研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專(zhuān)業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專(zhuān)家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)成功開(kāi)發(fā)的四大要素
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成功要素之一，布局的合理性�，F(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在決定開(kāi)發(fā)體量的時(shí)候，往往是根據(jù)自己的拿地面積和自己的預(yù)期利潤(rùn)來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。實(shí)際上，一個(gè)城市一個(gè)社區(qū)的人口和消費(fèi)水平在一定的時(shí)期都是相對(duì)固定的，只有人口和消費(fèi)水平的提高，才會(huì)導(dǎo)致整個(gè)商業(yè)總量的相應(yīng)提高。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的體量的大小應(yīng)該由該區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量和消費(fèi)能力來(lái)決定，建設(shè)經(jīng)營(yíng)大型購(gòu)物中心，一般要求大致是以商場(chǎng)為圓心的3公里內(nèi)，人口數(shù)量應(yīng)該在30萬(wàn)左右。按照購(gòu)買(mǎi)半徑原理，商業(yè)要得到正常的發(fā)展，對(duì)于每千人擁有的商業(yè)面積是有一定規(guī)定的。一般，西方發(fā)達(dá)國(guó)家千人擁有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為12～14個(gè)，擁有營(yíng)業(yè)面積為800平方米，美國(guó)人均擁有購(gòu)物面積２平方米左右。我國(guó)的情況各地不同，據(jù)西安市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2000年全市零售網(wǎng)點(diǎn)為9.39萬(wàn)個(gè)，平均每千人擁有網(wǎng)點(diǎn)12.7個(gè)；上海目前人均擁有購(gòu)物面積1.7平方米，總體上我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)還有很大的發(fā)展空間。但開(kāi)發(fā)必須符合一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要和人民生活水平的需求。如果不考慮該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況、購(gòu)買(mǎi)力水平等要素，其結(jié)果只能以失敗而告終。
政府機(jī)構(gòu)在進(jìn)行總體規(guī)劃時(shí)，也應(yīng)充分考慮到商業(yè)物業(yè)的集聚效應(yīng)與合理布局，做好總量控制工作。例如北京市在大力支持商用物業(yè)發(fā)展的同時(shí)，對(duì)新增的大型商業(yè)設(shè)施在地域上進(jìn)行了明確的限制，這對(duì)完善城市商業(yè)布局具有重要的意義。
成功要素之二，返租的辨正性。許多地方收益性物業(yè)銷(xiāo)售中盛行“商鋪返租”做法，發(fā)展商宣稱(chēng)業(yè)主只要購(gòu)買(mǎi)商鋪，若干年之內(nèi)將商鋪交給發(fā)展商經(jīng)營(yíng)，業(yè)主即可獲得可觀、固定的返租回報(bào)。由此大大促進(jìn)了商鋪的銷(xiāo)售。但是，許多時(shí)候，返租回報(bào)成了無(wú)法實(shí)現(xiàn)的承諾。返租銷(xiāo)售法上世紀(jì)六十、七十年代開(kāi)始出現(xiàn)在美國(guó)，后流行于日本、香港。在市場(chǎng)發(fā)育成熟，營(yíng)銷(xiāo)條件完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)，“帶租約售樓”、“返租”等營(yíng)銷(xiāo)策略比較風(fēng)行�？陀^地說(shuō)，返租作為一種營(yíng)銷(xiāo)策略，在收益性物業(yè)銷(xiāo)售中確實(shí)能起一定的作用，從某種程度上是發(fā)展商信心與實(shí)力的體現(xiàn)，是對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)與把握。
但我國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)仍不成熟，這種策略一旦不能兌現(xiàn)時(shí)，將給個(gè)人投資者造成巨大損失；同時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商的傷害也相當(dāng)大。因?yàn)椤胺底狻毙问娇梢栽诙唐趦?nèi)聚集大量的資金，但資金成本高，經(jīng)營(yíng)壓力大。返租的承諾不能兌現(xiàn)，不僅信譽(yù)和形象受到傷害，還可能被告上法庭，承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任等。因此，建設(shè)部發(fā)布的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房；不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。然而目前一些大商場(chǎng)為盡快售出商鋪回籠資金，承諾提供“返租”等多種確保投資回報(bào)的優(yōu)惠，令接近八九成買(mǎi)家是投資者而非真正的經(jīng)營(yíng)者，使日后的統(tǒng)一管理更加困難。
