研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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實(shí)戰(zhàn)操盤
“爛尾”樓處置的法律適用和操作方案
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(一)從土地使用權(quán)取得方式看,可分為:以出讓方式取得土地使用權(quán)的項(xiàng)目,和以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的項(xiàng)目。出讓合同中明確約定了政府收回土地使用權(quán)及其地上建筑物的條件和期限,為政府以行政程序收回土地并在此過程中清理項(xiàng)目債務(wù)提供了法律依據(jù)。
(二)從項(xiàng)目債務(wù)余額與已完成工程量的價(jià)值關(guān)系看,可分為:已完成工程量?jī)r(jià)值大于債務(wù)余額的項(xiàng)目,和已完成工程量?jī)r(jià)值小于債務(wù)余額("資不抵債")的項(xiàng)目。所謂債務(wù),按權(quán)利性質(zhì)的不同,大致可分為三種:第一種是房產(chǎn)商與小業(yè)主在預(yù)購(gòu)合同中約定的交付建成房屋的義務(wù);第二種是就建設(shè)工程享有優(yōu)先受償權(quán)的債務(wù),例如房產(chǎn)商拖欠施工單位的建設(shè)工程承包款,拖欠銀行的出讓土地使用權(quán)抵押貸款、在建工程抵押貸款等;第三種是一般債務(wù),諸如與工程建設(shè)直接有關(guān)的材料設(shè)備、勘測(cè)設(shè)計(jì)等拖欠款。
(三)從建設(shè)項(xiàng)目主體看,可分為:原投資人有能力繼續(xù)建設(shè)的項(xiàng)目,和需要其他投資人提供后續(xù)資金的建設(shè)項(xiàng)目(這部分項(xiàng)目的投資人,有的已停止運(yùn)轉(zhuǎn),而有的雖在運(yùn)營(yíng)但缺乏繼續(xù)投入的經(jīng)濟(jì)能力)。
二、處置" 爛尾" 樓的基本思路
(一)行政推動(dòng)、協(xié)議轉(zhuǎn)讓。即行政機(jī)關(guān)啟動(dòng)收地程序但實(shí)際不執(zhí)行,以此督促投資人自行與他人協(xié)商轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目,其項(xiàng)目債務(wù)由當(dāng)事人約定處理(原則上是由受讓人繼續(xù)履行)。該方案比較適用于投資人態(tài)度積極、建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況尚未完全惡化的情況,政府部門不需承擔(dān)清理債務(wù)的責(zé)任。
(二)行政收地但不處理糾紛。即行政機(jī)關(guān)實(shí)施收地程序,在對(duì)已完成建筑工程價(jià)值量進(jìn)行估價(jià)的基礎(chǔ)上拍賣建設(shè)工程,該項(xiàng)目由受讓人繼續(xù)開發(fā);原債權(quán)人,除小業(yè)主的預(yù)購(gòu)合同由受讓人繼續(xù)履行外,其他債權(quán)人均采取向法院提起民事訴訟的途徑解決與房產(chǎn)商之間的經(jīng)濟(jì)糾紛(拍賣所得價(jià)款進(jìn)行提存,作為房產(chǎn)商承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任的擔(dān)保)。該方案的特點(diǎn)是將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓與債務(wù)清理相分離,優(yōu)點(diǎn)是行政機(jī)關(guān)的操作比較簡(jiǎn)單,項(xiàng)目也不再負(fù)擔(dān)債務(wù),缺點(diǎn)是項(xiàng)目起拍價(jià)高,完成轉(zhuǎn)讓的可能性較小,而且在施工承包人實(shí)際占據(jù)工程的情況下,可能激化社會(huì)矛盾。該方案比較適用于小規(guī)模的建設(shè)項(xiàng)目。
(三)行政收地并進(jìn)行項(xiàng)目清算。即行政機(jī)關(guān)實(shí)施收地程序,在對(duì)已完成建筑工程價(jià)值量進(jìn)行估價(jià)和對(duì)債權(quán)債務(wù)進(jìn)行核算的基礎(chǔ)上,召開債權(quán)人會(huì)議,削減債務(wù),并對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行拍賣;受讓人負(fù)責(zé)繼續(xù)履行確定范圍內(nèi),包括預(yù)購(gòu)合同、銀行抵押貸款合同和施工承包合同、建材購(gòu)銷合同等在內(nèi)的所有債務(wù)。其特點(diǎn)是在債務(wù)清理的條件下進(jìn)行項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓,行政機(jī)關(guān)需要投入較大精力,其優(yōu)點(diǎn)是起拍價(jià)低,受讓人只須投入后續(xù)建設(shè)資金,而且債務(wù)關(guān)系清楚,銀行、小業(yè)主等各方利益都有保障,難點(diǎn)在于核減債務(wù)須債權(quán)人同意。該方案比較適用于嚴(yán)重"資不抵債"的大規(guī)模建設(shè)項(xiàng)目。
