè)街定位之前，首先應(yīng)該認(rèn)真分析為之服務(wù)的那個顧客群的人口特征，了解各人口因素在消費中所 產(chǎn)生的影響，并充分了解市場，注重商店的布局、商品檔次的搭配與消費者需求相吻合，并定期了解消費信息，對 定位不當(dāng)之處及時進(jìn)行調(diào)整，否則將會浪費有限的資金及空間。
（一）消費者群體目標(biāo)對象的選擇
消費者群體目標(biāo)對象的選擇，指的是一條商業(yè)街消費者主體的界定，也就是一條商業(yè)街所能吸引到的、在商業(yè) 街內(nèi)有消費意愿的消費者群體。不同的商業(yè)街所應(yīng)考慮的消費者群體是有所差異的，不進(jìn)行細(xì)分容易使市場定位偏 離主體，而如果對所有的消費者都進(jìn)行考慮，又浪費人力財力。所以應(yīng)選擇消費者主體進(jìn)行分析。分析消費者主 體，應(yīng)該考慮商業(yè)街的地理位置及商品設(shè)置兩個主要因素。從地理位置因素來看，市中心的商業(yè)街可以在較廣區(qū)域 的人口中再進(jìn)行細(xì)分，而較偏僻地區(qū)的商業(yè)街，就應(yīng)著重選擇該商業(yè)街所能輻射到的一定區(qū)域的人口。
從商品設(shè)置的角度來看，以日用品為主的商業(yè)街應(yīng)重點考慮周圍居民的人口因素，而以耐用品為主的商業(yè)街， 其輻射區(qū)域就要大得多。通常人們在購買日用品之前，更多考慮的是交通便利因素，大多愿意就近購買；而當(dāng)購買 耐用品之時，就更看重產(chǎn)品的質(zhì)量與信譽(yù)，所以對交通便利因素考慮得少一些。如果商業(yè)街的產(chǎn)品設(shè)置多為年輕人 追求、喜愛的用品，那么決策者應(yīng)重點分析年輕人的消費心理及變化趨勢；同樣，如果商業(yè)街內(nèi)流動人口比重較 大，決策者們就應(yīng)該在這一部分人口群體的消費需求上多花精力�？傊�，不同的商業(yè)街其消費者主體的界定應(yīng)有所 不同，對消費者進(jìn)行細(xì)分有利于市場定位的成功及資金的合理安排。
（二）商業(yè)街市場定位所應(yīng)考慮的消費者因素
1.消費者的數(shù)量。一定數(shù)量的消費者是建成一條商業(yè)街的先決條件，也是確定一個商業(yè)街規(guī)模大小的基礎(chǔ)。市 場規(guī)模的大小由那些有購買欲望并且有支付能力，同時能夠接近商品或勞務(wù)的現(xiàn)實購買者與潛在購買者決定，如果 現(xiàn)實購買者與潛在購買者越多，市場規(guī)模就越大。而這些購買者數(shù)量的多少自然也決定于人口狀況。在人均消費水 平已定的條件下，人口數(shù)量越多，增長越快，市場規(guī)模就越大。所以人口數(shù)量因素，應(yīng)成為商業(yè)街規(guī)模確定必需考 慮的因素。
2.消費者的性別、年齡結(jié)構(gòu)。隨著人們生活的日益提高，性別、年齡的不同在消費中所體現(xiàn)出的差異越來越明 顯，不同性別年齡結(jié)構(gòu)的人在購買力、消費心理及消費層次上的差異是很大的。一般講，年輕人購物較容易有沖 動、攀比的傾向，購買商品注重的是外表、款式及時尚，在購買前所作的思考較少，同時由于年輕人的收入相對較 低，對商品檔次的追求無力過高；而中年人的消費心理就較為成熟，對服裝的需求量也比年輕人有所下降，對于商 品更注重質(zhì)量與品牌，持幣待購現(xiàn)象比較普遍，有一定的購買潛力。同時，不同年齡段的人口，在耐用品消費上所 體現(xiàn)的差異性更大。