研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
|
·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
|
| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
|
| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務(wù)
|
| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
|
| ·市場可研報告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
|
| ·市場定位分析 | ...... |
聯(lián)系方式
電 話：0579-83059667
手機：15325915356
郵 箱：xqjcf126@126.com
在線QQ：1832216846
地 址：中國義烏市總部經(jīng)濟公館2號樓2單元502室（義烏貝村路1108號）
郵 編：322000
網(wǎng)站首頁 > 研究報告
研究報告
石家莊市南花園商業(yè)步行街規(guī)劃設(shè)計分析建議
 |
 |
（一）南花園商業(yè)步行街主題定位
都市的…
——石家莊市人口210萬，全國省會城市綜合實力排名第八，北依京津、雄霸中原，城市基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃完善，是知名的現(xiàn)代化都市。
——石家莊商場集中在面向普羅大眾的消費者層面（即一網(wǎng)打盡型），缺乏市場細(xì)分，尤其缺乏都市時尚類型的主題商場，步行街定位占據(jù)市場空白點。
——步行街位處石家莊最繁華的中山路商圈，與東購、華聯(lián)、天元、金百麗等時尚商場構(gòu)筑都市時尚繁華地。
流行的…
——步行街市場定位為流行商品類別，主要經(jīng)營時尚潮流業(yè)態(tài)。
——流行意味著商品流通的速度加快，與大眾消費有別，主要經(jīng)營時尚潮流業(yè)態(tài)。
——流行意味著商品流通的速度加快，與大眾消費相比，其經(jīng)營商品更新淘汰速度將會更快。
——流行代表一種生活態(tài)度，是一種跳躍的、亮麗的審美標(biāo)準(zhǔn)及生活方式。
休閑的...
——與在石家莊其他商場消費不同，步行街的購物方式是一種懶散的、隨意的形式，是一種不知不覺中完成的狀態(tài)。
——現(xiàn)代人的生活節(jié)奏是如此的快速，購物就應(yīng)該是一種生活的調(diào)節(jié)，不一定要購物，可以吃飯、可以健身、可以娛樂、步行街的休閑是8小時工作、8小時睡眠之外的最佳選擇
——沒有人硬性規(guī)定逛商場就必須購物，沒有人要求你看完商品之后就一定要購買，可是，就在你放松了一切戒備后，你發(fā)現(xiàn)其實你的兩手已經(jīng)拿滿了不同品牌的購物袋，而你也過了一把“購物癮”。
開放的...
——其他商場內(nèi)隨便就1萬、幾千平米的樓層，常常有迷路的感覺，而當(dāng)你想著一定要買到某一樣商品時，還必須需求樓層經(jīng)理的協(xié)助，當(dāng)然，有時候你找樓層經(jīng)理可能比直接找那樣商品更容易。
——步行街內(nèi)你同樣會犯迷糊，這里是精品店，那邊是休閑品牌，電影院在4樓，千色店在北面的二樓色彩艷麗，你犯迷糊的是該怎么一個順序把想要去的地方走完。
——其他商場幾百幾千的中庭，要么空曠蕭條，要么就是堆滿了打折廉價貨，步行街內(nèi)匠心獨運地把內(nèi)街營造為一個開放的、流動的巨型“中庭”，并將樓與樓之間用連廊、用步行梯、用觀光電梯連接起來， 你在橋上看風(fēng)景，看風(fēng)景的人的橋上看你。
復(fù)合的...
——沒有哪個商場可以同時滿足吃飯、游玩、購物、健身等功能吧？步行街可以，你可以在這里消磨你一天的光陰，也可以直奔主題，在小泉居邊喝咖啡邊與閨中密友討論哪個唇彩今年最流行。
年輕時尚的…
——石家莊市16歲到35歲的人群（青年人群）占到總?cè)丝诘?7%，有約684500人，消費市場巨大。
——南花園商業(yè)步行街緊接?xùn)|購商圈，每天人流中最主要的消費群體是年輕人。
——石家莊市市場上缺乏年輕時尚為主題繁榮購物、休閑娛樂場所。
互動的…
——打破商場與消費者之間的隔膜，形成步行街內(nèi)各業(yè)態(tài)之間的互動、商業(yè)業(yè)態(tài)與建筑物之間的互動、步行街與周邊街區(qū)的互動，為終端消費者與店鋪之間提供了參與的可能。
——購物不再是被動的接受，買化妝品有執(zhí)業(yè)美容師的指導(dǎo)、買體育用品有專業(yè)導(dǎo)師的建議、喜歡就做個SPA，悶了可以上酒吧喝酒，餓了上川包子吃個酸辣粉，約了朋友可以在咖啡館等，在這里，你才是你自己。
南花園商業(yè)步行街定位為年輕人的休閑購物中心成為可能和必然。
南花園商業(yè)步行街交通受管制，并局限于“北旺南衰”的不利風(fēng)水說，不加強綜合功能的作用無法吸引到足夠人流。
年輕人的消費最全面：購物、餐飲、休閑娛樂各項支出基本均衡，在單純賣場競爭力不強的前提下，綜合是唯一的出路。
綜合的業(yè)態(tài)，營造一個適合年輕人消費的場所，從一個單純賣場向購物休閑的樂園過渡，承接的是年輕人的全部支出。
石家莊市南花園商業(yè)步行街四面被建筑物所遮擋，自成一體，適合建設(shè)為針對性休閑購物主題經(jīng)營定位。
南花園商業(yè)步行街處于石家莊市商業(yè)中心區(qū)，商業(yè)集中度高，輻射力強，具備足夠的影響力。
年輕人和中年人在購物、休閑娛樂、餐飲消費行為上的差異（是否集中消費），決定了年輕人是項目綜合功能最易召集的人群。
金佰麗、天元名品和北京華聯(lián)百貨大廈在年輕群體消費市場已經(jīng)有號召力和品牌，競爭需要營造新動力——休閑購物概念。
南花園商業(yè)步行街規(guī)劃有限的停車位和受管制的交通現(xiàn)狀，決定了項目必須針對對交通條件不甚敏感的群體——年輕人。
南花園商業(yè)步行街定位為年輕時尚人群的休閑購物中心成為必須。
（二）南花園商業(yè)步行街主題定位下核心競爭力營造
北國商城流行F6經(jīng)營面積6000平方米，主題式購物公園，首家推出十大主題街區(qū)概念：東京銀座、歐陸風(fēng)情、韓國濟州島、中英街——沙頭角等等，并對休閑椅、果皮箱等進行動畫，人性化處理，使沉寂的物品變成跳動的音符，還以街舞俱樂部、網(wǎng)迷面對面等形式建立酷男女的精神家園；
北京華聯(lián)石家莊商廈經(jīng)營面積在1萬平方米，主要做年輕一族的品牌商品，將概念館和出售的商品結(jié)合，如伊甸園女子沙龍、運動酒吧等，以此體現(xiàn)商場和年輕消費者互動；
天元名品以引領(lǐng)大中學(xué)生的時尚為主，主推南國風(fēng)情。根據(jù)自己的定位打造靚麗時尚林和美眉時尚林等；
東購的青春商品更強調(diào)文化內(nèi)涵、品牌和個性。強調(diào)和品牌對應(yīng)的優(yōu)雅、舒適、文化的購物環(huán)境等；
人民商場只是將青春裝和休閑裝整合………….