(四)司法強(qiáng)制執(zhí)行.即由債權(quán)人向法院提起要求房產(chǎn)商償還債務(wù)的民事訴訟或申請(qǐng)宣告房產(chǎn)商的企業(yè)破產(chǎn),由法院通過強(qiáng)制執(zhí)行程序拍賣建設(shè)工程。其優(yōu)點(diǎn)是出讓和劃撥地塊上的各類建設(shè)項(xiàng)目都適用,但周期較長(zhǎng),政府的控制力較弱。而且,目前法院分割樓層拍賣建設(shè)工程的方法不利于項(xiàng)目的繼續(xù)建設(shè)。該方案可以作為行政程序的補(bǔ)充。
三、第二方案的操作程序
1、成立代表政府處理收地事務(wù)臨時(shí)機(jī)構(gòu)(以下稱代理機(jī)構(gòu))。
2、查明違反出讓合同的事實(shí),取得證據(jù)。
3、政府發(fā)布收回土地使用權(quán)及地上建筑物的公告,可提前30日。在此期間發(fā)生民事訴訟涉及項(xiàng)目債權(quán)債務(wù)清理,并可能強(qiáng)制轉(zhuǎn)移的,收回行為可終止。
4、政府收回土地使用權(quán)及地上建筑物后,查閱房地產(chǎn)登記資料,確定預(yù)售和抵押的債務(wù)金額情況。
5、通過建筑業(yè)管理部門確定建筑承包合同的履行情況和債務(wù)金額情況。6、經(jīng)清理屬于資不抵債的,由代理機(jī)構(gòu)發(fā)布招標(biāo)或拍賣的公告,對(duì)投標(biāo)人、競(jìng)買人必須承擔(dān)的對(duì)商品房預(yù)購(gòu)人承擔(dān)的交付房屋義務(wù)予以明確,并提示其查閱房地產(chǎn)登記資料。
7、轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款將進(jìn)行提存,用于清償其他債務(wù),并提示債務(wù)人可以依法向法院提起民事訴訟(以房產(chǎn)商為被告)。
8、由受讓人書面告知商品房預(yù)購(gòu)人有關(guān)項(xiàng)目開發(fā)主體變更的情況,明確交付房屋的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,以及商品房預(yù)購(gòu)人放棄預(yù)購(gòu)合同中有關(guān)追究房產(chǎn)商違約責(zé)任的訴訟權(quán)利。
如果預(yù)購(gòu)人依房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定,向受讓人提出退房請(qǐng)求,將不再依其與房產(chǎn)商之預(yù)購(gòu)合同而解除相應(yīng)的法律關(guān)系,只能以現(xiàn)時(shí)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格為依據(jù),與受讓人協(xié)商解除合同,或訴諸法院裁決。
四、第三方案的操作程序
1、成立代表政府處理收地事務(wù)臨時(shí)機(jī)構(gòu)(以下稱代理機(jī)構(gòu))。
2、查明違反出讓合同的事實(shí),取得證據(jù)。
3、收回土地
(1)向房地產(chǎn)商送達(dá)督促?gòu)?fù)工通知書,要求提出可行的復(fù)工方案和復(fù)工期限;
(2)逾期仍未提出復(fù)工申請(qǐng)或所提出的復(fù)工申請(qǐng)不具有可操作性的,由土地管理部門作出并送達(dá)收回土地使用權(quán)及其地上建筑物的行政決定書,其中,應(yīng)當(dāng)明示提起行政復(fù)議和行政訴訟的權(quán)利。當(dāng)事人提出復(fù)議申請(qǐng)或行政訴訟的,按法定程序進(jìn)行。
4、清理該項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的債權(quán)債務(wù)
(1)查閱房地產(chǎn)登記資料,確定抵押和預(yù)售情況;
(2)發(fā)布債權(quán)登記公告;
(3)債權(quán)人應(yīng)當(dāng)自公告發(fā)布之日起1個(gè)月內(nèi),向代理機(jī)構(gòu)申報(bào)債權(quán),說明債權(quán)數(shù)額和有無以該建設(shè)工程作為抵押擔(dān)保,并提交有關(guān)的證明材料;
(4)確定由項(xiàng)目受讓人繼續(xù)履行的債務(wù)范圍,并制作債務(wù)清冊(cè)[1]。原則上,進(jìn)入該冊(cè)的債權(quán)限于與項(xiàng)目建設(shè)直接相關(guān)的內(nèi)容。
