研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專(zhuān)業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專(zhuān)家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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實(shí)戰(zhàn)操盤(pán)
MALL開(kāi)發(fā)商如何與異地管理顧問(wèn)更有效地合作
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在我國(guó)，MALL是最近幾年才迅速發(fā)展的，成功經(jīng)營(yíng)的案例很少，多數(shù)已開(kāi)業(yè)的MALL經(jīng)營(yíng)并不理想，有的甚至即將關(guān)門(mén)或計(jì)劃重新策劃招商和重組管理團(tuán)隊(duì)。從一些MALL開(kāi)發(fā)商了解到，他們對(duì)建造和銷(xiāo)售這塊工作是很有信心的，雖然以往沒(méi)有這方面的經(jīng)驗(yàn)。但是，他們對(duì)MALL的管理卻是心里沒(méi)底，有的甚至表示非常擔(dān)心，這種擔(dān)心更說(shuō)明了這些開(kāi)發(fā)商老總們對(duì)開(kāi)發(fā)MALL綜合開(kāi)發(fā)的悲觀成分。
從MALL管理要素來(lái)看看開(kāi)發(fā)商擔(dān)心的原因：一是開(kāi)發(fā)商缺乏MALL管理專(zhuān)才。二是開(kāi)發(fā)商習(xí)慣了以前開(kāi)發(fā)住宅的模式，售完就交給物業(yè)公司，然后爭(zhēng)取辦完房產(chǎn)證后盡快與購(gòu)房者拜拜。其實(shí)，開(kāi)發(fā)商在制訂商鋪?zhàn)饨�、售價(jià)和預(yù)期利潤(rùn)時(shí)，應(yīng)該同時(shí)考慮商鋪返租和MALL開(kāi)業(yè)前的招商和開(kāi)業(yè)后三年內(nèi)的整體營(yíng)業(yè)推廣費(fèi)用，這部分費(fèi)用占的比例不少，一定要注意計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，而不能將其推給管理公司，否則沒(méi)人去管理你的MALL。
不管是從商鋪營(yíng)銷(xiāo)手法，還是從務(wù)實(shí)的MALL管理來(lái)考慮，開(kāi)發(fā)商很樂(lè)意與管理水平相對(duì)高些的異地管理顧問(wèn)公司合作，特別是香港、臺(tái)灣、深圳、北京等地專(zhuān)業(yè)管理顧問(wèn)。但是，如何與異地管理顧問(wèn)進(jìn)行有效的合作，卻難倒了很多開(kāi)發(fā)商。
MALL的管理具有高度的社會(huì)分工和技能專(zhuān)業(yè)化的特點(diǎn)，這種特點(diǎn)也有利于各自發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，提高管理效率。其具體的管理有租賃管理、營(yíng)銷(xiāo)管理、客戶服務(wù)、物業(yè)管理、行政人事管理、財(cái)務(wù)管理等各項(xiàng)內(nèi)容。筆者很贊同國(guó)內(nèi)某位業(yè)內(nèi)人士提出的“六位一體”MALL運(yùn)作模式的觀點(diǎn)，即投資者、開(kāi)發(fā)商、商鋪經(jīng)營(yíng)者、專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)商、終端消費(fèi)者和政府六方共同參與，結(jié)為一體，實(shí)現(xiàn)各方利益平衡，達(dá)到多贏目的。異地管理顧問(wèn)的優(yōu)勢(shì)在于租賃管理、營(yíng)銷(xiāo)管理以及各類(lèi)管理流程的設(shè)計(jì)、控制實(shí)施等，弱項(xiàng)是當(dāng)?shù)卣块T(mén)等相關(guān)關(guān)系的協(xié)調(diào)能力差，而這項(xiàng)正是當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)公司的強(qiáng)項(xiàng)。
結(jié)合香港、臺(tái)灣慣用的管理模式和內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際情況，較佳的管理模式是開(kāi)發(fā)商自行成立MALL管理公司，組建管理團(tuán)隊(duì)，全權(quán)負(fù)責(zé)MALL的各項(xiàng)管理工作，再由MALL管理公司聘用有經(jīng)驗(yàn)的管理公顧問(wèn)，由其提供管理流程及相關(guān)文件的設(shè)計(jì)以及前期營(yíng)運(yùn)管理、促銷(xiāo)管理、客戶服務(wù)等顧問(wèn)服務(wù)；而物業(yè)管理和其他的公共管理則由MALL管理公司自行負(fù)責(zé)�，F(xiàn)時(shí)，管理顧問(wèn)的收費(fèi)都比較高，雖然顧問(wèn)費(fèi)占商鋪銷(xiāo)售收入的比例很小，但長(zhǎng)期聘用管理顧問(wèn)并不是最佳辦法。其原因一是長(zhǎng)期的顧問(wèn)費(fèi)用總額也是一筆不少的開(kāi)支，容易造成MALL管理公司資金壓力及開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目利潤(rùn)的回吐；二是MALL管理公司無(wú)法真正學(xué)到深厚的管理知識(shí)和高超的管理技能，使自身處于相當(dāng)被動(dòng)的地位，一旦顧問(wèn)公司出現(xiàn)高級(jí)管理人員變動(dòng)或其他異常情況，MALL的管理很容易出現(xiàn)管理危機(jī)。建議聘用時(shí)間為半年至二年，視項(xiàng)目營(yíng)業(yè)面積大小、經(jīng)營(yíng)易難度、管理專(zhuān)才加盟情況和商圈競(jìng)爭(zhēng)性等因素而定。
一般情況下，管理顧問(wèn)公司只提供管理咨詢服務(wù)，不具備承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。開(kāi)發(fā)商更不能將MALL的整個(gè)管理權(quán)都交給管理顧問(wèn)公司，一旦發(fā)生嚴(yán)重虧損或其他不利經(jīng)營(yíng)的情況，可能會(huì)使開(kāi)發(fā)商蒙受多種損失。
在這里要特別提醒，個(gè)別開(kāi)發(fā)商在商鋪銷(xiāo)售前，的確是邀請(qǐng)了某些知名度較高的香港或臺(tái)灣的管理顧問(wèn)公司擔(dān)任商業(yè)運(yùn)營(yíng)或物業(yè)顧問(wèn)，但實(shí)際上是只掛名不顧問(wèn)，開(kāi)發(fā)商一次性交十幾、二十萬(wàn)簽個(gè)短期協(xié)議，其目的僅僅為了商鋪的銷(xiāo)售，并非實(shí)際提供高質(zhì)量管理顧問(wèn)。這種短期行為最終是損人害己，容易造成極危險(xiǎn)的商鋪產(chǎn)權(quán)分散后遺癥。
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