研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
購物中心租賃契約的制定
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購物中心經(jīng)理人俱備租賃知識且了解其重要性，可以成功地 解決或避免來自于購物中心不同利益團體的爭議。
除了租賃契約外，購物中心經(jīng)營管理單位經(jīng)常需要熟悉其它 法律文件，包括切結(jié)書、放棄優(yōu)先順位條款、不受干擾權(quán)、營建 約定文件及租約附件—所有這些將在本部份逐一說明。
租約及法律性語匯有時候具有強制性，然而下列各節(jié)將簡化 其語言并解釋其重點，如此將可協(xié)助你—購物中心專業(yè)人員—了 解租約中最重要的部份及實務(wù)上如何運用。
從法律層面視之，租賃契約有下列主要部份：
它是不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓與證明，因此，如不動產(chǎn)所有權(quán)狀，它受到一般不動產(chǎn)法令的規(guī)范。
另外它亦是兩主體間的合約，故其條款亦受當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)商業(yè)民事法令的約束。
租約的主要宗旨是將風(fēng)險分散，事前，對于租約的相關(guān)主體，它應(yīng)該：
載明各方的權(quán)責(zé)，并對常發(fā)生或預(yù)見可能發(fā)生的事件提出標(biāo)準(zhǔn)解決方案。
特別的聲明，從撰寫及解決的角度而言，個人(或個體)掌握情境或結(jié)論者負有解除情況的責(zé)任。
參與主體
有許多主體的利益將于租賃契約中表達，一般而言，它們包括：
購物中心所有人：購物中心所有人可以是任何形式的法定主體－公司、合伙關(guān)系或是單一個人。
購物中心經(jīng)理人：購物中心經(jīng)理人代表購物中心業(yè)主行使權(quán)利。
借貸銀行：借貸銀行對購物中心租約條款有所利益，包括：
——對業(yè)主而言，營建貸款銀行其借貸給業(yè)主興建本案，自然期望其租金收入的現(xiàn)金流量能夠符合未來轉(zhuǎn)換成 永久性貸款的條件，以確保其債權(quán)。
——永久性貸款銀行：其為在購物中心完成興建后典型的借貸銀行，自然關(guān)心業(yè)主的租金收入現(xiàn)金流量能否滿 足銀行的要求。
——對承租戶而言，銀行將錢借貸給承租戶支付存貨或營運所需的資本，或者是開店時的營建成本，自然對租 約內(nèi)容有其利益。
承租戶：不同性質(zhì)的承租戶在租賃契約上有不同的權(quán)益，依據(jù)其面積、位置及其在購物中心的重要性而有所 不同，例如主力商店可能期望變更它們的營業(yè)時間以便配合其午夜拍賣會，而小承租戶期望主力店能如其所望將購 物人潮吸引至購物中心。
購物中心經(jīng)理人的角色(Role of Center Manager)
通常，購物中心經(jīng)理人是受命對租約中各項疑義進行解決的人，因此，購物中心經(jīng)理人充分了解租約中的重 點，可以避免不必要的沖突或造成無謂的困擾。
法院的角色(Role of Courts)
因為當(dāng)有糾紛發(fā)生時，對于法律的解釋或違約的強制能夠正確地預(yù)測法院的判決是非常困難的，所以對于購物 中心租賃契約的每一條款必須事先詳加檢視，注意條款前后的一致性，租約中的條款不能和后來條款有所沖突是非 常重要的。
承租意愿書
承租意愿書通常僅是正式租約前不具約束力的文件，雖然不具正式法律效力，但較像是彼此商譽信用的義務(wù)事 先將租約中各方同意的條款列出，當(dāng)然有些事項是非常特定性的，例如，在承租意愿書述及的裝修補助 (Construction Allowance)通常只陳述業(yè)主愿支付金額但并沒有何時應(yīng)付清，承租意愿書也可以僅述及裝修補助的項 目為30尺長直墻、一柜臺及空調(diào)設(shè)施。