不同性別的消費者在消費中的差異主要體現(xiàn)在消費心理的不同上，女性較之男性，在購物上更 為謹(jǐn)慎、細(xì)膩和愛美。在大城市中，女性購買服裝、化妝品、鞋襪等商品的比例要明顯高于男性，在一些城市設(shè) 置“女人街”也正是充分利用了這一特點。決策者們在為商業(yè)街定位之前，應(yīng)充分考慮以上因素，不僅要分析消費 者中各性別年齡段人口所占比例，還要對未來各年齡段人口數(shù)進(jìn)行預(yù)測，注意下一階段的變動趨勢，不斷調(diào)整，才 能取得成功。
3.消費者的職業(yè)特征。不同職業(yè)的人所處的工作、生活環(huán)境及收入水平差異較大，反映在消費上，也會形成較 大的差異。如果把從事不同職業(yè)活動的人按腦力勞動者和體力勞動者粗分為兩大類的話，我們可以看出，腦力勞動 者的想象力和聯(lián)想力較豐富，審美意識強(qiáng)，他們比較注重商業(yè)街的外觀造型、櫥窗陳列、色彩搭配等，對產(chǎn)品的追 求注重品牌和內(nèi)在質(zhì)量。隨著市場經(jīng)濟(jì)體制在我國的確立，在分析人口特征時，應(yīng)兼顧不同單位類型的勞動者在需 求中表現(xiàn)出的差異。一般而言，在外資企業(yè)工作的職員，工作節(jié)奏較快，自由支配的時間很少，所以他們購買商品 的目的性較強(qiáng)，易出入固定的購買場所。另外，由于所處環(huán)境的關(guān)系，他們多追求高檔名牌產(chǎn)品，女性對服裝、化 妝品及首飾的需求量較大。對這類消費者應(yīng)體現(xiàn)出商品的新風(fēng)格、新款式，時髦商品可以首先在他們身上展示出 路。
4.消費者的文化程度構(gòu)成。消費者的文化程度構(gòu)成，是人口素質(zhì)中的一個重要部分，對商品需求的影響相當(dāng)明 顯。人們的市場需求隨人口文化結(jié)構(gòu)的變化而不斷變化。文化素質(zhì)較高的消費者對文化消費等發(fā)展資料的市場需求 相對較大，而文化程度構(gòu)成較低的階層，即使收入水平與知識分子階層相當(dāng)，其消費的重點往往仍停留在吃、穿、 住等消費資料上。對于一個城市而言，由于一些歷史原因，使得城市中不同地理區(qū)域內(nèi)的居民及工作者的文化層次 不同，進(jìn)而也形成了消費的差異性，決策者們在商業(yè)街市場定位之前，應(yīng)充分了解到這一因素。同時需要注意的 是，同樣是大學(xué)及以上的人口，在業(yè)與不在業(yè)的人相比，他們的消費層次是不同的。比如大學(xué)生雖然在消費品位上 有較高追求，但其收入狀況大大約束了消費行為，這也是在大學(xué)周圍較少能形成高檔商業(yè)街的緣故。
5.消費者的收入狀況。消費者的收入，是影響消費構(gòu)成和消費水平的重要因素，因而應(yīng)成為商業(yè)、企業(yè)在商業(yè) 街定位時考慮的重點�？偟恼f來，收入高的消費者，他們的消費水平也較高，在面對同類商品和類似的商品時，往 往會選擇質(zhì)量好而價格較高的商品。相反，低收入者就不具備這種消費能力。消費者的收入，也是市場規(guī)模大小的 一個重要的測量器。
四、商業(yè)街建設(shè)的戰(zhàn)術(shù)研究
（一）商業(yè)街建設(shè)應(yīng)是企業(yè)和政府的珠聯(lián)璧合
