研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項(xiàng)目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項(xiàng)目定位策劃 |
·市場運(yùn)營管理
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| ·項(xiàng)目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報(bào)告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報(bào)告
日本LALAPORT購物中心關(guān)鍵成功因素分析
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1、日本第一家號稱美式的購物中心LALAPORT（日本人所謂美式的購物中心主要是指：擁有廣大的土地面積，建筑物采取低樓層的建筑），在一九八一年四月于千葉縣的船橋市誕生。
2、名稱所以取"LALAPORT"，主要是"LALA"之意，就是指"跳動的旋律，愉快的心情"，"PORT"，即為"港"之意，由于這家購物中心就是住在東京灣周邊的一個(gè)港口，因此希望這個(gè)購物中心的開發(fā)，能夠讓來店的人，都可感受那種跳動的旋律，讓每個(gè)人都擁有愉悅的心情，充分享受購物、娛樂、休閑的生活情趣。
3、由于千葉縣位于東京都的東北方，外地人口若想來東京都工作，千葉組則是一個(gè)相當(dāng)理想的落腳外，因此所謂的新市鎮(zhèn)、新社區(qū)則不斷在開發(fā)興建，自然吸引了不少的新家庭（NEWFAMILY）與新世代的人口，加上各項(xiàng)新的公共設(shè)施與交通網(wǎng)絡(luò)陸續(xù)在興建，京葉縣的捷運(yùn)系統(tǒng)等帶動了人潮的流動，產(chǎn)生了新的工作與生活空間，給予LALAPORT購物中心帶來了新的景象，有了更好的商機(jī)。
4、這個(gè)購物中心在一九八一年P(guān)ART I開幕之后，事隔七年，在一九八八年P(guān)ART 2又按著開幕，而讓LALAPORT這個(gè)購物中心在當(dāng)前日本的購物中心當(dāng)中，成為一個(gè)具有代表性的成功個(gè)案。
5、它的整個(gè)基地面積大約有五萬二十坪左右，建筑結(jié)構(gòu)方面PART 1采取低樓層的建筑，PART 2則采取高樓層的建筑，在建物面積的分配上，除了零售部門的各業(yè)態(tài)商店之外，還包括了旅館、辦公大樓與公共設(shè)施，基本上可以分成七大部份，大致分配如下：
�。�1）專門店：PART 1與PART 2都有，合計(jì)共27486坪。
�。�2）百貨店：只PART 1有，計(jì)20103坪。
�。�3）量販店：只PART 1有，計(jì)7028坪。
�。�4）旅館：只PART 1有，計(jì)6057坪
�。�5）商業(yè)設(shè)施：只PART 1有，計(jì)4248坪。
�。�6）立體停車場：PART 1與PART 2都有，合計(jì)共11093坪。
�。�7）辦公大樓：只PART 2有，計(jì)7038坪。
總計(jì)這七大部份，建筑物面積共有83055坪。
至于物販部門的店表面積方面，主要分成專門店、百貨店、量販店三部份，其中扣除公共設(shè)施、后勤設(shè)施等的面積，這三大部份的面積，大致分配如下：
�。�1）專門店：PART 1與PART 2都有，合計(jì)共14451坪。
（2）百貨店：只PART 1有，計(jì)10292坪。
�。�3）量販店：只PART 1有，計(jì)4675坪，總計(jì)店鋪的面積共計(jì)為29418坪。
