研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項(xiàng)目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項(xiàng)目定位策劃 |
·市場運(yùn)營管理
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| ·項(xiàng)目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報(bào)告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報(bào)告
商業(yè)物業(yè)的開發(fā)
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入世后的中國零售業(yè)市場的競爭將日趨激烈。有數(shù)據(jù)表明，在過去10年中，國內(nèi)零售業(yè)平均年增長9.7%；今年上半年，國內(nèi)零售增長10.1%，如果加上物價負(fù)增長因素，實(shí)際增長為12.7%，表明我國國內(nèi)商業(yè)零售業(yè)發(fā)展速度相當(dāng)迅速。國內(nèi)外的零售業(yè)巨子也看到了中國市場的廣闊，紛紛加快擴(kuò)大中國國內(nèi)市場份額的步伐。國內(nèi)零售業(yè)市場的巨大的發(fā)展空間，必將為商業(yè)零售業(yè)的空間載體——商業(yè)房地產(chǎn)提供難得的發(fā)展機(jī)遇
在本世紀(jì)80年代末與90年代初興起的購物中心（Shopping Center/Mall），由于提供了一次性購足、娛樂休閑兼具的多樣化商業(yè)組合環(huán)境，風(fēng)靡歐美、日本、東南亞，逐漸被認(rèn)為是將來零售業(yè)的主流形態(tài)。購物中心是一群建筑上組合在一起的商業(yè)設(shè)施，其在建設(shè)地段的規(guī)劃、開發(fā)、所有和經(jīng)營上是作為一個操作單體，這個單體的位置、規(guī)模、商店類型都和它所服務(wù)的區(qū)域相關(guān)，這個單體通常提供與其性質(zhì)和總體規(guī)模相適應(yīng)的即時停車或輔助停車設(shè)施。購物中心是商業(yè)房地產(chǎn)的一種形態(tài)�！�
商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)是：投資方需要整合房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)經(jīng)營管理兩大資源；商業(yè)經(jīng)營具有“統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營”的特點(diǎn)；投資收益高；市場風(fēng)險高。目的是通過投資營造具有舒適方便購物、休閑等功能的建筑空間，進(jìn)而通過租售商鋪獲利。要達(dá)到以上目的，商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)理念須從項(xiàng)目選址、前期定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)，到后期的銷售定價、樓盤推廣等方面有所突破。
項(xiàng)目選址和市場調(diào)查要注重地段的商業(yè)價值
調(diào)查消費(fèi)人口、消費(fèi)群體、消費(fèi)模式、購買力、消費(fèi)偏好的現(xiàn)狀和發(fā)展?fàn)顩r
調(diào)查目標(biāo)地塊的所處商圈（商圈比單個商業(yè)建筑的影響更大）
調(diào)查競爭者分布、經(jīng)營狀況、租金狀況現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢
調(diào)查目標(biāo)城市近、遠(yuǎn)期城市規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃
調(diào)查目標(biāo)地塊的商業(yè)價值和機(jī)會點(diǎn)
調(diào)查商鋪置業(yè)者投資購買力、投資心理
