研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設的研究機構。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內外市場狀況、經驗豐富的高素質專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內商業(yè)地產研究……
業(yè)務范圍
|
·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
|
| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
|
| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務
|
| ·規(guī)劃編制服務 |
·招商銷售服務
|
| ·市場可研報告 |
·人員培訓服務
|
| ·市場定位分析 | ...... |
聯系方式
電 話：0579-83059667
手機：15325915356
郵 箱：xqjcf126@126.com
在線QQ：1832216846
地 址：中國義烏市總部經濟公館2號樓2單元502室（義烏貝村路1108號）
郵 編：322000
商業(yè)地產開發(fā)中需要注重的環(huán)節(jié)
 |
 |
商業(yè)地產有著典型的高風險、高收益的特征，但是其工作鏈比較長、環(huán)節(jié)也較多。從項目的前期定位到開業(yè)營運，需要經過項目定位、建筑施工、室內外裝修、產權營銷、招租招商、開業(yè)經營等環(huán)節(jié)，工作的連貫性與協(xié)調性是保證項目成功的關鍵所在，在這里就不一一闡述，只是對幾個重點環(huán)節(jié)加以分析。
1、制定合理的資金運作方案，規(guī)避資金風險。
由于商業(yè)項目的開發(fā)動輒就需要數億，甚至十幾億的資金投入，而絕大部分開發(fā)商不具備這樣的資金實力，因此能夠籌集到足夠的資金是商業(yè)地產開發(fā)實施的前提，而且商業(yè)地產需要長時間的培育才能夠“成長”到成熟期，能否在較長的時間里擁有充足的現金流并靈活運用是商業(yè)地產戰(zhàn)勝高風險的保障，一句話，“現金流”是商業(yè)地產投資的命脈所在。制定合理的資金運作方案，就需要開發(fā)商結合自身的資金實力及可調用的資源，根據項目地的金融市場的實際情況來制定。在方案制定時需要重點考慮以下方面：
(1)、合理預測資金的需求量及使用時間；籌集的資金數量要預測一個較合理的限度：資金不足，會影響項目的開發(fā)進度；資金過剩，會增加項目的開發(fā)成本。在資金的使用時間上要把握好，加快資金使用頻率及效率，這樣就可以靈活的調用“體內資金”來運轉，從而減少項目的融資成本。
(2)、選擇最佳的融資時機，確保融資收益大于成本；開發(fā)商要有超前的預見性和果斷決策的決心。要有針對性地根據項目地的金融情況及發(fā)展態(tài)勢發(fā)揮主動性，把握住時機，隨時調整資金運作方案。但是要始終堅持融資所得資金的預期利潤要大于該資金所產生的融資成本，同時還要注意該資金的使用時間及效率的問題。
(3)、多渠道融資力求降低成本，但要保持對項目的絕對控制權；綜合考慮多種渠道和多種方式的融資組合，研究各種資金來源的構成，充分考慮項目地的融資環(huán)境，包括國家政策、金融政策等給項目帶來的影響，制定最佳的融資組合模式，選擇最適合的資金渠道。比如可以考慮銀行貸款+股權轉讓+風險投資等相結合的方式。但在融資的過程中，要考慮所付出的代價，保持項目在經營上的自主性、獨立性、靈活性，盡量避免利潤流失。保持對項目的絕對控制權。
(4)、合理調整資金結構的配比，處理好項目債務關系；開發(fā)商的自有資金與債務資金的配比要存在一個最恰當的比例關系，以滿足項目對資金的需求�？梢圆扇№椖控搨洜I的模式，但要保證能夠及時償還債務，維護開發(fā)商的信譽。要從項目的實際狀況，設定合理的負債水平，最大限度規(guī)避債務風險。
目前，國內金融市場的融資環(huán)境正在逐步改善，融資渠道及方式也呈多樣化發(fā)展。另外，中國巨大的零售消費市場也吸引了世界眾多資本的注意力，商業(yè)地產的巨大升值空間給開發(fā)商多渠道融資增加了談判籌碼。
2、設計理念要突出時尚元素，強調人性化及復合商業(yè)功能。