從以上的這些基本資料，可以讓我們看出店鋪面積占建物面積的比率約35.4%，其中專門店鋪共引進(jìn)360家，次主力店鋪則引進(jìn)船橋ACTUS家具專門店與C&ALALAPORT服飾專門店兩家，而兩家大型主力店鋪則為船橋SOGO百貨店與DAIEI LALAPORT量販店。
同時(shí)在購物中心的周邊還擁有劇場、文化中心、商業(yè)中心、網(wǎng)球俱樂部、小型商爾夫球場、露天戲院等設(shè)施，總共停車臺數(shù)可達(dá)6000輛，如此構(gòu)成一個(gè)多功能化的大型購物中心。
LALAPORT 購物中心立地商圈戰(zhàn)略規(guī)劃
1、居住者條件
（1）當(dāng)我們對LALAPORT購物中心的基本資料，有了概括的了解之后，接下來所值得關(guān)心的，就是這么一個(gè)多元化的購物中心，當(dāng)初在考慮立地商圈戰(zhàn)略時(shí)，是如何評估所謂的居住者條件、交通條件、立地設(shè)施吸引條件等方面的問題。
�。�2）針對居住者條件方面，在配合1983年P(guān)ART 1與1988年P(guān)ART 2的開幕，曾將立地商圈的人口結(jié)構(gòu)與所設(shè)定的商圈范圍做了資料的整理與分析，在1980年的資料顯示，當(dāng)時(shí)所設(shè)定的商圈人口大約為304萬人，每一家族的成員平均為3.24人，而在1988年P(guān)ART 2的開幕后，筆者再度前往考察，依照其所提供的資料顯示，所設(shè)定的商圈人口則增為430萬人，每一家族的成員平均則變?yōu)?.04人，可見經(jīng)過這幾年的變化，在人口結(jié)構(gòu)上已經(jīng)有了相當(dāng)?shù)母淖�，這也給PART 2在規(guī)劃上提供了有利的資料，同時(shí)也擴(kuò)大了此購物中心的商圈與顧客階層。
2、交通條件
談到交通條件方面，日本基本上是一個(gè)捷運(yùn)系統(tǒng)相當(dāng)發(fā)達(dá)的國家，在本購物中心PART 1開幕之際，所依賴的交通網(wǎng)在公路系統(tǒng)方面除了一般的公路設(shè)施外，因其位于灣岸高速公路旁，又有廣大的停車場，對吸引自行開車前往的人士具有相當(dāng)吸引力；而在鐵路系統(tǒng)方面，基本上擁有國鐵與京成兩線，可運(yùn)輸大量的旅客，尤其在1985年京葉線通車之后，更是如虎添翼，具備了更便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。
該購物中心為了進(jìn)一步了解來店者狀況，曾經(jīng)在1987年3月份將來店者依平常日與假日，針對前來購物中心的顧客，所利用的交通工具做了抽樣調(diào)查，發(fā)現(xiàn)不論是平日或假日，比率最高的還是利用鐵路系統(tǒng)，分別是37.2%與41.7%，而在第二順位方面則是平日汽車的和24.0%，假日則為自用車?yán)寐收?8.5%。
從以上的資料也讓我們體會到，交通網(wǎng)絡(luò)實(shí)在是購物中心的且大眾運(yùn)輸系統(tǒng)也確實(shí)有被肯定的價(jià)值，從前述的抽樣資料，現(xiàn)利用大眾運(yùn)輸系統(tǒng)的比率仍高達(dá)六成以上，這點(diǎn)值得國內(nèi)業(yè)者在規(guī)劃購物中心時(shí)，考慮交通網(wǎng)利用情況的參考。
3、吸引力條件
在立地設(shè)施吸引條件方面，購物中心內(nèi)的其他附屬設(shè)施方式大致有：
（1）水旅館：城市型旅館S UN GARDEN，有243個(gè)房間，可以吸引住宿的客人。
�。�2）LALAPORT劇場：擁有1347個(gè)座位，可吸引參觀劇場演出的客人。
�。�3）交化中心：有多項(xiàng)文化性講座與溫水游泳池，可以吸引前往使用的客人。
�。�4）商業(yè)中心：船橋市濱叮公民館，提供當(dāng)?shù)鼐用窬蹠膱鏊?BR> �。�5）網(wǎng)球俱樂部：擁有25個(gè)球場，可以提供給會員利用。
