研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設的研究機構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報告
城市商業(yè)綜合體開發(fā)CHAPTE與難點
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P.M.商業(yè)顧問機構(gòu)認為商業(yè)競爭力=聚合力＋流通力＋文化力。聚合與文化都可以在銷售和流通中起到重要作用。
一、城市商業(yè)綜合體概述
城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”。
1、城市綜合體的概念
所謂“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。
大型城市綜合體適合經(jīng)濟發(fā)達的大都會和經(jīng)濟發(fā)達城市，在功能選擇上要根據(jù)城市經(jīng)濟特點有所側(cè)重，一般來說，酒店功能或者寫字樓跟購物中心功能是最基本的組合。
2、城市綜合體與多功能建筑的差別
多功能建筑是數(shù)量與種類上的積累綜合，這種綜合不構(gòu)成新系統(tǒng)的產(chǎn)生，局部增減無關(guān)整體大局。而城市綜合體則是各組成部分之間的優(yōu)化組合，并共同存在于一個有機系統(tǒng)之中。
3、城市綜合體的四大典型特征
特征一：超大空間尺度
城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺度巨大。由于建筑規(guī)模和尺度的擴張，建筑的室內(nèi)空間也相對較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協(xié)調(diào)，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點。
特征二：通道樹型交通體系
通過地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內(nèi)交通等設施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型”（Access Tree）體系。這種交通系統(tǒng)形態(tài)打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。
特征三：現(xiàn)代城市景觀設計
應用現(xiàn)代城市設計、環(huán)境與行為理論進行景觀與環(huán)境設計是城市綜合體的重要特征。通過標志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。
特征四：高科技集成設施
城市綜合體既有大眾化的一面，同時又是高科技、高智能的集合。其先進的設施充分反映出科學技術(shù)的進步是這種建筑形式產(chǎn)生的重要因素。室內(nèi)交通以垂直高速電梯、步行電梯、自動扶梯、露明電梯為主；通訊由電話、電報、電傳、電視、傳真聯(lián)網(wǎng)電腦等組成；安全系統(tǒng)通過電視系統(tǒng)、監(jiān)聽系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、傳呼系統(tǒng)的設置和分區(qū)得以保證。
4、城市綜合體的發(fā)展歷程
（1）城市綜合體的開發(fā)背景
現(xiàn)代都市中，習慣快節(jié)奏的人們需要在一個方便、快捷、經(jīng)濟、集多種功能于一體的綜合空間里，享受高效率的生活和工作，于是城市綜合體便應運而生。
①城市綜合體是城市聚集的產(chǎn)物
城市綜合體的出現(xiàn)是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。因為城市本身就是一個聚集體，當人口聚集、用地緊張到一定程度的時候，在這個區(qū)域的核心部分就會出現(xiàn)這樣一種綜合物業(yè)。
◆城市形態(tài)的表現(xiàn)
在城市核心區(qū)域為了降低綜合商務成本而為之，比如在一幢高層建筑內(nèi)集合辦公、餐飲、商業(yè)等服務場所的獨棟式綜合建筑體。這種綜合建筑體也屬于城市綜合體。
