研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
聯(lián)系方式
電 話：0579-83059667
手機(jī)：15325915356
郵 箱：xqjcf126@126.com
在線QQ：1832216846
地 址：中國(guó)義烏市總部經(jīng)濟(jì)公館2號(hào)樓2單元502室（義烏貝村路1108號(hào)）
郵 編：322000
網(wǎng)站首頁(yè) > 研究報(bào)告
研究報(bào)告
摩爾購(gòu)物中心MALL的各種模式及各自特點(diǎn)
 |
 |
對(duì)籠統(tǒng)的購(gòu)物中心的具體分類：
一、按開發(fā)商背景及購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)管理的模式（包括自營(yíng)的比例）分類：
1、物業(yè)型購(gòu)物中心：又分Ａ、物業(yè)型購(gòu)物廣場(chǎng)SHOPPING PLAZA/SQUARE/CENTER、 Ｂ、物業(yè)型摩爾購(gòu)物中心MALL。
�。痢⑽飿I(yè)型購(gòu)物廣場(chǎng)：一般由大房地產(chǎn)商開發(fā)建在市中心黃金地段，實(shí)行的是租賃制。特點(diǎn)：面積一般在5至10萬平方米左右，由于面積還不夠大，故其定位還必須突出某一目標(biāo)顧客群體，所以入駐的業(yè)態(tài)一般不齊備即業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度不夠（通常定位于高端市場(chǎng)，大租戶以高級(jí)百貨為主，許多業(yè)態(tài)沒有引入），還稱不上真正的摩爾購(gòu)物中心MALL。
Ｂ、物業(yè)型摩爾購(gòu)物中心MALL：又稱普通摩爾購(gòu)物中心MALL，普通摩爾的物業(yè)所有者一般不進(jìn)行零售經(jīng)營(yíng)，而是將場(chǎng)地出租給專業(yè)零售商，委托專業(yè)管理公司進(jìn)行管理，實(shí)行所有者、管理者與經(jīng)營(yíng)者的分離。優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，既可保證和提高管理水平，又可使摩爾以一個(gè)統(tǒng)一的社會(huì)形象面對(duì)消費(fèi)者，同時(shí)由于摩爾內(nèi)的各零售商分別經(jīng)營(yíng)自己的產(chǎn)品，可以充分展示自己獨(dú)特的品牌形象和經(jīng)營(yíng)風(fēng)格。這種購(gòu)物場(chǎng)所的組織和構(gòu)造形式，包含著一種促銷思想，即要讓消費(fèi)者在購(gòu)物場(chǎng)所盡可能停留較長(zhǎng)時(shí)間。普通摩爾購(gòu)物中心MALL由大房地產(chǎn)商按 MALL的要求設(shè)計(jì)開發(fā)建在市中心黃金地段或城郊居民聚居區(qū)，實(shí)行的是租賃制。特點(diǎn)：面積比購(gòu)物廣場(chǎng)大許多，一般在15至30萬平方米左右；業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度高度齊全，一般為全業(yè)態(tài)全業(yè)種經(jīng)營(yíng)。
但建購(gòu)物中心容易，管理購(gòu)物中心難。一個(gè)大規(guī)模購(gòu)物中心的正常運(yùn)行，首先要求事先策劃設(shè)計(jì)的成功。美國(guó)購(gòu)物中心除了事先策劃外，還實(shí)行專業(yè)化的管理。管理主體可能是房產(chǎn)所有者，也可能是房產(chǎn)所有者聘請(qǐng)的專業(yè)化商業(yè)管理顧問公司。把購(gòu)物中心管理簡(jiǎn)單地視為物業(yè)管理或是商業(yè)管理都是錯(cuò)誤的。它幾乎是一門邊緣學(xué)科，物業(yè)管理與商業(yè)管理的交織。購(gòu)物中心管理者不僅要保證水、電、暖、空調(diào)等設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，周圍環(huán)境的整潔與安全，還應(yīng)該知曉店鋪經(jīng)營(yíng)知識(shí)，為各零售商提供信息服務(wù)和有參考價(jià)值的建議，更重要的還在于進(jìn)行統(tǒng)一的促銷活動(dòng)，負(fù)責(zé)把顧客引進(jìn)店中來。購(gòu)物中心不是集貿(mào)市場(chǎng)，管理者也絕不是僅收租金的地主，他必須保證入租的客戶具有完美和大體一致的形象，從而保證他們能賺取理想的利潤(rùn)，否則哪有租金給你呢！故很多物業(yè)型購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)管理方面由專業(yè)購(gòu)物中心管理公司負(fù)責(zé)。如臺(tái)灣的多家購(gòu)物中心（如京華城）就是聘請(qǐng)新加坡的專業(yè)購(gòu)物中心管理公司管理的。
物業(yè)型購(gòu)物中心在東南亞的香港、新加坡等地發(fā)展的很多，其代表有：香港時(shí)代廣場(chǎng)、海港城、太古廣場(chǎng)、又一城，新加坡義安城Ngee Ann City、萊佛士城Reffles City、威士馬廣 場(chǎng)（Wisma Atria）、先得坊Centre Point，菲律賓馬尼拉GLORIETTA PLAZA和香格里拉廣場(chǎng) SHANGRILA PLAZA，馬來西亞吉隆坡劉蝶購(gòu)物中心(LOW Yat Plaza)、燕美購(gòu)物中心(Imbi Plaza)、樂天購(gòu)物中心(Lot 10)，泰國(guó)曼谷世界貿(mào)易中心（World Trade Center）、暹羅廣場(chǎng)（Siam Center）、River City、The Emporium，臺(tái)灣的京華城、中華城、臺(tái)茂購(gòu)物中心、廈門"SM城市廣場(chǎng)"。 海外的著名SHOPPING PLAZA/SQUARE一般都只租不售，以便保持購(gòu)物 中心自身的品牌形象和管理力度。
