研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項(xiàng)目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項(xiàng)目定位策劃 |
·市場運(yùn)營管理
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| ·項(xiàng)目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報(bào)告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報(bào)告
購物中心選址戰(zhàn)略分析
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(一)用地區(qū)位和交通人口狀況分析
購物中心的位置決定其易達(dá)性，并直接影響商圈范圍。為此，購物中心用地應(yīng)符合商業(yè) 用地選擇的一般區(qū)位原則：
最短時(shí)間原則，即應(yīng)當(dāng)位于人流集散最方便的區(qū)位。商業(yè)活動(dòng)的基本前提是商業(yè)與購物 者面對面進(jìn)行交易。所以，傳統(tǒng)商業(yè)建筑都混雜在居民區(qū)中間，但是隨著交通改善，購物者 的活動(dòng)范圍大大增加，因此距離已經(jīng)不是決定購物者行為的主要因素，而更多地要考慮購物 過程所花費(fèi)的行車時(shí)間。
區(qū)位易達(dá)性原則指商業(yè)用地一般應(yīng)分布于交通便捷、易達(dá)性好的位置。易達(dá)性取決于交 通工具和道路狀況。
聚集原則是商業(yè)活動(dòng)具有集聚效應(yīng)，集中布置能夠相互促進(jìn)，以提高整體吸引力。城市 人流、物流和城市社會經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的焦點(diǎn)常常成為優(yōu)先選擇的地點(diǎn)。
接近購買力原則是指商業(yè)用地要接近人口稠密區(qū)，又要接近高收入或高消費(fèi)人口分布 區(qū)。維持商業(yè)設(shè)施存在的最低服務(wù)人口數(shù)量稱為人口門檻。
因此，為了判斷用地是否值得開發(fā)，需要收集用地周圍必要的經(jīng)濟(jì)和人口基礎(chǔ)資料進(jìn)行 分析，這主要包括：
(1)購物人口分析。對擬開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)潛力和經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行分析，分析用地附近是否有 值得依托的大量居住人口，人口的收入、購買力狀況、消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理如何?人口增長變 化包括人口自然增長和遷移，這是一個(gè)動(dòng)態(tài)過程，所以需要進(jìn)行動(dòng)態(tài)預(yù)測。接下來需要對人 口進(jìn)行收入與購買力的調(diào)查，并分析人口組成和消費(fèi)習(xí)慣，值得注意的是，低收入者不一定 是低消費(fèi)者，而有可能是高消費(fèi)者。
(2)交通易達(dá)性分析。交通易達(dá)性也就是交通便捷程度，主要取決于購物者從起點(diǎn)(一般 是家里)到購物地點(diǎn)所花費(fèi)的時(shí)間。依據(jù)格倫的觀點(diǎn)，從不同的地方來到購物中心需要花費(fèi)的 時(shí)間一般是12—15分鐘，最多不能超過25分鐘。特別需要指出的是，空間距離和時(shí)間距離是 有區(qū)別的，易達(dá)性分析確定的距離不僅僅是空間距離，因?yàn)榭臻g距離和汽車行走需要的時(shí)間 有區(qū)別。為此，有必要對汽車到該地點(diǎn)所花的時(shí)間進(jìn)行測試，這個(gè)到達(dá)時(shí)間在一天之中、一 周之中和一年之中的不同時(shí)間段都會發(fā)生變化。為了有效確定行車時(shí)間，可以根據(jù)所花費(fèi)的 時(shí)間繪制等時(shí)間距離圖，理想的行車時(shí)間應(yīng)當(dāng)控制在10—30min，以此確定該地點(diǎn)的商圈覆 蓋范圍。
此外，附近的競爭設(shè)施和居民的接受程度也是衡量一塊用地是否值得開發(fā)的重要因素。 收集的基礎(chǔ)資料還應(yīng)當(dāng)包括：附近的相關(guān)設(shè)施是否齊備，是否存在競爭設(shè)施，服務(wù)商圈內(nèi)將 來可能會出現(xiàn)的競爭設(shè)施。多數(shù)情況下競爭是不可避免的，而且一定程度的競爭也是允許 的，因?yàn)閱我坏纳虡I(yè)設(shè)施不可能吸收本地區(qū)的所有的銷售額。另外，如果需要在居住區(qū)內(nèi)尋 找開發(fā)用地，需要考慮居民的心理因素和對購物中心的接受程度，它影響今后的商業(yè)發(fā)展。