商業(yè)街是城市化的必然產(chǎn)物，是城市商品交易最活躍的場所，是市容市貌中最繁華、最絢麗的景觀，是推銷一 個城市時最引人注目的門面，就好像名片，不管真實情況如何，制作精美的名片終能帶來更多的機(jī)會，為了提升城 市形象、加強(qiáng)城市競爭力，一些自發(fā)形成的老商業(yè)街立即被列入改造的規(guī)劃，在資金上予以安排，商業(yè)街在很大程 度上自然而然成了一種政府行為。這也許具有一定的合理性，因為商業(yè)街它本身具有很多特殊性，如它的所占地一 般是城市的中心地帶；在建設(shè)方面有很強(qiáng)的規(guī)劃性；有大量的公共設(shè)施存在等等，這就要求必須有一個非盈利性的 機(jī)構(gòu)對商業(yè)街實施統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)和管理，才能使商業(yè)街形成獨特風(fēng)格、環(huán)境優(yōu)美、秩序井然的良好氣氛，逐步形 成人氣、商氣兩旺的局面，如果完全以對待某種具體零售業(yè)態(tài)的態(tài)度對待商業(yè)街，那么這種商業(yè)街建設(shè)得絕對沒有 價值。
于是在“城市的名片”思想的指導(dǎo)下，大規(guī)模的改造或興建開始了，對象是“街”，目的是諸如“漂 亮”、“洋氣”這樣的審美價值，而其間所依賴的也是建筑或城市規(guī)劃方面的專家。工程結(jié)束后的驗收表明：達(dá)到 了城市美容的目的，但街道所賴以生存的商業(yè)氛圍卻沒有相應(yīng)的增強(qiáng)，巨額的投入并沒有迎來更多的消費。而作為 商業(yè)街，“商”之不存，“街”將焉附？既然是“商業(yè)”街，那它就絕對離不開市場的檢驗，商業(yè)街不是造出來 的，而是市場選擇的結(jié)果，建設(shè)商業(yè)街要尊重市場規(guī)律，它歸根到底是一個商業(yè)問題，而不是城市建設(shè)問題。追溯 商業(yè)街的起源，都是市民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，私營小業(yè)主靠著勤奮和機(jī)敏在商業(yè)街上立足，市場機(jī)制在其中扮演主要角 色，經(jīng)營不佳的企業(yè)自然被市場淘汰，而商家為了保住在黃金地段上的位置，也會絞盡腦汁，迎合顧客的需求，在 今天中國的商業(yè)街上，這種機(jī)制存在嗎？所以企業(yè)應(yīng)是商業(yè)街的絕對主體，政府的職能僅僅是“引導(dǎo)”企業(yè)去發(fā)揮 商業(yè)街的總體優(yōu)勢，并且這種職能也有讓位于民間資本的趨勢，如在廣東新會就出現(xiàn)了一條由民營企業(yè)出資改造并 冠名的商業(yè)街——悅洋商業(yè)街，這條商業(yè)街全權(quán)由企業(yè)規(guī)劃，并從事日常管理，然后將一部分利潤以地租、稅收的 方式回報給政府。
但是對于一些老商業(yè)街，它的歷史文化遺產(chǎn)非常豐富，如果全部交給企業(yè)去開發(fā)，由于商業(yè)街地處黃金地段， 地價和獲準(zhǔn)進(jìn)入的成本都非常高，從利益最大化的角度考慮，企業(yè)會盡量擴(kuò)大建筑面積和容積率，以降低每平方米 所分?jǐn)偟慕ㄔ斐杀�。對于整條商業(yè)街的協(xié)調(diào)問題，比如老商業(yè)街的傳統(tǒng)風(fēng)貌與現(xiàn)代設(shè)施的關(guān)系，則在考慮的倒數(shù)之 列。因此，商業(yè)街改造后，往往面目全非，高樓大廈代替了小門臉，現(xiàn)代商場排擠了老字號，一派歐美情調(diào)，民族 特色蕩然無存，2000年定海古城的灰飛煙滅，就是一個很好的例子，這時候，政府的干預(yù)則顯得至關(guān)重要。
（二）管理模式上要不斷創(chuàng)新