國(guó)內(nèi)的代表有：香港九龍倉(cāng)投資的：上海時(shí)代廣場(chǎng)、北京時(shí)代廣場(chǎng)，香港和記黃浦投資的：上海梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)、北京東方廣場(chǎng)，香港嘉里投資的：上海嘉里不夜城、北京國(guó)貿(mào)中心。
國(guó)內(nèi)的物業(yè)型購(gòu)物中心除少數(shù)較成功外，很多面臨著三個(gè)困境。困境之一：客流不旺。諸多大城市開業(yè)的純物業(yè)型購(gòu)物中心都面臨客流不旺的災(zāi)難，走進(jìn)購(gòu)物中心給人以蕭條冷清的感覺，顧客象看畫展一樣瀏覽各個(gè)專賣店，真正掏錢購(gòu)物的人不多，穩(wěn)定的回頭客就更少了。困境之二：租戶難求。純物業(yè)型購(gòu)物中心采用招租方式經(jīng)營(yíng)，就是開發(fā)商把店鋪或攤位出租給零售商。因而租金是開發(fā)商的重要利潤(rùn)來源。要取得穩(wěn)定而理想的租金，必須找到信譽(yù)好的零售商。但是，購(gòu)物中心建成后常常遇到招商難題：期待的零售商他不來，而想來的又不想要。我國(guó)的專業(yè)店和專賣店本來就數(shù)量少、質(zhì)量低，使購(gòu)物中心沒有充足的選擇余地。外國(guó)專業(yè)店和專賣店倒是成熟化了，但又不一定適合中國(guó)目前的消費(fèi)狀況；有些雖然適應(yīng)了，但在中國(guó)又不一定有營(yíng)業(yè)執(zhí)照。困境之三：管理乏力。購(gòu)物中心里常有上百個(gè)所有權(quán)獨(dú)立的零售商，應(yīng)通過統(tǒng)一管理來樹立購(gòu)物中心的整體形象。但是，購(gòu)物中心的管理比百貨店管理難度大得多。面臨的問題諸如所有零售商是否接受統(tǒng)一收銀，是否接受統(tǒng)一營(yíng)業(yè)時(shí)間，是否接受進(jìn)行統(tǒng)一的促銷行動(dòng)等。如果協(xié)調(diào)無效，就會(huì)損害購(gòu)物中心整體形象，使顧客失去光顧的興趣。
2、百貨公司型購(gòu)物中心：
由大型連鎖百貨公司發(fā)展或擴(kuò)建而成。面積一般在10至15萬平方米左右，由于面積還不夠大，故其定位也還必須突出某一目標(biāo)顧客群體，入駐的業(yè)種一般很齊備但業(yè)態(tài)的復(fù)合度還不夠（通常定位于高端市場(chǎng)，以自己的百貨公司為主，雖然百貨公司自身的超市一般也很大很有特色，但一般沒有引入大賣場(chǎng)、家具城、玩具反斗城大賣場(chǎng)等業(yè)態(tài)），仍稱不上真正的摩爾購(gòu)物中心MALL。但隨著百貨公司型購(gòu)物中心不斷擴(kuò)建及興建2館/別館等，不同業(yè)態(tài)也正被引入百貨公司型購(gòu)物中心內(nèi)，邁向真正的摩爾購(gòu)物中心。如亞洲最大的百貨公司型購(gòu)物中心--新光三越百貨臺(tái)南新店，面積達(dá)16萬平方米，引進(jìn)了幾乎所有的業(yè)態(tài)，已經(jīng)稱得上真正的摩爾購(gòu)物中心MALL了。
百貨公司型購(gòu)物中心比純物業(yè)型購(gòu)物中心有一定的優(yōu)裕性。體現(xiàn)在百貨公司由于信譽(yù)佳、客戶關(guān)系多、營(yíng)銷促銷管理水平高；故招租招商較容易，且業(yè)績(jī)一般也較佳。其代表有：臺(tái)灣遠(yuǎn)東百貨集團(tuán)的大遠(yuǎn)百購(gòu)物中心、臺(tái)灣新光三越百貨的臺(tái)南購(gòu)物中心和臺(tái)北信義2 館、東京高島屋百貨、漢城樂天百貨總店，內(nèi)地的代表有：北京莊勝崇光SOGO百貨、上海 第一八佰伴商廈、武漢廣場(chǎng)等。
3、連鎖摩爾購(gòu)物中心MALL：
由專業(yè)的連鎖購(gòu)物中心集團(tuán)開發(fā)并經(jīng)營(yíng)，特點(diǎn)：自營(yíng)比例較高（50%至70%左右）。連鎖摩爾購(gòu)物中心是指：由專業(yè)連鎖購(gòu)物中心集團(tuán)開發(fā)并經(jīng)營(yíng)，自營(yíng)比例較高（自營(yíng)百貨公司、超市、影城、美食城等），業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度極度齊備，商品組合的寬度最寬深度最深，定位于家庭（全家/全客層），能滿足全客層的一站式購(gòu)物消費(fèi)和一站式文化、娛樂、休閑、餐飲享受的特大型購(gòu)物中心。專業(yè)連鎖購(gòu)物中心可解決購(gòu)物中心的招租難題，可迅速實(shí) 現(xiàn)購(gòu)物中心的全面開業(yè)，且管理促銷的力度和號(hào)召力比普通購(gòu)物中心高許多。對(duì)我國(guó)而言，由于國(guó)內(nèi)的商品的品種和各類專賣店只有國(guó)外的30%左右，購(gòu)物中心的招租就更難，所以專 業(yè)連鎖購(gòu)物中心是一種值得推廣的購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)模式。但專業(yè)連鎖購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)管理的要求和難度比其他業(yè)態(tài)更高，且國(guó)內(nèi)仍沒有出現(xiàn)專業(yè)連鎖購(gòu)物中心；所以最好能引入外資的專業(yè)連鎖購(gòu)物中心集團(tuán)。如菲律賓的SM SUPER MALL集團(tuán)（自營(yíng)SM百貨公司、SM超市、SM 影城、SM玩具反斗城大賣場(chǎng)、SM美食城）和ROBINSONS集團(tuán)（自營(yíng)ROBINSONS百貨公 司、ROBINSONS超市、ROBINSONS影城、ROBINSONS玩具反斗城大賣場(chǎng)）、泰國(guó)正大集團(tuán)的THE MALL集團(tuán)（自營(yíng)易初蓮花超市）、馬來西亞金獅集團(tuán)屬下之百盛購(gòu)物中心（自營(yíng)百盛百貨公司和超市）。
