研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
規(guī)劃的勝利
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在做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)候，很多人會(huì)發(fā)出這樣的感慨：成也規(guī)劃，敗也規(guī)劃。
人們普遍認(rèn)為現(xiàn)代商業(yè)規(guī)劃指的就是建筑的規(guī)劃，事實(shí)上，規(guī)劃又分為兩個(gè)方面，分別是硬件設(shè)施的規(guī)劃和軟件設(shè)施的規(guī)劃，概而言之，就是建筑格局規(guī)劃與商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃。
很多商業(yè)地產(chǎn)商在做項(xiàng)目的時(shí)候，很容易進(jìn)入一個(gè)誤區(qū)：認(rèn)為只要做好了硬件設(shè)施規(guī)劃，就可以在日后隨意對(duì)商業(yè)布局進(jìn)行調(diào)整，具體表現(xiàn)在一種“走一步看一步，摸著石頭過(guò)河”的思想上，這種思想并且在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里占主導(dǎo)地位。但近年以來(lái)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)界一種新的風(fēng)潮正在涌起：那就是商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃應(yīng)先于建筑格局規(guī)劃。
——商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃比建筑格局規(guī)劃更重要
這種思想反映了一種科學(xué)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)思路，是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)觀念的一次重要變革。在以前的觀念中，大家普遍認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是由玻璃、水泥、鋼筋和裝飾材料組成的一個(gè)購(gòu)物中心，這是一種短淺、片面的目光，而不是一種長(zhǎng)遠(yuǎn)、全局的目光。在行為上，可以稱之為割裂的、短期的行為。
現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)思想將商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃視作與建筑格局規(guī)劃同等重要的一環(huán)，成為現(xiàn)代商業(yè)規(guī)劃當(dāng)中不可分割的兩個(gè)部分，甚至在一定程度上，商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃比建筑格局規(guī)劃更加重要�？茖W(xué)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)強(qiáng)調(diào)的是整體戰(zhàn)略，在現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)觀念中，硬件規(guī)劃與軟件規(guī)劃是一個(gè)不可分割的整體。而這，正是現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃科學(xué)的基本原則。
——規(guī)劃的成本透視
早期的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在這方面留下了太多的教訓(xùn)，先建商場(chǎng)，再來(lái)考慮經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題，其結(jié)果只能是削足適履，并造成了巨大的成本浪費(fèi)。
曾經(jīng)有這樣一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商：他開(kāi)發(fā)了一個(gè)大型商業(yè)場(chǎng)所，設(shè)想在二樓開(kāi)設(shè)一個(gè)大型超市作為主力店，由于對(duì)超市的經(jīng)營(yíng)布局是不了解的，他們按照自己的方式建好了產(chǎn)品，然后開(kāi)始針對(duì)超市進(jìn)行招商。商談的結(jié)果令人滿意，著名主力超市同意進(jìn)駐，但一到現(xiàn)場(chǎng)之后，卻提出了巨大的改造清單，并且提出：你們的地段是很好的，但是你們的產(chǎn)品設(shè)計(jì)是不合理的，不符合大型超市的要求，你們需要進(jìn)行大規(guī)模的改造。
如此一來(lái)，原來(lái)的商業(yè)設(shè)計(jì)方案就要被打破，譬如多個(gè)出口的設(shè)計(jì)是不合理的，設(shè)在超市中央的廁所要打掉，挑高的中庭存在危險(xiǎn)因素，電梯設(shè)計(jì)不合理，配電能力太小……諸如此類。
提出的改造清單是：
將多出入口改成一個(gè)進(jìn)口和一個(gè)出口；
將廁所移位設(shè)立在出口位置以外；
將挑高的中庭封閉；
電梯設(shè)計(jì)要符合一個(gè)進(jìn)口一個(gè)出口的要求；
重新購(gòu)買配電柜、變壓器等，還要重新設(shè)置大容量的供電電纜
……
以上這樣的問(wèn)題，是在發(fā)展商建設(shè)之前所考慮不到的，引入大型超市的方案別無(wú)選擇，如果依照超市方開(kāi)出的清單進(jìn)行改造，一方面要投入巨大的人力物力，另一方面又會(huì)極大地改變?cè)猩虉?chǎng)的人流導(dǎo)向，進(jìn)而對(duì)整體商業(yè)價(jià)值造成影響。
這樣的結(jié)果，都是由于發(fā)展商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)缺乏了解造成的，也是只考慮商場(chǎng)建筑規(guī)劃，忽視商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃的經(jīng)營(yíng)思想所結(jié)下的一個(gè)苦果。開(kāi)發(fā)商走上彎路，最終要采取“削足適履”的辦法來(lái)進(jìn)行最終的解決，造成了投入成本的浪費(fèi)，使項(xiàng)目本身不能發(fā)揮最大的成本效應(yīng)。
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