從上面可以看出：石家莊市針對年輕人的商場在主題營造方面的策略和措施。最初級的只是強調(diào)商品、購物環(huán)境與目標(biāo)客戶群體的個性特征相吻合，如東購、人民和天元名品；較高級的是在強調(diào)商品、購物環(huán)境與目標(biāo)客戶群體吻合的基礎(chǔ)上，提出了消費者與商場的互動概念。街舞俱樂部、網(wǎng)迷面對面、運動酒吧等，但消費者只是被動的接受，并未成為消費的主角，成為互動的強勢面。因此，項目定位為年輕人的休閑購物樂園需要形成的核心競爭力是：強調(diào)年輕消費群體在購物、休閑娛樂方面的個性、參與，以商業(yè)互動特色打造新型商業(yè)形態(tài)。
“購物、餐飲、潮流的樂園（休閑娛樂）”
南花園商業(yè)步行街打造的是“石家莊市首家年輕人休閑購物互動中心”，圍繞年輕人的消費心理、消費習(xí)慣，滿足并提升石家莊市的年輕人的休閑購物行為，以休閑娛樂促購物，以購物促休閑娛樂。南花園商業(yè)步行街的“年輕人休閑購物互動中心”，強調(diào)商品和服務(wù)在體現(xiàn)時尚和前衛(wèi)的前提下，表現(xiàn)年輕人的個性和參與特色，以追求自我、崇尚個性、參與性，新奇刺激和陽光健康為主線，通過組合適合并能刺激年輕人在這里集中消費的商品銷售、休閑娛樂設(shè)施，使項目成為石家莊市年輕一族領(lǐng)略時尚、追求自我，愛玩、愛逛的樂園。
（三）南花園商業(yè)步行街主題形象描述
南花園商業(yè)步行街應(yīng)該組合：新奇刺激的娛樂項目；表現(xiàn)自我、崇尚個性的參與性強的活動項目；陽光健康的休閑運動；時尚流行的西式餐飲麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客等；以及緊隨潮流，跟時尚前衛(wèi)接軌的服裝飾品。使購物在游玩中進行，使休閑娛樂帶來的快樂同年輕人，同南花園商業(yè)步行街同在。這里是年輕人的領(lǐng)地！
南花園商業(yè)步行街打造的是“石家莊市首家年輕人休閑購物互動中心”：
1、年輕人的購物、休閑娛樂的樂園
購物篇
年輕人永遠(yuǎn)是時尚潮流追逐者，時尚服飾、手袋鞋帽，以及音像玩具、美容化妝品是她們的最愛。石家莊市南花園商業(yè)步行街首先要成為石家莊市的時尚潮流商品的風(fēng)向場所，其次需要最大化的多層次的滿足消費群體的需求。所有進入南花園商業(yè)步行街的商品都必須是足夠的時尚，足夠的新潮個性，足夠的惹人心愛。堅持做到時尚潮流與沿海同步，進場商家對時尚潮流的把握度、靈敏度要求很高。石家莊市的年輕人能夠在南花園商業(yè)步行街買到今夏、今冬最時髦和時尚的服飾。從經(jīng)濟適用的新款，到與國際同步的時尚品牌。不拒絕任何年輕人的需求，對年輕人具有不同尋常的親和力。
在南花園商業(yè)步行街可以以低于大商場很多的價格購買國際美容化妝品；在南花園商業(yè)步行街可以購買到最新推出的大碟和音樂專輯。當(dāng)然，首先需要把自己打扮得夠靚。
年輕人是講求個性、參與的群體，南花園商業(yè)步行街的十字繡、服裝DIY、自制首飾以及美容化妝品使用專業(yè)咨詢等，使消費者過足了參與的癮。在店員的幫助下，可以把自己繡制的枕頭、掛畫帶回家；也可以根據(jù)自己的喜愛，制作自己最喜歡的珠寶飾品；更可以當(dāng)一回服裝設(shè)計師，靈感突發(fā)給自己設(shè)計一套服裝。一切都那么自然，沒有強加的不快，也沒有局部的遺憾，一切都是掌控下，既合自己的心，又合自己的意。作為女孩消費最頻繁的美容化妝品區(qū)，不只有物美價廉的美容化妝品，還有專業(yè)的美容技師指導(dǎo)美容產(chǎn)品的購買、使用，并建立消費者的檔案，進行跟蹤服務(wù)。
南花園商業(yè)步行街的商品可以是足夠的唯一性，從服飾設(shè)計公司、生產(chǎn)廠家，拿設(shè)計師設(shè)計過程的創(chuàng)作，可能每件商品只有一件，但是覺得唯一和個性，除此一家，別無分店，這種感覺是個性和優(yōu)越的綜合，這就是南花園商業(yè)步行街永遠(yuǎn)是年輕人購物天堂的理由。
休閑篇
逛商場本身就是一種極為舒服的休閑活動。南花園商業(yè)步行街以極富音樂節(jié)奏的建筑符號，通過室內(nèi)室外步行街形式的轉(zhuǎn)換，和獨特的商業(yè)庭院功能，營造了一處年輕人購物休閑的樂園。并且在步行街區(qū)布置足夠的綠化、盆景、燈光和飾物，一切都是年輕人的主張，一切都那么自然。逛街的時候可以隨時停下來，給青春留個剪影，隨處可見的是如詩如畫的背景。
年輕人可以去自助灌錄唱片工作室，制作一張自己的專輯；或者去攝影寫真館拍一套寫真集，青春留痕，歲月留聲。一切都是青春的主張。大規(guī)模集中的美容美甲天地，能給愛美的女孩足夠的滿足。購物累了，去美容中心做過推拿按摩，或者來個SPA，既休閑了又給肌膚充了電。去休閑音樂吧，既能欣賞最新推出的音樂大碟，又能端一杯咖啡看商場人來人往，碰上心儀的，就買回家再聽好了。
配備的酒吧、咖啡廳、茶社等休閑餐飲，合理有效的集中在一起，南花園商業(yè)步行街的消費者們在購物的時候，可以在閑庭信步之間到達(dá)商業(yè)步行街的一間休閑餐飲設(shè)施，泡一杯清茶，品一杯咖啡，累了休息一會，休息好了繼續(xù)逛。南花園商業(yè)步行街配套了大規(guī)模的網(wǎng)吧，從卡座到包間，這里是最受年輕人歡迎的時尚休閑區(qū)域，網(wǎng)絡(luò)情緣、游戲大賽，這里提供了一個年輕人休閑交流的平臺。
娛樂篇
年輕人來南花園商業(yè)步行街，有足夠的娛樂節(jié)目。量販?zhǔn)娇ɡ璒K廳，優(yōu)良的設(shè)備，高品質(zhì)的音響效果，保證消費者能夠以正常的消費支出獲得最大的滿足。迷你電影廳、自選電影廳，或者約上朋友去感受一下電影院看電影的震撼力，或者通過影院的資料庫，搜集最新推出的大片，情侶相伴，共品佳片。
年輕人來南花園商業(yè)步行街，坐旋轉(zhuǎn)木馬，玩新奇刺激的游藝節(jié)目（如蹦極、水晶宮）。
餐飲篇
迎合年輕人對西式餐飲的喜愛，適當(dāng)?shù)囊胫T如：麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客的西式餐飲設(shè)施（日式、韓式餐飲），使青年人購物時追求時尚和品位的餐飲消費心理得以最大化滿足。
來南花園商業(yè)步行街逛街的消費者既可以吃西式快餐，也可以消費休閑餐飲，更不用擔(dān)心美食小點的不足。美食中心、休閑餐廳、西式快餐覆蓋全面，切合年輕人的口味和追新逐異的標(biāo)準(zhǔn)。更有大規(guī)模連鎖中式餐飲，滿足中央商務(wù)區(qū)大型餐飲設(shè)施奇缺的局面。
運動篇
南華園商業(yè)部步行街由大眾運動，也有健身運動。年輕人可以根據(jù)自己的喜好，自由選擇喜好的體育運動。會員和非會員都可以享受到一流的服務(wù)和設(shè)施。健身專業(yè)人士會對消費者提出健身建議，并給出健身計劃。運動過后，又有理療保健配套服務(wù)提供，幫助消費者盡快恢復(fù)。運動裝、運動器材區(qū)，通過定期組織運動比賽，以會員制的形式網(wǎng)羅一批長期消費運動服裝器械的消費者。
2、主題下的特色經(jīng)營業(yè)態(tài)建議
中檔小型服裝店：經(jīng)營面積不大，以50-100㎡左右為主。雖然規(guī)模不大，但經(jīng)營應(yīng)著力追求特色，所售服裝雖非高檔名牌，但一定要有特色，適合年輕人的需要，一般多在沿海地區(qū)采購；
婚紗攝影店：因技術(shù)上和水平上的差距，內(nèi)地婚紗質(zhì)量及攝影技術(shù)難以滿足市民要求，所以如能引進港臺地區(qū)品牌店則最為理想。面積在300㎡左右，經(jīng)營范圍可以涵蓋租售婚紗、化妝、攝影及婚禮策劃和青春寫真等；
化妝品超市：集合眾多化妝品品牌，并以較低（與商場相比）價格吸引眾多年輕女性。此類店必須要求品種齊全、各種品牌齊全，其次要求價格較低（因有可能通過走私渠道進貨）。經(jīng)營成功的此類店可以發(fā)放會員卡，更可根據(jù)客戶需要進貨；
時尚飾品店：面積8-80㎡均可，女性時尚飾品，如耳環(huán)、項鏈、手鏈、發(fā)飾、玩具等，價格及檔次不要求很高，但品種要盡量的齊全和豐富，以方便年輕女性挑選；中檔和低檔具備；
