研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專(zhuān)業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專(zhuān)家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的金鑰匙
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在商業(yè)地產(chǎn)后續(xù)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題不斷出現(xiàn)之后，商業(yè)地產(chǎn)受到投資市場(chǎng)強(qiáng)烈質(zhì)疑，而商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)者和營(yíng)銷(xiāo)者，開(kāi)始進(jìn)入2004－2007年的探索期，為商業(yè)地產(chǎn)導(dǎo)入“定位－招商－銷(xiāo)售－經(jīng)營(yíng)管理”全方位的策劃推廣，這個(gè)階段的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)既好看又熱鬧，伴隨著零售市場(chǎng)進(jìn)入大連鎖和升級(jí)換代的進(jìn)期，大型購(gòu)物中心、步行商業(yè)街和社區(qū)商業(yè)風(fēng)起云涌，各類(lèi)消費(fèi)品和工業(yè)品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)也隨著市場(chǎng)升級(jí)層出不窮
在2004－2007年是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)的探索期，盡管進(jìn)入了全方位的策劃運(yùn)營(yíng)，但是概念化、表面化的東西較多，真正進(jìn)入市場(chǎng)規(guī)律和價(jià)值規(guī)律的東西較少，在定位、招商、銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)管理四個(gè)方面的運(yùn)作都只停留在比較膚淺的層面上。
定位方面“克隆”嚴(yán)重。一是生搬硬套“第五大道”、“新天地”等概念，幾千平米的一條商業(yè)街就自稱(chēng)“第五大道”，萬(wàn)余平方米的美食城就稱(chēng)為“新天地”；二是追求環(huán)境創(chuàng)意，如廣州和深圳都出現(xiàn)了以“五洲風(fēng)情”主打環(huán)境的商場(chǎng)，但由于忽視深層的業(yè)態(tài)規(guī)劃，這些商場(chǎng)都關(guān)門(mén)大吉；三是追求業(yè)態(tài)定位創(chuàng)意，比如近年動(dòng)漫概念比較搶眼，商業(yè)地產(chǎn)就出現(xiàn)了許許多多的動(dòng)漫城，卻不知一個(gè)剛剛處于培育的動(dòng)漫市場(chǎng)存在著極大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
招商方面一味“放水養(yǎng)魚(yú)”。由于投資者開(kāi)始關(guān)注商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商為了推銷(xiāo)商鋪，不得不被動(dòng)做招商，而主導(dǎo)營(yíng)銷(xiāo)的是代理公司，缺少成熟的招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售一般都有二三年的委托經(jīng)營(yíng)期，開(kāi)發(fā)商在這二三年的委托經(jīng)營(yíng)期內(nèi)都會(huì)采取“放水養(yǎng)魚(yú)”的做法，通過(guò)免租期、租金優(yōu)惠、追加經(jīng)營(yíng)推廣費(fèi)用三大法寶來(lái)做旺市場(chǎng)，希望委托經(jīng)營(yíng)期結(jié)束后，投資者能坐收高租金。但是事實(shí)情況是：由于招商把關(guān)不嚴(yán)，導(dǎo)致商場(chǎng)生命力有限，經(jīng)營(yíng)每況愈下；另外由于商場(chǎng)前期定位缺少對(duì)市場(chǎng)規(guī)律的理解和把握，在定位失誤的情況下，即使商戶(hù)質(zhì)量再高、經(jīng)營(yíng)推廣花再多的功夫都無(wú)濟(jì)于事。
經(jīng)營(yíng)管理方面“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”。經(jīng)營(yíng)管理前期介入，是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的重要原則，經(jīng)營(yíng)管理只有前期介入商場(chǎng)的定位和招商，才能有的放矢地做好經(jīng)營(yíng)管理，然而目前的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)程序，基本上都是經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)在項(xiàng)目快開(kāi)業(yè)之前匆匆忙忙建立，項(xiàng)目的定位和招商已是“生米做成熟飯”，經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)只能被動(dòng)上陣，“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”。