雖然沒有約束力，承租意愿書可以作為雙方上法院時損害賠償?shù)幕A(chǔ)，例如，承租戶可以向法官陳述“法官大 人，我花費$100，000于營建前置費用，我有業(yè)主給予的承租意愿書，讓我準(zhǔn)備使用欲承租的空間，我有絕對的誠 意履行合約，但是業(yè)主卻選擇與我的競爭者簽約，因為每平方尺他們比我們同意的價格多付$2，因此，有此業(yè)主簽 訂的承租意愿書，我希望業(yè)主至少賠償我的成本支出及信用的受損�！�
承租意愿書不能夠視為對不動產(chǎn)承租表達的意愿，畢竟意愿書缺乏兩者間的約定細節(jié)與定金的支付。意愿的表 達通常是交易雙方間以金錢方式(consideration)行使，沒有定金保證，基本上不具法律上的約束效果。
承租意愿書是承租談判過程中常用的工具，其表達方式可為：
明確語氣敘述細節(jié)：承租意愿書若能以明確的方式敘述細節(jié)表達立場可有其優(yōu)勢，例如，有些時候重要事項 沒有詳細陳述，這種不明確的語匯可能導(dǎo)致更冗長的協(xié)商過程，一般而言，若以承租意愿書作為協(xié)商的過程，采用 明確的語匯將是最佳的策略。
使用廣泛性語匯：承租意愿書有時必須以較一般性的語氣書寫較為有利，例如，有時租約可能是在高爾夫球 場握手便談定原則，有時你可能更放心讓兩方的專業(yè)律師商討細節(jié)，在這一情況下，專業(yè)律師的角色是協(xié)商者，或 是最后文字者，可以是協(xié)商重要的工具，所以，在意愿書中盡可能保持友善的語氣，例如，當(dāng)你必須保留某條款因 為我的律師建議如此時。
租約形式
一般購物中心準(zhǔn)備租約的形式有：
事先印刷好的形式：打字形式可能具有看起來權(quán)威性的好處，有時這可以讓某些承租戶對修改產(chǎn)生退卻，這 類形式合約的修改通常就在段落行距間，有時修正的附加條款將以獨立頁方式訂在原文件上。
電腦印制形式：對原先文件的修改可以很容易在電腦磁盤上修正。
租賃契約讓人產(chǎn)生兩種以上不同的解釋對業(yè)主及承租戶的利益皆是相當(dāng)危險的事，一般而言，當(dāng)租賃條款有 所疑義時，法院的解釋將不利于起草文件者，因此，作為購物中心經(jīng)理人必須小心審視合約內(nèi)容以避免任何可能產(chǎn) 生誤解的文字。
租約條款
下面的資料將擴大說明租約的定義，同時提供有限的案例解釋特定條款的重要性及陳述其一般的用法。
簽約主體
購物中心租賃契約的簽約主體為購物中心業(yè)主及在購物中心內(nèi)欲找尋空間的個體，每一個體皆有特定的需求：
業(yè)主期望簽約承租戶信用良好并能履行合約條款的規(guī)定，例如，意愿書的協(xié)商是對所謂母公司，但是遞送租 約者卻是其關(guān)系企業(yè)，小心確認簽約主體代表人姓名與意愿書上所載主體是否相同，假使租約協(xié)商在意愿書說明母 公司將承擔(dān)所有的財務(wù)責(zé)任，你必須確定你是與相同的主體協(xié)議且可以期待其財務(wù)資源是原來所代表者。
承租戶期望與其簽約的業(yè)主是實際的負責(zé)人，例如，在美國有些州有所謂土地信托保證(land trusts)可以保護 業(yè)主免除風(fēng)險，因此，假如承租戶所簽署的租賃契約具有土地信托保證，業(yè)主就沒有個人的責(zé)任(相對于租約而 言)，尤甚于此，在多數(shù)其它案例，業(yè)主將在合約上免除自己的風(fēng)險。
承租戶的商標(biāo)名稱
業(yè)主必須同意承租戶在購物中心內(nèi)使用商標(biāo)名稱，下面的考慮可加以運用：
此商標(biāo)名稱必須能夠傳達購物中心整體正確的形象。
承租戶不可以不經(jīng)業(yè)主同意就隨意更改商店名稱，通常業(yè)主允許商店更改名稱除非是該商店作全國性全面性 更改或區(qū)域性的改變，商標(biāo)名稱的更改對商店的營業(yè)額有極大的影響，假使業(yè)主是以商店營業(yè)額百分比方式收取租 金時，業(yè)主對商店營業(yè)額有其利益所在，因此，對其商標(biāo)名稱亦同。