二、按購(gòu)物中心的商場(chǎng)面積規(guī)模分類：
1、巨型/超級(jí)購(gòu)物中心SUPER MALL/CITY MALL
面積在24萬平方米以上。如曼谷西康廣場(chǎng)Seacon Square、馬尼拉SM MEGAMALL和香格里拉廣場(chǎng)SHANGRILA PLAZA、吉隆坡Midvally Megamall購(gòu)物中心、臺(tái)北京華城、新加坡義安城和新達(dá)城廣場(chǎng)Suntec City、上海正大廣場(chǎng)、香港海港城。
2、大型購(gòu)物中心
面積在12至24萬平方米之間。 如廣州天河城和中華廣場(chǎng)、大連和平廣場(chǎng)和新瑪特。"摩 爾" 就是巨型或大型的購(gòu)物中心。超大型購(gòu)物中心的發(fā)展，大多不是一步到位的，而是分步進(jìn)行投資，分為一期二期工程興建，因此可以隨時(shí)進(jìn)行調(diào)整。
3、中型購(gòu)物中心
面積在6至12萬平方米之間。 如上海友誼南方商城、成都摩爾百盛、廣州中泰百盛、北 京東方廣場(chǎng)、北京中友百貨、上海九百城市廣場(chǎng)太平洋百貨。購(gòu)物廣場(chǎng)一般也是中型購(gòu)物中心。
4、小型購(gòu)物中心
面積在2至6萬平方米之間。 如樂購(gòu)上海七寶店、JUSCO吉之島青島東部店。生活購(gòu)物中心、社區(qū)購(gòu)物中心也是小型購(gòu)物中心。
三、按購(gòu)物中心的定位檔次分類
真正的"摩爾"由于面積巨大，故定位于家庭（全家/全客層）的一站式購(gòu)物消費(fèi)和一站式休閑享受。 故商品高中低檔必須齊備，以保證商品品種齊全；理想的比例為：高3︰中5︰低 2。當(dāng)然由于所處商圈不同，各購(gòu)物中心的高中低檔比例可以有所調(diào)整。
1、以高檔商品為主
如香港時(shí)代廣場(chǎng)、上海恒隆廣場(chǎng)、馬尼拉GLORIETTA PLAZA、香格里拉廣場(chǎng) SHANGRILA PLAZA、臺(tái)北京華城。（但如果70%的以上比例經(jīng)營(yíng)高檔商品，則這個(gè)購(gòu)物中心一般最大只能作到10萬㎡。開在國(guó)內(nèi)的話，其集客能力將很有限，一般為購(gòu)物廣場(chǎng)，故也稱不上摩爾購(gòu)物中心MALL）
2、以中高檔商品為主
即高中低檔比例協(xié)調(diào)（在高3︰中5︰低2左右）。如廣州天河城、馬尼拉SM MEGAMALL，臺(tái)北大遠(yuǎn)百、馬尼拉ROBINSONS PLACE、上海正大廣場(chǎng)。
3、以中低檔商品為主
如馬尼拉EVER摩爾。但低檔商品不能超過60%，否則就成為大型跳蚤市場(chǎng)、小商品市場(chǎng)或批發(fā)市場(chǎng)，稱不上摩爾購(gòu)物中心MALL了。
四、按購(gòu)物中心的選址地點(diǎn)分類：
1、都會(huì)型購(gòu)物中心
東亞日本、香港、臺(tái)北一帶多為都會(huì)型購(gòu)物中心，位于市中心黃金商圈且連通地鐵站。一般樓層較高：營(yíng)業(yè)樓層達(dá)到地下2至3層，地面8至12層。 地下3至5層為停車場(chǎng)。如馬尼拉 SM MEGAMALL和香格里拉廣場(chǎng)SHANGRILA PLAZA、臺(tái)北京華城、新加坡義安城和新達(dá)城廣場(chǎng)Suntec City、上海正大廣場(chǎng)、香港時(shí)代廣場(chǎng)。
2、地區(qū)型購(gòu)物中心
位于市區(qū)非傳統(tǒng)商圈，但交通便捷。
3、城郊型購(gòu)物中心
歐美多為城郊型購(gòu)物中心，位于城郊高速公路旁。一般樓層較少：營(yíng)業(yè)樓層為地下1 層，地面2至4層。室外停車場(chǎng)巨大，達(dá)到1000車位以上；甚至還有1000車位以上的大型停車場(chǎng)附樓。但菲律賓的SM MALL購(gòu)物中心較為美式，且同時(shí)經(jīng)營(yíng)著都會(huì)型和城郊型2種購(gòu)物中 心。城郊型購(gòu)物中心：如馬尼拉24萬㎡的SM NEDSA MALL、SM SOUTHMALL，上海的17 萬㎡的莘莊購(gòu)物中心。
4、社區(qū)購(gòu)物中心
位于大型居民社區(qū)內(nèi)。社區(qū)購(gòu)物中心一般面積較小。
五、依據(jù)國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)的分類，大型購(gòu)物中心共分為8類：
按商圈輻射范圍分類：1鄰里型購(gòu)物中心、2社區(qū)型購(gòu)物中心、3區(qū)域型購(gòu)物中心、4超區(qū) 域型購(gòu)物中心（業(yè)態(tài)復(fù)合度最高，是真正的"摩爾"）
按入駐商家的主要業(yè)態(tài)和行業(yè)分類： 5時(shí)裝精品購(gòu)物中心、6大型量販購(gòu)物中心、7主題 與節(jié)慶購(gòu)物中心 8工廠直銷購(gòu)物中心。
這是1994年ICSC（國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)）分類出的八種不同的購(gòu)物中心。這八種購(gòu)物中心共通的特點(diǎn)是：有一致而整體的建筑設(shè)施規(guī)劃、完整的交通道路系統(tǒng)、足夠的停車空間、多元性商店業(yè)種與服務(wù)、統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)策略及店面管理、獨(dú)立個(gè)性的購(gòu)物環(huán)境。就整體而言，密閉式購(gòu)物區(qū)（Mall）通常是購(gòu)物中心的主體，采用密封式設(shè)計(jì)，并且將店面兩兩相對(duì)的每條商店銜接，以中央溫度調(diào)節(jié)系統(tǒng)的消費(fèi)購(gòu)物通道加以連接，形成四時(shí)四季都很舒適的購(gòu)物環(huán)境。
