研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項(xiàng)目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項(xiàng)目定位策劃 |
·市場運(yùn)營管理
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| ·項(xiàng)目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報(bào)告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報(bào)告
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與招商方法
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一、高額的利潤，使得許多地產(chǎn)公司涉足商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)
國內(nèi)大多數(shù)的地產(chǎn)公司是以住宅開發(fā)起家的，他們最初由住宅的開發(fā)到涉足商業(yè)地產(chǎn)，基本上都是被商業(yè)地產(chǎn)的高額利潤所吸引。
以開發(fā)成本來看，房地產(chǎn)開發(fā)的基本成本構(gòu)成，扣除地價(jià)因素，住宅與商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)成本差距在50％以內(nèi)。
從售價(jià)看，商業(yè)地產(chǎn)單位平方銷售價(jià)格一般能達(dá)到住宅的三至十倍。
以鄭州為例： 正在開發(fā)的曼哈頓廣場商鋪的平均售價(jià)為：
30000元/每平方，而住宅為3300元/每平方。
開發(fā)成本相距不大，而售價(jià)如此懸殊，使得商業(yè)地產(chǎn)的利潤空間相當(dāng)大，吸引越來越多的地產(chǎn)公司加入商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)行列。
二、土地成本的不斷加大，使得某些項(xiàng)目不得不做商業(yè)地產(chǎn)
目前鄭州西區(qū)一塊不大好的地段的土地拍賣價(jià)格在460萬/每畝，粗略估算，若單純開發(fā)住宅，其開發(fā)成本，每平方米在4000元左右，以該地段住宅的售價(jià)3000元/平方米左右分析，純做住宅，拿地的價(jià)值已經(jīng)不大。
今后相當(dāng)長的一個時(shí)期，在鄭州，土地的拍賣價(jià)格會越來越高。
不爭取土地，地產(chǎn)公司意味著退出市場，而高價(jià)拿到土地，意味著地產(chǎn)公司面臨痛苦的抉擇，或拉升住宅的售價(jià)，承擔(dān)市場風(fēng)險(xiǎn)與政府宏觀調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)，或轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，涉入商業(yè)這個自己并不熟悉的領(lǐng)域。
之二、商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)
一、非專業(yè)操作模式導(dǎo)致開發(fā)失敗
在目前國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，地產(chǎn)商占56％，零售商占29％，投資商占15％，而開發(fā)商如果對商業(yè)特性的把握存在偏差，對商業(yè)規(guī)律不了解，直接套用住宅的開發(fā)模式去開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，而商業(yè)地產(chǎn)需求投資者、經(jīng)營者、物業(yè)經(jīng)營者三者相結(jié)合，有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行經(jīng)營策劃和管理，這種非專業(yè)操作給商業(yè)地產(chǎn)帶來了巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。
二、定位失誤導(dǎo)致的失敗
商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，如果不根據(jù)市場的需求和地段的特性、競爭態(tài)勢等因素，進(jìn)行準(zhǔn)確而理性的定位，勢必使后期難以正常的經(jīng)營。但如果定位不準(zhǔn)，再進(jìn)行后期的調(diào)整，肯定要帶來巨大的損失。
三、產(chǎn)權(quán)分割出售導(dǎo)致的失敗
商業(yè)地產(chǎn)成功的必要條件是統(tǒng)一招商和經(jīng)營，但在產(chǎn)權(quán)分割出售后，很難在統(tǒng)一所有投資人的意愿去統(tǒng)一管理；
即使可以用售后返租的方式來統(tǒng)一招商和經(jīng)營，但必然會涉及一般不低于8％的投資回報(bào)率問題。商場一般要經(jīng)歷至少3年的培育期，需要優(yōu)惠的租金提供給進(jìn)駐的商家，這樣商場在3年之內(nèi)就盈利的可能很小。
因此，除非在物業(yè)銷售時(shí)，開發(fā)商通過高價(jià)出售，已經(jīng)賺足了利潤，可以用這些利潤在一定的承諾期內(nèi)來彌補(bǔ)虧損，但在承諾期以后，整個商場的統(tǒng)一問題仍然難以解決。
所以，這種分割產(chǎn)權(quán)出售商鋪的做法，最終是難以獲得成功的。失敗的成本首先轉(zhuǎn)嫁給商鋪的投資商，然后會引發(fā)一系列的矛盾和沖突，開發(fā)商最終也會為此付出高昂的代價(jià)。