�。�6）小型高爾夫球場：有9個(gè)球洞的小型球場，可以吸引前往使用者。
�。�7）巨大迷宮：聲稱是世界最大的，可以吸引前往的人士。
�。�8）停車型露天戲院：日本初設(shè)利用停車場的露天戲院，可以吸引看電影人士。
有關(guān)以上這些設(shè)施，都分布在購物中心的周邊，便于前往的顧客使用，并可帶動利用的人潮。除此之外，本購物中心的附近又擁有游艇碼頭與賽馬場，在京葉鐵道通車后，更可以連接附近的東京迪斯尼樂園、幕張展市中心等著名設(shè)施，幾年前在附近又成立的一家室內(nèi)的滑雪場，構(gòu)成了一個(gè)多元性的文化、休閑、娛樂、購物等多重機(jī)能的生活帶，可以吸引更多的人潮。
4、LALAPORT購物中心定位的策略
�。�1）"PART 1"方面所作的規(guī)劃，進(jìn)行各項(xiàng)說明：
�、傩袖N觀念：針對新生代家庭能夠單站購足的購物中心，提供以百貨店、量販店、專門店三業(yè)態(tài)為核心的廣幅度商品群。
�、谏虡I(yè)設(shè)施主題：日本最大型封閉式，白天對應(yīng)型的購物中心。
�、凵痰甓ㄎ唬呵~及東京灣地區(qū)，具有充分一站購足機(jī)能的商業(yè)據(jù)點(diǎn)。具有都市型生活者多元機(jī)能的商業(yè)據(jù)點(diǎn)。
④目標(biāo)客層：以二次戰(zhàn)后新生代所組成的新家庭為主要訴求；強(qiáng)調(diào)中流意識、重視實(shí)質(zhì)生活的客層。
�、萆唐芬�(guī)劃；便利品系統(tǒng)強(qiáng)調(diào)高實(shí)用性、日常需要性；選購品系統(tǒng)強(qiáng)調(diào)高流行性、趣味性所構(gòu)成的三層面商品群；百貨店著重流行性、趣味性商品群，量販店著重實(shí)用性、日常性商品群，專門店則著重較高級性商品群。
�、尢峁C(jī)能：透過百貨店、量販店、專門店三業(yè)態(tài)的共同訴求魅力，真正發(fā)揮ONE STOP SHOPPING的機(jī)能，追求真正"買到所要的"之感覺。
�。�2）"PART 2"方面所作的規(guī)劃，由于經(jīng)過七年的耕耘，客層也產(chǎn)生變化，同時(shí)又要發(fā)揮與"PART 1"的互補(bǔ)與累積效果，茲將各項(xiàng)說明如下：
�、傩袖N觀念：力求與PART 1的互補(bǔ)與延伸效果，針對個(gè)人需求強(qiáng)調(diào)個(gè)性化、多樣化的訴求。強(qiáng)化休閑、娛樂機(jī)能的擴(kuò)大，并追求夜間對應(yīng)型的消費(fèi)。
�、谏虡I(yè)設(shè)施主題：規(guī)劃成快樂感、趣味性的街區(qū)；強(qiáng)調(diào)開放性、夜間對應(yīng)型的空間。發(fā)揮游、休、知、美、健的主題。
�、凵痰甓ㄎ唬鹤非笠话阈孕枨蟮膶�(yīng)，并且力求年輕化的感覺。具有新感性都市型生活者的新風(fēng)格。
�、苣繕�(biāo)客層：具有年輕心態(tài)的男女老少，追求"游、創(chuàng)、交、感"志向，追求個(gè)性化、多樣化、自主化的客層。
⑤商品規(guī)劃：強(qiáng)調(diào)氣氛感覺的訴求，在流行化、個(gè)性化、趣味化的商品領(lǐng)域，除強(qiáng)調(diào)物品販賣之外，擴(kuò)大至餐飲、娛樂層面的業(yè)種與業(yè)態(tài)。加強(qiáng)流行品的專門店以及六家電影院，提供多樣性的選擇。
⑥提供機(jī)能：針對服務(wù)性、娛樂性、流行性等機(jī)能的強(qiáng)化提供DOING+PLAYING的機(jī)能，追求真正"快適生活"的感覺。
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