男士用品店：規(guī)模不要求很大，80-120㎡即可，主要經(jīng)營小件的有特色的（表現(xiàn)品位和個性）男士用品，如火機、男士香水、皮帶、剃刀等，商品應(yīng)有一定檔次；
“運動城”：集合各類（國際）知名運動服裝品牌的綜合性體育用品商城（其中，大部分為運動裝、鞋等），此類店一般面積較大，室內(nèi)空間較寬敞，并利用明快色調(diào)的裝修和具有沖擊力的海報或視頻等吸引年輕消費一族；
大型網(wǎng)吧：網(wǎng)吧越來越多，如何才能吸引年輕人前來呢？首先須有規(guī)模，網(wǎng)絡(luò)越來越強的互動性和參與性使得大規(guī)模的網(wǎng)吧越來越受青睞，其次，開拓業(yè)務(wù)以外的活動，如舉辦游戲大賽、網(wǎng)友聚會等。
自助式卡拉OK：環(huán)境和效果較好，分設(shè)小廳（一般供情侶兩人用）、中廳、大廳及豪華廳等，面積由20-400㎡不等，可設(shè)小型超市供食品等選購。強調(diào)自助自由和健康消費；
名牌電影院線：電影對視覺、聽覺及環(huán)境等方面要求較高，如能引入國際名牌電影院線則較好，如武漢的“環(huán)藝”院線�？煞衷O(shè)普通、數(shù)碼、環(huán)繞仿真等不同視聽級別的多功能廳，票價由￥25-50不等；
3、互動式購物中心
南花園商業(yè)步行街作為互動式購物中心，其互動包括步行街內(nèi)各業(yè)態(tài)之間的互動、商業(yè)業(yè)態(tài)與建筑物之間的互動、步行街與周邊街區(qū)的互動3個層面。并根據(jù)各業(yè)態(tài)營業(yè)時間的不同區(qū)分功能區(qū)域，既考慮購物環(huán)境的舒適性、連貫性，又考慮在不同的營業(yè)時段有不同消費亮點及補充：
步行街內(nèi)各經(jīng)營業(yè)態(tài)之間的互動：步行街內(nèi)集中了餐飲、零售、休閑、運動、娛樂等業(yè)態(tài)，所有經(jīng)營業(yè)態(tài)都在一個主題下相對獨立，通過連廊、交叉梯、步行梯、垂直電梯、商場通道、休憩平臺多種交通手段串聯(lián)，最終達(dá)到一個商鋪單位經(jīng)營環(huán)境均好性目的；
商業(yè)業(yè)態(tài)與建筑物之間的互動：美亞提出的業(yè)態(tài)類型除考慮到租金承受能力外，最主要的是將建筑物未來經(jīng)營要求分割的靈活性充分計算，所有的功能建議都是可以在現(xiàn)有建筑柱網(wǎng)及建筑細(xì)節(jié)前提下靈活拆分、組合，并通過建筑物的細(xì)節(jié)處理及適當(dāng)?shù)耐敢暡Ａг黾恿速徫锃h(huán)境的趣味性；
步行街與周邊街區(qū)：步行街1期通過四個出入口與中山路、自強路連通，完成黃金商圈與寫字樓辦公集中地的過渡銜接，在一個類似于谷地的位置自成體系，營造石市唯一一個真正意義上的復(fù)合型商業(yè)步行街，并通過商業(yè)結(jié)構(gòu)的差異化調(diào)整，為步行街輸入餐飲休閑及室內(nèi)室外消費環(huán)境等市場空缺功能，完全占據(jù)市場空白點。
4、主題形象塑造
香港青衣城的主題經(jīng)營特色為都市海洋休閑，通過入口處的主題裝飾物、大面積水體掛飾、以及中庭的船體造型（餐飲區(qū)和休閑中庭）和富有傳奇特色的海盜造型，使海洋氣氛洋溢在商場的每個角落。南花園商業(yè)步行街營造“石家莊市首家年輕人休閑購物互動中心”，在引入適合年輕人消費的休閑娛樂和購物商品和服務(wù)的同時，應(yīng)該強調(diào)公共活動區(qū)——中庭、入口、過道和店面裝修方面強調(diào)年輕人的符號，色彩的絢爛、顏色的跳躍，以及造型的新穎、時尚。
二、南花園商業(yè)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃布局
1、南花園商業(yè)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃
美亞置業(yè)投資(中國)有限公司南花園商業(yè)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃是嚴(yán)格遵循南花園商業(yè)步行街經(jīng)營主題定位，并結(jié)合招商銷售可執(zhí)行性要求去規(guī)劃的。具體的商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃如下：
服裝零售組團——國內(nèi)連鎖/特許加盟品牌（知名女裝、休閑區(qū)、鞋帽區(qū)）
精品零售組團——國際品牌服飾、高爾夫用品/服務(wù)店、珠寶、鐘表、香水、品牌化妝品
女性用品零售組團——量販?zhǔn)交瘖y品連鎖（千色店、美顏坊）、活色生香內(nèi)衣店
女性美容美發(fā)服務(wù)組團——婚紗影樓、美容美發(fā)、美甲、美容美發(fā)學(xué)校
X世代潮流動感組團——潮流飾物飾品店、玩具、影音制品
中式餐飲組團——湘、川風(fēng)味等品牌連鎖
休閑餐飲組團——休閑小站、小泉居、名典、上島、茶社、酒吧
金融及商務(wù)配套組團——銀行、商務(wù)中心、電信、速遞、物流、商業(yè)管理處
公寓生活配套組團——超市、咖啡館、藥店、面包店、花店、書報攤、洗衣店
娛樂組團——世紀(jì)環(huán)球院線、網(wǎng)吧、KTV、游藝廳
體育休閑會所組團——復(fù)合式健身會所（好家庭、金朝陽、青鳥）、女子會所+SPA
購物休憩區(qū)/小品分布設(shè)想的——露天茶座、飲料攤、休閑坐椅、表演廣場/T臺、景觀小品
注： 1、各組團不是硬性的固定規(guī)劃，可根據(jù)實際招商時實際情況調(diào)整經(jīng)營面積；
2、其中部分業(yè)態(tài)的分布可安排在不同的商業(yè)組團，但實際上都與該組團的主題相吻合；
2、南花園商業(yè)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃布局
為營造一個以年輕人休閑購物為主題的商業(yè)步行街街區(qū)，集年輕人喜歡的購物、運動休閑、餐飲、娛樂消費于一體的商業(yè)街區(qū)。美亞置業(yè)集團的商業(yè)規(guī)劃要求在統(tǒng)一主題的前提下，將步行街劃分為不同的商業(yè)組團，并根據(jù)建筑物自然形成的6個相對獨立的建筑單體跟步行街內(nèi)街與南北兩條市政通道的關(guān)系，將各組團的業(yè)態(tài)規(guī)劃有機結(jié)合，既可以靈活調(diào)整從新組合，又盡量避免了業(yè)態(tài)之間的斷層，并通過步行街人流動線的組織形成步行街的人行環(huán)流。
項目組團分割將按照步行街5：3：2的組合比例來執(zhí)行，即最起碼50%的面積將用作零售規(guī)劃，并主要將該部分的營業(yè)面積分割為小面積銷售以回收投資投入，30%的面積用作發(fā)展商自營或聯(lián)營娛樂用途以吸引人流聚集，20%的面積規(guī)劃為餐飲滿足購物停頓及與商業(yè)街區(qū)的聯(lián)動（從良性的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)周期看，步行街的銷售租賃比例最佳組合為3：3：4，即先將商業(yè)價值最好的30%面積銷售回籠資金，項目培育完成后將另外30%提價銷售將利潤最大化，余下40%保留作出租用途獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，如需流動資金可向銀行抵押獲得優(yōu)良資產(chǎn)的大額銀行授信。）。
項目區(qū)別于石家莊其他商業(yè)物業(yè)的特征是步行街的經(jīng)營特色，組團的分割目的是盡可能在項目的外圍及內(nèi)街的臨街面地形成四個商業(yè)臨街面，盡可能多地增加臨街經(jīng)營的物業(yè)面積，減少因進深問題形成的商場內(nèi)鋪，從而最大可能地形成商業(yè)街購物特色，提升物業(yè)的商業(yè)價值。
組團的規(guī)劃是根據(jù)物業(yè)的與周邊街道關(guān)系、臨街面、交通人流、業(yè)態(tài)租金承受能力等綜合因素來調(diào)整。
大型主力店進駐的業(yè)態(tài)布局規(guī)劃