承租范圍的描述
因為對承租范圍的認定很難像不動產(chǎn)估價師所用語匯如此明確化，故常常以附件方式對實際承租所認定的范圍 予以界定，在租約后面附加文件詳細解釋特別事項在實務(wù)上是可接受的，這些附屬文件通常稱為附件或是補充說 明，對于文字上的謹慎而言，于附件中表達不正確的訊息如有關(guān)其它店面名稱或規(guī)模代價可能非常昂貴。
租賃起始日
一般而言，無論需費多少時日裝修準(zhǔn)備他們的承租空間，承租戶除非是已進場營業(yè)，否則皆不太情愿支付租 金。相反地，業(yè)主的借貸人則即刻要求購物中心的現(xiàn)金流量，為了解決彼此間利益的差異，租賃起始日的訂定可以 是在承租戶實際進場營業(yè)的多少日之前，或是將空間正式移交承租戶由承租戶實際占據(jù)空間一定時日后開始作為租 賃起始日。
有時業(yè)主給予承租戶誘因要求早日開始營業(yè)，例如，假如該購物中心是剛興建完成并計劃一正式開幕典禮，承 租戶在正式開幕前六十日內(nèi)可以開始營業(yè)者可以獲得部分基本租金或百分比租金的減免。
承租戶附帶要求(Additional Tenant Obligations)
業(yè)主在辦理承租范圍移交前，不論租賃起始日為何，承租戶常常被要求出具：
出示依據(jù)租約條款規(guī)定要求的投保證明，起始日為承租范圍移交當(dāng)日。
簽具移交同意書，確認移交日期及承租范圍。
同意租約所述的所有條款。
租賃終止日
將租約終止日確定的日期載明是幾年幾月幾日非常重要，例如，租約將從租約起始日起共36個月，則宜將該終 止日計算清楚記錄該日期為幾月幾日以避免不必要的困擾。
租賃期限
一般而言，承租戶投入的裝修成本(承租戶裝修其承租范圍的總成本)必須同意他一租賃期限（length of lease)， 假使裝修成本對承租戶或業(yè)主而言是相當(dāng)大的，則租賃期限常常趨于較長。
租賃續(xù)約選擇權(quán)
租賃續(xù)約是同意承租戶按原租約條款予以延長的權(quán)力，假使承租戶選擇執(zhí)行該權(quán)力，將會對購物中心未來的現(xiàn) 金流入產(chǎn)生極大的影響，而業(yè)主卻也必須對未來可能的租金加以預(yù)測，租賃續(xù)約選擇權(quán)是一個事先安排可能被執(zhí)行 的續(xù)約條款，沒有該項選擇權(quán)，承租戶必須與業(yè)主重新談判租約上有關(guān)經(jīng)濟上的條款，而通常會是一完全新的租 約。
轉(zhuǎn)租權(quán)
此項選擇一般是特定承租戶個人的舉動，不可轉(zhuǎn)租，新的承租戶承擔(dān)原承租戶的權(quán)利與義務(wù)須滿足原條款規(guī) 定，在租約中賦予承租戶有直接轉(zhuǎn)租權(quán)，重新開始新的租約并不符合業(yè)主最佳權(quán)益，畢竟此為業(yè)主與轉(zhuǎn)租接手人重 新檢討租約條件或?qū)⑵渥饨o新的承租戶的機會。
租金
一般而言，兩種租金計算形式通常與租約有關(guān)—包括基本租金及百分比租金。租金在租約中應(yīng)是獨立的條款， 這意味著即使業(yè)主因任何原因有違反合約條款之嫌，承租戶仍舊須支付租金，對購物中心借貸銀行通常會要求將這 一條款納入租約中以保障購物中心的現(xiàn)金流入。
最低基本租金
基本租金或稱最低租金的陳述一般是將年租金除以月份數(shù)的額度并在每月第一日支付，假使你同意契約條款中 有所謂寬融期，則宜限制承租戶使用此項權(quán)利的次數(shù)，例如，業(yè)主可以同意承租戶每年僅能使用二次寬融期支付租 金。
百分比租金(Percentage Rent)
百分比租金則是當(dāng)承租戶營業(yè)額達一定額度以上時，由購物中心業(yè)主向承租戶抽取一定百分比的營業(yè)額，而這 一營業(yè)額水準(zhǔn)即是承租戶支付百分比租金的關(guān)鍵，通常將百分比租金的支付與承租戶的基本租金分開計算。