發(fā)展商后期經(jīng)營(yíng)成本增大。伴隨著全國(guó)各地商業(yè)地產(chǎn)后續(xù)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題的不斷出現(xiàn)，商鋪“一鋪養(yǎng)三代”的神話(huà)不斷破滅，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面臨著市場(chǎng)信任危機(jī)。尤其是一些場(chǎng)內(nèi)商鋪，由于缺乏良好的定位和有效地招商，出現(xiàn)的后期經(jīng)營(yíng)問(wèn)題更多。商業(yè)地產(chǎn)由于定位、招商、經(jīng)營(yíng)管理不力而導(dǎo)致的經(jīng)營(yíng)后遺癥，不僅使投資者交了學(xué)費(fèi)，同時(shí)也使開(kāi)發(fā)商自身付出了昂貴的后期管理成本，—由于前期缺少經(jīng)營(yíng)管理介入，后期為改變定位高成本調(diào)整商戶(hù)者有之，商場(chǎng)長(zhǎng)期虧損顆粒無(wú)收倒貼水電費(fèi)者有之，砸掉裝修翻版重來(lái)者有之，投資者要求退鋪告上法庭者有之……一些開(kāi)發(fā)商面對(duì)如此嚴(yán)重的經(jīng)營(yíng)管理后遺癥手足無(wú)措，不得不做出回購(gòu)商鋪的痛苦選擇。
商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈亟待完善商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈包括開(kāi)發(fā)商、銷(xiāo)售代理商、招商和經(jīng)營(yíng)管理公司、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)等，在這條產(chǎn)業(yè)鏈上，有的參與者純粹以商鋪銷(xiāo)售為終極目標(biāo)而對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)缺乏基本了解，有的參與者具有豐富的商業(yè)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)但對(duì)銷(xiāo)售型商業(yè)地產(chǎn)一無(wú)所知，從而導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的極度不完善。
銷(xiāo)售代理公司把商鋪當(dāng)作住宅銷(xiāo)售，對(duì)商業(yè)缺少了解。銷(xiāo)售代理公司以商鋪銷(xiāo)售為導(dǎo)向，通行的營(yíng)銷(xiāo)慣例是，只要將商鋪劃小，就有投資市場(chǎng)，于是，管它三七二十一，劃螞蟻鋪，劃柜臺(tái)，普通的百姓都可以來(lái)?yè)屼�，卻不知適合銷(xiāo)售的鋪位，并不一定適合經(jīng)營(yíng)，不同的業(yè)態(tài)需要不同的鋪位規(guī)劃。一些銷(xiāo)售代理公司開(kāi)始轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)代理，也只能說(shuō)是“半路出家”，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)定位、招商、經(jīng)營(yíng)也下過(guò)一番功夫，但是由于缺乏對(duì)商業(yè)規(guī)律的深入了解，其運(yùn)作只能停留在創(chuàng)意的層面上，可以說(shuō)，一個(gè)不了解商業(yè)地產(chǎn)規(guī)律的銷(xiāo)售代理公司，其在給項(xiàng)目帶來(lái)良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的同時(shí)，也給項(xiàng)目的后期經(jīng)營(yíng)制造困境。
招商和經(jīng)營(yíng)管理公司熟知商業(yè)行業(yè)，卻不了解商業(yè)地產(chǎn)。目前絕大多數(shù)的商業(yè)招商經(jīng)營(yíng)管理公司，其人才結(jié)構(gòu)大多是具有購(gòu)物中心、百貨或超市大賣(mài)場(chǎng)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的，這類(lèi)人才和公司，普遍不了解商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)，存在著“商業(yè)地產(chǎn)＝商業(yè)經(jīng)營(yíng)”的誤區(qū)。比如對(duì)于銷(xiāo)售型的商業(yè)地產(chǎn)，必須考慮獨(dú)立店鋪、獨(dú)立收銀、定位中低端或?qū)I(yè)化業(yè)態(tài)，但是這些人才和公司的骨子里只有開(kāi)放式賣(mài)場(chǎng)、統(tǒng)一收銀的概念，對(duì)于中高檔的百貨大賣(mài)場(chǎng)有著明顯的傾向，可以說(shuō)，一個(gè)只懂百貨超市的商業(yè)招商經(jīng)營(yíng)管理公司，在給一個(gè)銷(xiāo)售型的商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)良好招商業(yè)績(jī)的同時(shí)，也給項(xiàng)目帶來(lái)困境。