同時(shí)“轉(zhuǎn)手炒鋪”之風(fēng)盛行，一旦商場(chǎng)做不起來(lái)，泡沫破裂，大量小業(yè)主肯定要吃大虧。長(zhǎng)期代理收益性物業(yè)的廣州中立公司總監(jiān)招國(guó)泉認(rèn)為，大型收益性物業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作的成功，需要大量資金和人才支持，需要有回報(bào)期較長(zhǎng)的心理準(zhǔn)備，需要外部市場(chǎng)環(huán)境的配合，也需要擺脫產(chǎn)品同質(zhì)化的創(chuàng)新策劃。近一年來(lái)，廣州先有百盛百貨退出中泰廣場(chǎng)，后有北京華聯(lián)縮減其在珠江新城廣場(chǎng)的營(yíng)業(yè)面積，又發(fā)生了新大新撤離名匯商廈事件�？梢韵胂�，一旦大商家對(duì)大面積商場(chǎng)的需求出現(xiàn)下降趨勢(shì)，目前大型物業(yè)普遍通行的“以接近成本價(jià)的優(yōu)惠租金吸引主力商家進(jìn)場(chǎng)，從散鋪?zhàn)馐壑蝎@利”的經(jīng)營(yíng)模式被打破，所引起的連鎖反應(yīng)會(huì)很?chē)?yán)重。
成功要素之三，設(shè)計(jì)的定制化。開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)要先確定經(jīng)營(yíng)模式、服務(wù)對(duì)象和商品定位，再按經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的需求進(jìn)行建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)。如果沿用住宅開(kāi)發(fā)的思路和模式，商業(yè)地產(chǎn)很難成功。中日合作商業(yè)企業(yè)、成都伊藤洋華堂有限公司總經(jīng)理城木信隆在“2004成都商業(yè)地產(chǎn)年會(huì)”上“希望房產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候能為我們多加考慮�！彼麑�(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的停車(chē)場(chǎng)短缺問(wèn)題、商業(yè)經(jīng)營(yíng)如何與周邊環(huán)境融合以及噪音污染如何解決等問(wèn)題憂(yōu)心忡忡。他認(rèn)為這都是需要開(kāi)發(fā)商和商場(chǎng)共同研究的內(nèi)容。他還誠(chéng)摯地表示，房產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目時(shí)只要有任何疑問(wèn)，他愿意盡最大努力擔(dān)任地產(chǎn)開(kāi)發(fā)顧問(wèn)�？梢�(jiàn)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與商業(yè)經(jīng)營(yíng)者之間的早期聯(lián)合十分重要。
現(xiàn)在一些社區(qū)收益性物業(yè)空置率升高，很重要的一個(gè)原因就是物業(yè)的設(shè)計(jì)并不是很適合做社區(qū)商業(yè)。許多社區(qū)商業(yè)的項(xiàng)目無(wú)所不包，都想在業(yè)態(tài)上“包羅萬(wàn)象”，一條不長(zhǎng)的商業(yè)街上，時(shí)裝店、咖啡屋、酒吧、洗衣店、小百貨一應(yīng)俱全，林林總總，十分熱鬧。但在共性中失去了個(gè)性，造成了定位的模糊，導(dǎo)致區(qū)分上的困難。此外，無(wú)論是在大商圈內(nèi)還是在一定的區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)收益性物業(yè)，開(kāi)發(fā)商都要了解城市的總體規(guī)劃及商業(yè)布局，了解區(qū)域規(guī)劃的細(xì)節(jié)，考慮到規(guī)劃的變數(shù)。像大連萬(wàn)達(dá)、廣州信和等商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采用訂單項(xiàng)目的辦法，讓主力店商家提前介入項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，按照商家的要求進(jìn)行建筑，甚至讓商家參與選址過(guò)程，對(duì)于生產(chǎn)適銷(xiāo)對(duì)路的收益性物業(yè)產(chǎn)品是大有益處的。收益性物業(yè)發(fā)展重點(diǎn)是結(jié)構(gòu)性調(diào)整和加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題。
成功要素之四，經(jīng)營(yíng)的科學(xué)化。收益性物業(yè)重在后續(xù)的經(jīng)營(yíng)。發(fā)展商要強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)意識(shí)，和商家之間做到配合共贏。作為收益性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)者，要有負(fù)責(zé)任的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的態(tài)度，在經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目組合上，不是隨便拿錢(qián)來(lái)我就租給你，不是誰(shuí)的價(jià)高租給誰(shuí)，這個(gè)區(qū)域里你進(jìn)來(lái)做什么，他進(jìn)來(lái)做什么，都要協(xié)調(diào)好。不能說(shuō)你交租我什么都不管了，必須要有一個(gè)統(tǒng)一的行銷(xiāo)和推廣。商業(yè)的經(jīng)營(yíng)有其自身的規(guī)律，必須按規(guī)律進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化操作。如果地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)成房產(chǎn)來(lái)租售，貪圖短期利益，就違反了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)律，也不能保證項(xiàng)目長(zhǎng)期運(yùn)作和可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。在這方面，開(kāi)發(fā)商樹(shù)立科學(xué)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)觀念和學(xué)會(huì)尊重商業(yè)經(jīng)營(yíng)的規(guī)律是非常重要的。
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