百分比租金可以不同的形式計算，其中的一則是當(dāng)月營業(yè)額超過約定年營業(yè)額的十二分之一時，例如，假如這 一突破點是$120000年營業(yè)額，在一月份，當(dāng)承租戶的營業(yè)額超過$10000時，承租戶將開始支付事先同意的百分比 租金。
遷移或重新安置條款
遷移條款(shift clause)是賦予購物中心業(yè)主將店家由購物中心內(nèi)的一處移至另—處的權(quán)利，對于新開幕的購物 中心其招租計劃書在建筑物興建之前可能必須作調(diào)整，通常，轉(zhuǎn)移后的位置必須是承租戶與業(yè)主雙方都能夠接受， 假使業(yè)主要求承租戶搬移，一般由業(yè)主支付全部或一部份因搬遷所必須的費用。
驅(qū)離條款
驅(qū)離條款（Kick-out clause)則是賦予業(yè)主對特定承租戶業(yè)績在租賃期間一定時期內(nèi)未達支付百分比租金的水 準(zhǔn)時，得以驅(qū)離并結(jié)束租賃契約的權(quán)利。一般對業(yè)績上的要求的驅(qū)離條款所給予的期限為3年，有些承租戶較為嚴 謹可能期望這一條款是相對的，業(yè)主有時在租賃契約中刪除這一條款，因為承租戶理論上可以控制他們的營業(yè)額， 因此，這一條款可以給予承租戶一順利搬遷的借口。
營業(yè)項目條款
使用條款是用來規(guī)范承租戶在其租賃范圍內(nèi)可以營業(yè)的項目，在租約中確實描述承租范圍可以如何使用是非常 重要的，這一使用管制對未來空間轉(zhuǎn)租他人時亦同時受限，例如，“drug store”在美國可以是小小的藥店，也可以 是大型化妝品專賣店而不出售任何藥品，你必須要描述什么商品可在承租范圍銷售，切記使用“only”一詞作限 制，例如面包店宜以”the sale of bared goods only”以免擴充解釋。
事實權(quán)及反拖辣斯(Exclusive Rights and Antitrust)
為了避免在購物中心內(nèi)產(chǎn)生惡性競爭，承租戶有時會要求對某些商品擁有專賣權(quán)（exclusive rights)，而當(dāng)業(yè)主 應(yīng)允這一專賣權(quán)利前宜慎重考慮，在許多問題中的一個是，此項作法是否抵觸當(dāng)?shù)氐墓浇灰追赐侠彼沟南嚓P(guān)法 令。
為避免造成反拖辣斯問題，專賣權(quán)范圍須愈小愈佳，合理的限制可在承租范圍販賣的商品，而考慮反拖辣斯問 題的重點包括：
這一觀念是否合理：限制經(jīng)營項目方式是否合理?
專賣權(quán)的期限：其期限是完全沒有限制或僅僅是五年?
被限制營業(yè)的特質(zhì)：例如是全部男裝都限制或僅是襯衫而已?
營業(yè)規(guī)定
營業(yè)規(guī)定限制承租戶在對街，或購物中心所在一定距離范圍內(nèi)未經(jīng)業(yè)主同意不得另開一相類似的商店。這一條 款乃是防止承租店家分散其營業(yè)額因而減少支付百分比租金并鼓勵消費者至百分比租金較低之處購物，仍需注意這 一條款是否違反當(dāng)?shù)毓浇灰追赐侠彼狗睢?BR> 下列方式是業(yè)主折衷可采取的方式，例如：
不限制店家設(shè)點的競爭，但對于附近其它點同意抽取一定百分比租金。
僅允許店家在限制范圍內(nèi)以其它名稱設(shè)點。
僅在一定時間內(nèi)限制設(shè)點。
租賃契約附件
租賃契約附件—原租約的附屬文件—是租約條款很重要的一部份需要仔細地檢視，附件通常是非常的瑣碎且有 很多細節(jié)，可能包括：
購物中心的法定描述。
一配置圖(僅是一般性文件，一圖畫方式表達承租范圍的位置)。
一營建施工項目清單，描述包括由業(yè)主及承租戶所施作的項目。
營業(yè)額的認定
業(yè)主對于營業(yè)額的定義希望愈廣泛愈好，那就是，營業(yè)額將決定業(yè)主向承租戶收取百分比租金的多寡，一般而 言，承租戶對下列項目常不期望將其計算為營業(yè)額的一部份：