商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位簡(jiǎn)單照搬國(guó)外經(jīng)驗(yàn)。在商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上，不僅僅是銷(xiāo)售代理商、招商和經(jīng)營(yíng)管理公司不成熟，規(guī)劃設(shè)計(jì)單位等基本都停留在常規(guī)型商業(yè)連鎖認(rèn)知上，對(duì)銷(xiāo)售型商業(yè)地產(chǎn)缺乏了解，不能融匯貫通，比如很多大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，規(guī)劃設(shè)計(jì)單位往往忽視項(xiàng)目銷(xiāo)售需要，簡(jiǎn)單照搬國(guó)外購(gòu)物中心模式，導(dǎo)致發(fā)展商不得不采取十年包租的銷(xiāo)售模式，給發(fā)展商和商鋪投資者帶來(lái)了災(zāi)難。
商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)剛剛進(jìn)入分工協(xié)作時(shí)期。目前，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)剛剛進(jìn)入到行業(yè)細(xì)分的時(shí)期，比如深圳的房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理行業(yè)，已經(jīng)細(xì)分出專(zhuān)業(yè)的商鋪策劃代理公司、寫(xiě)字樓策劃代理公司，甚至專(zhuān)業(yè)的豪宅代理公司、大盤(pán)代理公司等等，世方商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司2001年開(kāi)始介入商業(yè)地產(chǎn)策劃代理，2003年就開(kāi)始全面進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，只做商鋪不做住宅和寫(xiě)字樓市場(chǎng)。目前在深圳、珠三角乃至全國(guó)范圍內(nèi)，已逐漸形成了一種住宅、寫(xiě)字樓、商鋪分開(kāi)尋求策劃代理的氣侯，比如深圳的多個(gè)綜合性項(xiàng)目，都是由世聯(lián)、中原策劃代理住宅部分，由世方代理商業(yè)部分。
商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的五個(gè)重要環(huán)節(jié)怎樣保證商鋪銷(xiāo)售之后可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題，實(shí)際上是一個(gè)讓商鋪銷(xiāo)售之后成為良性物業(yè)的根本性問(wèn)題，它要求開(kāi)發(fā)商跳出以銷(xiāo)售、融資為目的的怪圈，真正立足商業(yè)經(jīng)營(yíng)，實(shí)施專(zhuān)業(yè)化地開(kāi)發(fā)運(yùn)作。
目前商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，開(kāi)發(fā)商和策劃商基本上還停留在銷(xiāo)售時(shí)代，其營(yíng)銷(xiāo)流程是：先找一個(gè)經(jīng)營(yíng)定位，再大肆炒作，然后強(qiáng)力銷(xiāo)售。盡管目前開(kāi)發(fā)商和策劃商意識(shí)到招商的重要性，但還是停留在表面需求上，忽視商業(yè)基本規(guī)律。如某商場(chǎng)引進(jìn)電器主力店，再銷(xiāo)售電器輔營(yíng)區(qū)，卻不知電器主力店的輔營(yíng)區(qū)很難定位，也很難經(jīng)營(yíng)下去；再如某零售中心引進(jìn)家具主力店，卻不知家具屬于大宗采購(gòu)型消費(fèi)，人流很難與超市百貨互補(bǔ)。
銷(xiāo)售商業(yè)地產(chǎn)必須進(jìn)入專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作體系，把握五個(gè)重要環(huán)節(jié)。
商業(yè)地產(chǎn)定位，必須同時(shí)滿(mǎn)足“銷(xiāo)售”與“經(jīng)營(yíng)”兩個(gè)條件。商業(yè)地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)時(shí)，其經(jīng)營(yíng)定位是比較單純的，商業(yè)地產(chǎn)一旦要分割銷(xiāo)售，就必須在滿(mǎn)足經(jīng)營(yíng)條件的同時(shí)，還要滿(mǎn)足銷(xiāo)售條件，這就是商業(yè)地產(chǎn)以銷(xiāo)售為前提的特殊性。
商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的根本：以銷(xiāo)售為目的，以經(jīng)營(yíng)為導(dǎo)向。其實(shí)，商鋪銷(xiāo)售的風(fēng)險(xiǎn)性，正在于商鋪經(jīng)營(yíng)與銷(xiāo)售的沖突性，不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，涉及到鋪位面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一收銀還是獨(dú)立收銀等種種要求，而商鋪銷(xiāo)售，大多要求面積較小、獨(dú)立收銀，一個(gè)成功的商鋪定位，正是在這種沖突中找到契合點(diǎn)。
