研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項(xiàng)目可行性研究 |
·市場(chǎng)營銷推廣
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| ·項(xiàng)目定位策劃 |
·市場(chǎng)運(yùn)營管理
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| ·項(xiàng)目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場(chǎng)可研報(bào)告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場(chǎng)定位分析 | ...... |
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研究報(bào)告
房地產(chǎn)投資控制措施
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一、實(shí)行限額設(shè)計(jì)
實(shí)行限額設(shè)計(jì)對(duì)防止項(xiàng)目投資失控非常重要，且效果立竿見影，因?yàn)橄揞~設(shè)計(jì)屬于事前控制措施。
投資設(shè)計(jì)可分為初步設(shè)計(jì)、擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段。據(jù)權(quán)威部門統(tǒng)計(jì)，這三個(gè)階段對(duì)投資的影響分別為75～95％、35～75％、5～35％，可見初步設(shè)計(jì)對(duì)投資的影響非常大。在現(xiàn)階段，建筑設(shè)計(jì)普遍存在著技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合不夠緊密的問題，實(shí)行限額設(shè)計(jì)，可以有效改善這個(gè)狀況。
根據(jù)批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告，在滿足工程建設(shè)規(guī)模、工程質(zhì)量、施工方案的前提下推行限額設(shè)計(jì)，應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手：
1．確定科學(xué)、合理的限額設(shè)計(jì)與工程造價(jià)控制目標(biāo)。工程項(xiàng)目的投資估算是在可行性研究階段編制的，批準(zhǔn)后即作為初步設(shè)計(jì)的投資最高限額。工程概算是以初步設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)編制的，批準(zhǔn)后即作為施工圖設(shè)計(jì)的投資限額目標(biāo)。這是限額設(shè)計(jì)“目標(biāo)管理”的原則。首先必須加強(qiáng)可行性研究報(bào)告的編制，通過對(duì)多種設(shè)計(jì)方案和投資進(jìn)行反復(fù)論證，選擇技術(shù)上先進(jìn)可靠、經(jīng)濟(jì)上合理的設(shè)計(jì)方案，這是實(shí)施限額設(shè)計(jì)管理的首要前提。但由于可行性研究的深度和廣度受多方面設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料的限制，初步設(shè)計(jì)時(shí)可能出現(xiàn)的一些修改、變動(dòng)屬于正�，F(xiàn)象，由此引起的有關(guān)專業(yè)投資限額變化，在一定范圍內(nèi)是允許的，但必須認(rèn)真進(jìn)行核算和調(diào)整，才能為施工圖設(shè)計(jì)設(shè)置科學(xué)、合理的投資控制目標(biāo)。施工圖設(shè)計(jì)必須按批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)確定的范圍、內(nèi)容、設(shè)計(jì)原則和概算限額進(jìn)行。由于施工圖設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)條件得到進(jìn)一步深化和完善，因此在施工圖設(shè)計(jì)中必須進(jìn)行多種設(shè)計(jì)方案和經(jīng)濟(jì)比較，以確保施工圖預(yù)算不突破概算。如遇專業(yè)設(shè)計(jì)有重大方案改變，必須先算帳后設(shè)計(jì)。總之，必須樹立“投資目標(biāo)一經(jīng)確定，就成為該工程的最高限價(jià)”的觀念，只有這樣才能實(shí)現(xiàn)工程投資限額控制目標(biāo)。