目前很多開發(fā)商在做商業(yè)地產的建筑設計時仍習慣委托以前做住宅項目的設計公司做設計，認為彼此都很熟悉，工作起來有默契度。但是商業(yè)地產有很強的專業(yè)性，由于設計公司的專長不同，因此商業(yè)建筑設計的經驗值也不同。所以無論從設計理念、還是規(guī)劃設計方面，專業(yè)的商業(yè)設計公司都有不可替代的優(yōu)勢。專業(yè)的商業(yè)地產設計公司的優(yōu)勢在于，可以從專業(yè)的角度把開發(fā)商的思路結合進項目中，并使項目的整體設計更適合消費者的消費習慣，
商業(yè)地產最重要的是空間感，購物中心基本上都是多層的建筑，室內空間要有錯落層次，不能有壓抑感。注重商業(yè)氣氛的營造性和消費人流的引導性。錯落有致的天花、寬敞明亮的通道、通透四通的中庭、各具特色的商品陳列等組成的商業(yè)空間會大大激發(fā)消費者的購買欲望。
大型的商業(yè)地產項目無疑都是該區(qū)域的重點項目，會成為該區(qū)域的地標建筑——“城市名片”。在這一點上當地政府與開發(fā)商的思路是完全一致的。商業(yè)項目在追求外觀時尚的同時要注意商業(yè)氣氛的渲染，并結合項目地的民俗及歷史文化特點，形成豐富多彩、舒適宜人且充滿親和力的商業(yè)空間。
現代商業(yè)建筑只有廣泛運用新的工藝及材料才能融入現代時尚的元素，體現真正的時代感。如最先進的大型LED動態(tài)顯示屏、水幕電影等多媒體新技術的運用將充分展示體驗式購物的互動性。在建筑的外界面上，盡量綜合考慮燈光、表演、廣告、展示、發(fā)布等表現方式的立體式交插應用，使項目形成周邊人流聚集的中心。
注重人性化設計理念是商業(yè)地產迅速融入當地居民生活的重要手段之一，商業(yè)項目的設計就要“以人為本”，特別是在多層的建筑中，注意層與層之間的銜接處理，要在室內空間、商品布局、休閑設施、室內外綠化等方面給消費者營造舒適的購物空間，讓消費者感覺不出樓層的差異。
3、專業(yè)的團隊、實用的賣點，共贏的營銷推廣策略。商業(yè)地產的最大賣點就是其今后豐厚的租金回報及巨大的升值空間，隨著投資者對投資商業(yè)地產的經驗日益豐富、投資心態(tài)逐步趨于理性，靠盲目的炒作概念已經不能夠吸引投資者的注目。因此產權的營銷要進入一個全面提升的階段。
首先，專業(yè)的營銷策劃團隊是產權營銷的成功基礎，在這里所講的專業(yè)團隊并不是僅僅負責產權營銷，而是要參與開發(fā)商的整個項目運作中。投資者的專業(yè)化和理性化，要求項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)都達到最好。專業(yè)的營銷策劃團隊可以從項目的各個層面、環(huán)節(jié)給開發(fā)商提供更符合投資者的建議和思路。
其次，準確提煉項目的“賣點”是產權營銷成功的關鍵，將“未來的收益”這個較抽象的概念進行分解，形成真實可信的具有說服力的論點，形成理論性的東西，并通過不同的渠道和方式灌輸給投資者。開發(fā)商對項目長期經營的信心及參與項目經營的程度是投資者所關心的，大型具有號召力的品牌商家進駐對銷售也是有所幫助的。
再者，就是巧妙合理的營銷推廣方式是產權營銷成功的過程，商業(yè)地產營銷可以適當的運用一些技巧來調動投資者的積極性。如情景營銷，在不超出承諾條款的基礎上，呈現開業(yè)后的一些情景；“賣點遞增”即在前期銷售中保留部分優(yōu)惠條件陸續(xù)推出，不斷形成銷售高潮；“租售并舉”在銷售的同時，招商工作展開，使投資者買鋪就有租金在不違反政策的基礎上，對商鋪進行有選擇的控制銷售也可適當采用。
隨著商業(yè)地產開發(fā)運營體系的日益成熟，營銷推廣策略的核心就要落實到投資者的的需求與滿足上，誰把握住投資者不斷變化的需求，誰就可以笑到最后。
目前國內商業(yè)地產的發(fā)展勢頭依然很迅猛，很多不成熟的東西都被繁榮的表面所覆蓋，零售市場對外資的全面開放對民族商業(yè)的發(fā)展是沖擊也是機遇，對全面提升國內購物中心的管理水平會有所幫助。開發(fā)商要清醒的意識到商業(yè)地產的高風險性，要以專業(yè)的角度和心態(tài)來規(guī)避項目風險。同時還要慎重選擇設計、施工、策劃、管理等公司或團隊，畢竟商業(yè)項目的最終落點還是在長期的商業(yè)經營上，不同的地區(qū)有著不同的消費特點，“照葫蘆畫瓢”的做法是不可取的．
|
|
點擊次數:752