研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項(xiàng)目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項(xiàng)目定位策劃 |
·市場運(yùn)營管理
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| ·項(xiàng)目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報(bào)告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報(bào)告
購物中心管理合約的制定
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（一）購物中心在原擬訂業(yè)種中對確定參與經(jīng)營的商店應(yīng)作 立場分析，自我評估項(xiàng)目有：
1．從所安排的業(yè)種中，逐項(xiàng)評估最適合的項(xiàng)目。
2．利用必需投入的租金、費(fèi)用及公共設(shè)施使用費(fèi)等成本分 析，反算投入購物中心經(jīng)營后的預(yù)估營業(yè)額。
3．估算投資報(bào)酬率及其他衍生收益。
4．規(guī)劃參與購物中心經(jīng)營后的發(fā)展流程，包括各項(xiàng)專業(yè)訓(xùn)練及各項(xiàng)發(fā)展基金的投入。
5．投入購物中心經(jīng)營的商店是否有特色，評估其他連鎖有無整合調(diào)整營業(yè)方式的必要性。
6．運(yùn)用購物中心資訊，供研發(fā)利用。
購物中心的投資經(jīng)營必須分?jǐn)傹嫶蟮慕?jīng)營管理成本，目的在于獲得有效的資訊以供整體及個(gè)別經(jīng)營者參考，作為調(diào)整、改善的依據(jù)。而無論生產(chǎn)商、進(jìn)口代理商、總經(jīng)銷商或區(qū)域性、全國性經(jīng)營者均可利用這些資訊，衍生許 多強(qiáng)化經(jīng)營理念的效果。
（二）購物中心承租商店使用管理規(guī)則要點(diǎn)：
使用管理規(guī)則通常附于經(jīng)營管理合約中，一則強(qiáng)調(diào)使用管理規(guī)則的重要性及其使用中應(yīng)注意的重要項(xiàng)目，二則 表示承租商店認(rèn)同該使用管理規(guī)則并認(rèn)真執(zhí)行的意愿，結(jié)合獲得經(jīng)營使用權(quán)的限制條件，最終目的在于體現(xiàn)這些使 用管理規(guī)則的重要性。其重要規(guī)則列舉如下：
1．一般性限制：不可任意招貼、附記及印制未經(jīng)核準(zhǔn)的記號和標(biāo)志、加裝天線、布蓬。在購物中心指定處粘 貼廣告文件亦需先通過主管部門核準(zhǔn)。
2．禁止易燃、爆裂物品，且必需同意總管理處為下列活動(dòng)所支付的費(fèi)用分?jǐn)偅捍黉N活動(dòng)、共同費(fèi)用、違反規(guī) 定的罰款。
3．承租人應(yīng)迅速使其約定業(yè)種經(jīng)營的商店進(jìn)入狀況，并對下列事件負(fù)立即報(bào)告責(zé)任：火災(zāi)、災(zāi)難、損害事件等。
4．櫥窗擺設(shè)及暫時(shí)堆置商品必需定時(shí)、定位，并指定貨物進(jìn)出門。
5．務(wù)必依照規(guī)定處理廢棄物。
6．承租人必須維持商店油漆、裝飾于最佳狀況，呈現(xiàn)具吸引力的效果，并保持環(huán)境清潔、衛(wèi)生，以免發(fā)生惡 臭引來蚊蟲、蒼蠅。
7．播放音樂應(yīng)注意音量適當(dāng)，不可有影響購物中形象及干擾臨近商店經(jīng)營的行為。
8．員工車輛停放于指定的地點(diǎn)，不可占用顧客停車空間。
9．展示窗及商店的照明設(shè)備應(yīng)保持明亮。
10．商業(yè)經(jīng)營必須注重以客為遵，將高水準(zhǔn)的商品及服務(wù)提供給顧客。不可有拍賣、破產(chǎn)大拍賣等不利于形象 及不公平競爭的經(jīng)營方式。
11．不得裝置機(jī)器設(shè)備影響建筑物安全及購物中心其他商店的正常營運(yùn)。
12．承租人不得采取投幣式販賣機(jī)器銷售方式。
13．承租人有準(zhǔn)時(shí)繳納租金及其他必要費(fèi)用的義務(wù)，不得借故拖欠。
14．承租人必須參加商店經(jīng)營的組織，善終該組織約定的各種義務(wù)。
15．承租人經(jīng)營商店應(yīng)依購物中心訂定的營業(yè)時(shí)間，不可擅自開店、停止?fàn)I業(yè)等。
（三）購物中心目標(biāo)管理要點(diǎn)：
購物中心招商、承租、簽訂合約的主要目的，在于達(dá)成購物中心目標(biāo)管理，奠定經(jīng)營成功的基礎(chǔ)，其要點(diǎn)如下：
（1）建立顧客進(jìn)入購物中心的第一印象。