營業(yè)稅：對承租戶而言，營業(yè)稅不是由承租戶所持有。
壞帳開銷：對承租戶而言，無法收取的營業(yè)額亦不能夠視為營業(yè)收入。
服務(wù)費：例如某一服飾零售商，可能提供衣柜咨詢及禮品包裝作為方便其顧客的服務(wù)，但是并不從這些項目 獲刊，因此，這一零售商可能要求這些非營利性質(zhì)的收入從營業(yè)額的計算中扣除。
查帳的權(quán)力
查帳的權(quán)力與營業(yè)額的定義相關(guān)連并與百分比租金的概念相結(jié)合，業(yè)主必須確定承租戶確實支付該店面所創(chuàng)造 營業(yè)額的百分比租金，當(dāng)購物中心業(yè)主有理由相信某一承租戶其支付的租金的額度有所懷疑時，應(yīng)具有管道去查核 其支付的租金是否正確，其中的方式有：
業(yè)主有權(quán)要求閱核承租戶的帳冊，即使在租賃期中任一月份。
假使業(yè)主不能在承租店中查帳，亦有權(quán)要求承租戶提供必要帳冊資料。
承租戶必須陳報其財務(wù)報表，通常此報表須經(jīng)由注冊會計師簽核或由母公司財務(wù)主管簽核才被接受，而這一 財務(wù)報表須有年度總表以及各月標(biāo)準(zhǔn)分項營業(yè)額報表才可。
查核結(jié)果
通常，經(jīng)查核后有一定百分比以上的誤差時，例如3％，則由承租戶支付必要的查核費用，因員工疏忽所造成 的特定事項在許多租約中則規(guī)定得以除外。
有時刻意的隱瞞營業(yè)額不支付百分比租金，可宣告承租戶違約(default)。
公共區(qū)域(Common Area)
一般而言，“區(qū)域及設(shè)施是有益于所有承租戶且占據(jù)業(yè)主的基地者”是定義為公共區(qū)域，三項有關(guān)公共區(qū)域的 重要問題為臨時攤位，停車場和維修。
攤位
攤位是購物中心公共區(qū)域臨時或是永久性附屬設(shè)施，攤位的擺設(shè)有時將對既有的承租店面產(chǎn)生視覺上及出入動 線上的干擾，假使臨時攤位的擺設(shè)影響某一承租店面顧客的進入動線或門面時，該承租戶將報怨，一般解決承租戶 報怨的方式在此狀況下包括：
假使?fàn)I業(yè)額下降一定百分比時，承租戶有權(quán)要求終止租約。
租金減免。
購物中心停車場(Center Parking)
為了符合土地使用分區(qū)法令上的要求，購物中心須按面積大小提供足夠的停車位，對承租戶而言此表示：
要求業(yè)主遵守土地使用分區(qū)法令上的要求設(shè)置停車場。
要求員工，一般時候，將車停在停車場最遠處，以確保購物者停車的方便性(這可能在實務(wù)上較難管制)。
維修（Repairs)
這非常的重要，尤其對于新建或即將進行重建的購物中心，業(yè)主切記保留在公共區(qū)域進行改裝維修的權(quán)力，包 括暫時關(guān)閉某一出入口以方便整修。有時可讓承租戶在這一段不方便時間獲得租金減免或僅支付百分比租金的優(yōu) 待。還有對于關(guān)閉某一出入口，業(yè)主必須保持彈性以便：
改變或新增建筑物、停車場及公共區(qū)域。
保留業(yè)主的干管與管線穿越承租戶范圍內(nèi)上部空間的權(quán)利。
對屋頂與外墻的周遭的使用須慎重為之。
公共區(qū)域維護費用
一般公共區(qū)域維護費用包括承租戶維護保養(yǎng)費用的分攤，不動產(chǎn)稅及屬于公共區(qū)域的保險，業(yè)主通常希望以較 廣泛方式定義的，一般將資本投資費用攤提摒除在公共區(qū)域維護費用分攤的范圍之外，畢竟此雖然可以改善資產(chǎn)的 價值但是業(yè)主可經(jīng)由折舊拙抵。
分攤比例
以購物中心內(nèi)所有可出租面積為基礎(chǔ)計算分攤比例對承租戶較為有利，但業(yè)主往往期望以購物中心內(nèi)目前已經(jīng) 出租面積為基礎(chǔ)，例如，在一新完成招租的購物中心：
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