2．層層控制各設(shè)計(jì)階段投資控制目標(biāo)。在每個(gè)設(shè)計(jì)階段，每個(gè)專業(yè)人員應(yīng)認(rèn)真應(yīng)用價(jià)值工程原理，從功能和成本兩個(gè)角度綜合評(píng)價(jià)，使功能和造價(jià)協(xié)調(diào)。按價(jià)值=功能/造價(jià)的公式做比較，本著功能提高而造價(jià)降低；或者功能不變而造價(jià)降低；或者在允許幅度內(nèi)適當(dāng)提高造價(jià)，從而使功能大大提高；亦或造價(jià)不變，功能提高這四個(gè)原則，從中優(yōu)選最佳設(shè)計(jì)方案。在滿足需要、消耗材料和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上的可比前提下，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)和效益評(píng)價(jià)是實(shí)現(xiàn)限額設(shè)計(jì)控制目標(biāo)的重要方法。只有這樣，才可能實(shí)現(xiàn)限額設(shè)計(jì)的投資控制目標(biāo)。中國地產(chǎn)商 http://www.zgdcs.com
3．密切技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的結(jié)合。在工程設(shè)計(jì)中不少設(shè)計(jì)人員缺乏經(jīng)濟(jì)觀念，重技術(shù)，輕經(jīng)濟(jì)，在工程設(shè)計(jì)中任意提高安全系數(shù)和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，造成工程的極大浪費(fèi)；經(jīng)濟(jì)管理人員常常只管算帳，不管技術(shù)，也不從工程造價(jià)來控制或約束設(shè)計(jì)，從而使技術(shù)和經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重分離，無法實(shí)現(xiàn)限額設(shè)計(jì)。為克服上述弊端，項(xiàng)目管理人員要根據(jù)各階段、各專業(yè)適時(shí)進(jìn)行價(jià)值工程比較，加強(qiáng)督促，并通過經(jīng)濟(jì)手段的約束，保證限額設(shè)計(jì)的實(shí)現(xiàn)。
二、進(jìn)一步規(guī)范和完善工程招標(biāo)
設(shè)計(jì)工作完成后，就要確定建筑工程造價(jià)，進(jìn)而進(jìn)入建設(shè)實(shí)施階段。1994年建設(shè)部明確提出工程造價(jià)管理的思路：通過進(jìn)一步規(guī)范、完善招標(biāo)辦法，走“控制量、指導(dǎo)價(jià)、競(jìng)爭(zhēng)費(fèi)”的路子。針對(duì)現(xiàn)階段的具體情況，筆者提出適用于不同類型工程招標(biāo)的三種方法。
1．按照工程量清單報(bào)價(jià)方式招標(biāo)
可將投標(biāo)報(bào)價(jià)分為工程量清單報(bào)價(jià)表、材料設(shè)備報(bào)價(jià)清單、法定費(fèi)用、獨(dú)立費(fèi)用報(bào)價(jià)清單四個(gè)部分。工程量清單是由標(biāo)底編制單位根據(jù)施工圖紙、現(xiàn)行預(yù)算定額子目分項(xiàng)特點(diǎn)及計(jì)算規(guī)則，將擬招標(biāo)工程的全部項(xiàng)目和內(nèi)容按工程部位、性質(zhì)等列在清單上，作為招標(biāo)文件的組成部分，供投標(biāo)單位逐項(xiàng)填寫。工程總造價(jià)是以上四種報(bào)價(jià)的匯總，投標(biāo)單位在此基礎(chǔ)上得出最后的總報(bào)價(jià)。
首先，對(duì)工程造價(jià)中可變因素波動(dòng)較大、所占比重也較大的材料市場(chǎng)價(jià)格及一些施工措施性費(fèi)用等方面，引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，由企業(yè)自主報(bào)價(jià)，并通過競(jìng)爭(zhēng)確定招、投標(biāo)雙方可接受的工程承包價(jià)，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作規(guī)律。
其次，采用工程量清單報(bào)價(jià)，投標(biāo)者可集中力量進(jìn)行單價(jià)分析與施工方案的編寫，避免了各投標(biāo)單位因預(yù)算人員水平差次，素質(zhì)各異而造成同一份施工圖紙所報(bào)價(jià)的工程量相差甚遠(yuǎn)，不便于評(píng)標(biāo)與定標(biāo)，從而也不利于業(yè)主選擇合適的承建商。
再者，采用工程量清單報(bào)價(jià)，有利于中標(biāo)單位確定后，施工合同單價(jià)的確定與簽訂。在工程實(shí)施過程中，月、季等結(jié)算依據(jù)可按照工程量清單所列內(nèi)容及分項(xiàng)，以合同單價(jià)和有關(guān)合同條款進(jìn)行撥付。出現(xiàn)工程變更或索賠時(shí)，也可參照工程量清單中的單價(jià)來確定新項(xiàng)目的單價(jià)或索賠價(jià)格。
但現(xiàn)行工程量清單報(bào)價(jià)法多是將工程直接費(fèi)用、法定費(fèi)用、獨(dú)立費(fèi)用分別計(jì)取，其單價(jià)仍是以單價(jià)估價(jià)表的形式體現(xiàn)，不直觀，更不利于投資者與投標(biāo)商雙方合同單價(jià)的簽定與成本分析，且費(fèi)用定額按企業(yè)性質(zhì)劃分，造成同一單位工程產(chǎn)生多種價(jià)格，不利于公平競(jìng)爭(zhēng)。