項(xiàng)目定位須有差異性。
項(xiàng)目定位的差異性影響建筑規(guī)模上的差異性�！�
建筑規(guī)�！「采w商圈
市級購物中心 3萬平方米以上 覆蓋整個城市，服務(wù)人口30萬以上
地區(qū)購物中心 1——3萬平方米 覆蓋城市局部，服務(wù)人口10—30萬人
居住區(qū)購物中心 3000——10000平方米 覆蓋城市的一個居住區(qū)，服務(wù)人口1—5萬人
鄰里型購物中心 3000平方米以下 服務(wù)人口1萬人以下。
項(xiàng)目定位的差異性與主題的創(chuàng)新相輔相成。
如運(yùn)動主題的購物中心、科幻主題購物中心、娛樂主題的購物中心、文化主題的購物中心等，都為項(xiàng)目的定位提供了創(chuàng)新的思路�！�
項(xiàng)目定位的差異性與品牌店組合差異性密切相關(guān)�！�
品牌店的組合差異性對項(xiàng)目經(jīng)營中消費(fèi)人群、消費(fèi)檔次影響很大。比如時尚精品店品牌組合——北京新東方廣場，與傳統(tǒng)老字號店組合——北京琉璃場步行街，在消費(fèi)人群、檔次上就有明顯差別。這對建筑的風(fēng)格和經(jīng)營風(fēng)格的要求也截然不同。
規(guī)劃設(shè)計(jì)堅(jiān)持創(chuàng)造高質(zhì)量的商業(yè)空間
商業(yè)項(xiàng)目非常注重整體規(guī)劃、細(xì)部處理和創(chuàng)新設(shè)計(jì)意識，以營造富含商業(yè)氣息的高質(zhì)量空間。
符合城市的總體規(guī)劃的商業(yè)布局規(guī)劃�！ �
城市總體規(guī)劃對街道、交通、市政、公共設(shè)施、居民住宅以及其它建設(shè)和改造規(guī)劃，將影響擬建購物中心的近遠(yuǎn)期的優(yōu)劣勢，甚至成敗。
商業(yè)項(xiàng)目要求易達(dá)性
商業(yè)項(xiàng)目必須具有易達(dá)性。需要有合理交通組織和足夠的停車位，使購物者在交通上花費(fèi)的時間和精力最少。根據(jù)交通工具的不同，應(yīng)有不同的交通組織和停車方式。
商業(yè)項(xiàng)目要求合理的空間形式。
商業(yè)物業(yè)可以采用以下四種空間形式：
�。�1）室內(nèi)大開間。無街道，商鋪間沒有完全隔絕。
�。�2）露天步行街。上空無頂棚，空間開敞的步行街；
�。�3）回廊式步行街。步行街的兩側(cè)或一側(cè)為回廊，步行街局部遮蓋；
�。�4）室內(nèi)步行街。步行街在室內(nèi)，完全遮蓋；
由于步行街是一種線狀的建筑空間，能更利于消費(fèi)者的購物、休閑、交流、娛樂，更能感受到繁榮的商業(yè)氛圍，也利于商場的經(jīng)營管理，因此，步行街購物中心是最受歡迎的空間形式。購物中心在追求寬敞舒適的空間的同時，對實(shí)際使用面積率K（實(shí)際使用面積/銷售面積）也要控制，不能過小。室外步行街購物中心的K能達(dá)到75——80%，室內(nèi)購物中心K要小得多，因中庭、過道（街道）、休閑區(qū)等等共享面積的不同而不同，一般在45%——65%之間。在建筑設(shè)計(jì)時，實(shí)際使用面積率K是很重要的評價空間形式合理性的指標(biāo)�！�
購物中心內(nèi)部動線組織要求引導(dǎo)性。
動線規(guī)劃方案是在總體上考慮了商業(yè)業(yè)態(tài)的總體平衡，使通過所有承租戶的人流通行量達(dá)到最大，達(dá)到購物中心的整體人氣平衡。在規(guī)劃設(shè)計(jì)上常用手法有：
�。�1）以主力店引導(dǎo)人流。一般將主力店的出入口安排在動線終端，盡可能的延長購物中心的人流通過線；
�。�2）以局部的造景、中廳引導(dǎo)人流；
�。�3）以餐飲休閑娛樂區(qū)引導(dǎo)人流；
（4）出入口數(shù)量和位置的設(shè)置調(diào)節(jié)人流量均衡；
�。�5）無障礙設(shè)計(jì)。購物中心要為輪椅使用殘疾人提供使用的便利設(shè)施；
購物廣場建筑設(shè)計(jì)講求店招和標(biāo)示兩種方式合理運(yùn)用
購物中心的室外、外立面和室內(nèi)的處理，要處理講究建筑的個性風(fēng)格，同時要追求商業(yè)氣氛和娛樂性。比較常用的是店招和標(biāo)示兩種方式�！�
