研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運(yùn)營管理
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| ·項目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
購物中心管理事項與重點
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一、管理工作的分類
管理工作牽涉的事項及專業(yè)領(lǐng)域范圍很廣，大至建物及設(shè) 備，小至花草樹木的維護(hù)，均為各領(lǐng)域的專業(yè)工作，非一般開發(fā) 商所能獨立承擔(dān)，其中部份工作甚至需要委托專業(yè)公司來協(xié)助， 以下僅就一般常見的管理項目分類列舉如下：
（一）建物硬件與設(shè)備管理
1、建物管理：
裝修工程管理(公共空間改裝)
建材定期維護(hù)、保養(yǎng)和更新
建物防水設(shè)施定期檢驗
外墻、主要隔間墻的使用管理
緊急逃生通道與逃生梯維持暢通
2、設(shè)備管理：定期保養(yǎng)、測試、一般故障排除、例行使用操作演練
空調(diào)設(shè)備(冷卻水塔、管線系統(tǒng)等項目)
運(yùn)輸設(shè)備(電梯、貨梯、扶梯、電動步道等)
消防設(shè)備(緊急照明、灑水、消防箱、滅火器、逃生器具)
機(jī)械停車設(shè)備與管理監(jiān)控設(shè)備
照明設(shè)備(一般照明與特殊照明)
安全監(jiān)控
廣播系統(tǒng)(含緊急播音系統(tǒng))
電訊系統(tǒng)
電氣設(shè)備
緊急發(fā)電機(jī)、緊急排煙機(jī)等
給排水管線系統(tǒng)
污廢水處理設(shè)備
電子顯示版、電視墻、招牌
其它特殊用途的設(shè)備
（二）廠商管理：
1、合約管理(分類保存、到期更換、合約內(nèi)容變動或糾紛處理等)
2、商品管理(進(jìn)出貨管制、限銷商品查核、退換貨處理等)
3、營業(yè)人員管理(服裝、儀容、上下班時間等)
4、營運(yùn)配合管理(促銷活動的配合)
5、進(jìn)撤柜管理(進(jìn)撤柜商品與設(shè)施裝備清點、場地移交等)
6、裝璜設(shè)計與施工管理
（三）營運(yùn)管理：
1、收支管理(營業(yè)費(fèi)、租金、管理費(fèi)的分擔(dān)計算等)
2、POS系統(tǒng)管理(含人員操作培訓(xùn))
3、進(jìn)出貨管理
4、倉庫使用管理
5、營業(yè)范圍管理
6、營業(yè)人員檢查
7、營業(yè)時間管理
（四）行銷活動配合管理：
開幕活動管理(僅一次)
經(jīng)常性與季節(jié)性活動管理
臨時性或特別活動管理
單店促銷活動管理
（五）服務(wù)性作業(yè)管理：
1、清潔管理
2、保全管理
3、服務(wù)管理
4、停車管理
5、年度安檢準(zhǔn)備與改進(jìn)
6、緊急事故應(yīng)變與平時演練
二、管理費(fèi)計算需考慮的計價項目
管理費(fèi)的項目相當(dāng)繁多，雖然向租賃廠商收取時可能僅以概括的金額列舉，但實際發(fā)生的費(fèi)用卻需要羅列清 楚，以免運(yùn)營后入不敷出，屆時若要再向廠商補(bǔ)收，可能造成糾紛甚至訴訟，負(fù)責(zé)者不得不慎！
（一）公共用電：
1、基本用電(契約容量)
2、空調(diào)用電：空調(diào)主機(jī)、風(fēng)車、冷卻水塔
3、運(yùn)輸設(shè)備用電：扶梯、電動步道、客用電梯、貨用電梯
4、公共照明用電
樓梯間、電梯間照明
公共廁所、走道、服務(wù)區(qū)