5、委托審價(jià)機(jī)構(gòu)核定該項(xiàng)目已完成的建設(shè)工程量及其價(jià)值[2]。
6、組織召開債權(quán)人會(huì)議
(1)通知納入債務(wù)清冊(cè)的所有債權(quán)人,召開債權(quán)人會(huì)議。
(2)提交債務(wù)清冊(cè)并通報(bào)債權(quán)債務(wù)清理的情況。
(3)討論項(xiàng)目處理方案。其中,工程量?jī)r(jià)值大于凈債務(wù)的,提出直接轉(zhuǎn)讓建設(shè)工程的方案;工程量?jī)r(jià)值明顯低于債務(wù)凈額的,與債權(quán)人協(xié)商確定債務(wù)核減方案。抵押貸款銀行、被拖欠款項(xiàng)的建筑承包商等單位應(yīng)協(xié)商按一定比例或者金額核減該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的債務(wù)(被核減的債務(wù)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)另行承擔(dān)),商品房預(yù)購(gòu)人應(yīng)放棄對(duì)逾期交付房屋違約賠償,繼續(xù)履行預(yù)購(gòu)合同而不要求退房。
(4)確定項(xiàng)目處理方案,并經(jīng)債權(quán)人會(huì)議過半數(shù)通過。
7、實(shí)施項(xiàng)目處理方案
(1)選擇合適的受讓人,促使房產(chǎn)商協(xié)議轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目,債務(wù)由受讓人繼續(xù)履行。
(2)招標(biāo)或拍賣。已完工工程量低于凈債務(wù)額的,拍賣價(jià)格為零,按承諾履行債務(wù)的數(shù)額由高到低進(jìn)行競(jìng)價(jià),但不得低于債權(quán)人會(huì)議商定的限度;已完工工程量高于凈債務(wù)總額的項(xiàng)目,可以按兩者差額拍賣,債務(wù)由受讓人繼續(xù)履行,也可以按已完工工程量?jī)r(jià)值拍賣,并以拍賣價(jià)款償還各債權(quán)人。
8、拍賣所得價(jià)款進(jìn)行提存,用于支付執(zhí)行費(fèi)用。
9、簽訂房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同[3]并辦理土地使用權(quán)變更登記.
10、項(xiàng)目交由受讓人繼續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng),原有債務(wù)也由其繼續(xù)履行。
五、第四方案的操作程序
1、受理債權(quán)人的訴訟請(qǐng)求[4]；
2、對(duì)項(xiàng)目的債權(quán)債務(wù)關(guān)系作初步調(diào)查,確認(rèn)債權(quán);
3、查封建筑物,凍結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銀行帳戶資金;
4、發(fā)布債權(quán)登記公告,受理債權(quán)登記;
5、合并審理,作出判決;
6、評(píng)估建設(shè)工程技資量;
7、明顯資不抵債的,召開債權(quán)人會(huì)議,協(xié)商確定核減債務(wù)的比例;
8、拍賣建筑物;
9、項(xiàng)目交由受讓人繼續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng),原有債務(wù)也由其繼續(xù)履行(資不抵債的
房地產(chǎn)項(xiàng)目公司,通過破產(chǎn)清算程序處理,債務(wù)從拍賣價(jià)款中受償或歸于消滅)。
注釋:
[1]是否應(yīng)由債權(quán)人會(huì)議行使?政府的法律地位問題:是項(xiàng)目的接管人,即新的所有權(quán)人并憑此名義行使權(quán)利,還是僅作為行政機(jī)關(guān)督促指導(dǎo)債權(quán)人會(huì)議自行作出處理方案?核心：政府作為土地所有人接管后與債權(quán)人協(xié)商處理?似不存在純粹的行政行為或其法理依據(jù)。
[2]是否包括政府己收取的出讓金,如包含出讓金,則拍賣等同于一般的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓,投資人通過轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目回收其實(shí)際投入(二級(jí)市場(chǎng)行為),如不包含出讓金,可解釋為拍賣主體為該項(xiàng)目的接管人即政府一方,為體現(xiàn)為繼續(xù)建設(shè)的支持,不再征收出讓金(一級(jí)市場(chǎng)行為)。
[3]重新簽訂出讓合同,還是繼續(xù)履行原合同。
[4]與行政程序的銜接問題。如己?jiǎn)?dòng)行政程序,提起訴訟的時(shí)間點(diǎn)是否受到限制
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