�。�1）屋頂和外立面的合理處理店名招牌廣告位，既滿足經(jīng)營期購物氣氛的營造，又能取得可觀的廣告位出租收入�！�
�。�2）建筑細(xì)節(jié)中溶入標(biāo)志和圖示，也能完美的將建筑美和商業(yè)味融合。
商業(yè)項(xiàng)目講求無障礙設(shè)計(jì)�！�
商場應(yīng)為殘疾人、老人、孕婦、兒童等弱勢群體提供良好的平等的購物環(huán)境，在建筑設(shè)計(jì)體現(xiàn)“以人為本”的思想。比如自動步道的運(yùn)用、平進(jìn)平出出入口、自動門、有高差處設(shè)坡道、殘疾人專用電梯、專用廁所、專用停車位等。
商業(yè)項(xiàng)目講求內(nèi)部綠化景觀。
豐富的綠化能創(chuàng)造舒適休閑的購物空間和溫馨氣氛，給購物者購物賞景的感覺。如同其它設(shè)計(jì)一樣，景觀綠化設(shè)計(jì)在項(xiàng)目開始時就要拿出方案來，比如對種植花樹的荷載的考慮、與空調(diào)出入口的關(guān)系、現(xiàn)場植被的圍護(hù)問題、澆灌系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、避免強(qiáng)光光源的影響等等因素。
商業(yè)項(xiàng)目講求商業(yè)燈光照明。
商業(yè)燈光照明對創(chuàng)造舒適的購物環(huán)境極其重要。如突出商品立體感和質(zhì)感的重點(diǎn)照明；注重情調(diào)表現(xiàn)，用在餐飲、娛樂、休閑等服務(wù)區(qū)域的裝飾照明等等。良好亮度的商業(yè)燈光照明還能明顯改善空間感。在室內(nèi)空間感較小的購物中心尤其要采用良好的燈光照明，使室內(nèi)空間顯得寬敞。要達(dá)到良好的購物中心室內(nèi)燈光效果，在設(shè)計(jì)時要處理好照明的色溫、照度、顯色性與室內(nèi)裝修的質(zhì)感、色彩的關(guān)系，使燈光和裝飾相映生輝�！�
商業(yè)業(yè)態(tài)分布規(guī)劃也會影響局部規(guī)劃設(shè)計(jì)
商業(yè)物業(yè)內(nèi)的經(jīng)營戶較多，購物中心必須將承租戶經(jīng)營業(yè)態(tài)、業(yè)種進(jìn)行統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃，這樣必將影響購物中心內(nèi)部個經(jīng)營戶區(qū)域的設(shè)計(jì)，建筑、結(jié)構(gòu)、水電、暖通、裝修等方面的設(shè)計(jì)要與經(jīng)營戶的要求相配套 。
二、商業(yè)物業(yè)的招商租賃
購物中心的決算
商業(yè)物業(yè)的開發(fā)必須預(yù)測開業(yè)之后的收入，并和資本投入結(jié)合起來考慮。在可行性研究階段已經(jīng)做過項(xiàng)目成本預(yù)算，在建筑設(shè)計(jì)階段的最后可以進(jìn)行更為準(zhǔn)確的決算，計(jì)算購物中心的開發(fā)費(fèi)用和成本，進(jìn)行投資和受益的經(jīng)濟(jì)分析，制定開業(yè)后的經(jīng)營目標(biāo)，并以此作為店面出租的依據(jù)。
招商和承租戶選擇
在招商過程中，有必要對每一個承租戶進(jìn)行評價，預(yù)測它們的經(jīng)營前景，作為店面出租的指導(dǎo)。
第一，承租戶的選擇要保證租金的來源。購物中心的店面出租和租金關(guān)系密切。開發(fā)商的目標(biāo)是選擇合適的零售商，獲得足夠的租金，最大限度地出租營業(yè)面積，獲得最大的利潤來源。以往的經(jīng)驗(yàn)并沒有給選擇承租戶和預(yù)測未來收入提供可靠的指導(dǎo)，問題在于獲得長期穩(wěn)定的租戶和短期高回報(bào)是有矛盾的，在某些情況下難以兩全其美。開發(fā)商把面積大量出租給信譽(yù)好的零售商，可以保證租金來源的穩(wěn)定性，但是這些承租戶可能達(dá)不到預(yù)期的銷售額，所以難以讓業(yè)主和金融投資機(jī)構(gòu)滿意。開發(fā)商由此面臨協(xié)調(diào)一個長期收益和迅速收回投資的問題，反映在承租戶是選擇高信譽(yù)度的知名商店和全國性連鎖店，還是選擇本地的愿意支付較高租金的普通零售商。 在一些地方，購物者對某些承租戶具有很高的接受程度。雖然信譽(yù)一般，但是它們商品銷售量大，所以，購物中心中一些非常好的位置，常常被這些購物者接受程度很高但信譽(yù)一般的小規(guī)模承租戶占據(jù)。知名的全國性連鎖店雖然經(jīng)營能力很強(qiáng)，有時候卻只能得到較低租金的位置。因此，購物中心在選擇承租戶時，需要在利潤和穩(wěn)定性之間做出選擇。