美食區(qū)公共座位區(qū)
公共停車場照明
室外廣場照明
外墻照明
公共招牌照明
室外景觀照明
5、其它雜項電費(fèi)
停車管理監(jiān)控系統(tǒng)及通風(fēng)用電
保全監(jiān)控系統(tǒng)用電
公共廣播系統(tǒng)用電
電氣系統(tǒng)用電
美食區(qū)共用廚房排煙用電
給水、抽水馬達(dá)
污水處理設(shè)備用電
水池噴泉用電
每日清潔器具用電
舉辦活動的臨時用電(可能有大量的照明、音響用電)
（二）公共水費(fèi)：
1、清潔維護(hù)用水(日常清潔、外墻清洗、水塔儲水池清洗等用水)
2、廁所用水
3、景觀維護(hù)用水(植物澆灌)
4、水池噴泉用水
5、冷卻水塔用水
（三）清潔費(fèi)：
1、清潔設(shè)備及用品購置費(fèi)
2、公共區(qū)域清潔費(fèi)
3、美食區(qū)清潔費(fèi)
4、停車場清潔費(fèi)
5、廢棄物處理清運(yùn)費(fèi)
6、污廢水處理費(fèi)
7、特殊清潔費(fèi)
水塔、蓄水池清洗(每年2次)
外墻清洗(每年1-2次)
消毒費(fèi)(每年3-4次)
高空燈具、金屬建材清潔(每年 1-2次)
采光罩、帷幕墻、薄膜構(gòu)造清潔 (每年1-2次)
（四）設(shè)備器材維修費(fèi)及更新：
1、空調(diào)主機(jī)、風(fēng)車、冷卻水塔
2、電梯、扶梯、電動步道
3、消防設(shè)備(藥更新)
4、機(jī)械停車及管理監(jiān)控設(shè)備
5、公共照明器
6、安全監(jiān)視設(shè)施
7、廣播系統(tǒng)(喇叭及電路維護(hù))
8、電訊系統(tǒng)
9、電氣設(shè)施
10、緊急發(fā)電機(jī)、緊急排煙系統(tǒng)
11、污廢水處理設(shè)備
12、公共招牌、電子看板
13、中央監(jiān)控室設(shè)施維護(hù)
14、清潔機(jī)具
（五）建物維修費(fèi)：
地坪維護(hù)更新
廁所設(shè)施
墻面(內(nèi)、外墻)
樓梯及扶手
屋頂防水
各類門窗保養(yǎng)維修
（六）景觀設(shè)施維護(hù)：
水池、水景
樹木、植栽、草坪
指引標(biāo)示設(shè)施
公共座椅
藝術(shù)陳列品
公用圾垃桶
（七）人事費(fèi)用：
行政管理人事費(fèi)
保全人事費(fèi)
設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)人事費(fèi)
會計服務(wù)人事費(fèi)
樓管人事費(fèi)
清潔人事費(fèi)
（八）停車場管理費(fèi)
三、管理費(fèi)的項目
一般開發(fā)商在計算管理費(fèi)時，可能只注意經(jīng)常性的支出費(fèi)用分擔(dān)，但卻容易忽略設(shè)備的保養(yǎng)維護(hù)與更新費(fèi)及廠 商特殊需求所增加的額外費(fèi)用，茲列舉下列項目以供參考：
（一）需定期專人維護(hù)保養(yǎng)的設(shè)備項目如下：
空調(diào)設(shè)備(主機(jī)、風(fēng)車、風(fēng)管需定期清潔，壓縮機(jī)需添加冶煤)
電梯、扶梯、電動步道除保養(yǎng)維護(hù)外需定期接受主管單位檢查
消防設(shè)備與緊急應(yīng)變相關(guān)設(shè)備需定期測試，滅火器需定期更換，并接受主管單位檢查
POS系統(tǒng)的維修頻率非常高(主要因人為操作不當(dāng))
照明設(shè)備的燈泡更新
高空燈具的清潔維修費(fèi)用較高
機(jī)械停車設(shè)備
停車監(jiān)控管理設(shè)備
美食區(qū)的排煙設(shè)備油污清除
