研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專(zhuān)業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專(zhuān)家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
商業(yè)地產(chǎn)常規(guī)避險(xiǎn)要訣
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●一個(gè)好的、人氣足的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目必須要從科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)研、準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、充滿(mǎn)魅力的經(jīng)營(yíng)主題等方面考慮。
●真正的商業(yè)地產(chǎn)是用來(lái)出租而不是銷(xiāo)售的。
商業(yè)地產(chǎn)是城市化過(guò)程中的一支重要力量，代表著城市發(fā)展的水平，因而有“城市名片”的美譽(yù)。近年來(lái)，由于商業(yè)地產(chǎn)的巨額利潤(rùn)而引發(fā)的投資過(guò)熱現(xiàn)象和缺乏科學(xué)合理規(guī)劃而出現(xiàn)的惡性競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，使其成為全社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。面對(duì)目前仍熱情不減的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，地產(chǎn)商究竟應(yīng)該樹(shù)立一種怎樣的科學(xué)態(tài)度或理念來(lái)規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)、管理，并盡可能地提升自我商業(yè)價(jià)值呢？前些天在杭州舉辦的一次商業(yè)地產(chǎn)論壇似乎可以給急于求索答案的人們以某種啟迪。
本質(zhì)目的是追求社會(huì)利益最大化
國(guó)內(nèi)部分地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由于對(duì)商業(yè)地產(chǎn)操作規(guī)律不熟悉或是沒(méi)有看到商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與住宅開(kāi)發(fā)的差別，而草草套用自己熟悉的住宅開(kāi)發(fā)模式，因此具有巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。還有一些地產(chǎn)商抱著短期投資的目的，在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上喜歡當(dāng)“甩手掌柜”，以簡(jiǎn)單銷(xiāo)售的方式“賣(mài)完就走”，導(dǎo)致無(wú)法完善商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期規(guī)劃，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也就最終無(wú)法完成自我價(jià)值的最大提升。
結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)和規(guī)律可以看到，住宅地產(chǎn)以住戶(hù)入住結(jié)束，而商業(yè)地產(chǎn)則是由多方運(yùn)轉(zhuǎn)的商業(yè)價(jià)值鏈組成，它需要開(kāi)發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者以及物業(yè)管理四者結(jié)合起來(lái)才能取得共贏。開(kāi)發(fā)商擁有資金和開(kāi)發(fā)能力，但缺乏商業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力，經(jīng)營(yíng)商的效益要靠開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目來(lái)推動(dòng)，而投資客的回報(bào)又要由經(jīng)營(yíng)的好壞來(lái)決定。所以在商業(yè)地產(chǎn)中，開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)商、投資者是一個(gè)有機(jī)的整體，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出了差錯(cuò)，都必然會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目的失敗。對(duì)于這一點(diǎn)，天津順馳?融創(chuàng)置業(yè)的開(kāi)發(fā)理念很有啟發(fā)性。他們強(qiáng)調(diào)應(yīng)該整合各個(gè)環(huán)節(jié)，協(xié)調(diào)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)共贏。而依據(jù)是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)是以社會(huì)效益最大化為目的。除了這一點(diǎn)，他們還非常重視商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)域特征，即商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)必須是依附城市區(qū)域環(huán)境進(jìn)行的綜合開(kāi)發(fā)，以避免出現(xiàn)單一商業(yè)設(shè)施規(guī)模與周邊商圈購(gòu)買(mǎi)力的不協(xié)調(diào)的情形。
永恒魅力在于最大程度團(tuán)聚人氣
國(guó)內(nèi)某些地產(chǎn)項(xiàng)目人氣不足，但為招攬生意不得不采取一些無(wú)奈措施，比如舉辦一些娛樂(lè)活動(dòng)來(lái)臨時(shí)增加客流量。Space Creative Holdings Limited香港司培思商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)鐘先生說(shuō)，一個(gè)好的、人氣足的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目必須要從科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)研、準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、充滿(mǎn)魅力的經(jīng)營(yíng)主題等方面考慮。比如在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的規(guī)劃定位中，就應(yīng)該明確樹(shù)立以人為本、方便利人的開(kāi)發(fā)理念，真正通曉“人跟路走”還是“路跟人走”的含義。因?yàn)楹侠淼目臻g布局和休閑舒適的環(huán)境，對(duì)于吸引顧客增加客流量有非常重要的作用。而對(duì)于接下來(lái)的招商階段，專(zhuān)家認(rèn)為，如果在整個(gè)主力店規(guī)劃中招進(jìn)兩間以上的主力店，并用主力店吸引更大范圍的客戶(hù)，就會(huì)使整個(gè)項(xiàng)目呈現(xiàn)出生機(jī)。當(dāng)然這個(gè)過(guò)程中開(kāi)發(fā)商應(yīng)該盡可能選擇那些有實(shí)力的、信用上佳的公司作為長(zhǎng)期合作的伙伴，以避免后期頻繁更換租客等不利現(xiàn)象的出現(xiàn)。而最后的步驟就是如何結(jié)合自己的優(yōu)勢(shì)來(lái)最大限度團(tuán)聚人氣的經(jīng)營(yíng)管理階段�！暗樌麑�(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商必須擁有統(tǒng)一的產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)�！鄙钲诩殃�(yáng)地產(chǎn)投資策劃公司梁晶晶女士總結(jié)眾多地產(chǎn)項(xiàng)目失敗經(jīng)驗(yàn)時(shí)特別強(qiáng)調(diào)指出。
成功在于其能在市場(chǎng)上正常出租
國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)的成功運(yùn)作告訴我們，真正的商業(yè)地產(chǎn)是用來(lái)出租而不是銷(xiāo)售的。但在國(guó)內(nèi)，眾多地產(chǎn)商卻為了緩解資金壓力，竟以出售商鋪為營(yíng)銷(xiāo)手段，后果直接導(dǎo)致地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出現(xiàn)高風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，梁晶晶女士舉例說(shuō)，在深圳研究過(guò)的商業(yè)物業(yè)中，凡是１００％出售的，都是１００％的倒閉。因?yàn)槌鍪凼股虡I(yè)地產(chǎn)所有權(quán)及經(jīng)營(yíng)權(quán)無(wú)法統(tǒng)一。小業(yè)主沒(méi)有商鋪的所有權(quán)，卻擁有經(jīng)營(yíng)權(quán)，所以為保證其投資收益最大化，往往不會(huì)考慮各承租者經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目是否過(guò)度重復(fù)或者沖突，結(jié)果必然導(dǎo)致商業(yè)逐漸陷入惡性競(jìng)爭(zhēng)。但鑒于國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商融資渠道狹窄特點(diǎn)，梁女士說(shuō)，從行業(yè)的性質(zhì)上看，商業(yè)地產(chǎn)絕不是一個(gè)可以零售的東西，不過(guò)地產(chǎn)商可以通過(guò)出售一部分店鋪的辦法來(lái)緩解資金短缺壓力，問(wèn)題是所賣(mài)的比例必須在可控制的范圍之內(nèi)。
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