第二，需要保證商場商品種類的完整性。購物者對購物中心中只有一家商店出售某種商品不會感到滿意，他們希望能夠像在城市商業(yè)區(qū)購物一樣，方便地進(jìn)行款式、質(zhì)量和價格的比較。開發(fā)商在招商時應(yīng)當(dāng)考慮選擇一些承租戶集中布置，擴(kuò)大商品覆蓋范圍，方便購物者進(jìn)行比較，提供與城市商業(yè)區(qū)一樣的競爭性和便利性，創(chuàng)造“購物氣氛”。
承租戶租金
店面租金與商場的規(guī)模有關(guān)，一般大型購物中心的租金高，小型購物中心的租金相對低一些。如果規(guī)模相同，由于位置不同，租金也有差別，即使在同一購物中心，付出較多的租金能夠得到較好的店面位置。
由于經(jīng)營商品的種類和利潤不同，并非每個承租戶都能夠交納同樣的租金。收取的租金一般分為兩部分，一部分是按面積收取基本租金，稱為抵押保證金或抵押租金，另一部分按銷售額以一定的比例抽取，稱為百分比租金。
百貨商店是商業(yè)物業(yè)的核心，常常能夠獲得較低的租金，特殊的情況還能夠有所增加，并隨著面積增加而遞減。小型百貨商店常常作為大型購物中心的次級核心承租戶，在中型購物中心中可能成為核心承租戶，它介于傳統(tǒng)的百貨商店和綜合商店之間，其商品經(jīng)營范圍和百貨商店大致相同。因?yàn)樾⌒桶儇浬痰陮徫镏行囊埠苤匾�，所以它可以通過談判獲得較低的租金，但不會低于百貨商店。
超級市場是商業(yè)物業(yè)的重要補(bǔ)充，多數(shù)情況下是全國性或競爭力很強(qiáng)的地方連鎖店，它有良好的信譽(yù)，能夠繳納足夠的租金。超級市場對中型購物中心和鄰里中心的地位更重要，所以租金更低。超級市場提供的是方便購物，雖然在區(qū)域中心，購物者的興趣不在比較購物方面，但研究表明，超級市場對于吸引人流的作用非常大，所以，在大型購物中心，超級市場還是必不可少的。除了超級市場之外，還有風(fēng)味食品、糖果店、面包店、熟食店、肉店、魚店等食品商店，面積從50一200mz，井有較好的銷售額。
綜合商店一般占整個區(qū)域商業(yè)物業(yè)營業(yè)面積的4—9％，單位面積的銷售額非常低，但它是購物中心必不可少的組成。它們常常是全國性的連鎖店，具有良好信譽(yù)。它們對于小型購物中心可能非常重要，因此收取的租金較低。
服裝店要盡量創(chuàng)造比較購物環(huán)境。大的女裝店和男裝店是購物中心的重要成員。具有地方特色的服裝商店數(shù)量很少，而且多數(shù)對購物中心不感興趣。因此，它們在談判中占據(jù)主動，能夠獲得比小服裝店更低的租金，雖然它們不是全國性的連鎖店，但是多數(shù)信譽(yù)好。商店規(guī)模是影響租金的另一個因素，一般小商店支付的租金高，全國性連鎖店的租金低。
家具店對位置的要求不高，但是由于這種商店要求倉庫和展示空間面積大，主要位于地下室，在主要營業(yè)層只需要小面積展示空間。
購物中心的餐飲設(shè)施分為三類，即快餐、自助餐廳和高級餐廳�？觳蜑閱T工和購物者提供餐飲。高級餐廳對購物中心來說非常重要，它能夠吸引汽車交通，所以最好放在靠近停車場和道路的獨(dú)立建筑中，同時又不能脫離主要步行人流。
禮品店、珠寶店、收藏品商店、運(yùn)動用品商店、箱包店、音像制品商店和照相機(jī)商店通常由地方承租戶經(jīng)營，也可能包括一些信譽(yù)好的全國性珠寶連鎖店。它們能夠有效地增加購物中心的吸引力，其銷售收入也很高，收取的租金也相對高一些。
服務(wù)設(shè)施包括理發(fā)店、美容店、減肥沙龍、修鞋和修理店等等，在購物中心中占的比例很小，不超過2％，但卻是購物中心的必備成員。由于面積小，故抵押保證金比較低。
三、商業(yè)物業(yè)的管理理念
