研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
二、三級城市商業(yè)的幾個特點
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1、商業(yè)中心比較集中，且只有一個商業(yè)中心(規(guī)模)。
一個二級城市一般只有一個商業(yè)中心，而且商業(yè)中心基本上包括了商業(yè)的各個業(yè)態(tài)，同時也是該城市人們購物的主要場所。
2、商業(yè)面積供求關(guān)系比較容易達到飽和(面積)。
由于城市小，且應(yīng)有的可開發(fā)商業(yè)土地比較充裕，所以很容易商業(yè)開發(fā)與建設(shè)。商業(yè)面積供應(yīng)往往容易過剩。
3、商業(yè)位置很敏感(位置)。
開發(fā)的商業(yè)項目對位置、商圈很敏感，往往離開商業(yè)中心幾十米的距離，商業(yè)經(jīng)營便面臨挑戰(zhàn)。經(jīng)營狀況比大城市更難，所以對商業(yè)位置的選擇，決不能來自大城市的研究結(jié)果與理論。
4、租金收入與投資回報不相符(租金)。
正常的商業(yè)投資回報期是10年，即投資回報率是10%；而二、三級城市的商業(yè)投資回報期一般在15年甚至20年，是很長的回報期。作為開發(fā)者必須考慮清晰。
5、商鋪投資人往往有著很好的投資判斷(商圈)。
由于城市比較小，他們對于城市已經(jīng)相當(dāng)了解，對于一個商業(yè)項目的認識往往超過了大都市的商業(yè)投資人，小城市的商業(yè)布局畢竟比較簡單，很容易做出判斷，而大城市由于城市復(fù)雜，很難做出比較準確的判斷。
6、商鋪價格比較敏感，不會有超值的價值升值空間。(售價)
二、三級城市的人們對商鋪的售價比較敏感，主要是可類比的項目與價格，影響人們的高期望值判斷。
那么，在二、三級城市應(yīng)如何進行商業(yè)開發(fā)呢？
1、充分進行市場調(diào)查，研究出該城市的未來發(fā)展空間。
對于城市的特點、城市的文化、消費習(xí)慣、消費結(jié)構(gòu)，以及城市的未來規(guī)劃與發(fā)展，進行充分有效的研究與調(diào)查，尋找該城市的商業(yè)發(fā)展空間、商業(yè)需求空間、商業(yè)業(yè)態(tài)布局，從而確定市場需求。
2、準確的市場定位
定位是項目發(fā)展的關(guān)鍵，定位應(yīng)充分考慮該城市的未來，以發(fā)展與前瞻的眼光給予定位。定位主要有以下幾方面考慮：
第一，總體定位。即項目是做什么的，是百貨商場、購物廣場、商業(yè)街，還是臨街底商、特色商業(yè)、超市等。
第二，產(chǎn)品定位。即本項目是以租賃為主還是銷售為主。相當(dāng)關(guān)鍵的是，如果是以銷售為主，必須要推出更加“好賣”的商鋪，而且必須研究清楚哪類商鋪“好賣”。一般而言，二、三級城市應(yīng)重點推出一些臨街的商鋪，市場往往容易接受。而如何做好商業(yè)街，這就是前期概念設(shè)計的關(guān)鍵。
第三，面積定位。即商業(yè)總規(guī)模大小，商鋪的面積大小。規(guī)模大了，面積租金會低，商鋪總價會高，對于出售會有很大的困難。
第四，價格定位。即對商鋪租金和商鋪銷售價格定位。由于商業(yè)的特點,每個位置的租金水平都會有所差異的，從而每個位置的售價也有不同。很多開發(fā)商由于對商業(yè)位置價值理解的深度不夠，往往定價過于簡單，從而不能充分地將每個位置的商業(yè)潛力最大化。
第五，投資人與租賃人定位。準確地判斷出各種不同的投資人與租賃人，根據(jù)其特點確定整體營銷方式、營銷理念、推廣渠道等。
3、符合市場的概念設(shè)計與規(guī)劃
概念設(shè)計一定要從商業(yè)專業(yè)角度進行專業(yè)設(shè)計，充分考慮未來商業(yè)經(jīng)營者使用的需要。二、三級城市不要有太前衛(wèi)的設(shè)計。要與這個城市的文化與習(xí)慣相符合，過于概念化的設(shè)計，往往使項目不倫不類，比如“歐洲城”、“羅馬街”等等。
4、直效營銷與概念營銷
二、三級城市的經(jīng)營者對于本城市有著很深的了解。城市里發(fā)生一件事很容易被人傳播與知道。營銷的重點應(yīng)放在“真誠的告知”與“未來的分析”上。
二、三級城市的城市擴展與城市發(fā)展充分顯示了該城市新的商業(yè)形態(tài)的形成，準確地把握市場，是成功開發(fā)的關(guān)鍵。
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