六、按購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)復(fù)合度的程度分類：
1、業(yè)態(tài)復(fù)合程度極高，如面積又超過12萬㎡， 即可稱真正的摩爾購(gòu)物中心MALL。 如 泰國(guó)曼谷西康廣場(chǎng)/施康廣場(chǎng)（Seacon Square）、菲律賓馬尼拉SM MEGAMALL等。
2、業(yè)態(tài)復(fù)合程度較低，（如只有大型百貨公司，而沒有大賣場(chǎng)；或只有大賣場(chǎng)，而沒有大型百貨公司； 或沒有大型影城）就稱不上摩爾購(gòu)物中心MALL。
、按摩爾購(gòu)物中心的外觀分類：
1、美國(guó)式簡(jiǎn)潔的外立面，粗看如同特大型倉(cāng)庫(kù)或工廠：如菲律賓SM MEGAMALL、 廈 門SM城市廣場(chǎng)、美國(guó)MALL OF AMERICA。
2、童話般的的歐洲古城堡式外立面：如臺(tái)灣的臺(tái)貿(mào)購(gòu)物中心、菲律賓ROBINSONS
3、豪華高貴的現(xiàn)代派，如同特大型百貨公司：如上海正大廣場(chǎng)、臺(tái)北京華城、菲律賓 ROBINSONS PLACE、菲律賓SM ASIA-MALL、 菲律賓香格里拉MALL
4、分散的多個(gè)商業(yè)建筑組成的建筑群：如香港黃浦新天地、菲律賓TUTUBAN CENTRE、菲律賓FILVEST SUPERMALL、寧波天一廣場(chǎng)
5、購(gòu)物樂園式的摩爾：如韓國(guó)漢城樂天樂園世界內(nèi)的LOTTE摩爾（樂天百貨集團(tuán)投資）
6、交通綜合樞紐--換乘式綜合摩爾購(gòu)物中心，具有內(nèi)地特色的購(gòu)物中心
7、美國(guó)式的小型購(gòu)物中心：如青島佳世客JUSCO
8、附帶寫字樓的摩爾：如北京百盛、北京新世界中心
開發(fā)商如何與異地管理顧問更有效地合作
與大型百貨公司、超級(jí)市場(chǎng)不同，MALL的管理本質(zhì)是統(tǒng)一管理和分散經(jīng)營(yíng)。統(tǒng)一管理是指管理公司對(duì)MALL實(shí)行統(tǒng)一的集中管理，使整個(gè)MALL的營(yíng)業(yè)運(yùn)行、市場(chǎng)推廣、保安、清潔、維修、機(jī)電控制等工作有組織、有計(jì)劃地進(jìn)行，并使所有的零售商、服務(wù)商和顧客能有效共享MALL的公用空間和相關(guān)資源。分散經(jīng)營(yíng)則指各零售商、服務(wù)商在整個(gè)MALL統(tǒng)一管理的條件下，各自為目標(biāo)消費(fèi)群服務(wù)而進(jìn)行不同形式的進(jìn)銷存、營(yíng)業(yè)推廣、員工管理等各項(xiàng)工作。
在我國(guó)，MALL是最近幾年才迅速發(fā)展的，成功經(jīng)營(yíng)的案例很少，多數(shù)已開業(yè)的MALL經(jīng)營(yíng)并不理想，有的甚至即將關(guān)門或計(jì)劃重新策劃招商和重組管理團(tuán)隊(duì)。從一些MALL開發(fā)商了解到，他們對(duì)建造和銷售這塊工作是很有信心的，雖然以往沒有這方面的經(jīng)驗(yàn)。但是，他們對(duì)MALL的管理卻是心里沒底，有的甚至表示非常擔(dān)心，這種擔(dān)心更說明了這些開發(fā)商老總們對(duì)開發(fā)MALL綜合開發(fā)的悲觀成分。
從MALL管理要素來看看開發(fā)商擔(dān)心的原因：一是開發(fā)商缺乏MALL管理專才。二是開發(fā)商習(xí)慣了以前開發(fā)住宅的模式，售完就交給物業(yè)公司，然后爭(zhēng)取辦完房產(chǎn)證后盡快與購(gòu)房者拜拜。其實(shí)，開發(fā)商在制訂商鋪?zhàn)饨�、售價(jià)和預(yù)期利潤(rùn)時(shí)，應(yīng)該同時(shí)考慮商鋪返租和MALL開業(yè)前的招商和開業(yè)后三年內(nèi)的整體營(yíng)業(yè)推廣費(fèi)用，這部分費(fèi)用占的比例不少，一定要注意計(jì)入開發(fā)成本，而不能將其推給管理公司，否則沒人去管理你的MALL。
不管是從商鋪營(yíng)銷手法，還是從務(wù)實(shí)的MALL管理來考慮，開發(fā)商很樂意與管理水平相對(duì)高些的異地管理顧問公司合作，特別是香港、臺(tái)灣、深圳、北京等地專業(yè)管理顧問。但是，如何與異地管理顧問進(jìn)行有效的合作，卻難倒了很多開發(fā)商。
MALL的管理具有高度的社會(huì)分工和技能專業(yè)化的特點(diǎn)，這種特點(diǎn)也有利于各自發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，提高管理效率。其具體的管理有租賃管理、營(yíng)銷管理、客戶服務(wù)、物業(yè)管理、行政人事管理、財(cái)務(wù)管理等各項(xiàng)內(nèi)容。筆者很贊同國(guó)內(nèi)某位業(yè)內(nèi)人士提出的"六位一體"MALL運(yùn)作模式的觀點(diǎn)，即投資者、開發(fā)商、商鋪經(jīng)營(yíng)者、專業(yè)運(yùn)營(yíng)商、終端消費(fèi)者和政府六方共同參與，結(jié)為一體，實(shí)現(xiàn)各方利益平衡，達(dá)到多贏目的。異地管理顧問的優(yōu)勢(shì)在于租賃管理、營(yíng)銷管理以及各類管理流程的設(shè)計(jì)、控制實(shí)施等，弱項(xiàng)是當(dāng)?shù)卣块T等相關(guān)關(guān)系的協(xié)調(diào)能力差，而這項(xiàng)正是當(dāng)?shù)亻_發(fā)公司的強(qiáng)項(xiàng)。
