研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設的研究機構。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內外市場狀況、經驗豐富的高素質專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內商業(yè)地產研究……
業(yè)務范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務
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| ·規(guī)劃編制服務 |
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·人員培訓服務
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| ·市場定位分析 | ...... |
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實戰(zhàn)操盤
“爛尾”樓處置的法律適用和操作方案
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(一)從土地使用權取得方式看,可分為:以出讓方式取得土地使用權的項目,和以行政劃撥方式取得土地使用權的項目。出讓合同中明確約定了政府收回土地使用權及其地上建筑物的條件和期限,為政府以行政程序收回土地并在此過程中清理項目債務提供了法律依據。
(二)從項目債務余額與已完成工程量的價值關系看,可分為:已完成工程量價值大于債務余額的項目,和已完成工程量價值小于債務余額("資不抵債")的項目。所謂債務,按權利性質的不同,大致可分為三種:第一種是房產商與小業(yè)主在預購合同中約定的交付建成房屋的義務;第二種是就建設工程享有優(yōu)先受償權的債務,例如房產商拖欠施工單位的建設工程承包款,拖欠銀行的出讓土地使用權抵押貸款、在建工程抵押貸款等;第三種是一般債務,諸如與工程建設直接有關的材料設備、勘測設計等拖欠款。
(三)從建設項目主體看,可分為:原投資人有能力繼續(xù)建設的項目,和需要其他投資人提供后續(xù)資金的建設項目(這部分項目的投資人,有的已停止運轉,而有的雖在運營但缺乏繼續(xù)投入的經濟能力)。
二、處置" 爛尾" 樓的基本思路
(一)行政推動、協(xié)議轉讓。即行政機關啟動收地程序但實際不執(zhí)行,以此督促投資人自行與他人協(xié)商轉讓項目,其項目債務由當事人約定處理(原則上是由受讓人繼續(xù)履行)。該方案比較適用于投資人態(tài)度積極、建設項目財務狀況尚未完全惡化的情況,政府部門不需承擔清理債務的責任。
(二)行政收地但不處理糾紛。即行政機關實施收地程序,在對已完成建筑工程價值量進行估價的基礎上拍賣建設工程,該項目由受讓人繼續(xù)開發(fā);原債權人,除小業(yè)主的預購合同由受讓人繼續(xù)履行外,其他債權人均采取向法院提起民事訴訟的途徑解決與房產商之間的經濟糾紛(拍賣所得價款進行提存,作為房產商承擔經濟責任的擔保)。該方案的特點是將項目轉讓與債務清理相分離,優(yōu)點是行政機關的操作比較簡單,項目也不再負擔債務,缺點是項目起拍價高,完成轉讓的可能性較小,而且在施工承包人實際占據工程的情況下,可能激化社會矛盾。該方案比較適用于小規(guī)模的建設項目。
(三)行政收地并進行項目清算。即行政機關實施收地程序,在對已完成建筑工程價值量進行估價和對債權債務進行核算的基礎上,召開債權人會議,削減債務,并對建設項目進行拍賣;受讓人負責繼續(xù)履行確定范圍內,包括預購合同、銀行抵押貸款合同和施工承包合同、建材購銷合同等在內的所有債務。其特點是在債務清理的條件下進行項目轉讓,行政機關需要投入較大精力,其優(yōu)點是起拍價低,受讓人只須投入后續(xù)建設資金,而且債務關系清楚,銀行、小業(yè)主等各方利益都有保障,難點在于核減債務須債權人同意。該方案比較適用于嚴重"資不抵債"的大規(guī)模建設項目。
(四)司法強制執(zhí)行.即由債權人向法院提起要求房產商償還債務的民事訴訟或申請宣告房產商的企業(yè)破產,由法院通過強制執(zhí)行程序拍賣建設工程。其優(yōu)點是出讓和劃撥地塊上的各類建設項目都適用,但周期較長,政府的控制力較弱。而且,目前法院分割樓層拍賣建設工程的方法不利于項目的繼續(xù)建設。該方案可以作為行政程序的補充。
三、第二方案的操作程序
1、成立代表政府處理收地事務臨時機構(以下稱代理機構)。
2、查明違反出讓合同的事實,取得證據。
3、政府發(fā)布收回土地使用權及地上建筑物的公告,可提前30日。在此期間發(fā)生民事訴訟涉及項目債權債務清理,并可能強制轉移的,收回行為可終止。
