研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
購(gòu)物中心的管理和信息化
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由于各國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展形態(tài)不同，所以購(gòu)物中心定義也不 完全一致，但有些基本要素是為各國(guó)所公認(rèn)的，即“購(gòu)物中心是 由一組零售商及其相關(guān)的所有服務(wù)性、商業(yè)性設(shè)施共同組合而 成。其土地、建筑及相關(guān)服務(wù)內(nèi)容必須經(jīng)過(guò)完整的規(guī)劃、開發(fā)及 一致的經(jīng)營(yíng)管理，附設(shè)等量的停車場(chǎng)，而其所包含的商業(yè)業(yè)態(tài)的 數(shù)量必須大致滿足其所將服務(wù)到的臨近地區(qū)。
購(gòu)物中心的主要模式大致有兩種。
一種是Shopping Center，這是一種主體性購(gòu)物中心，它是以 某一大型商業(yè)業(yè)態(tài)為主體再輔以其他的一些商業(yè)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè) 態(tài)。主體性購(gòu)物中心又分兩種，一是以大型超市為主體，它的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是，能夠進(jìn)入居民社區(qū)，能夠彌補(bǔ)大型超市 在商品線上的不足，并可通過(guò)出租場(chǎng)地增加附屬的一些商業(yè)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)，既可降低經(jīng)營(yíng)成本又可增強(qiáng)對(duì)社區(qū)的 服務(wù)功能；二是以大型百貨商店為主體的購(gòu)物中心，往往成為中心城區(qū)的商業(yè)中心，但一般很難在社區(qū)里生存。
還有一種是Shopping Mall，這種購(gòu)物中心是綜合性和超大型的，與主體性購(gòu)物中心不同的是，這種購(gòu)物中心里 的商業(yè)形態(tài)是以三種商業(yè)業(yè)態(tài)為鼎足之勢(shì)，即百貨店、超市和許多專業(yè)專賣店，再輔以餐飲娛樂業(yè)的店鋪，它可以 涵蓋所有零售業(yè)和服務(wù)業(yè)的內(nèi)容。購(gòu)物中心已經(jīng)不是一種商業(yè)業(yè)態(tài)，而是一種商業(yè)的組織模式，甚至于已經(jīng)作為城 市整體規(guī)劃中的一種基本構(gòu)成，與機(jī)場(chǎng)、公園、體育中心等城市設(shè)施類似。
購(gòu)物中心不完全是商業(yè)行為，應(yīng)劃歸為商業(yè)地產(chǎn)范疇。由于購(gòu)物中心投資巨大，涉及到的規(guī)劃設(shè)計(jì)、主題營(yíng)造 等都要求極高，所以會(huì)充分地考驗(yàn)投資者的智慧和耐力；此外，項(xiàng)目建成之后涉及的管理運(yùn)營(yíng)在國(guó)內(nèi)尚無(wú)成功的經(jīng) 驗(yàn)可供借鑒。因此經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心要著重考慮兩方面的問(wèn)題，一是前期的規(guī)劃，二是后期的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理。
雖然購(gòu)物中心的模式較多，導(dǎo)致其運(yùn)營(yíng)管理方式花樣繁多、異常復(fù)雜，但是，一樣有規(guī)律可循。首先，購(gòu)物中 心的主題一定要是一個(gè)賣場(chǎng)，購(gòu)物功能所占的比例一般情況下不能低于50％，要以購(gòu)物為主，而不能以餐飲或娛樂 為主，如果餐飲或娛樂占多數(shù)，那就只能叫飲食中心或娛樂中心，不是購(gòu)物中心。所以，購(gòu)物中心首先應(yīng)當(dāng)是一種 零售組織模式。其次，購(gòu)物中心還要是一個(gè)無(wú)差別的消費(fèi)中心，能夠適合絕大多數(shù)的消費(fèi)群體，如果全部都是面向 高端或者低端的，就不可能吸引所有的消費(fèi)者，因此應(yīng)以中檔占多數(shù)，而且要有停車場(chǎng)。第三，要采取“只租不 售的運(yùn)營(yíng)管理方式，國(guó)際上通行的正規(guī)購(gòu)物中心都是如此，而不能像國(guó)內(nèi)很多購(gòu)物中心在管理運(yùn)營(yíng)上采取的分割 商鋪出售的方式，這種運(yùn)營(yíng)方式只能導(dǎo)致購(gòu)物中心變成小商品市場(chǎng)�！爸蛔獠皇�，才能實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心良好的整體 管理和整體營(yíng)銷。香港的太古城就是這樣一個(gè)成功的購(gòu)物中心，它擁有一批專門做商場(chǎng)的地產(chǎn)人員。首先他們的商 鋪堅(jiān)決不賣，長(zhǎng)期持有，以長(zhǎng)線投資為主，另外他們有強(qiáng)有力的規(guī)劃和招租隊(duì)伍。
在后期，發(fā)展商還必須成立專門的商業(yè)管理公司對(duì)購(gòu)物中心進(jìn)行管理。對(duì)于購(gòu)物中心發(fā)展商來(lái)說(shuō)，開發(fā)商鋪是 前提，但僅僅開發(fā)是不夠的，只有成立專門的商業(yè)管理公司對(duì)購(gòu)物中心進(jìn)行管理，才能長(zhǎng)久發(fā)展。目前國(guó)內(nèi)商鋪購(gòu) 買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，發(fā)展商對(duì)購(gòu)物中心的管理更為重要。如果購(gòu) 物中心商業(yè)管理不力，影響商鋪業(yè)主的租金收益，業(yè)主不能歸還按揭貸款，最終風(fēng)險(xiǎn)還是要落到發(fā)展商的頭上。縱 觀國(guó)外購(gòu)物中心，發(fā)展商成立商業(yè)管理公司管理購(gòu)物中心是一種通用的模式。
遵循統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理的模式，購(gòu)物中心的信息系統(tǒng)也要反映出統(tǒng)一管理、資源共享的理念。一般說(shuō)來(lái)，除了主力 賣場(chǎng)自帶的零售管理信息系統(tǒng)外，購(gòu)物中心最好能對(duì)所有商戶采取統(tǒng)一收銀管理，建立購(gòu)物中心統(tǒng)一的零售信息系統(tǒng)。
購(gòu)物中心信息系統(tǒng)應(yīng)包含以下子系統(tǒng)（子系統(tǒng)間是相互關(guān)聯(lián)的）：購(gòu)物中心統(tǒng)一收銀子系統(tǒng)，主要功能：商品 編碼、商品銷售、銷售管理。購(gòu)物中心自營(yíng)部分零售管理子系統(tǒng)（如果有自營(yíng)部分），主要功能：商品進(jìn)銷調(diào)存管 理。購(gòu)物中心招商及租戶管理子系統(tǒng)，主要功能：招商審核、租戶登記管理、租約管理、應(yīng)收款管理、收款管理。 購(gòu)物中心市場(chǎng)信息收集和發(fā)布子系統(tǒng)，主要功能：市場(chǎng)信息收集、市場(chǎng)信息挖掘分析、市場(chǎng)信息共享發(fā)布。購(gòu)物中 心一卡通子系統(tǒng)，主要功能：消費(fèi)一卡通。購(gòu)物中心財(cái)務(wù)管理子系統(tǒng)。購(gòu)物中心人力資源管理子系統(tǒng)。購(gòu)物中心信 息系統(tǒng)與其他外掛系統(tǒng)的接口子系統(tǒng)。
總之，現(xiàn)代購(gòu)物中心管理運(yùn)營(yíng)的精髓就是要把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)主題 和資訊平臺(tái)之上。
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