結(jié)合香港、臺(tái)灣慣用的管理模式和內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際情況，較佳的管理模式是開發(fā)商自行成立MALL管理公司，組建管理團(tuán)隊(duì)，全權(quán)負(fù)責(zé)MALL的各項(xiàng)管理工作，再由MALL管理公司聘用有經(jīng)驗(yàn)的管理公顧問，由其提供管理流程及相關(guān)文件的設(shè)計(jì)以及前期營(yíng)運(yùn)管理、促銷管理、客戶服務(wù)等顧問服務(wù)；而物業(yè)管理和其他的公共管理則由MALL管理公司自行負(fù)責(zé)�，F(xiàn)時(shí)，管理顧問的收費(fèi)都比較高，雖然顧問費(fèi)占商鋪銷售收入的比例很小，但長(zhǎng)期聘用管理顧問并不是最佳辦法。其原因一是長(zhǎng)期的顧問費(fèi)用總額也是一筆不少的開支，容易造成MALL管理公司資金壓力及開發(fā)商項(xiàng)目利潤(rùn)的回吐；二是MALL管理公司無法真正學(xué)到深厚的管理知識(shí)和高超的管理技能，使自身處于相當(dāng)被動(dòng)的地位，一旦顧問公司出現(xiàn)高級(jí)管理人員變動(dòng)或其他異常情況，MALL的管理很容易出現(xiàn)管理危機(jī)。建議聘用時(shí)間為半年至二年，視項(xiàng)目營(yíng)業(yè)面積大小、經(jīng)營(yíng)易難度、管理專才加盟情況和商圈競(jìng)爭(zhēng)性等因素而定。
一般情況下，管理顧問公司只提供管理咨詢服務(wù)，不具備承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。開發(fā)商更不能將MALL的整個(gè)管理權(quán)都交給管理顧問公司，一旦發(fā)生嚴(yán)重虧損或其他不利經(jīng)營(yíng)的情況，可能會(huì)使開發(fā)商蒙受多種損失。
在這里要特別提醒，個(gè)別開發(fā)商在商鋪銷售前，的確是邀請(qǐng)了某些知名度較高的香港或臺(tái)灣的管理顧問公司擔(dān)任商業(yè)運(yùn)營(yíng)或物業(yè)顧問，但實(shí)際上是只掛名不顧問，開發(fā)商一次性交十幾、二十萬簽個(gè)短期協(xié)議，其目的僅僅為了商鋪的銷售，并非實(shí)際提供高質(zhì)量管理顧問。這種短期行為最終是損人害己，容易造成極危險(xiǎn)的商鋪產(chǎn)權(quán)分散后遺癥。
SHOPPING MALL的經(jīng)營(yíng)理念、管理方式亟待更新
MALL發(fā)端于20世紀(jì)50年代的美國(guó)，現(xiàn)已成為歐美國(guó)家的主流零售業(yè)態(tài)，銷售額已占據(jù)其 社會(huì)消費(fèi)品總額的一半左右。最近我國(guó)商界也興起一股"造MALL運(yùn)動(dòng)"的熱潮，北京、上海 、廣州、深圳、武漢、大連、成都、青島、西安等地紛紛上馬了一批MALL項(xiàng)目，繼連 鎖超市、大賣場(chǎng)之后，MALL正在掀起我國(guó)商業(yè)新一輪的業(yè)態(tài)革命。
零售業(yè)態(tài)大升級(jí)
6月25日，在上海，總投資額15億元，規(guī)模達(dá)33萬平方米的虹橋購(gòu)物樂園一期工程正式開工，預(yù)計(jì)將于今冬明春局部開業(yè)。而上海第一家真正意義上的Shopping Mall--正大廣 場(chǎng) 也于7月份開業(yè)迎客。正大廣場(chǎng)位于上海新興商業(yè)中心--被視為"中國(guó)的華爾街"的浦 東 陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)內(nèi)，投資4億美元，建筑面積241萬平方米，周圍輻射半徑5公里的區(qū) 域 內(nèi)集結(jié)了300萬商住人口，是正大集團(tuán)在中國(guó)投資最大、堪稱"旗艦"的地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目。此 外，好又多集團(tuán)已經(jīng)獲準(zhǔn)在浦東建設(shè)一個(gè)占地1000畝的MALL項(xiàng)目，而香港新鴻基集團(tuán)在正大廣場(chǎng)旁建設(shè)的45萬平方米的國(guó)際金融中心項(xiàng)目中，也包括了一個(gè)20萬平方米的Shopping M all。
北京將在五環(huán)路的東西南北建造4個(gè)20萬至60萬平方米的MALL，分別為：大地集團(tuán)的大地MALL(亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi))：春天商業(yè)公司的春天MALL(京順路孫河一帶)、西單商場(chǎng) 和 法國(guó)尚歐合作的MALL項(xiàng)目(中關(guān)村萬柳地區(qū))、王府井集團(tuán)的MALL項(xiàng)目(中關(guān)村科技園內(nèi))。其 中大地MALL和春天MALL的總規(guī)劃建筑面積都達(dá)到60萬平方米，春天MALL的投資 額更是高達(dá)10 億美元。