廣播系統(tǒng)與電訊系統(tǒng)
景觀設(shè)施、維護(hù)
（二）需大型修繕或更新的項目與年限(見表)
項 目 年 限
空調(diào)設(shè)備 15-20年
升降機(jī)設(shè)備 約15年
電器設(shè)備 10-15年
消防、給排水等管道 10-15年
電動卷門類 約10年
停車設(shè)備 8-10年
屋頂防水更新 5-10年
外墻重新油漆修飾 5－10年
消防系統(tǒng)更 3年
店鋪隔閥 3年
鐵件油漆 2-3年
（三）因各店特殊需求可另行收費(fèi)的項目
1、停車場使用費(fèi)的分擔(dān)(部份主力廠商停車需求較高，需另外收取費(fèi)用)
2、廣告招牌使用費(fèi)(需獨立招牌、懸掛布旗、空飄氣球等)
3、電視墻、電子看板使用費(fèi)
4、需特殊用電的廠商：
高科技電子游樂設(shè)施(電壓穩(wěn)定性、震動、噪音)
大量冷凍食品業(yè)(便利商店、餐廳等)
大量使用電器烹調(diào)的餐飲業(yè)(麥當(dāng)勞等速食業(yè))
電腦電器販賣業(yè)
糕點、面包烘焙店
5、需特殊照明、音響的表演活動
6、專用電梯、電扶梯使用費(fèi)
7、獨立倉庫租
8、單店獨立保全費(fèi)(設(shè)備另計)
9、公共空間臨時租借費(fèi)
四、招商條件與規(guī)劃設(shè)計、施工及管理相關(guān)事項
招商人員對預(yù)定招募的廠商所提出的任何非常態(tài)性需求需特別注意，因該條件可能影響未來施工成本，必須適 度反應(yīng)至租金或管理費(fèi)上。
1、是否需要特殊用電？獨立電表？
2、是否需要專用空調(diào)？(空調(diào)主機(jī)、冷卻水塔設(shè)置位置?樓板荷重、通風(fēng)散熱、設(shè)備吊裝空間、回風(fēng)機(jī)排水等 問題均需考慮)
3、是否需要專用廁所？(設(shè)置位置與化糞池的距離，管線的泄水坡度是否足夠?)
4、是否需要專用停車位？(停車位數(shù)量與管制問題)
5、是否需要專用播音系統(tǒng)？
6、是否需要專用貨梯、電梯、電扶梯、電動步道？(設(shè)置費(fèi)用高、空間及動線均需檢討)
7、是否需要專用獨立廣告招牌？(若為落地式，需預(yù)埋安裝基座螺栓、建管法令問題及整體景觀問題)
8、是否需要特殊防震、隔音設(shè)施？(如影城，防震、隔音設(shè)施成本非常高)
9、是否會制造噪音與振動？(游樂場、CD店)
10、是否需專用倉庫進(jìn)卸貨空間？ (如IKEA、家樂福等量販系統(tǒng))
11、是否會制造大量廢棄物？
12、是否需要特殊保全系統(tǒng)與金庫？(銀行、珠寶金飾店)
13、是否需要特殊高度及柱跨距？(影城、量販店、生活親子館)
14、如為餐飲業(yè)是否需要排、濾抽煙？污廢排水是否需要截油?是否需要專用廚房？是否需要公共座位？是否 需要瓦斯？
15、是否需要游泳池或戲水設(shè)施？(俱樂部，須濾水設(shè)備、加溫鍋爐、特殊結(jié)構(gòu)與荷重考慮、特殊防水處理等 配合作業(yè))
16、營業(yè)時間能否與賣場配合？(影城、PUB、DISCO等業(yè)種營業(yè)時間特殊，需要考慮保全、廁所使用、停車、 進(jìn)出動線等)
五、結(jié)語
以上所述管理相關(guān)工作看似復(fù)雜，但實際執(zhí)行時的復(fù)雜性與難度尚不止于此，尤其未來的購物中心將大量引進(jìn) 國外新型或特殊店，勢必造成更新的管理問題與需求，因此如何建立有效、經(jīng)濟(jì)的管理系統(tǒng)，確實是未來購物中心 發(fā)展的一大課題。
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