A、主力店區(qū)
B、精品店和品牌區(qū)
C、公寓配套服務(wù)區(qū)
D、中式快餐和電訊產(chǎn)品區(qū)
E、品牌飲食區(qū)（中式湘川菜）
主力店進駐商場首選的位置為A區(qū)，但是該區(qū)確實整個項目人流最旺的位置，也就是商業(yè)價值最高的位置。因此A區(qū)首先應(yīng)該在北面規(guī)劃出5個以上的臨街店鋪，其余面積給主力店。通過A區(qū)和E區(qū)的人流拉動作用，形成商業(yè)步行街的人流。同時，C區(qū)規(guī)劃的配套服務(wù)區(qū)既滿足公寓配套的需要，又能對外經(jīng)營，滿足了經(jīng)營獨立的要求。
F、主力店區(qū)
G、休閑餐飲
H、休閑品牌服裝鞋帽
I、品牌中式餐飲/鞋帽區(qū)
J、休閑品牌服飾
K、量販?zhǔn)交瘖y品和內(nèi)衣店
F區(qū)仍然為主力店經(jīng)營。美亞置業(yè)集團建議G區(qū)位置最大程度的考慮引入休閑餐飲或者是西式快餐廳，休閑餐飲的設(shè)置用以滿足整個商場在購物的同時，休閑和餐飲的需求。主題型經(jīng)營，品牌路線，滿足消費者購物休閑餐飲的需求。同時，所處位置昭示性強，對外形象的推廣有利于吸引人流。我司建議G區(qū)的功能在可能的情況下，盡可能的向H區(qū)擴展，或者向第三層攀升。K區(qū)營造的是少女青春主題的商品區(qū)，獨立區(qū)域，又與三樓的少女服務(wù)區(qū)形成規(guī)模效應(yīng)。
L、主力店區(qū)
L1、部分餐飲休閑/部分休閑服飾
P、美容、美發(fā)、美甲、塑體區(qū)
N、調(diào)和區(qū)，飾品和鞋帽區(qū)
M、潮流飾品店
O、狀元坊
配合三樓布置了主力店區(qū)，L1區(qū)域應(yīng)該布置相應(yīng)的休閑餐飲設(shè)施，休閑餐飲時購買休閑服飾順心順手；三樓主要為女生購物休閑區(qū)域，年輕女生購買潮流飾品，去美容美甲區(qū)域享受潮流服務(wù)。
Q、卡拉OK/KTV包房
R、世紀(jì)銀河影城
S、網(wǎng)吧
T、美容美發(fā)學(xué)校
U、大眾運動健身區(qū)
四樓北面為健身運動區(qū)域，計劃將公寓四樓跟T區(qū)連接，形成大型的美容美發(fā)學(xué)校。南面為娛樂區(qū)域，卡拉OK廳/KTV包房和網(wǎng)吧集中布置，可以進行交通的獨立集中布置，而且可以促使人流向高處的流動，將商業(yè)經(jīng)營向高層引伸。
沒有大型主力店進駐的業(yè)態(tài)布局規(guī)劃
A、主力店區(qū)、臨街門面
B、精品店和品牌區(qū)
C、公寓配套服務(wù)區(qū)
D、中式快餐和電訊產(chǎn)品區(qū)
E、品牌飲食區(qū)（中式湘川菜）
有無主力店進駐的商業(yè)業(yè)態(tài)布局規(guī)劃的主要差別在首層體現(xiàn)不出來，因為在主力店進入的時候，我們建議的是盡量減少其對第一層面積的消耗。這里設(shè)置的主力店區(qū)面積需要的只可能在50%以下的小型主力店。
F、休閑品牌
G、休閑餐飲
H、休閑品牌服裝鞋帽
I、品牌中式餐飲/鞋帽區(qū)
J、休閑品牌服飾
K、量販?zhǔn)交瘖y品和內(nèi)衣店
F區(qū)改為休閑品牌區(qū)。跟其它區(qū)域構(gòu)成了一個完全休閑主題的購物區(qū)域。但是相應(yīng)的，我司建議在I區(qū)和J區(qū)增加休閑餐飲設(shè)施或者風(fēng)味美食聚餐區(qū)。
L、女子會所+SPA
L1、復(fù)合健身會所
P、美容、美發(fā)、美甲、塑體區(qū)
N、音樂酒吧、飾品和鞋帽區(qū)
M、潮流飾品店
O、狀元坊
第三樓沒有主力店后，更加容易營造主題。三樓主要為女生休閑購物區(qū)域，年輕女生購買潮流飾品，去美容美甲區(qū)域享受潮流服務(wù)。同時，引入的女子會所+SPA理療，更堅定了三樓作為女性主題休閑購物的貼近性。
3、南花園商業(yè)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃布局交通依據(jù)
A、石家莊市南花園商步行街跟任何商業(yè)項目一樣，在商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)布局方面必須考慮經(jīng)營業(yè)態(tài)、周邊的環(huán)境和交通條件情況。
項目有如下街區(qū)關(guān)系：
商業(yè)街北側(cè)華銀大廈東西兩側(cè)兩個出口
商業(yè)街南側(cè)金谷大廈與建設(shè)銀行大廈之間出口
1期東側(cè)綜合樓
綜合樓南側(cè)廣電大樓兩側(cè)兩個出口
南面街道公交車站
中山西路南
中山路北東購商圈
B、商業(yè)街人流動線規(guī)劃
步行街東入口購物人流與金谷大廈和建設(shè)銀行之間餐飲人流之間的互相扯動；
華銀東側(cè)入口設(shè)交通指示標(biāo)志有效將駕車人群向地下停車場引導(dǎo)，出租車向步行街入口出租車停泊港灣疏散；
步行街東入口通過臺階連接弧型平臺上抬30厘米形成商業(yè)玄關(guān)，形成購物人群進入大賣場的適應(yīng)性過渡，以便盡快融入步行街熱烈的商業(yè)氛圍當(dāng)中；
步行街入口北側(cè)零售主力店及南側(cè)的珠寶鐘表店（可納入主力店營業(yè)范圍）以檔次形象吸引中高消費人群，并開始有效分隔最低消費人群的進入；
在休閑購物的主題下，美亞有意將步行街北側(cè)規(guī)劃為女性主題，是針對石家莊目前尚沒有這種針對城市里有錢有閑女性的消費集中地，而且業(yè)態(tài)的選擇業(yè)界也是希望能集中經(jīng)營的業(yè)態(tài)；
步行街的內(nèi)街相當(dāng)于商場的中庭，建議在室外設(shè)立共3組上下雙向交叉電梯（詳見圖例）由1樓將人流送上2樓，第一解決購物人流向上引導(dǎo)，第二增加了步行街內(nèi)街的流動感，形成步行街內(nèi)人頭擁動商業(yè)氛圍。
入口南側(cè)觀光電梯的改動（詳見圖例），主要解決人流進入2樓休閑餐飲區(qū)的交通便利問題，同時將電梯旅客與商業(yè)內(nèi)街通過透明的玻璃來形成互動。
南側(cè)餐飲組團與零售之間的入口通道建議用地板造型設(shè)商業(yè)玄關(guān)，并壓縮通過玄關(guān)后進入步行街的通道，而是將人流向左右兩邊分流。
C、相關(guān)功能位置定位
將餐飲區(qū)設(shè)在西出口要考慮該處是與華銀麥當(dāng)勞出口相等同的重要性，但注意廚房排煙口及排污、收接貨物等功能的要求，意見：將餐廳的廚房設(shè)在南北兩面，主要是考慮這些方向面臨的都是建筑物的設(shè)備用房，餐廳工作出入口由經(jīng)營者自己解決。
建議在規(guī)劃設(shè)計深化的過程中考慮商業(yè)綜合布線的問題，尤其是電信、網(wǎng)絡(luò)、南樓主力店的排風(fēng)取暖管道等問題，設(shè)計院要求發(fā)展商提供設(shè)備工程公司協(xié)助單位開始介入。4樓娛樂層由于可能存在消防報批不獲通過問題，要求政府職能部門的公關(guān)。意見：業(yè)態(tài)選擇對樓體結(jié)構(gòu)影響不大，只涉及后期經(jīng)營者對經(jīng)營面積的分割細(xì)分。
三、南花園商業(yè)步行街規(guī)劃設(shè)計定位
美亞置業(yè)投資(中國)有限公司同石家莊市東方元順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司市場部交換意見后，就項目規(guī)劃設(shè)計方面存在的問題,特提出初步修改意見供設(shè)計院參考及共同討論之用。具體內(nèi)容如下：
首層平面圖
（一）外部交通規(guī)劃修改意見
1、我司建議將位于項目東面的地下車庫出口位置向西面移40米
根據(jù)我司的調(diào)查分析：中山西路的門臉售價是最高的，最高可以達(dá)到3.7萬/平方米。而項目地下車庫出入口所處的位置是項目最具昭示性的位置，如果地下車庫西移，可以在價值最高的位置增加好幾個門臉。如果用作地下停車庫出入口，無疑在經(jīng)濟上要受損失。
