研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項(xiàng)目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項(xiàng)目定位策劃 |
·市場運(yùn)營管理
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| ·項(xiàng)目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報(bào)告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報(bào)告
商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式
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由第一種盈利方式可知，開發(fā)商在項(xiàng)目一建成就整體出售的話，很難得到理想的增值收益，所以不是在特殊的情況下，開發(fā)商不宜采取第二種方式。
在整體經(jīng)營的情況下，簡單地講，購物中心的開發(fā)盈利來源主要是經(jīng)營收益和增值收益。經(jīng)營收益在租賃經(jīng)營模式下主要是租金收人，如果有聯(lián)營模式還有經(jīng)營分成收入，若有自營部分則還有自營業(yè)務(wù)收入。關(guān)干商業(yè)地產(chǎn)的增值收人，或者說商業(yè)地產(chǎn)增值效益，可以分為資源增值、政策增值、級(jí)差增值和品牌增值所取得的效益。前兩種屬于資源稀缺性增值，其中資源增值主要指土地的稀缺所帶來的增值，是所有地產(chǎn)共有的特性；政策增值是指政府決策所帶來的稀缺的增長，例如對(duì)某一類商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃限制可能會(huì)導(dǎo)致這類商業(yè)地產(chǎn)供求關(guān)系變化，城市規(guī)劃或城市管理政策的變化可能會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)者預(yù)期的改變。后兩種屬于經(jīng)營管理性增值，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)特別是購物中心是非常重要的。其中級(jí)差增值是指由于選用了某一種地產(chǎn)形式而比別的地產(chǎn)形式帶來的級(jí)差地租的較多增長；品牌增值是指以某一品牌經(jīng)營的商業(yè)物業(yè)比別的商業(yè)物業(yè)更大的價(jià)值。
MALL 開發(fā)的“三一原理”
分析購物中心的盈利模式，還應(yīng)認(rèn)識(shí)到購物中心的開發(fā)特點(diǎn)不僅是資金密集性，更重要的特點(diǎn)是技術(shù)密集性，購物中心的技術(shù)密集性主要體現(xiàn)在開發(fā)和經(jīng)營的一體性以及經(jīng)營和管理的綜合性。根據(jù)天河城的成功經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)目前中國購物中心開發(fā)失敗案例的教訓(xùn)，認(rèn)識(shí)購物中心的盈利模式和資金技術(shù)雙密性特點(diǎn)，開發(fā)購物中心的基本要求可以用“三一原理”來概括。
開發(fā)商采用整體經(jīng)營方式，其盈利水平由購物中心的經(jīng)營狀況決定。無論是經(jīng)營收益，還是增值收益，都要靠購物中心的出租率（開業(yè)率）和租金水平來實(shí)現(xiàn)，支撐這兩個(gè)指標(biāo)的是人流量和消費(fèi)水平。而要有理想的人流量和消費(fèi)水平，在一定的地理位置上，購物中心的建筑裝修、市場定位、功能布局、商戶結(jié)構(gòu)和管理團(tuán)隊(duì)是盈利的重要影響因素，其中最重要因素是管理團(tuán)隊(duì)。開發(fā)購物中心必須從一開始就要綜合考慮主要因素，確保各項(xiàng)指標(biāo)盡早達(dá)到較佳水平；從一開始就應(yīng)考慮開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和技術(shù)能力是否適合開發(fā)購物中心這樣的項(xiàng)目，確保在開發(fā)過程中不出現(xiàn)違背購物中心開發(fā)規(guī)律的失誤。“三一原理”的意義即在于此。“三一原理”包括“一平米原理”、“一元錢原理”和“一分鐘原理”，是指已選定購物中心的地址，在開發(fā)過程中，一平方米都不能賣，一元錢資金都不能缺，管理團(tuán)隊(duì)到位一分鐘都不能晚。