2．按照綜合單價(jià)方式招標(biāo)
工程承發(fā)包綜合單價(jià)結(jié)算方式是現(xiàn)階段建設(shè)工程承發(fā)包價(jià)格的一種改革方法，它是一種以施工圖設(shè)計(jì)為依據(jù)的最直觀、最簡(jiǎn)便的工程承發(fā)包價(jià)格計(jì)算方式。例如標(biāo)準(zhǔn)化程度高的一般住宅工程，可以實(shí)行平方米造價(jià)包干辦法。工程承發(fā)包雙方可以迅速計(jì)算出各自的承受能力，在投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)中決定取舍，減少建設(shè)期間煩瑣的工程預(yù)結(jié)算編制和因各種經(jīng)濟(jì)糾紛發(fā)生扯皮現(xiàn)象。
但這種方法對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)化程度差，尤其是設(shè)計(jì)變更多、工藝要求復(fù)雜、市場(chǎng)變動(dòng)大的情況就不適用了。
3．按照市場(chǎng)價(jià)招標(biāo)
采用國際慣例，直接按市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行工程報(bào)價(jià)編制，如：
�。�1）模板工程：按混凝土構(gòu)件與模板的接觸面積計(jì)量。通用原則未指定具體使用模板構(gòu)件項(xiàng)目，在招（投）標(biāo)工程量清單可以出現(xiàn)單項(xiàng)目（如××基礎(chǔ)模板為一個(gè)模板項(xiàng)目）或綜合性項(xiàng)目（××），直接按每平方米模板報(bào)價(jià)。
�。�2）混凝土工程：通用原則指單純制作、運(yùn)輸，搗層模板為一個(gè)模板項(xiàng)目的混凝土和養(yǎng)護(hù)的全過程�；旧习礃�(gòu)件混凝土凈體積計(jì)量（包括樓梯、陽臺(tái)、欄模板等）,小量預(yù)制混凝土按個(gè)計(jì)價(jià)。
�。�3）鋼筋工程：以建安成型的凈重量為計(jì)量單位，不考慮鋼筋出廠時(shí)規(guī)格差所產(chǎn)生的重量差因素。根據(jù)設(shè)計(jì)用量直接報(bào)市場(chǎng)價(jià)。
對(duì)于大型項(xiàng)目，尤其是需要進(jìn)行國際招標(biāo)的項(xiàng)目，可以采用這種方法進(jìn)行招標(biāo)。
三、加強(qiáng)合同管理
業(yè)主通過招標(biāo)確定合同價(jià)后，與施工單位按建設(shè)部和國家工商局聯(lián)合編制的建設(shè)工程合同范本簽訂施工合同。如何加強(qiáng)合同管理也是整個(gè)工程造價(jià)管理的重要一環(huán)。這里尤其要強(qiáng)調(diào)工程預(yù)付款和進(jìn)度款的支付，采取工程預(yù)付款的付款方式往往會(huì)給施工單位挪用建設(shè)資金制造契機(jī)，因此筆者建議采用形象進(jìn)度付款方式或按照工程預(yù)算根據(jù)竣工計(jì)價(jià)付款形式。
四、加強(qiáng)工程決算審計(jì)
建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施階段結(jié)束、工程竣工驗(yàn)收后，加強(qiáng)工程決算審計(jì)是一項(xiàng)非常重要而有效的措施，這里有一組數(shù)據(jù)可以充分說明這一點(diǎn)。某企業(yè)每年都要對(duì)所有的工程結(jié)算進(jìn)行全面審核，審減率在6％～35％不等，假如取其平均值以20％的審減率計(jì)算，該企業(yè)幾年來的年審查結(jié)算值平均達(dá)2億元，則每年的凈審減金額即達(dá)4000萬元，節(jié)約資金額還是非�？捎^的，對(duì)于一個(gè)開發(fā)商而言，通過這種審查帶來的成本降低，無疑也就為其本身帶來了更大的利潤。這種審核工作雖說是被動(dòng)的，屬于亡羊補(bǔ)牢的事后控制措施，但由于建筑市場(chǎng)非常復(fù)雜，存在工程造價(jià)計(jì)算方法煩瑣且不直接、各種政策規(guī)定多、項(xiàng)目工期較長、特殊性強(qiáng)、標(biāo)準(zhǔn)化低等情況，所以就現(xiàn)階段來說，加強(qiáng)工程結(jié)算審查仍不失為一種很重要的措施。
總之，開發(fā)商要對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目投資加強(qiáng)控制，就一定要根據(jù)建設(shè)程序全面展開，尤其要抓住初步設(shè)計(jì)、招標(biāo)、合同、工程結(jié)算這四個(gè)主要環(huán)節(jié)，針對(duì)具體情況拿出有效辦法，對(duì)癥下藥，這樣才能真正有效地控制建設(shè)投資。(城市開發(fā))
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