四、盲目拷貝模式導(dǎo)致的失敗
現(xiàn)在很多商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是由于簡單拷貝國外商業(yè)地產(chǎn)的操作模式而造成的。很多開發(fā)商也重視考察和研究，去美國或者歐洲轉(zhuǎn)一圈，考察幾個著名的購物中心，回來之后就開始考慮克隆。比如如何克隆建筑布局，如何克隆外立面的效果，如何克隆業(yè)態(tài)組合，但實(shí)際上決定商業(yè)項(xiàng)目成敗的是更多的內(nèi)在的東西，不是簡單克隆能解決的。
但就業(yè)態(tài)來講，已經(jīng)深入到商業(yè)領(lǐng)域和零售業(yè)領(lǐng)域，不是拍拍腦門就能定下來的，必須通過調(diào)查和研究來決定。區(qū)域的不同、城市的不同、地段的不同、消費(fèi)者習(xí)慣和偏好的不同、人口密度的不同、經(jīng)濟(jì)收入的不同、經(jīng)濟(jì)增長數(shù)據(jù)的不同，這些都會影響到業(yè)態(tài)的選擇和組合。
五、倒置的開發(fā)順序?qū)е碌氖?BR> 對于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，正確的開發(fā)程序是：
1、招 商（與零售商等商家簽好合同后）
2、設(shè) 計(jì)（按零售商等商家的要求）
3、建 設(shè)（按零售商等商家的要求）
4、分割出售或出租（中小投資者投資購買）
5、物業(yè)管理（開發(fā)商或第三方）
6、長線經(jīng)營
7、開發(fā)新項(xiàng)目
但在內(nèi)地地產(chǎn)商的開發(fā)程序是：
1、買 地
2、設(shè) 計(jì)（按地產(chǎn)商的主觀要求）
3、建 設(shè)（按地產(chǎn)商的要求）
4、分割出售或出租（中小投資者購買）
5、回籠資金
6、開發(fā)新項(xiàng)目（用回籠的資金）
目前，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所采用的是在分割出售再售后返租的經(jīng)營模式。
如果整個商業(yè)物業(yè)不能統(tǒng)一經(jīng)營，各業(yè)主各行其是，很容易造成飯店、藥店或與服裝店混亂經(jīng)營的情況。地產(chǎn)商為了避免不能統(tǒng)一經(jīng)營的問題，采用了售后返租的銷售模式。但在目前國內(nèi)商業(yè)的平均回報(bào)率較低，只有3％左右。況且商業(yè)成熟需要至少3年以上的培育期，這樣在先期培育階段，回報(bào)率甚至是負(fù)值。
發(fā)展商為銷售而許諾的較高的回報(bào)率，必然與實(shí)際情況存在差異，這很可能成為引發(fā)矛盾的導(dǎo)火索。特別是在市場培育階段，商業(yè)調(diào)整所需要的各種費(fèi)用，很可能沒有人來埋單。在這種急功近利、無人再支付投入的情況下，無論是多么高明的第三方商業(yè)管理公司，都會表現(xiàn)出后天乏力、回天無術(shù)，最終是整個商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營收到挫折。
六、區(qū)域市場競爭過度導(dǎo)致的失敗
當(dāng)前區(qū)域市場競爭過度，已經(jīng)導(dǎo)致超市等商業(yè)倒閉事件頻繁出現(xiàn)。
因不適應(yīng)市場競爭而導(dǎo)致超市倒閉的案例，在全國各地并不顯見。
布點(diǎn)過于密集的另一個不良后果就是造成同業(yè)之間的惡性競爭
七、人才短板導(dǎo)致的失敗
商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)和地產(chǎn)的組合，以商業(yè)包裝、地產(chǎn)銷售來實(shí)現(xiàn)利潤最大化，是現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商運(yùn)作的整體思路。由于人才的短板，目前大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都注重用百貨業(yè)的管理人員擔(dān)任重用職位，其實(shí)這是個誤區(qū)，容易導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目失敗。
八、資金鏈斷裂導(dǎo)致的失敗
在幾個關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上，比如在項(xiàng)目的建設(shè)、封頂和裝修階段，在項(xiàng)目運(yùn)營的初始階段，都對資金需求較大，如果再加上出現(xiàn)意外的開支，很容易發(fā)生資金鏈斷裂。
地產(chǎn)開發(fā)過度依賴銀行貸款，貸款的比例甚至高達(dá)八九成，造成自有資本的比例偏低，再加上投資回報(bào)期較長，一旦出現(xiàn)銷售收入不高，或利潤率下降的情況，將引發(fā)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
之三、商業(yè)地產(chǎn)如何開發(fā)
一、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)難度比住宅大的多
商業(yè)地產(chǎn)與住宅的開發(fā)區(qū)別
地段要求 目標(biāo)顧客 功能 用途
消費(fèi)環(huán)節(jié) 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 銷售與營銷
專業(yè)程度 投資戰(zhàn)略 綜合 實(shí)力
開發(fā)周期