商業(yè)規(guī)劃，調(diào)動(dòng)策劃者、設(shè)計(jì)者、經(jīng)營(yíng)者全體參與。住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，行業(yè)已經(jīng)十分成熟，比如在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，無(wú)論是設(shè)計(jì)院、開(kāi)發(fā)商、代理商，基本都能夠獨(dú)自為住宅的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，提供完善的方案，發(fā)展商內(nèi)部的工程部、代理公司內(nèi)部的概念設(shè)計(jì)部等等，都具備了一定的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)能力。相比住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)作為新興的開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，既無(wú)經(jīng)驗(yàn)可循，也缺少完整的規(guī)劃設(shè)計(jì)體系，給商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)造成了一定的障礙。比如目前眾多的住宅、商場(chǎng)綜合樓，發(fā)展商在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段往往與以住宅代理為主的中介合作，規(guī)劃設(shè)計(jì)上以塔樓住宅為先導(dǎo)，在戶(hù)型設(shè)計(jì)、環(huán)境布置上花足了功夫，但是，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，發(fā)展商、設(shè)計(jì)院、以住宅代理為核心業(yè)務(wù)的中介公司，三者均不精通商業(yè)地產(chǎn)，甚至缺乏起碼的了解，結(jié)果，發(fā)展商在塔樓住宅上一般都有超水平發(fā)揮，但在商業(yè)裙樓上卻交了學(xué)費(fèi)。
在商業(yè)較為發(fā)達(dá)的城市，一個(gè)處于初級(jí)階段的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，必然會(huì)與商業(yè)水平形成較大的反差，而連鎖中的超市百貨業(yè)等只能被動(dòng)地選擇賣(mài)場(chǎng)，面對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)先天缺陷的商場(chǎng)，商家每每只能削足適履。
商業(yè)規(guī)劃必須調(diào)動(dòng)策劃者、設(shè)計(jì)者、經(jīng)營(yíng)者全體參與。開(kāi)發(fā)商業(yè)就必須了解商業(yè)，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)者，必須由一個(gè)“門(mén)外漢”變成“商業(yè)通”，通過(guò)與商業(yè)策劃者、設(shè)計(jì)者、經(jīng)營(yíng)者的廣泛接觸，了解商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本規(guī)律，然后再充分群體參與，通過(guò)策劃公司介入深入解讀市場(chǎng)，提前與擬引進(jìn)的大商家進(jìn)行意向性接洽，讓設(shè)計(jì)者按業(yè)態(tài)量身定做，達(dá)到商業(yè)設(shè)計(jì)與與業(yè)態(tài)需要的高度吻合，這才是一條商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的“捷徑”。
商業(yè)地產(chǎn)，規(guī)劃決定成敗，一個(gè)規(guī)劃不當(dāng)?shù)纳虡I(yè)項(xiàng)目，其結(jié)果只能是市場(chǎng)的棄兒，商場(chǎng)每建高一層，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)增大一成，發(fā)展商是最后的買(mǎi)單者；只有以策劃定位為先導(dǎo)，走好規(guī)劃設(shè)計(jì)第一步，并充分把握商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的每一個(gè)環(huán)節(jié)，才能成竹在胸，才能有效降低商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。
商業(yè)招商，必須嚴(yán)把招商質(zhì)量關(guān)。招商工作是一個(gè)承上啟下的環(huán)節(jié)，此環(huán)節(jié)招商的質(zhì)量與后期經(jīng)營(yíng)管理息息相關(guān)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的前期招商，一定要立足長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)管理，要摒棄急功近利的思想，要在“放水養(yǎng)魚(yú)”的同時(shí)把好招商質(zhì)量關(guān)。