(3)區(qū)位分析。不同區(qū)位的人口狀況和交通易達(dá)性也處在不斷變化之中。傳統(tǒng)的城市中心 區(qū)是人口集中的場所，道路交通設(shè)施優(yōu)于城市郊區(qū)，因此城市中心區(qū)提供了相對完善的購物 機(jī)會。工業(yè)革命之后，隨著人口的進(jìn)一步集中，城市中心區(qū)變得過分擁擠，環(huán)境惡化，交通 堵塞。而與此同時(shí)，由于郊區(qū)高速公路網(wǎng)的建設(shè)大大提高了郊區(qū)的交通易達(dá)性，出現(xiàn)了人口 居住郊區(qū)化的趨勢，把大量消費(fèi)人口從城市中心區(qū)帶到城市郊區(qū)，商業(yè)設(shè)施在郊區(qū)大量興 起，引起了零售額的重新分布，城市中心區(qū)和城市郊區(qū)展開了競爭，對購物者來說，可以選 擇去城市市區(qū)或郊區(qū)購物�？梢�，城市中心區(qū)與城市郊區(qū)的商業(yè)區(qū)位狀況發(fā)生了明顯的變 化。
用地選擇除了考慮上述商業(yè)建筑的區(qū)位因素之外，還要考慮自身的特點(diǎn)。購物中心為了 滿足多種功能需求，要求占地面積很大。購物中心對汽車的依賴性非常強(qiáng)，要求有大面積免 費(fèi)停車場，郊區(qū)用地比較寬松，城市市區(qū)則缺少這種用地優(yōu)勢，用地獲得比較困難，用地比 較擁擠。
(二)用地經(jīng)濟(jì)狀況評估
對于一塊符合區(qū)位選擇的用地是否適合購物中心開發(fā)，需要對用地的經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行綜合 分析。
用地的可獲得性指開發(fā)商是否能夠控制或者獲得用地使用權(quán)。首先，如果用地的所有者 不止一個(gè)，需要獲得每一個(gè)所有者的認(rèn)可。其次，需要分析用地的合理價(jià)格或租金，決定是 否值得購買并能夠獲得投資回報(bào)。第三，用地必須允許進(jìn)行零售開發(fā)，如果是非商業(yè)開發(fā)用 地，需要考慮改變用地性質(zhì)的可能性。城市規(guī)劃中已經(jīng)按照功能把用地分為居住、工業(yè)和商 業(yè)用地，但是在某些情況下，改變用地性質(zhì)是有可能的，特別是與居住配套的商業(yè)開發(fā)。由 于大型購物中心往往會給周圍的居民帶來恐懼，他們擔(dān)心購物中心的交通會打擾居住區(qū)寧靜 的街道，所以從長遠(yuǎn)考慮，改變用地性質(zhì)除了要和規(guī)劃部門接觸之外，還必須處理好與居民 的關(guān)系，消除它帶來的不利影響。
(三)用地的物理狀況
在用地取得之后，還需要對用地進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，對用地的規(guī)模、形狀、整體性、地形特 征和地段的可進(jìn)入性、地段周圍環(huán)境等因素做進(jìn)一步分析，判斷其是否適合購物中心開發(fā)。
用地的物理狀況包括用地的形狀、高差變化、可進(jìn)入性和視覺可見性等。
用地形狀。用地必須完整，零碎的用地不適合購物中心開發(fā)。用地形狀要求比較規(guī)則， 長寬比例適當(dāng)，如果是三角形用地，一些尖端部分可能不能有效地使用。
用地的平整性。購物中心要求用地豎向高差變化不宜過大，否則會給設(shè)計(jì)和施工帶來一 系列的問題，坡地的土方量將大大增加。
用地的可進(jìn)入性。周圍的交通狀況是否能夠容易地從周圍道路進(jìn)入購物中心停車場。如 果周圍道路在高峰期會出現(xiàn)交通堵塞，需要看政府部門是否有意或開發(fā)商是否有能力和資金 加以改善。如果不能，那么只能減少購物中心的規(guī)模，而這可能會影響今后的競爭力，有時(shí) 甚至?xí)虼朔艞夁@塊用地。
郊區(qū)用地的視覺可見性。如果周圍的道路明顯高于購物中心，那么在道路上只能看到的 是購物中心的屋頂。屋頂上布滿灰塵的管道和設(shè)備可能會導(dǎo)致吸引力下降。另一方面，如果 周圍的道路低于購物中心，那么樹木和其他建筑或設(shè)施可能會遮擋購物中心，讓駕車者忽略 了購物中心的存在。可見性不好可能會帶來很大的不利，雖然大型購物中心可以通過廣告加 以補(bǔ)償，但是，可視性不好的用地仍然必須在有足夠的其他優(yōu)勢時(shí)才考慮選用。
用地周圍情況。用地周圍最好能夠置于購物中心的控制之下，其他設(shè)施不應(yīng)當(dāng)干擾購物 中心的營業(yè)活動(dòng)，不能影響購物中心的外觀形象，不能產(chǎn)生令人討厭的噪音、氣味和光線。
用地的物理狀況對購物中心規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)至關(guān)重要，一些不足之處需要在規(guī)劃和建筑 設(shè)計(jì)當(dāng)中采用各種手段予以彌補(bǔ)。在互動(dòng)關(guān)系下達(dá) 到整 合的效果，形成一股強(qiáng)有力的經(jīng)營動(dòng)力。但必須注意，由于客源的重疊還應(yīng)避免內(nèi)部競 爭的 不利因素，而這些因素必須在規(guī)劃和招商之初就有效排除。
目前國內(nèi)汽車用品超市、玩具及文具大賣場、五金家用品大賣場、大型折扣店、工廠直 銷店、現(xiàn)代化的超市型綜合藥店、旅游用品店等業(yè)態(tài)都較為少見，也缺少有特色的小型專業(yè) 店，快餐及特色餐館有一定知名度的也不多。因而MALL的經(jīng)營者必須主動(dòng)尋找這些有特色 的 商店，而非坐等廠商上門。
MALL要經(jīng)營得好，還要求MALL經(jīng)營者有連續(xù)不斷地策劃組織各類節(jié)慶活動(dòng)的能 力。MALL 內(nèi)一般至少有3個(gè)以上的公享空間中庭用以進(jìn)行各類節(jié)慶活動(dòng)，以吸引人氣增加銷 量。
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