（2）推動(dòng)購物中心重要的工作：
A、維護(hù)保養(yǎng)，增強(qiáng)觀感，延長使用壽命，增加價(jià)值。
B、服務(wù)人員的素質(zhì)與維護(hù)財(cái)產(chǎn)的安全。
C、節(jié)約能源，從采光設(shè)計(jì)構(gòu)思開始及平常的節(jié)約使用。
（3）軟硬件服務(wù)品質(zhì)維護(hù)、施行計(jì)劃管理。
（4）緊急事件管理。
（5）財(cái)產(chǎn)維護(hù)保養(yǎng)。
（6）培養(yǎng)專業(yè)素養(yǎng)。
1．確認(rèn)經(jīng)營管理作業(yè)：
（1）租賃契約，使用管理規(guī)劃。
（2）財(cái)產(chǎn)的查驗(yàn)：目的、要求、項(xiàng)目。
（3）計(jì)劃性工作執(zhí)行情況。
（4）成本預(yù)估。
（5）預(yù)算執(zhí)行及開發(fā)經(jīng)營者交辦任務(wù)的執(zhí)行。
2．評估：
通過事前規(guī)劃、確定目標(biāo)、事中執(zhí)行及事后評估，調(diào)整經(jīng)營方向及發(fā)展目標(biāo)，達(dá)到預(yù)期的經(jīng)營管理績效，并積 累經(jīng)驗(yàn)，培養(yǎng)更專業(yè)的素養(yǎng)。
評估購物中心價(jià)值的方法
決定購物中心價(jià)值(Determining the Value of A shopping Center)
建立不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值基于許多原因，包括取得財(cái)務(wù)借款吸引買 主出售或衡量成長。
不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的評定方式有許多種，傳統(tǒng)的估價(jià)通常包含下列 三種推演方式：
重建成本估價(jià)法(Reproduction Cost)：此方法的立論是將該購 物中心所在土地先視為空地，評定其市場價(jià)值，而后加上重建類 似購物中心所需的建造成本，減去可能折舊的總值。折舊估量是 影響這種估價(jià)方式準(zhǔn)確與否的關(guān)鍵，尤其是成立很長時(shí)間的購物 中心，其價(jià)值可能因折舊的估量而存在認(rèn)知上的差異，另外開發(fā)商所建立的商譽(yù)也難以納入所考慮的因素。
市場比較法(Market Sales Comparison)：這種方法最為簡易，為比較在近期內(nèi)類似購物中心在附近區(qū)域的售價(jià)， 標(biāo)準(zhǔn)比較的方式包括每一平方米建筑物的售價(jià)，然而這一評估方式最大的制約條件是市場中經(jīng)常缺乏可以進(jìn)行比較 的案例。
現(xiàn)金流量推估法(Cash Flow Analysis)：這種方法為推估該購物中心在其運(yùn)營周期中或特定時(shí)段內(nèi)將每年可能產(chǎn) 生的凈現(xiàn)金流量累計(jì)后的現(xiàn)在值，現(xiàn)在值的含義是將每年凈現(xiàn)金流量減去利息后直至預(yù)定時(shí)日的累計(jì)值，但是其準(zhǔn) 確性則視預(yù)估品質(zhì)與所使用折現(xiàn)率(Capitalization Rate)的合理性。
收入推估法－凈現(xiàn)金分析(The Income Approach-Net Cash Flow Analysis)
計(jì)算營業(yè)凈收入、應(yīng)稅收入及凈現(xiàn)金收入的基本步驟：
1、決定購物中心整體租金收入減去空屋及其他租金損失。
2、將前述金額減去營運(yùn)費(fèi)用支出即是營業(yè)凈收入(NOI)。
3、將營業(yè)凈收入減去當(dāng)期折舊額度及借貸利息支出即是應(yīng)稅收入。
4、應(yīng)稅收入減去按投資者稅率的營業(yè)稅、所得稅即是稅后收入。
5、稅后收入減去借貸本金支出是已經(jīng)支付的現(xiàn)金項(xiàng)目。
6、加回折舊(因其并非實(shí)際現(xiàn)金支付)，則為凈現(xiàn)金收入。
簡言之：
－營業(yè)毛收入
－營業(yè)費(fèi)用支出
－營業(yè)凈收入
－折舊
－利息
－所得稅（營業(yè)稅）
－借貸本金償還
－折舊
－凈現(xiàn)金流入
收入推估法－折現(xiàn)為現(xiàn)值(The Income Approach-Capitalization Ｉnto Value)