同時，地下停車庫出入口現(xiàn)在設(shè)置的位置是整個項目交通負(fù)荷最大的地方。如果設(shè)為地下停車庫出入口。私家車進入地下車庫將減速行駛，在出入口堵住很多的車輛，而從東購經(jīng)南小街到達(dá)項目的人流也要經(jīng)過此處。車流人流將對導(dǎo)致交通失控。
而且，地下停車庫出入口設(shè)于東面，直接阻礙了機動車輛到達(dá)公寓，項目公寓開發(fā)以酒店式服務(wù)公寓定位，機動車輛直接到達(dá)門口是必須的設(shè)置。因此，地下車庫出入口設(shè)于旁邊比較合理。
地下車庫出入口位置西移40米后所在的新出入口位置為首層平面圖中藍(lán)色箭頭所標(biāo)示的位置。
2、出租車停車專道設(shè)置
一個成功的商業(yè)項目，離不開便捷的出租車專用道的設(shè)置，南花園商業(yè)步行街也一樣（南花園商業(yè)步行街定位為石家莊市30歲以下的年輕消費群體，這部分人群中擁有私家車的比例還很少，因此，的士和公交車是他們主要的交通工具）。消費人群特別是夜晚時分的消費人群大多數(shù)是搭乘的士過來的，沒有一個規(guī)范的出租車停車道，直接會導(dǎo)致出租車亂停亂放，導(dǎo)致交通失控。
結(jié)合項目前廣場較大和有部分地勢抬高的情況，我司建議向廣場內(nèi)移3米左右（圖上黃色線條索表示出來的位置）做出租車專用道，以供出租車下車和等客需要。
美國荷頓廣場是全世界開發(fā)的比較成功的大型購物中心之一，其定位的主力客戶群體也是青年人。誰都知道美國的私家車普及率最高可荷頓廣場仍然設(shè)置了出租車專用
道。因此，針對年輕人定位的項目便捷的的士上落站至關(guān)重要。前廣場臨主要街道面向廣場內(nèi)陷3米左右用作停車場，既保證了上落客人的方便性，又解決了廣場停車混亂的局面。
3、東南面的觀光電梯和步梯設(shè)置
項目如圖東南面的觀光電梯和步梯設(shè)置的位置屬于商業(yè)價值較大的位置。因此，美亞置業(yè)集團南花園商業(yè)步行街項目組建議項目這部位的電梯往西移。觀光電梯移至項目東南面的北面主入口位置，圖上藍(lán)色筆所標(biāo)示的位置；貨梯向西移至南面地下車庫出入口位置藍(lán)色筆所標(biāo)示位置。
4、鉤形人流組織（內(nèi)部平面交通）
我司希望南花園商業(yè)步行街的消費人流在平面上的組織流向為圖形所示——人流經(jīng)過入口的廣場，進入到南花園商業(yè)步行街的內(nèi)街（街寬控制在3米以內(nèi)），然后呈鉤形走到西南面擴大的內(nèi)部中央廣場（在這里設(shè)置中庭，原來的垂直交通手扶梯可以考慮取消）。這種室內(nèi)室外步行街設(shè)置是考慮了石家莊市冬冷夏熱的惡劣環(huán)境對購物影響很大。在使這部分室內(nèi)街道成為主街的時候，需要將街道和店鋪北移5米以擴寬走道。同時放大的室內(nèi)中庭，可以形成室內(nèi)人流聚集點，滿足冬天人流的聚集的同時，使步行街的空間形式發(fā)生了變化，原來直的、單調(diào)的街道變得有收有放，整個步行街也變得生動了。而且室內(nèi)中庭的設(shè)置，增加了內(nèi)外庭院的互動，使項目的景觀資源更有情趣。
項目南面中段的商鋪，整體向北面擴5米左右（南面店面線保持不變），使室外中庭的街寬縮到18到19米。同時，南面擴大的5米街鋪進深，在原來最南面臨街門臉進深增加2米進深；稍北面的店鋪進深增加3米，然后在這個基礎(chǔ)上，將這些鋪面分割成為緊挨的兩條鋪，臨室內(nèi)商業(yè)步行街的商鋪進深控制在6米以內(nèi)，剩余的商鋪進深由臨室外庭院的門臉吃下。
（二）垂直交通組織設(shè)置
南花園商業(yè)步行街垂直交通組織必須滿足高峰期人流交通組織的流通，方便消費人群的上行，滿足夜晚交通的獨立性要求和營造消費人流上行的吸引力等方面的要求。具體的修改建議如下：
1、錯層電梯設(shè)置
二層到三層中間的聯(lián)系位置設(shè)置扶梯（如果考慮到維修保養(yǎng)問題，可以考慮設(shè)為步行梯），保證人流能夠很順利的向高層流動。而且，使中央庭院因為上行下行的人流而變得生動起來。具體的設(shè)置方式為：在二樓和三樓設(shè)置平面交通的位置設(shè)置南北交叉搭設(shè)的錯層電梯。通過可以看到對面樓層的商業(yè)環(huán)境和景觀，以及中庭的景致觀賞，形成對人流垂直吸引的動力。建議采用室內(nèi)梯外包透明橋廂。
二樓到三樓錯層電梯設(shè)置，滿足了消費群體隨意逛的需要，可以在二樓的專賣店直接到三樓少女青春館（美容美發(fā)區(qū)），同時通過其他方面的垂直交通，使人流從少女青春館直接到達(dá)電影院和信息港。通過這種錯層的電梯設(shè)置，南花園商業(yè)步行街的消費人流真正的實現(xiàn)了平面和立體的多線流動。
2、水平交通擴寬要求
鑒于三樓東南面的迪廳和餐廳人流交通負(fù)荷比較重的原因，我司認(rèn)為只有3米左右的水平走廊承擔(dān)不了足夠的交通任務(wù)。因此，需要擴寬到5米或者6米左右。
3、垂直交通修改建議
項目東南面的室內(nèi)手扶梯取消，以配合大型休閑餐飲商家的進駐。步行街垂直自動交通不足，同時考慮設(shè)計成本，原室外步行梯的設(shè)計改為單向向上手扶電梯。
（三）部分其他規(guī)劃修改建議
項目四樓在建筑上被分割成為幾個單體，不利于人流的組織和商鋪價值的體現(xiàn)，建議盡量保持聯(lián)通。
北側(cè)主力店臨節(jié)弧形彎位尤其是三層與通道連廊的關(guān)聯(lián)出現(xiàn)斷層，處于建筑物整體性和公共使用的考慮，建議該部位將弧形彎位與連廊全部連通起來。
北樓主力店1層入口弧形彎位飄出來的走廊設(shè)計保留，南面斷口設(shè)計主要考慮將部分人流向內(nèi)街引導(dǎo)，建議保留原設(shè)計不動，但考慮到主力店櫥窗展示及夜間形象墻的需要，必要時考慮加設(shè)射燈或者廊燈效果。
公寓低層售價不高，建議考慮4層也設(shè)置為商業(yè)空間，同樣通過廂體連廊或者半開放通道連接形成4樓商業(yè)面積的連貫性。
現(xiàn)有功能分布要求3樓公寓部分與西北角單體連接，形成商業(yè)回環(huán)。
步行街區(qū)購物者尋找洗手間增加了對沿途商家的光顧機會�，F(xiàn)有步行街洗手間過多，應(yīng)考慮盡量多獲得可售面積，建議只保留原西南面一個，在街北公寓樓層再錯位開設(shè)另外一個，其余全部取消。原規(guī)劃方案中過多的洗手間連步行垂直梯的設(shè)計，建議將1—3樓南面原兩個洗手間減為一個，連帶減少一個步行梯。
因為輻射進深不足，刪除南側(cè)步行街內(nèi)兩個手扶梯以獲得更多的內(nèi)街營業(yè)面積。
南側(cè)商業(yè)街中段存在開放口沒有封閉，夏季空調(diào)流失及冬天取暖能耗問題，尤其是冬天購物人流喜歡室內(nèi)流動導(dǎo)致顧客不愿意進入該組團的問題非常嚴(yán)重，請設(shè)計單位及發(fā)展商注意規(guī)避；
認(rèn)同規(guī)劃設(shè)計單位通過室外走廊、連廊方式增加步行街購物動線的變化和趣味性，并通過內(nèi)街的少量不同角度大開間玻璃（窗戶）與圍護欄達(dá)到取景的目的，實際上這種購物環(huán)境有利于增加消費的樂趣并有利于形成人流回環(huán)。
四、南花園商業(yè)步行街內(nèi)外部規(guī)劃設(shè)計建議
（一）商業(yè)步行街外立面商業(yè)特質(zhì)的表現(xiàn)
步行街外立面不僅是步行街商業(yè)特至的形象標(biāo)志，更是主題型商業(yè)項目吸引聚集目標(biāo)消費群體，表現(xiàn)與眾不同的商業(yè)特質(zhì)的表現(xiàn)。切合經(jīng)營主題，設(shè)計新穎、風(fēng)格獨特的外立面設(shè)計能使商場在消費者心中形成深刻印象。易受消費者歡迎，有利于商場人氣的集中。
商場外立面設(shè)計既要考慮與周圍建筑的關(guān)系，又要考慮入口處外立面和內(nèi)部步行街的過渡和轉(zhuǎn)換。外立面對周圍環(huán)境有一定的視覺影響，需要考慮新舊建筑的風(fēng)格協(xié)調(diào)。既要在保持城市原有特色的情況下把步行街插入到地段中，又不能夠失去步行街自身的現(xiàn)代特色，這是難點所在。為了保持街道整體景觀的一致性，外立面設(shè)計需要考慮尺度和材料與周圍關(guān)系，材料選擇是體現(xiàn)建筑風(fēng)格的重要因素。