“一平米原理”是指購物中心在開發(fā)過程中一平方米都不能賣，實(shí)際上是指開發(fā)購物中心時(shí)不能拆散賣，即的購物中心的只租不售模式。天貿(mào)集團(tuán)在開發(fā)天河城的過程中，深刻認(rèn)識(shí)到只要選取了SHOPPING MALL 這種業(yè)態(tài)，賣掉16 萬平方米中的一平方米就意味著失敗。實(shí)際上，天河城在中國大陸沒有購物中心開發(fā)和經(jīng)營先例的情況下始終保持旺勢，與堅(jiān)持只租不售的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式是密不可分的。
“一元錢原理”是指購物中心不僅在開發(fā)過程中不能缺資金，更重要的是在“守”的過程中不能缺資金。購物中心建成投入使用，總是有一個(gè)培養(yǎng)期，在培養(yǎng)期“守”的過程中有可能需要繼續(xù)投入。用住宅地產(chǎn)“滾動(dòng)開發(fā)”的籌資方式來支撐購物中心的資金需求，最容易出問題的時(shí)期就是在培養(yǎng)期。任何地產(chǎn)項(xiàng)目都是不能缺資金的，但是對(duì)于購物中心在一平方米都不賣的前提下保證一元錢資金都不缺，顯然與開發(fā)住宅地產(chǎn)相比資金實(shí)力要求高得多。天河城的開發(fā)過程中，曾經(jīng)也有資金非常短缺的時(shí)候，但在股東的支持下，總體開發(fā)的自有資金保持在總資金需求的一半以上。
“一分鐘原理”是指購物中心的管理團(tuán)隊(duì)到位一分鐘都不能晚。由于購物中心這種業(yè)態(tài)的技術(shù)密集型特點(diǎn)，如果商業(yè)地產(chǎn)商選擇了購物中心特別是SHOPPING MALL 的業(yè)態(tài)，從策劃階段就要把建成后經(jīng)營管理作為開發(fā)的重點(diǎn)考慮因素，這時(shí)候商業(yè)地產(chǎn)商就必須選擇經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)到位，可以自己籌建管理隊(duì)伍，也可以聘請(qǐng)專業(yè)管理機(jī)構(gòu)。天貿(mào)集團(tuán)在開發(fā)天河城的過程中，管理團(tuán)隊(duì)的主要力量均是商界專家，采取引進(jìn)國外MALL 管理經(jīng)驗(yàn)和聘請(qǐng)專業(yè)顧問相結(jié)合的辦法，培養(yǎng)了中國大陸第一支購物中心管理團(tuán)隊(duì)。最近，天貿(mào)集團(tuán)在應(yīng)邀診斷其它的購物中心項(xiàng)目時(shí)，發(fā)現(xiàn)因?yàn)楣芾韴F(tuán)隊(duì)不到位或管理團(tuán)隊(duì)不專業(yè)的現(xiàn)象特別突出，對(duì)項(xiàng)目帶來的危害遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了資金短缺。
這里特別要說明的是在國內(nèi)比較流行的“返租”形式，英文叫做Lease back （售房返租）或Sale——lease back , 也叫售后包租、售后回租，在這種銷售方式下，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)為促進(jìn)銷售，在其建造樓盤出售時(shí)與買家約定，在出售后的一定年限內(nèi)由該房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租，包租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)，若低于按揭月供，差額由消費(fèi)者貼補(bǔ)。目前，在中國引起諸多社會(huì)問題的正是這種返租方式，考察在媒體上披露的重大案例，主要原因一是開發(fā)商給出的返租率不僅大大高于銀行利率，而且高于經(jīng)營的實(shí)際收益率；二是開發(fā)商缺乏經(jīng)營的實(shí)力，甚至根本沒有做好經(jīng)營的準(zhǔn)備。實(shí)際上，天貿(mào)集團(tuán)目前基本沒有財(cái)務(wù)費(fèi)用，而是不斷進(jìn)行管理創(chuàng)新使得盈利水平逐年大幅提高，其經(jīng)營的天河城在中國大陸屬于利潤率比較高的購物中心。按照天河城的利潤率計(jì)算，國內(nèi)流行的返租率水平是商業(yè)地產(chǎn)商在正常情況下無法承擔(dān)的。因此，違背購物中心開發(fā)原理的商業(yè)地產(chǎn)商成功的難度很大。
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