廣東也掀起一股建造MALL的熱潮。在廣州，英資太古集團(tuán)與廣州日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)簽約，雙 方合資40億元建設(shè)太古匯--廣州報(bào)業(yè)文化廣場(chǎng)，而與之同在一個(gè)規(guī)劃區(qū)域，規(guī)劃面積達(dá) 2 萬平方米的天河正佳商業(yè)廣場(chǎng)也因正大集團(tuán)的重新注資而復(fù)工。天河區(qū)也正與美居中心、高 盛集團(tuán)合作，規(guī)劃投資6億元在奧林匹克運(yùn)動(dòng)中心旁建一個(gè)占地26萬平方米，建筑面積35 萬 平方米的Shopping Mall；在深圳，由華僑城集團(tuán)與深圳銅鑼灣百貨有限公司合資7億～8億 元精心打造的華僑城銅鑼灣廣場(chǎng)6月底浮現(xiàn)深南大道北，這是國(guó)內(nèi)第一家以"生態(tài)景觀和海 洋文化"為規(guī)劃主題的景觀式購(gòu)物中心，南北綿延13公里。另一個(gè)MALL項(xiàng)目深圳新城市 購(gòu)物中心，也將由深圳市商貿(mào)投資控股公司、深圳香江家私、深圳市國(guó)際企業(yè)股份公司合力打 造；在東莞，投資30億號(hào)稱"國(guó)內(nèi)首個(gè)超大型主題式購(gòu)物公園"--華南MALL 4月底已在 萬江開工，這個(gè)宣稱要建成總商業(yè)面積50多萬平方米的亞洲最大的購(gòu)物公園，預(yù)計(jì)到2004 年完工。
在武漢，5月底萬達(dá)集團(tuán)與江漢區(qū)政府簽定正式協(xié)議，在今后兩年內(nèi)投資10億元人民幣 ，在武漢建設(shè)Shopping Mall式的萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)。此前，已有本土的中商集團(tuán)和團(tuán)結(jié)村合資在 徐東路建設(shè)自己的巨型商業(yè)中心"中商團(tuán)結(jié)銷品茂"，一期工程20萬平方米將于2003年春 節(jié) 完工；武商集團(tuán)則在航空路將自己的三家商場(chǎng)打通形成"中國(guó)第一座摩爾商城"；不久前 ， 香港新世界集團(tuán)也在武商MALL的旁邊開始建設(shè)武漢新世界中心，新世界稱其將成為武漢名副其實(shí)的"銷品茂"。
全世界最大的摩爾開發(fā)集團(tuán)--加拿大555集團(tuán)已決定花巨資在青島和溫州兩地打造兩個(gè)占地約100萬平方米左右的MALL。此外，全國(guó)各地在建和待建的MALL項(xiàng)目還有：成都熊貓 萬國(guó)商城、西安城市廣場(chǎng)、大連華南國(guó)際商城、鄭州匯龍城、廈門SM城市廣場(chǎng)、福州元洪城 ……這些項(xiàng)目動(dòng)輒在20萬平方米以上，投資數(shù)億甚至數(shù)10億。而在目前的摩爾開發(fā)商中，既 有國(guó)內(nèi)各大傳統(tǒng)零售商業(yè)集團(tuán)(上海友誼、上海華聯(lián)、北京華聯(lián)、北京王府井、武商集團(tuán)、 深圳銅鑼灣百貨、大連商場(chǎng)集團(tuán)等)、房地產(chǎn)巨頭(大連萬達(dá)、中信集團(tuán)、香港新世界、香港 九龍倉(cāng)、和記黃埔、香港新鴻基等)、海外專業(yè)的摩爾開發(fā)商(加拿大555集團(tuán)、菲律賓SM集 團(tuán)、泰國(guó)正大集團(tuán)、印尼三林集團(tuán)等)乃至外資傳統(tǒng)零售集團(tuán)(馬來西亞百盛、香港新世界百 貨、法國(guó)歐尚、臺(tái)灣好又多等)，還有一些原來并不知名的商貿(mào)及投資公司。而在各大房地 產(chǎn)公司、商業(yè)集團(tuán)、國(guó)外摩爾集團(tuán)"大干快上"的同時(shí)，各地政府也意識(shí)到了建設(shè) MALL的意 義，紛紛開始規(guī)劃并推動(dòng)本地區(qū)購(gòu)物中心的發(fā)展，短短數(shù)月之間，中國(guó)掀起了一股建設(shè)摩爾的熱潮。
餡餅還是陷阱
大多數(shù)投資商對(duì)MALL的投資熱情主要基于MALL在歐美的成功。在MALL的誕生地美 國(guó)，其在全國(guó)消費(fèi)品零售總額中所占比重達(dá)五成左右，2000年達(dá)16億美元。有關(guān)資料顯示，在日 本，MALL的店鋪數(shù)僅占1％，但卻創(chuàng)造了全國(guó)零售總額的近40％。還有一些投資商鐘情于MAL L是因?yàn)閷?duì)MALL中主力商店的濃厚興趣，他們通常有著零售業(yè)背景，而象王府井百貨這樣的 上市公司還希望通過MALL概念來增發(fā)股票融資。另外，地方政府的官員一般為這類項(xiàng)目的聯(lián) 帶效應(yīng)怦然心動(dòng)，這也往往暗示著他們?cè)谕恋氐霓D(zhuǎn)讓價(jià)格方面有一定的靈活性，無疑這會(huì)大 大降低投資商的開發(fā)成本。
與投資商高漲的投資熱情不同，商業(yè)專家對(duì)現(xiàn)階段MALL在中國(guó)的前景普遍持謹(jǐn)慎的態(tài)度 。他們強(qiáng)調(diào)指出，MALL的興建要符合一定條件，它是建立在雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和強(qiáng)大的購(gòu)買力之上的。
有資料表明，美國(guó)是在人均GDP達(dá)到1萬美元以上，家庭汽車化和住宅郊區(qū)化基本形成， 社會(huì)進(jìn)入休閑時(shí)代，人們對(duì)購(gòu)物和吃喝玩樂有了新的追求之后，MALL才真正開始得到 良性和快速發(fā)展。MALL的主要服務(wù)對(duì)象是中產(chǎn)階級(jí)。而我國(guó)現(xiàn)階段人均GDP還不到1千美元，2000年 人均消費(fèi)品支出只有300美元，還不到美國(guó)的1/40，就是最為發(fā)達(dá)的上海、北京、廣州人均G DP也就3千美元左右，私家車的比例更是無法與美國(guó)相提并論。因此，專家首先擔(dān)心的是沒 有足夠的客流和購(gòu)買力支撐MALL的日常運(yùn)轉(zhuǎn)。
據(jù)北京市商委統(tǒng)計(jì)，北京二環(huán)以內(nèi)萬米以上的大商場(chǎng)，2000年平均每平方米銷售額只有 137萬元，而北京市大商場(chǎng)的盈虧平衡點(diǎn)大致在每平方米15萬～2萬元，目前北京市一般大商場(chǎng)的利潤(rùn)率大約只有1％。北京四大MALL的總建筑面積達(dá)170萬平方米，購(gòu)物面積按 50％ 計(jì)算，銷售額達(dá)130億才能達(dá)到盈虧平衡，這相當(dāng)于北京市消費(fèi)品零售總額的20％，無 疑這 是有相當(dāng)難度的。