建筑結(jié)構(gòu)對外立面有直接的影響，選擇適當(dāng)?shù)膶痈吆椭嘁约伴_窗方式和數(shù)量，可以獲得虛實對比，取得較好的外立面效果。因為封閉的建筑會對外界造成不良的視覺影響，特別是大體量建筑尤其如此。同時，商場不可能脫離某個區(qū)域而存在，它必須依附于某個環(huán)境，所以商場外立面設(shè)計要考慮區(qū)域的地形地勢、氣候、人文環(huán)境、區(qū)域建筑風(fēng)格等。
項目定位為年輕人休閑購物的潮流樂園，需要商業(yè)步行街體現(xiàn)出活潑跳躍的建筑風(fēng)格和色彩。
南花園商業(yè)步行街定位跟美國荷頓廣場一樣的目標(biāo)消費群體。同時，從建筑物外觀造型方面又都有些相似。因此，這里建議南花園商業(yè)步行街盡量考慮色彩絢麗的涂料和瓷磚。雖然石家莊市空氣污染嚴(yán)重，但是涂料富于變化，造價低，容易營造主題特色的優(yōu)勢，既能降低成本，又能保持很大的靈活性宣揚主題。
（二）鋪位分割和人流動線設(shè)計要點
科學(xué)合理的鋪位劃分和人流動線設(shè)計是消費者在商業(yè)項目中自然舒適、輕松愉快地消費的有力保障；是經(jīng)營者利潤合理化的有力保障。
1、鋪位分割要點
A、鋪位分割實用、利潤、形象的統(tǒng)一
鋪位劃分的科學(xué)合理與否，不僅僅是體現(xiàn)商品組合的豐富多樣，它還必須考慮到經(jīng)營商家的實用性與合理性，同時也更要兼顧到獨立鋪位與整體商場的協(xié)調(diào)性與互動性。
B、尊重消費者行為
科學(xué)合理的鋪位劃分將會使經(jīng)營商家的經(jīng)營利潤得以充分體現(xiàn)，使商場的形象更為鮮明、層次更為豐富，同時也將會使得消費者的消費行為過程顯得更加自然順暢和輕松愉快。
C、面積按定位和消費能力劃分
根據(jù)整個商業(yè)項目定位劃分商鋪的面積的同時，更要根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鰧ι啼伩們r的接受程度來劃分；
南花園商業(yè)步行街的門臉建筑面積應(yīng)該集中在70-150平方米；
南花園商業(yè)步行街的商鋪經(jīng)營面積應(yīng)該集中在10-15平方米，適當(dāng)?shù)目梢詳U大到30平方米；
2、商場人流動線設(shè)計要點
人流流線明確，是合理而有序地組織交通的關(guān)鍵。交通組織不僅要把人流引入步行街，而且要在內(nèi)部合理地組織人流，既要讓購物者滿意，又要讓零售商在經(jīng)濟上獲得效益。一般來說，承租戶銷售額與經(jīng)過商店門口的人流數(shù)量成比例。所以，優(yōu)化人流運動，最大限度地讓人流經(jīng)過盡量多的商店門口而又不把距離拉得太長，才能達(dá)到最佳效果，把核心承租戶放在步行街的盡端和步行街一側(cè)通向停車場是組織人流的兩個非常有效的手段。項目商場采用多層步行街能獲得緊湊的平面，這對于有序地組織人流是有利的。
步行街平面規(guī)劃設(shè)計按中國消費習(xí)慣左至右的全場回環(huán)原則，縱向規(guī)劃蝸牛式步步引誘為好。同時，結(jié)合石家莊市氣溫冬冷夏熱，室外步行街受環(huán)境影響很大的情況，美亞置業(yè)集團建議了“鉤型人流組織”，具體規(guī)劃建議見前面所附首層交通圖規(guī)劃。
A、注重內(nèi)外溝通
步行街的人流設(shè)計關(guān)注人流交通與疏散問題，它更為注重的是內(nèi)部街區(qū)人流與外部街區(qū)人流的交流與溝通關(guān)系、商場平面、立體人流的自然順暢，平均分配關(guān)系。
B、避免盲區(qū)
最大限度地避免商場內(nèi)的盲區(qū)和死角問題，同時更加考慮到消費者在商場內(nèi)購物的自然、舒適、輕松的行為過程和心理感受。
(三) 樓層設(shè)計與業(yè)種組合
商場樓層設(shè)計要考慮業(yè)態(tài)規(guī)劃，與業(yè)態(tài)有效組合，以樓層作為業(yè)態(tài)及相關(guān)行業(yè)的大場。業(yè)態(tài)根據(jù)消費者消費習(xí)性進行布局，樓層設(shè)計也應(yīng)考慮到消費者消費習(xí)性，才能有效進行樓層的規(guī)劃設(shè)計。以業(yè)態(tài)定位作支撐點，有效的樓層設(shè)計，能夠保證消費者在商場的停留時間。如何讓消費者在透過樓層名字與室內(nèi)設(shè)計的聯(lián)想來加強產(chǎn)品特色，是強調(diào)概念設(shè)計所應(yīng)注意的地方。
（四）步行街內(nèi)部庭院設(shè)計技巧和垂直交通規(guī)劃
中庭是垂直交通組織的關(guān)鍵點，是步行空間序列的高潮，這里人流集中,流量大，最大可能鼓勵層間運動。中庭周邊通過適當(dāng)?shù)墓δ馨才�，可以將購物者向上運動處理成一個有目的的過程，能夠大大提高上部空間的吸引力，購物者為觀賞中庭空間和參與其中的公共表演活動，也會上到更高的樓層。南花園商業(yè)步行街采用庭院式設(shè)計，在南北兩大建筑族群之間形成了大面積的公共庭院空間。從營銷經(jīng)營的角度來看，非常有利于后期開展促銷活動時對人流的聚集場所要求。結(jié)合東購商圈幾乎所有商業(yè)項目缺乏專用、大型的促銷集會場所的情況，項目開發(fā)后，將成為商家進行促銷宣傳的首選之地。
（五）過道、洗手間布局設(shè)計要點
1、走道設(shè)計要點
A、 步行街內(nèi)過道設(shè)計要清晰，過道脈絡(luò)設(shè)計好壞，不僅影響對人流的疏散，也影響商鋪布局。不宜太長太直，應(yīng)該適度曲折，增加人流的停留時間、使步行街內(nèi)的店面基本上面臨室內(nèi)步行街。
B、 考慮商鋪單位的使用率及發(fā)展商利潤最大化，建議建筑物內(nèi)部購物通道寬度為3米（超過商場內(nèi)2.4米的規(guī)劃要求）。
C、 與指引標(biāo)志結(jié)合。指引標(biāo)志設(shè)計主要是指引消費者目標(biāo)方向，一般要突出指引標(biāo)志，在過道交叉部分設(shè)置。合理設(shè)置寬度。過道的作用是疏散和引導(dǎo)人流，商場過道寬度設(shè)置要結(jié)合商場人流量，規(guī)模等。
2、商場洗手間布局要點
A、“隱性”布局。商場洗手間，作為商場的附加設(shè)施，它的布局設(shè)計不能有礙商場的經(jīng)營功能。商場洗手間布局，要以“隱性”作基點，通過專用過道設(shè)置，將洗手間與購物空間形成有效分隔。
B、確定數(shù)量。結(jié)合商場人流量，確定洗手間個數(shù)，避免洗手間出現(xiàn)排隊堵塞現(xiàn)象，且應(yīng)每層都設(shè)置。
C、本案定位為年輕人休閑購物主題的商業(yè)步行街，洗手間的設(shè)立要考慮每層商家單位自有洗手間及公共洗手間之間的互補性。
D、 結(jié)合商業(yè)項目設(shè)置衛(wèi)生間的標(biāo)準(zhǔn)，每1000平方米設(shè)置2個蹲位的衛(wèi)生間，則項目有 3.6851萬平方米，需要配備60個蹲位的衛(wèi)生間。按照每個衛(wèi)生間15個蹲位的要求，整個商場只需要4個衛(wèi)生間。
（六）步行街垂直電梯布局規(guī)劃要點
步行街內(nèi)垂直電梯的設(shè)置，有利于提高垂直交通上行的趣味性，使上行本身成為一個有趣的過程，也是鼓勵購物者上行的有效手段。垂直電梯布局不僅滿足了垂直交通功能，更重要的是它暗示了垂直運動是過程而不是目的。即使在扶梯另一端并沒有特殊的功能吸引，而沿著扶梯上行的過程中卻充滿了激動和趣味，也會使購物者無法抗拒地被拉進這個動態(tài)舞臺中來。
南花園商業(yè)步行街二樓三樓之間的剪刀梯設(shè)置，就是為了使靜的、平面運動的中庭，因為有了垂直的上下行而變得生動活波，也能夠通過有效布置垂直電梯上落口的裝飾達(dá)到吸引上行的目標(biāo)。南花園商業(yè)步行街設(shè)置垂直交通工具的目的，還希望通過交通體系的構(gòu)架，形成夜間交通的保障。
A、扶梯布局