對于商業(yè)物業(yè)開發(fā)商來說，開發(fā)商鋪是前提，但只有開發(fā)是不夠的，還必須成立專門的商業(yè)管理公司對購物中心進(jìn)行管理，才能長久發(fā)展。目前國內(nèi)商鋪購買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，開發(fā)商對購物中心的管理更為重要。如果購物中心商業(yè)管理不力，影響商鋪業(yè)主的租金收益，業(yè)主不能歸還按揭貸款，最終風(fēng)險還是要落到開發(fā)商的頭上。綜觀國外購物中心，開發(fā)商成立商業(yè)管理公司管理購物中心是一種通用的模式。
具有“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營”的特點(diǎn)
商業(yè)物業(yè)的商鋪是有計(jì)劃的聚集,對商場進(jìn)行“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營”是商業(yè)物業(yè)區(qū)別于其它房地產(chǎn)的核心特點(diǎn)�！敖y(tǒng)一管理”，要求商場必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主委托的管理公司統(tǒng)一管理，沒有統(tǒng)一管理的購物中心則難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場競爭。“分散經(jīng)營”，是商場消費(fèi)者和經(jīng)營者間的交易提供場所，但商場的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營，只是在消費(fèi)者和經(jīng)營者之間搭建橋梁。
商業(yè)物業(yè)的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管。
為了達(dá)到“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營”的管理模式，在購物中心銷售合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。另外，某些購物中心通過在租賃合約中直接借用國際購物中心協(xié)會（ICSC）的標(biāo)準(zhǔn)格式，在法律上確定購物中心管理公司的管理地位。
1、“統(tǒng)一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。
所謂“品牌審核管理”是指：招商對象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。
審核包括對廠商和產(chǎn)品的審核，須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書（適用于批發(fā)代理商）、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書等。
“完善的租約管理”
（1）租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費(fèi)的收取等，還有其它比較關(guān)鍵的租約條款管理（可以借鑒國際購物中心協(xié)會（ICSC）的標(biāo)準(zhǔn)格式），比如： 承租戶的經(jīng)營業(yè)態(tài)是受到整個購物中心的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制，如果發(fā)生重大變化，須經(jīng)業(yè)主委員會的認(rèn)可（業(yè)主委員會成立之前，經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可）；
�。�2）營業(yè)時間的確定；
�。�3）承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統(tǒng)一管理；
�。�4）為整個購物中心促銷承擔(dān)的義務(wù)；
（5）承租人對停車場的使用，確定有償還是無償，有無限制；
（6）投保范圍事宜；
（7）是否統(tǒng)一的收銀。
購物中心的招商鐘情于知名連鎖商業(yè)企業(yè)。
