研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專(zhuān)業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專(zhuān)家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式
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近年來(lái)，我國(guó)旅游房地產(chǎn)發(fā)展迅速，在旅游界和房地產(chǎn)界引起極大關(guān)注。盡管目前對(duì)旅游房地產(chǎn)的概念和范疇依然眾說(shuō)紛紜，但無(wú)論廣義狹義，無(wú)論分類(lèi)角度，所有旅游房地產(chǎn)都有一個(gè)顯著的共同特點(diǎn)，即：*近旅游資源或旅游景區(qū)，并以此為依托為特色開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。
經(jīng)開(kāi)發(fā)商不斷地開(kāi)發(fā)實(shí)踐，我國(guó)旅游房地產(chǎn)已形成如下幾種比較成型的開(kāi)發(fā)模式：
一、以提供第一居所為主要目的的景區(qū)住宅開(kāi)發(fā)
這類(lèi)住宅以為本地置業(yè)者提供第一居所為主要目的，多建在旅游資源突出的大中型城市市內(nèi)或市郊。通過(guò)依*旅游資源(自然的、人文的或二者兼有的)條件，如優(yōu)美的自然風(fēng)光、主題突出的人文內(nèi)涵、多種休閑娛樂(lè)設(shè)施，直接提升住宅的環(huán)境品質(zhì)，增加休閑功能，提高居民生活質(zhì)量。
此類(lèi)房地產(chǎn)又可分三類(lèi)：直接*近現(xiàn)有的旅游資源和旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)景區(qū)住宅。這類(lèi)景區(qū)住宅開(kāi)發(fā)對(duì)風(fēng)景區(qū)建設(shè)和旅游開(kāi)發(fā)幾乎沒(méi)有什么建設(shè)性貢獻(xiàn)，有的甚至對(duì)旅游景區(qū)還造成一定破壞。很多城市旅游景區(qū)附近的住宅多屬此類(lèi)。
在自我營(yíng)造的旅游景區(qū)附近開(kāi)發(fā)景區(qū)住宅。這類(lèi)房地產(chǎn)不依附現(xiàn)有的旅游資源、旅游景區(qū)，往往先投入巨資，專(zhuān)注于搞大型旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，營(yíng)造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區(qū)，改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件和環(huán)境質(zhì)量，*旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用引來(lái)人流物流，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區(qū)附近地產(chǎn)升值，再趁勢(shì)搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
此類(lèi)房地產(chǎn)以華僑城為典型代表。
華僑城先后建成世界之窗、錦繡中華、中華民俗村、歡樂(lè)谷四個(gè)頗具特色和影響力的主題公園，將過(guò)去的荒灘野嶺變成具有極高知名度和美譽(yù)度的旅游城，為自己創(chuàng)造出區(qū)域性旅游資源優(yōu)勢(shì)，再以此為依托，開(kāi)發(fā)高質(zhì)量的旅游主題房地產(chǎn)。華僑城是先由旅游起步，旅游“帶靚”環(huán)境，環(huán)境帶旺地產(chǎn)，地產(chǎn)促進(jìn)華僑城全面發(fā)展，是旅游與房地產(chǎn)良性互動(dòng)的典型。
與旅游景觀開(kāi)發(fā)二位一體的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。此類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與旅游景觀開(kāi)發(fā)高度融合，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)即旅游景觀開(kāi)發(fā)，房產(chǎn)本身即是旅游景觀載體或表現(xiàn)形式。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景。如宋城集團(tuán)在杭州樂(lè)園開(kāi)發(fā)的荷蘭水街私人酒店、地中海公寓、地中海別墅、高爾夫酒店等，景觀房產(chǎn)本身就是景觀構(gòu)成的有機(jī)組成部分，無(wú)論別墅、公寓均按它所在的環(huán)境氛圍要求建造，在造型、選材、用料、裝飾上都極富個(gè)性。將旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提升到一個(gè)新境界。