步行街內(nèi)電梯的基本功能是運載人流，電梯部數(shù)，布局位置，都要以有效疏散運載人流作為出發(fā)點。同時大型購物中心，人流量大，如何避免電梯口的人流堵塞，是電梯布局考慮因素之一。電梯與過道銜接處，一般會設(shè)比過道寬空間，或是過道交叉口。根據(jù)東方人的行走方向習(xí)慣，一般是偏右，商場雙向電梯布置時，要根據(jù)“右上左下”規(guī)則，引導(dǎo)顧客向上購物。
單向電梯設(shè)置：步行街運用單向電梯設(shè)置，不僅可以保持步行街內(nèi)商品的受觀率，保持人流的停留時間，增加顧客再購物的購買欲，而且還可以避免電梯口的堵塞。但同時也要注意消費者逛步行街的疲勞度，進行合理跨距分析。
B、垂直電梯布局
市場垂直電梯一般貨梯與載人梯分開設(shè)置，實行有效貨流與人流的分流。設(shè)置專用通道，商業(yè)物業(yè)垂直電梯一般設(shè)置專用通道，與扶梯、商鋪分立設(shè)置。一是避免人流堵塞；二是商業(yè)項目以扶梯為主，垂直電梯為鋪，顧客一般逛商店時，選用的多為扶梯。
（七）步行街室內(nèi)外燈飾設(shè)計要點
石市商場夜銷市場不多，中山路到了夜晚甚至連路燈都很少開放，考慮到電費成本的問題，步行街將來的晚間營業(yè)建議由經(jīng)營者的室內(nèi)照明為主，配合步行街霓虹燈、招牌燈箱、裝飾性路燈構(gòu)建項目的照明系統(tǒng)。
步行街室內(nèi)照明設(shè)計既要滿足展示功能需要，又要滿足美學(xué)要求，室外照明設(shè)計對塑造商場的形象起著至關(guān)重要的作用。
室內(nèi)照明的關(guān)鍵在于處理步行街的商店之間的照度關(guān)系。
一方面，無論白天還是晚上，都要保持步行街的足夠的照度水平，并通過光線變化增加步行街的趣味性。另一方面，步行街的照明不能對商店造成不良干擾，妨礙店面和櫥窗展示。商店需要提高亮度來增加吸引力，強化商品展示，因此，僅僅依靠店面照明者受商場的整體照明設(shè)計的影響很大，步行街的吸引力在很大程度上取決于店面效果，因此，一般來說，店面照度比步行街照要高得多。
燈光的垂直吸引。動感強烈的三維空間景觀對于促進垂直運動非常有效，閃爍絢麗的燈光設(shè)計、巨大的吊燈都有一種難以抗拒的吸引力。采用配合商場各樓層主題的燈光，形成每個樓層不同的特色，并利用步行街大面積落地玻璃的開闊透亮性，使室內(nèi)和室外步行街的景觀互為交融，把人吸引上來。
（八）步行街物業(yè)內(nèi)墻、地面設(shè)計
內(nèi)部的裝潢與布局則以點面結(jié)合、多層次設(shè)計來形成流向通暢、新穎實用的購物環(huán)境，為購物者營造了溫馨舒適、閑情浪漫的購物氛圍，使消費者在購物的同時享受休閑自在的輕松情調(diào)。
1、注重與燈飾、天花的協(xié)調(diào)
步行街內(nèi)墻、地面的色調(diào)、圖案等要注重與燈飾、天花協(xié)調(diào)，達(dá)到風(fēng)格統(tǒng)一的視覺效果。
2、材料正確選取
地、墻面材料選擇正確，是保證日后對其維修與保養(yǎng)的核心。地面材料，一般要易于保潔，具耐磨性，防滑性（尤其是多雨雪地區(qū)），避免采用木質(zhì)地板（防火功能）；墻面材料，要防潮、防霉，選用防火材料。
3、地、墻面的圖案選擇
步行街地、墻面圖案運用除了要給合步行街經(jīng)營主題外，還要從不同功能區(qū)的差異，運用不同圖案。
（九）商業(yè)地產(chǎn)小品點睛設(shè)計
1、風(fēng)格確立原則
步行街小品作為一種觀賞裝飾，必須與商場總體風(fēng)格相融，要結(jié)合步行街內(nèi)部裝修風(fēng)格，包括色調(diào)、造型、圖案等。
2、避免扎堆、重復(fù)
小品設(shè)置時要避免扎堆、重復(fù)設(shè)置，避免給消費者一種繁雜無序的感覺。
3、注重觀賞性
小品設(shè)置要具有可觀賞性，從造型、色調(diào)等，結(jié)合商場中庭、色調(diào)、風(fēng)格，組合成統(tǒng)一格調(diào)。
4、大眾化與藝術(shù)有機組合
小品不僅具有藝術(shù)的特性，還要結(jié)合人們的審美取向，商場小品的設(shè)置要將大眾化的觀賞性與小品的藝術(shù)思想相統(tǒng)一。
（十）休息椅、垃圾桶布置要點
1、休息椅布置要點
A、區(qū)位選擇。休息椅，一般放置于休息區(qū)域，中庭，過道旁。放置時要注意避免布置過密，而減少步行、經(jīng)營空間。
B、避免與廚窗相靠。休息椅放置，不能與商場商鋪廚窗相靠，若與廚窗相靠，會阻礙廚窗內(nèi)商品的展示功能。
休息椅布置三忌
一忌：與垃圾桶相鄰 休息椅布置避免與垃圾桶太近，若則垃圾異味會影響休息椅的休息功能。一般與垃圾桶相距5~10米間
二忌；阻礙人流 休息椅的布置要避免占用過多空間，阻礙行人，形成間接阻塞
三忌：無規(guī)則設(shè)置 休息椅布置時，要通過有序規(guī)則布局，避免零亂，影響商場美觀
2、垃圾桶放置要點
商場垃圾桶位置設(shè)置
要點1 電梯口側(cè)，避免電梯內(nèi)垃圾的積累，保證電梯的清潔
要點2 過道拐角處，方便
要點3 洗手間內(nèi)
（十一）商業(yè)項目消防規(guī)劃設(shè)計要點
商業(yè)項目的建筑耐火等級應(yīng)不低于二級，其吊頂宜采用輕鋼龍骨，裝飾材料選用不燃燒并經(jīng)過防火測試合格、核準(zhǔn)銷售的耐火隔熱材料。不符合安全規(guī)定的，必須進行改建，提高其耐火極限。在鋼屋架和鋼柱上還應(yīng)噴涂防火涂料或敷貼防火隔熱材料。
商場消防五大防范重點
重點1 商業(yè)項目具有經(jīng)營面積大、易燃、可燃物品多（如建筑裝飾材料多是可燃物品、許多商品本身也是可燃物，有些商品還具有易燃易爆等危險性），稍有不慎易發(fā)生火災(zāi)，火勢蔓延迅速。
重點2 除日常照明、排風(fēng)系統(tǒng)、空調(diào)設(shè)備等用電外，廣告櫥窗內(nèi)常設(shè)有霓虹燈、熒光燈及其他裝飾燈具，特別在節(jié)日期間還增設(shè)彩燈，這些電氣設(shè)備品種數(shù)量繁多，線路敷設(shè)復(fù)雜，使用時間長，易發(fā)生超載、短路及照明燈具烤燃可燃物引發(fā)火災(zāi)。
重點3 往來人員多，出入頻繁，人員流動大等特點，不易控制，亂丟煙頭或攜帶火種，易燃易爆物品而引發(fā)火災(zāi)，會引起場面混亂，疏散困難。
重點4 商業(yè)項目內(nèi)有的還附設(shè)加工、修理部門，需使用電熨斗、電烙鐵、電動機等電氣設(shè)備和易燃的有機溶劑，用電不慎，極易引起火災(zāi)。
重點5 有些商業(yè)項目在更新改建時，需使用電動工具和易燃油漆，甚至進行明火作業(yè)等，如果仍照常營業(yè)，其潛在火災(zāi)危險性也較大。
1、主要構(gòu)件標(biāo)準(zhǔn)
貨架和柜臺，應(yīng)采用金屬架和玻璃組合制成。柜臺外側(cè)與地面之間應(yīng)密封，如有空隙，需用不燃燒材料封堵。供顧客上、下的樓梯，不宜采用木質(zhì)結(jié)構(gòu)。商場應(yīng)采取防火分隔措施。商場的小型中轉(zhuǎn)倉庫，應(yīng)同營業(yè)區(qū)分開獨立設(shè)置，無條件分隔時，應(yīng)用防火墻分隔。對于原有的電梯間及樓梯間、自動扶梯等貫通上、下樓層之間的孔洞可安裝水幕或多個自動噴水裝置。已安裝使用氨冷凍機組的機房，應(yīng)附設(shè)“爆炸減速壓板”等防火防爆裝置。空調(diào)風(fēng)管上應(yīng)使用不會燃燒的硅酸鋁或巖棉制品作為保溫隔熱材料�？照{(diào)機房進入每個樓層或防火區(qū)的水平支管上，均應(yīng)按規(guī)定設(shè)置能自動關(guān)閉的防火閥門。
2、商業(yè)項目應(yīng)采取上樓和下樓分開，進口和出口分開的通行辦法
應(yīng)多方位均勻設(shè)置足夠數(shù)量的門和通道，如設(shè)置旋轉(zhuǎn)門，必須在旁邊另置備用的安全疏散門；所有通道應(yīng)符合最小寬度指標(biāo)，保持暢通和無物品堵塞；并設(shè)置明顯標(biāo)志和事故照明，方便人員疏散；商場門外3米以內(nèi)禁止停放車輛。
3、商業(yè)項目內(nèi)的加工、修理部，最好與營業(yè)廳分開