現(xiàn)在，我國商業(yè)街的管理模式大致分為三種：委托制，在管理辦下設(shè)監(jiān)察大隊，受政府相關(guān)職能部門的委托， 對街區(qū)道路、公共設(shè)施、戶外廣告、衛(wèi)生綠化等進(jìn)行綜合管理，如上海南京路步行街；抽調(diào)制，從政府各機(jī)關(guān)部門 抽調(diào)人員，合署辦公，綜合執(zhí)法管理，成立由宣傳、技監(jiān)、工商、物價和轄區(qū)負(fù)責(zé)人參加的管委會，如南京市湖南 路商業(yè)街；物業(yè)管理制，成立物業(yè)管理公司，靠向商家收取一定的管理服務(wù)費維持正常管理工作，并協(xié)助相關(guān)職能 部門維持街區(qū)的正常管理秩序，如深圳市東門商業(yè)街。筆者認(rèn)為物業(yè)管理制是一條值得探索的新路子，我國住宅區(qū) 和寫字樓的物業(yè)管理已經(jīng)有了成功的經(jīng)驗，而把這種模式引入商業(yè)街的管理，目前還處于嘗試階段。
（三）各種類型商業(yè)街側(cè)重點應(yīng)各有不同
中央商業(yè)街作為一個城市的中心地帶，是城市的“代言人”，它承載的不僅僅是商業(yè)功能，還有展示城市個性 特色的功能，因此在建設(shè)、改造過程中最忌諱的就是對文化的漠視，對城市歷史的否定；地區(qū)商業(yè)街作為一個社區(qū) 的紐帶，應(yīng)以其無限的親和力取勝，與周遭的環(huán)境、人文融為一體，強(qiáng)調(diào)“三民”方針，即“便民”、“利 民”、“為民”。認(rèn)真分析周圍居民的消費特征，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位，如美國紐約百老匯大道之所以集中了眾多 的豪華商店、餐館、旅社、影劇院、音樂廳和博物館，成為世界最大規(guī)模的商業(yè)街，主要是緣于紐約市600萬有很 強(qiáng)購買力的人口；專業(yè)商業(yè)街作為某種商品或某類人群消費品的集合，要做到各種品牌、規(guī)格、檔次的齊備，要在 人們腦子里形成一種共識，即當(dāng)我要買這種商品時，首先想到的就是這條街。
（四）業(yè)態(tài)、業(yè)種組合要合理，各種功能要配套
如何對商業(yè)街業(yè)態(tài)業(yè)種進(jìn)行合理的規(guī)劃引導(dǎo)，是商業(yè)街管理的一大課題，也是規(guī)劃建設(shè)的大問題，因為商廈不 管是政府開發(fā)還是私營企業(yè)興建，最終都是分散賣或租給中小業(yè)主，如果事先沒有合理的規(guī)劃和引導(dǎo)，難于形成商 廈的主業(yè)和特色，很容易造成商品“千店一面，單調(diào)雷同”的局面，并難以形成規(guī)模效應(yīng)，甚至相互影響，降低整 個商業(yè)街的檔次。中心商業(yè)街業(yè)態(tài)應(yīng)以專業(yè)店、專賣店、百貨業(yè)為主，地區(qū)商業(yè)街應(yīng)以便利店、超市為主，特色街 應(yīng)以專賣店、專業(yè)店為主，各商業(yè)街在業(yè)種上應(yīng)有零售業(yè)、餐飲業(yè)、大眾娛樂業(yè)、通訊服務(wù)業(yè)（電話亭、座椅、醫(yī) 療設(shè)施、酒店等）。根據(jù)調(diào)查，最佳的業(yè)種搭配為：零售業(yè)占65％，餐飲業(yè)占20％，大眾娛樂業(yè)占10％，通訊服務(wù)業(yè) 占5％。
（五）注意整體風(fēng)格的營造，與城市風(fēng)格渾然一體