商鋪銷(xiāo)售，必須關(guān)注銷(xiāo)售模式對(duì)后續(xù)經(jīng)營(yíng)的掌控。只售不租的商鋪銷(xiāo)售模式，必然導(dǎo)致商場(chǎng)產(chǎn)權(quán)分離，業(yè)主自行招租各自為政，因此，商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售，必須通過(guò)有效的銷(xiāo)售模式，來(lái)掌控商場(chǎng)銷(xiāo)售之后的有序經(jīng)營(yíng)。目前有效的銷(xiāo)售模式有兩種，一種是短期委托經(jīng)營(yíng)，一種是帶租約轉(zhuǎn)讓?zhuān)@兩種銷(xiāo)售模式有利于對(duì)商鋪整體業(yè)態(tài)控制，也有利于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)定位。
商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，建立團(tuán)隊(duì)前期介入。商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是一件專(zhuān)業(yè)性要求較高、工作繁瑣的工作，它的工作過(guò)程涵蓋了開(kāi)發(fā)、定位、招商、經(jīng)營(yíng)、推廣多個(gè)階段性工作，這就要求發(fā)展商必須建立經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，從項(xiàng)目開(kāi)始運(yùn)作之初就深入市場(chǎng)和項(xiàng)目。
商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作，涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑設(shè)計(jì)、招商運(yùn)營(yíng)、銷(xiāo)售策劃、經(jīng)營(yíng)管理等多個(gè)專(zhuān)業(yè)性公司，而這條運(yùn)營(yíng)鏈上的各方的專(zhuān)業(yè)技術(shù)積累，目前主要在于住宅、寫(xiě)字樓領(lǐng)域，商業(yè)地產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)化還有一段漫長(zhǎng)的路要走。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，必須以高度的社會(huì)責(zé)任感，直面怎樣保證商鋪銷(xiāo)售之后成為良性物業(yè)的問(wèn)題。從某種意義上講，“商鋪銷(xiāo)售之后成為良性物業(yè)”，是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本準(zhǔn)則，也是最高準(zhǔn)則，誰(shuí)違背了這個(gè)準(zhǔn)則，誰(shuí)就會(huì)迷失商業(yè)地產(chǎn)的方向。只有立足于商業(yè)地產(chǎn)后期的可持續(xù)性經(jīng)營(yíng)，建立專(zhuān)業(yè)化的運(yùn)作體系，商業(yè)地產(chǎn)才能真正進(jìn)入良性開(kāi)發(fā)的軌道。
如果說(shuō)住宅地產(chǎn)是一道一元一次方程式，那么商業(yè)地產(chǎn)就是一道多元多次方程式。從利益關(guān)系方面來(lái)看，住宅僅僅通過(guò)發(fā)展商和購(gòu)買(mǎi)者兩個(gè)環(huán)節(jié)就構(gòu)成了單一價(jià)值鏈，而商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值鏈上除了開(kāi)發(fā)商，還包括消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)者和投資者；從后續(xù)管理上看，住宅入伙之后，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)基本上就劃上了句號(hào)，后期的物業(yè)管理直接委托給物業(yè)管理公司就萬(wàn)事大吉，而商場(chǎng)入伙之后，意味著商業(yè)運(yùn)營(yíng)才剛剛開(kāi)始。
商業(yè)地產(chǎn)涉及到定位、招商、銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)管理等復(fù)雜體系，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商絕大多數(shù)都面臨著由傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的問(wèn)題，相比成熟的住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)還剛剛起步，這正是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)、經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)種種問(wèn)題的根本所在。