運(yùn)用凈現(xiàn)金流入的方法可以推估購物中心價(jià)值，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)本身是一個(gè)資本密集的產(chǎn)業(yè)，其獲利需要經(jīng)過長期 持有，同前所述，一個(gè)投資性的產(chǎn)品是將可能的收入轉(zhuǎn)換成今天的幣值(在預(yù)定的一段時(shí)限推估其收入的現(xiàn)值總 合)，此程序稱為折現(xiàn)(Ｃapitalization)，它決定在公開市場上愿意支付不動(dòng)產(chǎn)的金額(Ｃapital Ｓum)以換取在未來持有 時(shí)間內(nèi)推估的凈現(xiàn)金流量。而將收入轉(zhuǎn)換成價(jià)值的系數(shù)稱為折現(xiàn)率(Ｃapital Ｒate)，它是一個(gè)百分比數(shù)字，由風(fēng)險(xiǎn) 折扣(Ｄiscount Ｒate)與資本回收報(bào)酬率(Ｃapital Ｒecovery)兩者之比而成，這一數(shù)字不包括資本本身的通貨貶值 或借貸服務(wù)費(fèi)用，這一數(shù)字由市場力量經(jīng)由談判所獲得，這一利率水準(zhǔn)也受下列情況的影響：
不動(dòng)產(chǎn)市場狀況及不同的投資機(jī)會(huì)。
資本市場——在此市場，買賣雙方在一起交易不同形式的長期金融商品(長期表示一年以上)，如股票、基金、 債券。
金融市場，包括各種形式一年期以下各式金融商品，而金融市場與資本市場間存在著互動(dòng)的關(guān)系，通常越是 長時(shí)間才能獲得的金錢表示其風(fēng)險(xiǎn)越高，也就是其利率水平應(yīng)該越高，所以長期投資工具的利率及回收應(yīng)比短期投 資工具要高。
凈現(xiàn)金收入推估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的公式如下：
不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值(V)=凈現(xiàn)金收入(Net Operating Income)/折現(xiàn)率(Capitalization Rate)
以下為一個(gè)簡單的計(jì)算案例：
購物中心規(guī)模：100,000
購物中心土地成本：$300,000
購物中心建筑成本：$5,000,000
營業(yè)毛收入：$11
營業(yè)費(fèi)用：$3
折現(xiàn)率：11．75％
凈現(xiàn)金流入：(營業(yè)毛收入減營業(yè)費(fèi)用)
($11/sqft*100,000)-($3/sqft*100,000)=$800,000
不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值(Value)=$800,000÷11．75％=$6,808,511
這一不動(dòng)產(chǎn)的市場價(jià)值是$6,800,000
由于折現(xiàn)率反應(yīng)的是市場的狀況，購物中心價(jià)值將隨不同地區(qū)的折現(xiàn)率而有所不同。
仔細(xì)的經(jīng)營管理可以影響價(jià)格(What Careful Management Can Do to Affect Value)
在管理費(fèi)用上，即使是很小的支出，經(jīng)折現(xiàn)率調(diào)整后，在不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值上都將產(chǎn)生顯著的影響。舉例來說，假設(shè) 公共區(qū)域管理費(fèi)支出$78,600，其中若僅有$50,500可以根據(jù)租約規(guī)定由承租零售商承擔(dān)，若能將這一條款刪除，其 差價(jià)為$28,100元，以11％折現(xiàn)率計(jì)算，則表示購物中心的市場價(jià)值將有$255,455的改善。
營收的經(jīng)營管理(Income Management)
對購物中心經(jīng)理人而言，如何實(shí)現(xiàn)最大凈現(xiàn)金流入并且不影響購物中心長期生產(chǎn)力與競爭力就非常重要，購物 中心經(jīng)理人對租賃契約的各項(xiàng)內(nèi)容必須詳細(xì)審視，包括：
租賃一般條款
稅負(fù)及保險(xiǎn)責(zé)任
租金減免與百分比租金
公共區(qū)域維護(hù)管理費(fèi)用
承租戶信用程度
對于長期承租契約可能的條款，下列各項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)該進(jìn)行進(jìn)一步的審視：
重新確定有關(guān)稅負(fù)的租金條款和其它搬遷稅負(fù)
廣告條款
租賃契約中止條款
管理費(fèi)用分?jǐn)倵l款
基本凈租金條款(包括一般租金、百分比租金、其它費(fèi)用分?jǐn)?
購物中心經(jīng)理人對于其它內(nèi)容也須深入了解，包括：
當(dāng)?shù)亓闶凼袌龅母偁幮?BR> 社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治及環(huán)境變化
特別重視承租零售商的銷售能力、展示企劃和廣告行銷理念。
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