對于世界上任何一個大城市來說，其發(fā)展有它的獨特性，長年累月聚集起來就構(gòu)成了城市的個性，這是一個城 市的靈魂所在。商業(yè)街的建設(shè)必須注意保護(hù)和繼承城市所擁有的歷史、人文和文化傳統(tǒng)，使其成為城市整體建設(shè)的 一個組成部分。商業(yè)街區(qū)的形成都具有歷史緣由和大眾逐漸認(rèn)可的過程，規(guī)劃建設(shè)中應(yīng)盡量避免使用推倒重建的方 法，否則商氣會大損。商業(yè)街的古老歷史文化遺址，在改造建設(shè)中應(yīng)更好的融入新的規(guī)劃中，使傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié) 合。
另外，還必須注重突出城市主調(diào)，與城市風(fēng)貌渾然一體。如北京環(huán)故宮的幾個商業(yè)街，從其發(fā)展演進(jìn)看，雖接 紫禁城，但都未為突出自己、炫耀自己而干擾古都的城市主調(diào)與風(fēng)貌。這些商業(yè)街建筑的平均高度、體量、格局以 及建筑的形制、色彩等諸方面，都注意到都城的文化特色，構(gòu)造出一種獨特的氛圍，并與古都風(fēng)貌渾然一體，相得 益彰。給人的印象是，京城里的商業(yè)街，說不上顯赫華貴，但有股子大家風(fēng)度，透著北京文化的那種厚度和迷人的 魅力。
（六）注重細(xì)節(jié)的魅力，交通方便，購物環(huán)境優(yōu)美
商業(yè)街改造必須考慮配套設(shè)施的建設(shè)，如停車場、公共廁所、垃圾收集點、休閑廣場、演出舞臺、綠化景觀、 街頭小品、廣告設(shè)施等等，如果配套設(shè)施跟不上，勢必造成難以彌補(bǔ)的遺憾，也給商業(yè)街管理帶來相當(dāng)大的麻煩。 從垃圾桶、座椅、花盆、電話亭到休閑廣場，所有細(xì)節(jié)都要經(jīng)過精心設(shè)計，強(qiáng)調(diào)整體風(fēng)格的一致性，同時，又要通 過這種“一致性”展現(xiàn)出“個性”，即該商業(yè)街的獨特賣點。
交通問題向來是商業(yè)街建設(shè)的一個難點問題，主要表現(xiàn)在交通與流通的矛盾關(guān)系上，一方面交通帶動流通，另 一方面，流通又限制了交通，商業(yè)街往往車流、人流停留率特別大，特別是人們逛街、購物，要往返穿行一條繁忙 的城市“公路”，人為造成交通和商業(yè)的“打架”。從西方國家的實踐檢驗看，解決這一問題的主要做法就是商業(yè) 的島區(qū)化，即“人與車的分離”——把商業(yè)活動區(qū)域從汽車交通的威脅下解放出來，興建步行街�，F(xiàn)在，在我國也 迅速掀起了一股步行街熱，筆者認(rèn)為這種做法，尤其對于中心商業(yè)街來說是非常值得提倡的，它不僅解決了人車爭 路的問題，讓人們在沒有車輛的商業(yè)街上安心地購物、休閑，讓車流在沒有行人的道路上暢快地奔馳，還可以使人 們在一個沒有汽車尾氣的干凈環(huán)境下購物，這符合綠色消費的大趨勢。但是，如果沒有交通把人流帶到步行街，步 行街建設(shè)得再好也沒有用，因此，步行街應(yīng)該在交通交匯點的附近，或和主要交通干道平行，并在附近配有一定量 的停車場，這是步行街繁華的一個重要條件。另外，針對有的步行街過長問題，可以配備一些具有步行街特色的非 機(jī)動車倆供人們在疲憊時乘坐。也可采取在一定的時間段對公交車開放的做法，即半封閉管理，如北京的王府井、 中山孫文路、廣州等地步行街，都采用這樣的管理辦法，大大減輕了對周邊道路的壓力。
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