◆ 經(jīng)濟形態(tài)的表現(xiàn)
隨著開發(fā)商開發(fā)規(guī)模的不斷增大，規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設施等多種獨立場所，并通過一個連廊或其它各種形式將它們聯(lián)結(jié)在一起，形成新型的獨立式的城市綜合體。
②優(yōu)越的地段和區(qū)域催生了城市綜合體
城市綜合體依地段而生，城市一般都在CBD區(qū)域就會出現(xiàn)高檔次的復合建筑樓群。其功能不能是單一的，而是復合性的，從這一點來看，CBD本身就是一個龐大的綜合體。如北京萬達廣場就是一個典型的CBD區(qū)域的城市綜合體。
依北京的CBD規(guī)劃方案為例，CBD整個建筑規(guī)�？刂圃�1000萬平方米之內(nèi)，寫字樓約占50％左右，公寓占25％左右，其它25％為商業(yè)、服務、文化及娛樂設施等。從一個大的綜合體理念開始，再通過一個個小的綜合體的建設，最后形成一個大的綜合體，共同促進CBD的整體建設。
③城市綜合體市場需求旺盛
由于目前城市客群大多從事腦力勞動，具備一定的物質(zhì)基礎，有追求高檔住宅的能力與強烈的意愿，并且一般受過良好教育，具有較強的專業(yè)知識和職業(yè)能力及相應的家庭消費能力，因此，大多追求生活質(zhì)量，向往高品質(zhì)的生活。
首先，表現(xiàn)在對物業(yè)的交通、樓宇硬件設施（電梯、空調(diào)）以及物業(yè)管理水平等要求較高；
其次，要求合理的物業(yè)生態(tài)景觀規(guī)劃。雄居城市商務中心的中產(chǎn)階層，白天必須面臨城市的“水泥森林”城堡，高樓大廈、車水馬龍所帶來的壓抑、浮躁，其緊張心態(tài)只有在工作之余才能得到釋放。
因此，如果選擇居住在城市中心，就必然要求物業(yè)具有合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，能夠在這里休閑放松，體味生活的樂趣。因此，集公寓、商場、休閑、娛樂、主題公園于一體的城市綜合體物業(yè)的需求漸成熱點。而綜合體建筑模式就是在這樣的背景下應運而生了。
（2）世界著名的商業(yè)綜合體
曼哈頓城市綜合體
紐約市中心的曼哈頓，是世界繁華之都。匯集了紐約著名的百老匯、華爾街、帝國大廈、格林威治街、中央公園、聯(lián)合國總部、大都會藝術(shù)博物館、大都會歌劇院等。這里還是世界上就業(yè)密度最高的地區(qū)，僅華爾街而言，長1.54公里，面積不足1平方公里的范圍內(nèi)，就集中了幾十家大銀行、保險公司、交易所以及上百家大公司總部和幾十萬就業(yè)人口�？巳R斯勒大廈、洛克菲勒中心等著名城市綜合體建筑造就了曼哈頓“世界中心”的美名。
5、城市綜合體的分類
大型城市綜合體是經(jīng)濟發(fā)展的必然要求，我們根據(jù)特點可以劃分為：
城市CBD中心的城市綜合體，如北京萬達廣場。
交通樞紐型城市綜合體，如北京國瑞城。
城郊結(jié)合部城市綜合體，如世茂?；蝶湖灣。
由于很多的大城市市區(qū)已經(jīng)沒有能夠找出占地5萬平方米以上的地塊，因此很多城市綜合體最大的選址可能是在城郊結(jié)合部。
二、城市綜合體開發(fā)要點
在經(jīng)歷了將住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)嚴格區(qū)分的時代后，人們發(fā)現(xiàn)，單一的地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)越來越不能滿足人們的生活居住要求，不能適應地產(chǎn)的迅速發(fā)展，開創(chuàng)一種嶄新的地產(chǎn)開發(fā)模式就成為地產(chǎn)商們面臨的課題，綜合體建筑模式正在挑戰(zhàn)國外最先進的地產(chǎn)開發(fā)模式。
1、城市綜合體的功能分析
城市綜合體的每種功能有其特定的運行時間范圍，城市綜合體將不同時間段的功能組織在一起，使其保持24小時的繁榮，提高了綜合體的使用效益。城市綜合體內(nèi)各功能在時間上的銜接，使其各部分的活動組織有序，而且各部分的使用也能相互補充。尤其在市中心地區(qū)，城市綜合體將居住、娛樂活動注入其中，使那些在非工作時間“死去”了的地區(qū)的功能得到完善。
（1）商務