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的難度和復(fù)雜程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅的開發(fā)，對于初步涉足這一領(lǐng)域的地產(chǎn)公司是始料未及的。
業(yè)內(nèi)流行一句話：
開發(fā)住宅是小學(xué)水平
開發(fā)寫字樓是中學(xué)水平
開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)是大學(xué)水平
正是由于許多地產(chǎn)公司沒有將商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程研究透徹，盲目進(jìn)入這一領(lǐng)域，缺乏專業(yè)的開發(fā)思路，使得失敗的商業(yè)地產(chǎn)案例比比皆是
二、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期策劃是關(guān)鍵
商業(yè)有其自身運(yùn)行的規(guī)律，違背這個規(guī)律，任何營銷和技術(shù)的手段都是無法挽回失敗的結(jié)局。因此，開發(fā)前期必須對一些關(guān)鍵的問題進(jìn)行深入研究，如：
地段的問題
規(guī)模的問題
業(yè)態(tài)和功能布局的問題
建筑設(shè)計(jì)和經(jīng)營需求的問題
投資和回報(bào)的問題
前期規(guī)劃與后期經(jīng)營管理的問題
招商的策略和時(shí)機(jī)問題
主力店引進(jìn)與整體收益的問題
專業(yè)的市場調(diào)研是解決一系列問題的開端
慎密的商業(yè)規(guī)劃是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的必須步驟
專業(yè)團(tuán)隊(duì)的加入是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功的保障
三、后期的經(jīng)營是商業(yè)地產(chǎn)前期規(guī)劃時(shí)必須面對的課題
商業(yè)地產(chǎn)與住宅最大的不同，在于住宅一旦銷售交房后，完成了99％的任務(wù)，今后只有物業(yè)管理的問題了。而商業(yè)地產(chǎn)完成銷售，才是萬里長城走完了第一步，今后商業(yè)項(xiàng)目如何經(jīng)營管理好，是一項(xiàng)長期的任務(wù)，如果處理不好，意味著地產(chǎn)商惡夢的開始。
商業(yè)地產(chǎn)后期經(jīng)營管理失敗的后果：
地產(chǎn)商的社會形象和信譽(yù)
如何面對投資商鋪的中小業(yè)主
如何面對直接經(jīng)營的商戶
來自政府的壓力
之四，商業(yè)地產(chǎn)－銷售與經(jīng)營
一、大多數(shù)地產(chǎn)商對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)思路是以銷售為主
住宅開發(fā)的慣性思維
需迅速回籠資金
盡快獲得高額利潤
不愿做長線，不愿承擔(dān)后期的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)
二、完全銷售不顧及后期經(jīng)營是越來越多地產(chǎn)商不敢選擇的道路
直接后果是，面臨后期經(jīng)營失敗，而給開發(fā)商帶來一系列的難題，如何面對業(yè)主、商戶、社會和政府。
沒有后期經(jīng)營保障的商鋪越來越不被投資者認(rèn)同，直接影響銷售，使開發(fā)商難以實(shí)現(xiàn)一賣了之的目的。
三、銷售加返租一度是大多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目的主要手段
通過銷售后的返租，啟動市場，給投資者創(chuàng)造信心，一定程度上解決后期經(jīng)營管理的問題，但是面臨更多的難題。
返租租期與后期長期經(jīng)營的矛盾。
銷售價(jià)格與返租經(jīng)營成本的矛盾。
不斷提升的按揭貸款利率，越來越使使這一方案受到挑戰(zhàn)。
四、是通過前期銷售迅速回籠資金，短期獲得利潤，還是自持物業(yè)，長期經(jīng)營提升其價(jià)值，地產(chǎn)商兩者難以選擇。
有沒有辦法解決商業(yè)地產(chǎn)最大的難題，即能盡快銷售，快速回收成本，又能長期經(jīng)營，取得項(xiàng)目開發(fā)完全的成功。
專業(yè)商業(yè)投資咨詢公司的價(jià)值
A、商業(yè)地產(chǎn)的前期市調(diào)和規(guī)劃
B、商業(yè)地產(chǎn)的銷售與營銷策劃
C、商業(yè)地產(chǎn)的招商和開業(yè)
D、商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營管理
E、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式研究－如何解決銷售與經(jīng)營的矛盾。
之五，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作十大誤區(qū)
1、建筑規(guī)劃代替商業(yè)規(guī)劃
2、建筑規(guī)劃先于商業(yè)規(guī)劃
3、營銷策劃代替商業(yè)規(guī)劃
4、重外觀形象，輕內(nèi)部布局
5、重裝修標(biāo)準(zhǔn)，輕配套適用
6、重店鋪銷售，輕商業(yè)經(jīng)營
7、重銷售策略，忽視開發(fā)模式的研究
8、遷就主力店需求，忽視自身投資收益
9、按主觀和經(jīng)驗(yàn)草率行事
10、追求新潮和檔次，忽視市場需求
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