研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項(xiàng)目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項(xiàng)目定位策劃 |
·市場運(yùn)營管理
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| ·項(xiàng)目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報(bào)告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報(bào)告
歐洲商業(yè)地產(chǎn)商TM：選址是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)第一步
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人們不禁要問，擁有顯赫實(shí)力和豐富經(jīng)驗(yàn)的TM集團(tuán)，面對(duì)如此重大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，為什么不首先選擇國內(nèi)的一線城市或市中心進(jìn)行開發(fā)呢？他們的選址應(yīng)該是有所考慮的，或許我們可以從中得到一些啟示。
為什么沒有選擇一線城市
按常理，外商進(jìn)入中國都會(huì)首先考慮上海、北京等人口密度較高、購買力較強(qiáng)的一線城市。毫無疑問，這是絕大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商選址的前提條件。然而，這么一個(gè)具有豐富經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)地產(chǎn)商卻偏偏選擇了二線城市的沈陽。面對(duì)這樣一張出人意料的“牌”，很多人都感到費(fèi)解。
作為一家擁有10年開發(fā)購物中心和不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，TM集團(tuán)擁有龐大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和豐富的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)。他們開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目遍布土耳其、希臘、羅馬尼亞、保加利亞、葡萄牙等歐洲13個(gè)國家和地區(qū)，目前已建成購物中心和商場500萬平方米。同時(shí)，另有1000萬平方米的購物中心項(xiàng)目正在加緊建設(shè)之中。這次在沈陽開發(fā)的“星摩爾”購物中心，是TM集團(tuán)進(jìn)入中國市場的第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。就在2008年4月進(jìn)軍中國房地產(chǎn)市場之際，TM集團(tuán)就宣布未來將在中國市場大規(guī)模進(jìn)行“擴(kuò)張”，計(jì)劃5年內(nèi)投資20億美元在中國連續(xù)開發(fā)10家“星摩爾”購物廣場。他們首先鎖定南京、常州、無錫、天津、西安、成都、武漢、長春、重慶等一批二線城市，而一線城市作為第二步發(fā)展計(jì)劃。
至于為什么第一個(gè)“星摩爾”沒有選一線城市，TM集團(tuán)是這樣解釋的：購物廣場選址必須考慮三個(gè)基本條件，第一必須擁有良好的區(qū)位條件，其次擁有較大的容量，第三當(dāng)然要考慮開發(fā)成本和投資回報(bào)率。這三個(gè)條件，今天在中國的一線城市已經(jīng)很難實(shí)現(xiàn)。目前，北京、上海等一線城市的中心地段可供開發(fā)的地塊太少，而且價(jià)格過高，有的甚至接近歐洲的地價(jià)。選擇這些城市的話，一方面缺少合適的地塊，一方面也難以獲得較高的投資回報(bào)率。但是，二線城市卻已經(jīng)具備了上述條件。這里可供選擇的地塊和機(jī)會(huì)較多，而且開發(fā)成本也相對(duì)較低。
至于此次開發(fā)“星摩爾”為什么選擇沈陽而不是其他二線城市，TM集團(tuán)作這樣的解釋：“選址當(dāng)然要考慮稀缺性，我們發(fā)現(xiàn)像沈陽這類二線城市缺少‘星摩爾’之類的大型購物中心。我們選址很看重當(dāng)?shù)卣膽B(tài)度，看他們推出的區(qū)域整體規(guī)劃是否同我們的目標(biāo)相符合。我們調(diào)查過了，這里的政府部門對(duì)外來投資項(xiàng)目十分重視，而且已經(jīng)制定出一份很不錯(cuò)的商業(yè)規(guī)劃發(fā)展藍(lán)圖”。
為什么沒有選擇中心城區(qū)
據(jù)說，“星摩爾”在世界各國選址有一個(gè)“通行標(biāo)準(zhǔn)”，就是大都選在各大城市的城郊接合部。TM集團(tuán)說，今天大型購物中心選址往往率先考慮人口密集、消費(fèi)力最強(qiáng)的城市中心地區(qū)。然而，隨著中心城區(qū)的核心地塊不斷減少、市民大量外遷，加上繁華區(qū)域地價(jià)越來越高，開發(fā)商當(dāng)然要多考慮考慮了。于是，越來越多的開發(fā)商不得不退而求其次，選擇城郊接合部建造購物中心成為首選。
據(jù)悉，“星摩爾”購物廣場坐落在沈陽鐵西新區(qū)的“西部十字金廊”，占地10.8萬平方米。地區(qū)政府對(duì)鐵西新區(qū)有一個(gè)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，已經(jīng)把這個(gè)“西部十字金廊”定為整個(gè)鐵西地區(qū)發(fā)展的重中之重。
按照規(guī)劃，該“西部十字金廊”將開發(fā)成為沈陽重點(diǎn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展區(qū)。這里未來將開發(fā)和建設(shè)3條現(xiàn)代化商業(yè)街，“星摩爾”、宜家家居、國際紡織服裝城三大商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)被列為商業(yè)街的“三大龍頭”。目前，整個(gè)新區(qū)的在建項(xiàng)目達(dá)到14個(gè)，總投資額超過33.8億元。
在此之前，TM集團(tuán)還做過一個(gè)區(qū)域市場潛在消費(fèi)力的調(diào)查，內(nèi)容涉及到區(qū)域內(nèi)新興住宅區(qū)的建設(shè)、人口消費(fèi)能力、市場競爭狀況以及整體商業(yè)市場飽和程度。同時(shí)，該集團(tuán)還重點(diǎn)調(diào)查了區(qū)域城市交通系統(tǒng)情況，看地區(qū)交通能否支撐這個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作等。
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