4、政府收回土地使用權及地上建筑物后,查閱房地產登記資料,確定預售和抵押的債務金額情況。
5、通過建筑業(yè)管理部門確定建筑承包合同的履行情況和債務金額情況。6、經清理屬于資不抵債的,由代理機構發(fā)布招標或拍賣的公告,對投標人、競買人必須承擔的對商品房預購人承擔的交付房屋義務予以明確,并提示其查閱房地產登記資料。
7、轉讓所得價款將進行提存,用于清償其他債務,并提示債務人可以依法向法院提起民事訴訟(以房產商為被告)。
8、由受讓人書面告知商品房預購人有關項目開發(fā)主體變更的情況,明確交付房屋的權利義務關系,以及商品房預購人放棄預購合同中有關追究房產商違約責任的訴訟權利。
如果預購人依房地產轉讓的有關規(guī)定,向受讓人提出退房請求,將不再依其與房產商之預購合同而解除相應的法律關系,只能以現時的市場評估價格為依據,與受讓人協(xié)商解除合同,或訴諸法院裁決。
四、第三方案的操作程序
1、成立代表政府處理收地事務臨時機構(以下稱代理機構)。
2、查明違反出讓合同的事實,取得證據。
3、收回土地
(1)向房地產商送達督促復工通知書,要求提出可行的復工方案和復工期限;
(2)逾期仍未提出復工申請或所提出的復工申請不具有可操作性的,由土地管理部門作出并送達收回土地使用權及其地上建筑物的行政決定書,其中,應當明示提起行政復議和行政訴訟的權利。當事人提出復議申請或行政訴訟的,按法定程序進行。
4、清理該項目負擔的債權債務
(1)查閱房地產登記資料,確定抵押和預售情況;
(2)發(fā)布債權登記公告;
(3)債權人應當自公告發(fā)布之日起1個月內,向代理機構申報債權,說明債權數額和有無以該建設工程作為抵押擔保,并提交有關的證明材料;
(4)確定由項目受讓人繼續(xù)履行的債務范圍,并制作債務清冊[1]。原則上,進入該冊的債權限于與項目建設直接相關的內容。
5、委托審價機構核定該項目已完成的建設工程量及其價值[2]。
6、組織召開債權人會議
(1)通知納入債務清冊的所有債權人,召開債權人會議。
(2)提交債務清冊并通報債權債務清理的情況。
(3)討論項目處理方案。其中,工程量價值大于凈債務的,提出直接轉讓建設工程的方案;工程量價值明顯低于債務凈額的,與債權人協(xié)商確定債務核減方案。抵押貸款銀行、被拖欠款項的建筑承包商等單位應協(xié)商按一定比例或者金額核減該房地產開發(fā)項目所負擔的債務(被核減的債務由房地產開發(fā)企業(yè)另行承擔),商品房預購人應放棄對逾期交付房屋違約賠償,繼續(xù)履行預購合同而不要求退房。
(4)確定項目處理方案,并經債權人會議過半數通過。
7、實施項目處理方案
(1)選擇合適的受讓人,促使房產商協(xié)議轉讓項目,債務由受讓人繼續(xù)履行。
(2)招標或拍賣。已完工工程量低于凈債務額的,拍賣價格為零,按承諾履行債務的數額由高到低進行競價,但不得低于債權人會議商定的限度;已完工工程量高于凈債務總額的項目,可以按兩者差額拍賣,債務由受讓人繼續(xù)履行,也可以按已完工工程量價值拍賣,并以拍賣價款償還各債權人。
8、拍賣所得價款進行提存,用于支付執(zhí)行費用。
9、簽訂房地產項目轉讓合同[3]并辦理土地使用權變更登記.
10、項目交由受讓人繼續(xù)開發(fā)經營,原有債務也由其繼續(xù)履行。
五、第四方案的操作程序
1、受理債權人的訴訟請求[4]；
2、對項目的債權債務關系作初步調查,確認債權;
3、查封建筑物,凍結房地產開發(fā)企業(yè)的銀行帳戶資金;
4、發(fā)布債權登記公告,受理債權登記;
5、合并審理,作出判決;
6、評估建設工程技資量;
7、明顯資不抵債的,召開債權人會議,協(xié)商確定核減債務的比例;
8、拍賣建筑物;
9、項目交由受讓人繼續(xù)開發(fā)經營,原有債務也由其繼續(xù)履行(資不抵債的
房地產項目公司,通過破產清算程序處理,債務從拍賣價款中受償或歸于消滅)。
注釋:
[1]是否應由債權人會議行使?政府的法律地位問題:是項目的接管人,即新的所有權人并憑此名義行使權利,還是僅作為行政機關督促指導債權人會議自行作出處理方案?核心：政府作為土地所有人接管后與債權人協(xié)商處理?似不存在純粹的行政行為或其法理依據。
[2]是否包括政府己收取的出讓金,如包含出讓金,則拍賣等同于一般的項目轉讓,投資人通過轉讓項目回收其實際投入(二級市場行為),如不包含出讓金,可解釋為拍賣主體為該項目的接管人即政府一方,為體現為繼續(xù)建設的支持,不再征收出讓金(一級市場行為)。
[3]重新簽訂出讓合同,還是繼續(xù)履行原合同。
[4]與行政程序的銜接問題。如己啟動行政程序,提起訴訟的時間點是否受到限制
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