我們相信商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過(guò)多年的陣痛與市場(chǎng)洗禮之后，一定會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)規(guī)律和價(jià)值規(guī)律的運(yùn)行軌道，只有把握市場(chǎng)規(guī)律，駕馭價(jià)值規(guī)律，我們才能解開(kāi)商業(yè)地產(chǎn)這道多元多次方程式，真正抓住商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的金鑰匙！
投資指南投資小商鋪有訣竅投資商鋪與住宅不同，商鋪主要通過(guò)出租獲得收益，隨著時(shí)間遞增，商鋪價(jià)值會(huì)因越“老”越值錢(qián)，租價(jià)也會(huì)水漲船高，十年前無(wú)人問(wèn)津的商鋪，十年后卻有可能成為“天價(jià)鋪王”。不過(guò)，如果您想投資商鋪，必須具備兩個(gè)條件：一是有充裕資金，因?yàn)橐婚g商鋪價(jià)值可能高于一套房子，且套牢資金時(shí)間長(zhǎng)，資金不充裕的人最好考慮投資其他項(xiàng)目；二是要有“守業(yè)”耐性，商鋪投資講究長(zhǎng)期回報(bào)，往往不是一二年就可以獲得好收益，可能需要很長(zhǎng)時(shí)間。對(duì)個(gè)人投資者來(lái)說(shuō)，商鋪風(fēng)險(xiǎn)不大，并且回報(bào)時(shí)間較長(zhǎng)。
修煉“超前眼光”您可能會(huì)看到某步行街鋪位租金貴得驚人，但在此前幾年乃至十年前該步行街只是一個(gè)不起眼的小市集。十年前無(wú)人問(wèn)津的商鋪，十年后卻可能成為“天價(jià)鋪王”！尋找商鋪投資機(jī)會(huì)的關(guān)鍵，在于是否具有超前眼光。
投資旺地商鋪當(dāng)然會(huì)有好回報(bào)，但價(jià)格之高風(fēng)險(xiǎn)之大也非人人可以承受的。相反，地段一般甚至冷清的物業(yè)卻因價(jià)值低廉、風(fēng)險(xiǎn)小，升值潛力較大。例如城鄉(xiāng)結(jié)合部的物業(yè)，受城市化進(jìn)程影響，無(wú)論房?jī)r(jià)或鋪價(jià)都會(huì)全面上升。同時(shí)，商鋪升值也受多種客觀因素推動(dòng)，所在地人口的增加、大社區(qū)的出現(xiàn)、大型批發(fā)市場(chǎng)建成、道路開(kāi)通、公共設(shè)施興建等均可使投資升值潛力倍增。
目前中國(guó)城市化進(jìn)程速度加快，商鋪投資前景相當(dāng)看好。當(dāng)別人都盯著成熟旺地鋪位之時(shí)，不妨多關(guān)注尚未“熱”起來(lái)地段的“冷門(mén)”商鋪。
面積不宜過(guò)大商鋪面積無(wú)所謂大小，但從租戶(hù)經(jīng)營(yíng)層面及自身風(fēng)險(xiǎn)層面思考，面積適中為佳。例如，小飲食業(yè)、便利店、以及各種個(gè)體經(jīng)營(yíng)較能接受的商鋪面積一般在50—100平方米，相對(duì)大面積鋪面具有市場(chǎng)層面廣、出租容易、租金較高、投資較小等優(yōu)勢(shì)，而且面向的是廣大的中小經(jīng)營(yíng)租戶(hù)，對(duì)個(gè)人投資者是較佳選擇。
用途和結(jié)構(gòu)很重要投資商鋪之前一定要了解清楚，物業(yè)是否有廚廁、可否做餐飲等行業(yè)，以清楚物業(yè)的用途，如果不能做餐飲，商鋪長(zhǎng)遠(yuǎn)收益一定會(huì)受到影響。商鋪的內(nèi)在結(jié)構(gòu)也相當(dāng)講究，例如層高是多少，能否加裝夾層（或者送夾層）�，F(xiàn)在，很多首層商鋪，層高都在5米以上，業(yè)主可自己加裝一個(gè)夾層，于是一層變二層，二樓既可居住，也可用作辦公室，對(duì)租戶(hù)來(lái)說(shuō)是最理想不過(guò)的了。很多開(kāi)發(fā)商也會(huì)打出“賣(mài)一層送一層”以增加物業(yè)附加值。
出租比出售合算投資商鋪極少有“短平快”項(xiàng)目，從外國(guó)和國(guó)內(nèi)大型商業(yè)開(kāi)發(fā)展商經(jīng)驗(yàn)借鑒得知，長(zhǎng)期租金收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于出售，其潛力就好比一只成長(zhǎng)型的基金。
例如，一個(gè)50年產(chǎn)權(quán)鋪位，原價(jià)100萬(wàn)，現(xiàn)值200萬(wàn)，轉(zhuǎn)手即可賺取約90萬(wàn)（除去各種交易費(fèi)用），但是，如果每月出租5000元，50年收益約300萬(wàn)元以上，比轉(zhuǎn)手多賺100％，如果將租金年增長(zhǎng)率因素考慮進(jìn)去，收益會(huì)更高。
舉一個(gè)真實(shí)案例，深圳華強(qiáng)北商業(yè)街，2000年之前，地鋪門(mén)面租金50－100元／平方米／月，目前已經(jīng)增長(zhǎng)至350－500元／平方米／月，短短6年多增幅達(dá)5－7倍，到目前為止其成長(zhǎng)率仍然強(qiáng)勁。出租與轉(zhuǎn)讓的利潤(rùn)比較，通過(guò)這個(gè)真實(shí)案例最能說(shuō)明問(wèn)題。
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