研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
中國開發(fā)MALL的因素解剖
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外部環(huán)境日漸成熟
“入世”帶來了商業(yè)新沖擊。加入WTO，中國承諾兩年后全面開放中國的零售業(yè)，外資 商業(yè)巨頭已紛紛在中國開拓商業(yè)市場。沃爾瑪、家樂福、麥德龍等布陣中國大半個版圖，這 些巨頭的到來，將促使中國商業(yè)結(jié)構(gòu)的加快轉(zhuǎn)變以及形成商業(yè)投資新格局。
住宅郊區(qū)化已經(jīng)興起。隨著中心城市的擴容和房地產(chǎn)業(yè)的高度發(fā)展，中國部分發(fā)達地區(qū) 郊區(qū)化生活方式也日益興起。如珠三角經(jīng)濟區(qū)、京津塘經(jīng)濟區(qū)和長三角經(jīng)濟區(qū)三大城市群， 都已經(jīng)出現(xiàn)了住宅郊區(qū)化、城鄉(xiāng)一體化的趨勢。但與美國有所不同，中國人口相當密集、城 市之間的地域界限非常有限，住宅“郊區(qū)化”是相對的，從大的區(qū)域來說已經(jīng)無分郊區(qū)還是 城鎮(zhèn)。這種具有中國特色的住宅郊區(qū)化給MALL提供更加廣闊的輻射空間，只要MALL開發(fā)得 有特色，其輻射范圍可以遠遠超過200-300公里。
收入水平的提高為MALL開發(fā)奠定了基礎(chǔ)。很多學者認為，中國的人均GDP才剛到1000 美元， MALL在中國是不可行的。筆者卻并不這么認為。首先，中國的經(jīng)濟發(fā)展十分不平 衡，用人均GDP來比較，抹殺了東部發(fā)達地區(qū)的消費容量。事實上，三大城市群的收入水平 已經(jīng)超越東南亞開發(fā)MALL的收入水平界限，如2001年廣州人均GDP 4586美元、北京3060美 元、上海 4520美元、深圳 5237美元，達到MALL開發(fā)的條件。很多學者更傾向于使用購買力 平價（PPP）對國內(nèi)外消費市場分析作橫向比較。郭熙保（1997）估計中國1994年購買力的 幾何平均值為1美元等于2.44人民幣；這樣我國1994年的人均GDP為1590美元，廣州達6347美 元、北京為4205美元、上海更已是7997美元了！若再考慮人口密度不同引致的消費總量不同 的話，中國部分地區(qū)的收入水平已經(jīng)達到開發(fā)MALL的要求。
局部地區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)走向成熟
中國部分地區(qū)已經(jīng)具備了較為成熟的交通網(wǎng)絡(luò)，如珠三角的東莞公路密度為102.64公里 ／百平方公里，比日本、韓國這些發(fā)達國家還要高。珠三角經(jīng)濟區(qū)正在鋪設(shè)城際快速軌道交 通線網(wǎng)，計劃在珠三角地區(qū)構(gòu)筑起“半小時生活圈”。選址在這些前景廣闊的地方造MALL 已經(jīng)是中國MALL先行者考慮的重要因素。例如東莞的華南MALL、北京MALL等。
汽車的普及已是大勢所趨
隨著進口車關(guān)稅的下調(diào)、汽車價格的下降以及汽車消費觀念的轉(zhuǎn)變，汽車在中國發(fā)達地 區(qū)的普及已經(jīng)是不爭的事實。據(jù)廣東省統(tǒng)計局的調(diào)查，現(xiàn)在東莞、深圳和順德三個城市每百 戶家庭擁有的汽車數(shù)量分別為24、18.5和20，大大超過全國水平，并超過國際通行統(tǒng)計慣例 每百戶10輛的汽車普及時代標準。目前，國家已將推動轎車進入家庭寫入“十五”計劃，進 口車關(guān)稅也將逐年下調(diào)，銀行信貸消費門坎將進一步降低，中國部分地區(qū)汽車的普及速度必 將加快，MALL發(fā)展所需的汽車條件將逐步成熟。
“假日經(jīng)濟”產(chǎn)生旅游新需求
在中國，人們?nèi)甑姆ǘㄐ菹⑷找呀?jīng)超過110天，1997年城市職工平均每日工作時間為5 小時37分鐘；市民的生活逐漸從“靜態(tài)”走向“動態(tài)”，產(chǎn)生了對旅游、休閑等的新需 求。2002年國慶黃金周的調(diào)查顯示，上海市場呈現(xiàn)出日用必需品、觀光休閑、旅游三大消費 三足鼎立的態(tài)勢，而觀光休閑消費主要聚焦在購物中心。然而購物中心的功能是有限的，一 種能融會各種消費功能，提供多種休閑選擇，又只需要短途旅程的休閑觀光旅游形式—— MALL將順應(yīng)這股消費潮流。
MALL在中國的出現(xiàn)符合商業(yè)業(yè)態(tài)演變規(guī)律
在中國，MALL的出現(xiàn)是符合商業(yè)業(yè)態(tài)的演變規(guī)律的，是由商業(yè)自身發(fā)展的迫切需求所 引致。傳統(tǒng)的百貨商場，由于城市郊區(qū)化、交通停車條件、新興業(yè)態(tài)的的出現(xiàn)以及自身功能 的缺陷，正在經(jīng)歷著衰退。MALL從根本上改變了零售業(yè)的被動和從屬地位，實現(xiàn)了與相關(guān) 產(chǎn)業(yè)的有機融合乃至對生產(chǎn)的引導，對消費的促進，順應(yīng)了人們消費需求的變化，因而是符 合商業(yè)發(fā)展未來變化趨勢的。事實上，90年代末，中國就開始了開發(fā)MALL的探索，但這個 時期的購物中心并不規(guī)范，有些采取分割商鋪出售的經(jīng)營方式而變成小商品市場；有些則受 規(guī)模所限，未能真正提供全方位、多角度的消費空間。因此，引進國外成熟的MALL開發(fā)經(jīng) 驗，建造真正的MALL，是中國商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展的客觀要求。
結(jié)論
中國開發(fā)MALL的因素已經(jīng)基本具備，但并非每個地方都適合發(fā)展MALL；只有東部發(fā)達 地區(qū)，尤其是三大城市群才具備MALL發(fā)展的經(jīng)濟條件、交通網(wǎng)絡(luò)、營商環(huán)境等條件。MALL 發(fā)展商可以在上述地區(qū)選擇合適的地方開發(fā)MALL。
必須準確選擇適宜發(fā)展MALL的地方，因地制宜地開發(fā)；根據(jù)當?shù)氐慕?jīng)濟、環(huán)境、交 通、市場等因素進行因勢利導地開發(fā)，形成自身的地方特色，切忌造成資源浪費和同行業(yè)惡 性競爭。
MALL的成功，外因是前提，但內(nèi)因卻是關(guān)鍵，必須通過降低成本、規(guī)模經(jīng)營、業(yè)態(tài)組 合和科學管理以及不斷的創(chuàng)新，形成自身優(yōu)勢，才是MALL取得成功的保證。
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