二、以旅游度假為目的的度假房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
休閑度假是此類(lèi)房地產(chǎn)最大的特點(diǎn)，為旅游接待鏈條上重要的一環(huán)，多建在大中城市遠(yuǎn)郊或遠(yuǎn)離大中城市的著名風(fēng)景區(qū)附近，或建在旅游資源突出的旅游目的地城市。既依托現(xiàn)有的優(yōu)秀旅游資源旅游景區(qū)，又投入休閑度假設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，大力營(yíng)造旅游度假氛圍。開(kāi)發(fā)商以為異地置業(yè)者提供第二居所度假休閑為目的，業(yè)主以度假置業(yè)和投資置業(yè)為目的。一時(shí)間重新熱火的海南景觀住宅多屬此種模式。
因引進(jìn)國(guó)外“分時(shí)度假”的概念和相關(guān)銷(xiāo)售模式，此類(lèi)房地產(chǎn)又有多種小的分類(lèi)，具體如下：
產(chǎn)權(quán)酒店：即將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人，同時(shí)投資人委托酒店管理公司或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報(bào)。一般情況下，投資人擁有該酒店每年一定時(shí)間段的免費(fèi)居住權(quán)。
時(shí)權(quán)酒店：即將酒店的每個(gè)單位分為一定的時(shí)間份，如將一年分為51周，出售每一個(gè)時(shí)間份的一定年限的使用權(quán)。消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時(shí)間如一周的居住權(quán)。
養(yǎng)老型酒店：指投資人在退休前購(gòu)買(mǎi)退休養(yǎng)老度假村的某一個(gè)單位。委托管理公司經(jīng)營(yíng)管理直至退休后自用。管理期間，將獲取一定的投資回報(bào)。一般情況下該度假村在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購(gòu)，再出售，收益歸其家人所有。
在高爾夫球場(chǎng)、登山、滑雪等運(yùn)動(dòng)地附近開(kāi)發(fā)的高爾夫、登山、滑雪運(yùn)動(dòng)度假別墅。
時(shí)值度假型酒店：消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)一定數(shù)量的“分?jǐn)?shù)”，這些“分?jǐn)?shù)”就成為他們選購(gòu)產(chǎn)品的貨幣。他們可以使用這些“分?jǐn)?shù)”在不同時(shí)間、地點(diǎn)、檔次的度假村靈活選擇其分?jǐn)?shù)所能負(fù)擔(dān)的住宅設(shè)施。消費(fèi)者不擁有使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)，只是為休閑消費(fèi)提供便利、優(yōu)惠和更多選擇�！胺�?jǐn)?shù)”消費(fèi)可以獲取更大的折扣和免費(fèi)居住時(shí)間。
快樂(lè)無(wú)窮大的北京快樂(lè)假日大酒店是產(chǎn)權(quán)酒店，是此類(lèi)房地產(chǎn)中著名的成功典型。
快樂(lè)假日大酒店建在旅游資源異常豐富的延慶，*近延慶的六大景區(qū)26個(gè)景點(diǎn)，其中著名的有八達(dá)嶺長(zhǎng)城、“塞外小漓江”——龍慶峽、松山原始森林自然保護(hù)區(qū)、康西草原、媯河漂流、滑雪場(chǎng)等�？鞓�(lè)假日大酒店一方面充分依托現(xiàn)有的優(yōu)秀旅游資源，一方面又設(shè)計(jì)建造了人工湖、人造沙灘、垂釣園、風(fēng)雨長(zhǎng)廊、畫(huà)墻、射箭場(chǎng)、陶藝作坊、兒童樂(lè)園、網(wǎng)球場(chǎng)等三十余種配套娛樂(lè)設(shè)施來(lái)增強(qiáng)其休閑度假功能，更在其可與三星級(jí)酒店硬件相媲美的中心會(huì)所建大中小型會(huì)議廳，使它成為一個(gè)集度假、休閑、娛樂(lè)、會(huì)議功能為一體的旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品。
度假房地產(chǎn)在國(guó)外已有相當(dāng)發(fā)展，在我國(guó)剛剛面市，就受到購(gòu)房者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的熱烈追捧，不僅有外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)搶占市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商也抱團(tuán)組建旅游房地產(chǎn)聯(lián)盟，如中房集團(tuán)牽頭、幾十家企業(yè)加盟的“中國(guó)房地產(chǎn)分時(shí)度假聯(lián)盟”，全國(guó)各地度假房地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛上馬。度假型房地產(chǎn)是目前旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)備受關(guān)注、發(fā)展很快的一個(gè)品種。