況且，一般的商業(yè)經(jīng)營(yíng)，一平方米需3個(gè)～4個(gè)品種，填滿這些MALL需要多少品種?目前 國(guó)際商品品種共150萬種，而我國(guó)還不到50萬種。另外，國(guó)外MALL是在百貨公司的專門化連鎖發(fā)展，超級(jí)市場(chǎng)和專業(yè)專賣店連鎖化發(fā)展達(dá)到相當(dāng)規(guī)模和水準(zhǔn)時(shí)發(fā)展起來的，在連鎖化的基礎(chǔ)上它們?cè)贛ALL里都可以實(shí)現(xiàn)低成本運(yùn)營(yíng)。而我國(guó)百貨公司、大賣場(chǎng)、超市的發(fā)展還不夠 成熟，特別是缺少大量的品牌專賣店及有特色的小型專業(yè)店，因而MALL最吸引人之處- -商 品細(xì)分，目前國(guó)內(nèi)的商品生產(chǎn)、流通系統(tǒng)還無法支持，所以也就很難做成真正意義上的 MALL 。假如與現(xiàn)有的百貨商店、大賣場(chǎng)的商品結(jié)構(gòu)及花色品種大致相同，MALL的吸引力 肯定是要大打折扣的。
還有專家從MALL伴生的種種問題著眼，給時(shí)下的MALL熱潑了冷水。清華大學(xué)劉念雄博士 認(rèn)為，MALL這種大型商業(yè)設(shè)施尤其是郊區(qū)型MALL能耗太大，且不說開車購(gòu)物增加了大量的石 油資源消耗，單是室內(nèi)空調(diào)的能耗就十分驚人，這與全球正在倡導(dǎo)的可持續(xù)發(fā)展思想是背道 而馳的。他的看法是，事實(shí)上，國(guó)外郊區(qū)型MALL早在20世紀(jì)70年代中期就開始走下坡路了， 真正有生命力的還是市區(qū)型購(gòu)物中心，其中尤以專賣店為主的購(gòu)物中心為最。
而贊成發(fā)展MALL的人士則認(rèn)為，雖然我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平遠(yuǎn)比美國(guó)落后，但上海、北京 等城市的人均收入已接近于菲律賓馬尼拉、泰國(guó)曼谷等東南亞城市，而菲律賓、泰國(guó)、馬來 西亞、新加坡的MALL發(fā)展得既多又好，且新的MALL仍在不斷建設(shè)中，我國(guó)的大城市為什么就 不能擁有真正的MALL呢?畢竟我國(guó)居民的消費(fèi)需求隨著收入水平的提高已出現(xiàn)了新的變化和 調(diào)整：消費(fèi)者在購(gòu)物時(shí)不僅追求方便性、多樣性、注重個(gè)人品味的需求，同時(shí)更注重整體購(gòu) 買經(jīng)歷的愉悅，而且工作壓力增大也需要增加適當(dāng)?shù)男蓍e和娛樂。所有這些變化都在導(dǎo)致需 求多樣化程度的提高，簡(jiǎn)言之，也就是力求將時(shí)間作最大化運(yùn)作，滿足多重需要，一次購(gòu)足 和一站式娛樂休閑的消費(fèi)習(xí)慣因此應(yīng)運(yùn)而生，最終必然促進(jìn)MALL的發(fā)展。
另外，雖然我國(guó)的私車擁有量低，但并不影響MALL的建設(shè)。在建和待建的郊區(qū)型MALL 都 有足夠大的停車場(chǎng)，停車位少則數(shù)千，多則近萬，而且與市區(qū)主要交通干道的連接十分通暢 ，完全可以吸引市區(qū)有車族。二是許多城市建設(shè)中的地鐵和輕軌都十分接近這些MALL所 在區(qū) 域，MALL還可以通過開通連線免費(fèi)巴士來解決無車族的出行難題。目前國(guó)內(nèi)MALL還 有相當(dāng)部 分建在市區(qū)交通便利的地方，具備很強(qiáng)的集散大批量客流的能力。
成功三要素
爭(zhēng)論歸爭(zhēng)論，對(duì)于投資商來說，關(guān)鍵還是如何把手頭的項(xiàng)目運(yùn)作好。MALL的優(yōu)勢(shì)主要 體 現(xiàn)在整合消費(fèi)的能力。由于商品多樣性及服務(wù)項(xiàng)目的增加，可以吸引不同目的的消費(fèi)群體， 從而形成新的購(gòu)物人潮，而他們彼此之間的相互促進(jìn)，將極大地刺激人們的購(gòu)物需求。為了 通過整合各種需求以達(dá)到最高的經(jīng)營(yíng)效益，MALL必須千方百計(jì)安排適當(dāng)?shù)娜轿环⻊?wù)，這使 管理增添了無限的難度，也就是MALL的管理者面對(duì)各種不同的行業(yè)，必須把它們整合在統(tǒng)一 有效的制度之下，加之消費(fèi)需求的彈性較大，在經(jīng)營(yíng)管理上均需仔細(xì)考慮規(guī)則以免產(chǎn)生負(fù)面 效果。MALL從規(guī)劃、建設(shè)到經(jīng)營(yíng)管理都是需要很高的水平和技巧的。
統(tǒng)一管理，只租不售
一個(gè)大型MALL的正常運(yùn)行，首先要求事先策劃設(shè)計(jì)的成功，此外還須實(shí)行專業(yè)化的管理 。把MALL的管理簡(jiǎn)單地視為物業(yè)管理或商業(yè)管理都是錯(cuò)誤的，它幾乎是一門邊緣學(xué)科，是物 業(yè)管理與商業(yè)管理的交織。管理者不僅要保證水、電、暖、空調(diào)等設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，周圍環(huán) 境的整治與安全，還應(yīng)該知曉店鋪經(jīng)營(yíng)知識(shí)，為各零售商提供信息服務(wù)和有參考價(jià)值的建議 ，更重要的還在于進(jìn)行統(tǒng)一的廣告宣傳及促銷活動(dòng)，負(fù)責(zé)把顧客引進(jìn)店中來。管理者必須保 證入租客戶具有完美和大體一致的形象，招商時(shí)不但要考慮各廠商愿意承擔(dān)的租金高低，還 要考慮其與MALL的規(guī)劃與形象是否吻合，其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)是否能持續(xù)發(fā)展。