獨立設(shè)置或用防火墻分隔，各種電機應(yīng)安裝在不燃材料的基座上，并設(shè)護欄，周圍不得堆放雜物。各種機械要經(jīng)常檢修，加注潤滑油。使用電熨斗、電烙鐵應(yīng)備有不燃材料制成的托架，不得直接將其放在可燃物品上，用后即切斷電源。
4、在商場內(nèi)禁用電爐、電熱杯、電水壺等電加熱器具
在柜臺內(nèi)的營業(yè)人員，應(yīng)禁止吸煙，商場內(nèi)也應(yīng)設(shè)置“禁止吸煙”標(biāo)志。柜臺內(nèi)須保持整潔。易燃危險商品在柜臺的存放量要加以限制。存放時間不宜超過兩天。
5、設(shè)置自動系統(tǒng)
商場還應(yīng)根據(jù)營業(yè)廳、倉庫等的實際情況需要和場地環(huán)境設(shè)置火災(zāi)自動報警系統(tǒng)，自動噴水滅火系統(tǒng)和配備常用滅火器、消火栓等。
（十二）步行街室外環(huán)境布置、入口與廣場的銜接要求
1、步行街室外環(huán)境布置（外廣場為主）
A、注重互動性
步行街內(nèi)部環(huán)境與室外廣場互動，步行空間的配置最好緊鄰商場建筑物外墻，與入口有充足的緩沖空間（約10mx10m），使步行過程達(dá)到對行人吸引的效果，使廣場與步行街內(nèi)部有良好的互動關(guān)系。多樣化活動互動在廣場的步行空間，應(yīng)考慮使用者行走過程中駐留點停留空間。因此可以在廣場平面規(guī)劃時置入一些空間凹凸處或借用廣場中設(shè)施物的設(shè)置點，以達(dá)到廣場多樣化活動的互動。
B、以人為本
步行空間的尺度在設(shè)計時采用建筑、建筑小品、硬質(zhì)景觀和軟件環(huán)境處理，可以達(dá)到人性化設(shè)計和貼近人的親切的尺度。親水平臺、噴泉、座椅、鋪地、綠化、可以相互交錯布置在略有高差的層面上，并以小橋、柔和的曲線、素雅的材料、平靜的水面、綠色的草坪構(gòu)成步行空間。
C、設(shè)計流暢空間
步行動線的安排應(yīng)盡量以兩據(jù)點的連接為原則，配置于廣場周邊，并減少廣場中穿越性動線的出現(xiàn)；步行空間的寬度以容納四人并肩行走的凈空間為佳（3m~6m）,其他附屬設(shè)施(燈柱、廣告招牌立柱)設(shè)置于步行空間旁約1.5m的空間范圍內(nèi)，以達(dá)到步行空間的流暢性。
D、自然導(dǎo)入
現(xiàn)代步行空間在注重硬質(zhì)元素設(shè)計的同時，應(yīng)引入樹木、花卉、草坪和水景等自然元素。行走空間內(nèi)植栽的配置以高直、遮蔭和不阻擋視覺景觀為選擇植栽的原則；植栽的配置應(yīng)配合廣場設(shè)計之題，亦可以利用植栽作為區(qū)劃廣場使用行為的元素，融自然于廣場。將地面綠化結(jié)合屋頂綠化，既符合景觀要求，又應(yīng)符合節(jié)能要求；設(shè)置不同凹入深度的過渡空間，并使遮陽與綠化相結(jié)合。
E、統(tǒng)一主題
廣場地面除鋪設(shè)完整外，其設(shè)計時應(yīng)將廣場中不同的行為模式區(qū)域用不同的地面材料加以區(qū)分，配合廣場主題一并考慮。
F、無障礙空間設(shè)計
在鋪面的材料考量上，應(yīng)達(dá)到防滑的效果，且將殘障者行下次無障礙空間（導(dǎo)盲磚、殘障步道）考慮于其中，這樣才能達(dá)到無障礙、安全的步行空間。
2、內(nèi)街入口與廣場的銜接
內(nèi)街入口是室內(nèi)外空間的過渡，也是室內(nèi)步行街的終點。石家莊市很多的商場都沒有一個很好的銜接。東購的門口很小，基本封閉，形成的是室內(nèi)室外隔絕的空間形式。我們建議結(jié)合南花園商業(yè)步行街的建筑形式和特色，保證室內(nèi)和室外步行街的景觀小品都能夠同意在一個主題下面。如:室內(nèi)步行街延伸出來形成涼亭空間，就像一個門廳一樣，植物、噴泉和桌椅也從步行街內(nèi)部延伸到室外涼亭的露臺上，它看上去是室內(nèi)空間的一個縮影。由于內(nèi)街入口介于內(nèi)外之間，高度和寬度需要同時適應(yīng)內(nèi)外立面的需要，如果內(nèi)街入口高度太低，對購物者吸引力將大受影響，內(nèi)街入口高度太高又讓人感到不親切。
（十三）步行街主力店入駐對規(guī)劃的特殊要求
主力店進駐步行街。因為其規(guī)模很大，而且很多的主力店在經(jīng)營過程中已經(jīng)形成固定的風(fēng)格。為了保持其品牌效應(yīng)、對顧客的親和力。在與主力商家談判的過程中，一般會提出所選位置門面跨度、進深、柱網(wǎng)、中庭、上下通道、門前廣場等硬性要求，。
在主力店進駐后的規(guī)劃設(shè)計，主要是跟主力店經(jīng)營者協(xié)商，確認(rèn)主力店對步行街規(guī)劃設(shè)計方面的要求，然后一一實施即可。
二、商業(yè)項目業(yè)態(tài)組合規(guī)劃操作
（一）商業(yè)項目準(zhǔn)確功能分區(qū)規(guī)劃操作
1、 商業(yè)項目主題、檔次的定位形成是關(guān)鍵，沒有相關(guān)定位的商業(yè)項目，不可能進行準(zhǔn)確的功能分區(qū)；
2、 按照商業(yè)項目檔次、主題定位，考慮最優(yōu)的商業(yè)項目功能定位；
3、 分析各進入商業(yè)項目的功能區(qū)對消費者心理、行為的影響情況，并初步考慮處于不同位置的不同效應(yīng)；
4、 結(jié)合個功能組團經(jīng)營特點和商業(yè)建筑條件，考慮各功能組團的最佳位置；
5、 結(jié)合項目所在地消費群對各功能區(qū)的關(guān)注程度，開始有效的進行商業(yè)項目功能分區(qū)規(guī)劃；
6、 綜合評價各功能組團之間的相互影響，選擇良性影響的組團集中分布，惡性影響的組團選擇隔離。
（二）商業(yè)項目業(yè)態(tài)組合規(guī)劃流程
1、 確定商業(yè)項目的主題和檔次，根據(jù)相關(guān)定位，確定將要選取的經(jīng)營業(yè)態(tài)；
2、 根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龇治鏊x擇經(jīng)營業(yè)態(tài)的經(jīng)濟可行性；
3、 根據(jù)消費者對經(jīng)營業(yè)態(tài)的關(guān)聯(lián)性消費特點，將關(guān)聯(lián)性的業(yè)態(tài)進行綜合分析；
4、 選擇最能夠引起消費者消費欲望的經(jīng)營業(yè)態(tài)，優(yōu)先考慮它的位置和面積；
5、 確認(rèn)最有業(yè)態(tài)后，根據(jù)消費的關(guān)聯(lián)性，以關(guān)聯(lián)性重要程度不同，選取相關(guān)的經(jīng)營業(yè)態(tài)；
6、 適當(dāng)?shù)慕y(tǒng)一關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)組合的風(fēng)格，形成優(yōu)勢業(yè)態(tài)帶領(lǐng)弱勢業(yè)態(tài)的局面。
（三）經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃組合制勝技巧
1、技巧一
優(yōu)勢業(yè)態(tài)支撐弱勢業(yè)態(tài)，通過經(jīng)營業(yè)態(tài)位置的組合，實現(xiàn)這種提升。如：通過餐飲業(yè)對人流的吸引和聚集作用，在餐飲業(yè)旁邊設(shè)置商品零售業(yè)態(tài)，實現(xiàn)商品銷售業(yè)態(tài)的人流；
2、技巧二
強強聯(lián)手，通過不同的經(jīng)營業(yè)態(tài)的集中布置，最大限度的滿足同一類消費群的需求，形成對消費人流的極大吸引力。這種方式，要求兩種以上的經(jīng)營業(yè)態(tài)有統(tǒng)一的主題，面對統(tǒng)一的目標(biāo)客戶群。這樣才能形成各自客戶互相支持的局面；
3、技巧三
全面性組合。消費者逛商業(yè)項目無非是購物、休閑和餐飲，其目的性很明確。通過能夠滿足一部分人群全面消費需求的經(jīng)營業(yè)態(tài)組合，以規(guī)模和全面性吸引消費者過來，應(yīng)該是最有效的。
|
|
點擊次數(shù):1330