一個超級連鎖店或超級百貨公司的入駐，常常帶動整個購物中心的順利銷售與管理。但是近年來，商業(yè)物業(yè)與連鎖商業(yè)企業(yè)往往更能達(dá)到較好的合作。因?yàn)閷ι虡I(yè)物業(yè)來說，其一，連鎖商業(yè)企業(yè)因?yàn)橛幸?guī)模、有足夠的店鋪?zhàn)鲋�，故而其商品銷售價格會低于非連鎖型店，而低價格也是購物中心想要吸引消費(fèi)者購物的“法寶”之一；其二，購物中心對進(jìn)駐商戶的管理雖屬統(tǒng)一規(guī)劃，但只要商戶遵紀(jì)守法，購物中心的商業(yè)管理公司不會如同百貨公司那樣對商戶干涉過多。因此，選擇自律性高、有固定經(jīng)營模式的連鎖企業(yè)，對購物中心的管理來說，是相當(dāng)省心和放心的。
另外對連鎖商業(yè)企業(yè)來說，選擇商業(yè)價值高的地段和足夠大的面積經(jīng)營是至關(guān)重要的。購物中心由于選址慎之又慎，多選在人氣最旺的區(qū)域或最有潛力的區(qū)域，因此進(jìn)駐購物中心的連鎖企業(yè)，就等于不費(fèi)力氣找到經(jīng)營的好地段；其二，購物中心采取入駐商戶獨(dú)立經(jīng)營的模式、多功能商業(yè)規(guī)劃，人氣上有保證，故連鎖商業(yè)企業(yè)也希望入駐商業(yè)物業(yè)。
“統(tǒng)一的營銷管理”有助于維護(hù)和提高經(jīng)營者的共同利益。
由于目前購物中心競爭激烈，打折降價的促銷競爭手段比較流行，以吸引購物者光顧。管理公司應(yīng)該為購物中心策劃好1年365天的天天營銷計(jì)劃，所謂“大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過”，組織策劃相關(guān)的促銷活動，所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算，經(jīng)業(yè)主同意后，對實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用按照承租戶銷售額的一定比例進(jìn)行分?jǐn)�。如果購物中心統(tǒng)一收銀管理，就能較好地執(zhí)行按銷售額分?jǐn)傎M(fèi)用。
“統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督”有助于經(jīng)營者間的協(xié)調(diào)和合作。
購物中心須設(shè)立由開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)專家組成的管理委員會，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營活動，保證購物中心的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。常見的方式有：
�。�1）指導(dǎo)項(xiàng)目：培訓(xùn)售貨員、賣場布置指導(dǎo)、促銷活動安排；
（2）協(xié)調(diào)項(xiàng)目：協(xié)調(diào)經(jīng)營者之間的緊張關(guān)系，增進(jìn)經(jīng)營者之間合作；
（3）服務(wù)項(xiàng)目：行政事務(wù)管理；
（4）監(jiān)督項(xiàng)目：維護(hù)購物中心的紀(jì)律、信譽(yù)，協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消等部門的管理。
a) “統(tǒng)一的物業(yè)管理”有助于建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng)。
購物中心的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護(hù)建筑、維護(hù)設(shè)備、保證水電氣熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護(hù)、意外事故處理等�！�
從房地產(chǎn)的開發(fā)類型的收益比較來看，購物中心的開發(fā)收益是最高之一（另外是豪華別墅），但是其風(fēng)險也最大。如果對購物中心的開發(fā)與經(jīng)營沒有成熟的經(jīng)驗(yàn)和模式，購物中心的開發(fā)將如無椽之木，無水之魚，難以為繼，只有把握其中的規(guī)律，勇于創(chuàng)新，才能笑傲江湖。
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