MALL產(chǎn)業(yè)漫長(zhǎng)的回報(bào)期是對(duì)投資商戰(zhàn)略智慧和資金耐力的考驗(yàn)。如果說一批實(shí)力孱弱、 追逐短期利益的房地產(chǎn)商造成了先前大型商廈的先天殘疾和扭曲，那么新一代MALL能 否成型 ，則取決于有沒有一種深謀遠(yuǎn)慮、更具實(shí)力、更有耐心的資本力量加入到這一產(chǎn)業(yè)中來。只 有產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一才能確保經(jīng)營(yíng)的整體性，才能發(fā)揮MALL的整體優(yōu)勢(shì)，因而MALL投資商 必須有雄厚的資本實(shí)力，不能依靠短期貸款或其他短期資金搞開發(fā)。沒有還貸壓力，才能保證只租不售 ，確保整體戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)。目前MALL開發(fā)商很多自己沒有太多的資本金，想靠項(xiàng)目來吸引更多 投資者，這是非常令人擔(dān)心的。
主題突出，結(jié)構(gòu)合理
早期的大型商廈由于缺少體現(xiàn)都市文化品位且富有個(gè)性的主題設(shè)計(jì)，所以從內(nèi)容設(shè)置到品牌引進(jìn)都大同小異，由此引發(fā)日益嚴(yán)重的同質(zhì)化危機(jī)。現(xiàn)在的MALL必須樹立鮮明的主題定 位，走差異化競(jìng)爭(zhēng)之路。以廣東為例，廣州報(bào)業(yè)文化廣場(chǎng)打出了"報(bào)業(yè)文化"的大旗，將報(bào) 社辦公樓、大型圖書館、公眾藝術(shù)館與開放式購(gòu)物廣場(chǎng)結(jié)合為一體；東莞華南MALL打 造"水 鄉(xiāng)風(fēng)情"主題，利用珠三角的河汊水網(wǎng)營(yíng)造供游客泛舟觀光的水道景觀；華僑城銅鑼灣廣場(chǎng) 花巨資聘請(qǐng)昆明世博園的規(guī)劃師美國(guó)HHCP國(guó)際設(shè)計(jì)有限公司耗時(shí)4年進(jìn)行規(guī)劃，營(yíng)造國(guó)內(nèi)第 一家"生態(tài)景觀和海洋文化"為主題的MALL，設(shè)有雕塑公園、核心購(gòu)物、酒吧風(fēng)情、生態(tài)廣 場(chǎng)四大區(qū)域；奧林匹克購(gòu)物中心也樹立了"體育公園"的主題。
之所以需要主題設(shè)計(jì)，是由于同一區(qū)域往往規(guī)劃了多家MALL，有所差異才更吸引消費(fèi)者 ，而且通過主題設(shè)計(jì)使MALL的娛樂休閑功能更加突出。另外，現(xiàn)在的百貨店已在千方百計(jì)增 加餐飲及娛樂休閑方面的功能，MALL特別是市區(qū)型MALL必須通過主題樂園的營(yíng)造才能更具吸 引力。而對(duì)于特大型的郊區(qū)型MALL而言，只要規(guī)模足夠大，功能足夠齊，就可成就其綜合性 一站式的定位，主題的營(yíng)造倒在其次了。
MALL集購(gòu)物、娛樂、餐飲、休閑等各種功能于一身，兼具百貨店、倉(cāng)儲(chǔ)式商店、超市、 品牌專賣店等各種零售業(yè)態(tài)，故定位于家庭的一站式購(gòu)物消費(fèi)和一站式休閑享受。根據(jù)所處 商圈情況，MALL內(nèi)部全部商品高、中、低檔的比例，各零售業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)面積的比例，購(gòu)物、餐 飲、娛樂、休閑各區(qū)域的比例必須合理，才能發(fā)揮MALL整合消費(fèi)的功能。
做好客源重疊分析與規(guī)劃
MALL在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初，應(yīng)先確立主力商店(如百貨公司、大賣場(chǎng)、大型專業(yè)店)，并在招 商過程中優(yōu)先辦理，從而在建筑方面能夠滿足主力商店的特殊建筑要求，因主力商店具有一定的�？湍芰Γ瑺I(yíng)業(yè)績(jī)效較有保證。當(dāng)然各獨(dú)立商店都具有一定的集客能力，被吸引進(jìn)各個(gè)商店的顧客也將成為整個(gè)MALL的顧客，每個(gè)商業(yè)個(gè)體在MALL整體計(jì)劃的指導(dǎo)下，均能提供最 適合的服務(wù)，因此客源重疊使每個(gè)商業(yè)單元均能獲得重疊效益。MALL最成功的客源策略始于 主力商店，在此基礎(chǔ)上展開招商計(jì)劃，以扣住穩(wěn)定客戶層的需求特征，在互動(dòng)關(guān)系下達(dá)到整 合的效果，形成一股強(qiáng)有力的經(jīng)營(yíng)動(dòng)力。但必須注意，由于客源的重疊還應(yīng)避免內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)的 不利因素，而這些因素必須在規(guī)劃和招商之初就有效排除。
目前國(guó)內(nèi)汽車用品超市、玩具及文具大賣場(chǎng)、五金家用品大賣場(chǎng)、大型折扣店、工廠直銷店、現(xiàn)代化的超市型綜合藥店、旅游用品店等業(yè)態(tài)都較為少見，也缺少有特色的小型專業(yè)店，快餐及特色餐館有一定知名度的也不多。因而MALL的經(jīng)營(yíng)者必須主動(dòng)尋找這些有特色的 商店，而非坐等廠商上門。
MALL要經(jīng)營(yíng)得好，還要求MALL經(jīng)營(yíng)者有連續(xù)不斷地策劃組織各類節(jié)慶活動(dòng)的能力。MALL 內(nèi)一般至少有3個(gè)以上的公享空間中庭用以進(jìn)行各類節(jié)慶活動(dòng)，以吸引人氣增加銷量。
|
|
點(diǎn)擊次數(shù):1358