三、以旅游接待為目的的自營(yíng)式酒(飯)店
這類(lèi)酒店緊緊圍繞旅游六要素中的“住”做文章，以為游客提供住宿為主要功能，后來(lái)增加了娛樂(lè)、會(huì)議等功能，多建在旅游、商務(wù)發(fā)達(dá)或會(huì)議較多的大中型城市。由于旅游酒(飯)店不出售物業(yè)，主要通過(guò)經(jīng)營(yíng)來(lái)收回投資，而酒店自營(yíng)的回收期相當(dāng)長(zhǎng)，與房地產(chǎn)商通過(guò)出售物業(yè)快速回籠資金的經(jīng)營(yíng)理念不符，因此，旅游酒(飯)店雖然是最早出現(xiàn)的旅游房地產(chǎn)形式，卻不是旅游房地產(chǎn)當(dāng)前的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。
四、與旅游相關(guān)的寫(xiě)字樓
以寫(xiě)字樓的面目在旅游資源豐富的城市出現(xiàn)，專(zhuān)為旅游企業(yè)如旅游社、旅游咨詢(xún)機(jī)構(gòu)等提供集中辦公的場(chǎng)所，既方便本城居民出游，也方便外地來(lái)游游客。此類(lèi)房地產(chǎn)目前比較少見(jiàn)，但已有涉獵。西安旅游集團(tuán)開(kāi)發(fā)的西安大廈即屬此類(lèi)旅游房地產(chǎn)。
五、以大盤(pán)形式出現(xiàn)的綜合性旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
這類(lèi)房地產(chǎn)多在旅游目的地城市，兼有第一居所和第二居所功能。如萬(wàn)達(dá)在昆明的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與昆明滇池國(guó)家旅游區(qū)簽下合作協(xié)議，將在昆明滇池國(guó)家旅游區(qū)內(nèi)4000畝土地上投入三十多億人民幣進(jìn)行旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。該項(xiàng)目包括大型游樂(lè)園、湖濱高爾夫球場(chǎng)、園林五星級(jí)酒店、英式馬術(shù)俱樂(lè)部、旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)、產(chǎn)權(quán)式度假公寓、連排別墅、獨(dú)立別墅等。社區(qū)配套包括中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)保中心、購(gòu)物中心，是集旅游度假、大型休閑體育設(shè)施、低密度產(chǎn)權(quán)式酒店、別墅等為一體，兼具第一居所和第二居所功能的大型綜合度假休閑社區(qū)。實(shí)際上，華僑城、宋城旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也都是大型綜合性旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
旅游房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。一方面，由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)還不是很發(fā)達(dá)，城市化水平還不高，為廣大民眾提供第一居所的任務(wù)還相當(dāng)重，使得巧借旅游元素為第一居所建設(shè)服務(wù)，以提升居住質(zhì)量、豐富生活功能還將是復(fù)合房地產(chǎn)中的重要分支；另一方面，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和人民生活水平的整體提高，我國(guó)傳統(tǒng)的觀光型旅游開(kāi)始向度假型旅游過(guò)渡，新興中產(chǎn)階級(jí)萌生了度假置業(yè)的需求和支付能力，又使度假房地產(chǎn)前景廣闊。
無(wú)論采用何種模式，旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都應(yīng)保證項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益并重，在切實(shí)保護(hù)好旅游資源和生態(tài)環(huán)境的基礎(chǔ)上對(duì)資源加以利用，尋求旅游與房地產(chǎn)的良性互動(dòng)，走健康、理性的旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之路。
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