商務是現(xiàn)代城市的主要功能，操縱著城市大部分資金流和物流方向。一個區(qū)域空間能否提供充分、便捷的商務空間，決定著這一區(qū)域的城市地位和功能。
城市綜合體應用高規(guī)格空間滿足不同企業(yè)的商務需求。
（2）商業(yè)
商業(yè)零售與人們的日常生活最密切，形成城市范圍的市場并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和豐富性，以滿足人們的多樣化選擇，并形成熱鬧繁榮的街區(qū)。能夠充分滿足各類階層的消費需求。
（3）居住
居住是城市開發(fā)的基本成分，是解決市中心居住問題，避免每天上下班長途跋涉造成交通擁擠和能源浪費的有效辦法，同時居住為城市街區(qū)提供安全的生活空間。城市綜合體的開發(fā)應為了節(jié)省時間和其他各類資源，完成綜合體的聚合效應，滿足了城市其他階層人士的居住需求。
（4）酒店
酒店是綜合體中最贏利的項目，它為綜合體提供流動的“居住”人口和活動的人，并提供娛樂設施和夜間服務，24小時的服務使項目保持持久的繁榮并增加其活力。
2、城市綜合體的開發(fā)標準
大型城市綜合體建筑必須擁有齊備的生活系統(tǒng)；集公園、公寓、商場、寫字樓、餐飲、休閑、娛樂、會所于一體。
（1）三大選址標準
城市綜合體屬于綜合性物業(yè)，由于對其建筑密度及容積率有特定的要求，所以最可能分布于城郊結(jié)合部，這樣才能獲得足夠大的開發(fā)地塊，以保證有足夠的空間實現(xiàn)低密度的建筑模式。
城市綜合體項目選址一般符合下列三項標準：
①項目所在位置為城市核心區(qū)，有人流和消費基礎；
②項目位于城市中心，是城市經(jīng)濟新增長點；
③位于新開發(fā)區(qū)。
典型案例 北京萬達廣場在CBD區(qū) 北京國瑞城在有發(fā)展前景的崇文區(qū) 世茂?；蝶湖灣位于有“上海后花園”之稱的昆山
（2）必須有營造園林景觀的基礎
大型城市綜合體必須有大面積的綠化作為其營造園林景觀的基礎。
（3）必須具有交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢
城市綜合體與城市的經(jīng)濟有著密切的聯(lián)系，這一切都需要與城市其他區(qū)域之間有快速便捷的交通網(wǎng)絡做紐帶，保證在綜合體內(nèi)的辦公人員出行的便利性。最好位于地鐵站或交通便利位置。
交通的便利將為城市綜合體項目帶來大量的人流和物流，特別是為零售提供持續(xù)不斷的人流，保證所有資源使用的最大化。
（4）必須營造齊備的生活系統(tǒng)
為滿足城市精英階層的居住、消費、休閑、娛樂、社交多種形態(tài)的高品質(zhì)生活需求，大型城市綜合體建筑必須擁有齊備的生活系統(tǒng)，其中必須具備一定規(guī)模的大型購物中心、五星級酒店和國際化寫字樓。
同時，因為綜合體建筑包含多方面內(nèi)容，所以一個綜合體要有自己的一個專業(yè)的物業(yè)管理公司，根據(jù)不同的功能部分引進最為專業(yè)的合作伙伴，共同來管理項目，來為業(yè)主提供周到的服務。
結(jié)束語
許多城市都面臨著舊城改造、土地置換等實際問題，城市運營需要資金來源，城市商業(yè)綜合體開發(fā)能夠增加城市收入、增加社會在就業(yè)，因此商業(yè)地產(chǎn)是城市運營的一個重點。
通過策劃大量商業(yè)地產(chǎn)項目，P.M.商業(yè)顧問機構(gòu)，提出在全球的范圍尋找中國城市商業(yè)綜合體的標桿，在一流專家團隊的指導下，做好每個商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)與運營，為子孫后代留下有價值的東西。
城市的輻射力取決于商業(yè)的輻射能力。在運營大型商業(yè)地產(chǎn)項目的時候，應主動運用城市運營的思路，大范圍整合城市的資源，積極推廣城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的落實，讓城市的商業(yè)與城市其他行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，將商業(yè)地產(chǎn)和城市經(jīng)營提升到新的水平。
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